合同瑕疵

① 效力有瑕疵的合同有哪些

無效的，可撤銷的，效力待定的
無效的原因：
1一方以欺詐脅迫的手段定力的合同，損害國家利益
2合同雙方當事人惡意串通損害國家集體或第三人利益
3以合法形式掩蓋非法目的
4損害社會公共利益的
5違反法律行政法規強制性規定
6合同中無效的免責條款
可撤銷的原因：
1無損於國家利益的欺詐與脅迫
2乘人之危
3重大誤解
4顯失公平
效力待定的原因：
1限制行為能力人超越行為能力定力合同
2狹義無權代理訂立合同
3無權處分訂立的合同
4債務承擔合同

② 房屋買賣合同有瑕疵，怎麼辦

您好：
二手房買賣合同出現瑕疵要根據不同的瑕疵來決定解決方式，具體為：
(一)格式合同中對違約金標准約定過高。定金罰則和違約金條款通常並存於格式合同中，且違約金約定為轉讓成交價的20%，按照該比例若違約少則要承擔十幾萬的違約金、多則數百萬，遠高於適用定金罰則獲得的賠償，導致雙方因守約方主張適用違約金條款而產生較大分歧。判決違約方承擔巨額的違約金明顯有失公平，違約方會主張違約金過高要求調整，法院在判決中通常會予以調整，導致守約方往往以合同系雙方真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方及居間方的權利義務予以明確約定;降低違約金標准，將違約金定為轉讓成交價的5%-10%，既可防止合同當事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具;
(二)未約定無法申請到預期貸款導致合同無法履行時的責任承擔。受國家調整房貸政策影響，買方未能申請到預期貸款，遂以情勢變更為由訴請解除合同，要求賣方返還定金;賣方則認為此屬於商業風險，要求買方承擔違約責任。房產中介未根據政策調整及時修改、增補合同條款，對此情形未作約定，導致雙方產生糾紛。對因國家房貸政策的調整而導致的買方無法申請到預期貸款的情形下是否解除合同作出明確的約定。
(三)合同中未約定居間方的權利義務。
有的格式合同中未載明居間方名稱，也沒有居間方簽章，但又明確約定賣方應將定金託管於第三方(居間方)處;即使載明了中介的名稱，對其權利義務也未作任何約定。買賣雙方一旦基於中介方的行為發生糾紛，難以追究中介方的責任。對此，買、賣及中介三方必須簽訂居間合同，加強對房產中介的監管，明確其負有對合同主要條款釋明的義務，並就重要及特殊約定事項作出特別提示，約束和規范房產中介的行為。
二、如何處理購房合同瑕疵
要根據合同條款中不同的瑕疵來決定處理方式，具體為：
瑕疵一：有的條款沒意義
乙方在付給甲方定金(幣種 )(大寫) 元，(小寫) 元。 上述定金：在乙方最後一次付款時充抵房款在時由甲方退還乙方。 在實際操作中，買房人支付的定金多在支付房子首付款時扣除或充抵，這個條款中「最後一次付款」沒有實際意義，建議將這一款分成「在房子首付款和房款尾款支付時」兩種情況，讓二手房買賣雙方選擇時更加清楚;而雙方約定具體時間由甲方退還乙方的條款，在實際中也很不合理，因為買賣雙方大多選擇充抵房款。
瑕疵二：戶口遷不出責任難認定
甲方應將其落戶於該房屋的戶籍關系遷出。 在操作中，一般會選擇「在房屋產權過戶前」遷戶口，但是契約沒有對遷不出戶口、戶口遷出延期作出提示性條款，也沒有對賣房人遷不出戶籍關系作出違約責任的提示，常常造成買賣雙方的糾紛，並且這種糾紛還不是賣房人賠錢就能解決的。
瑕疵三：具體稅費表述不清晰
除本條第二款已有約定外，辦理以上手續應當繳納的稅費，由：甲、乙雙方按國家規定各自承擔 ，甲方承擔或乙方承擔。 這一條款產生的爭議最大，因為稅費直接牽涉到賣房人是否將其加入到房價的問題。賣房人需要承擔二手房買賣中的營業稅、個人所得稅，買房人需要承擔辦理房產證的契稅，正由於稅費有好多種，契約僅僅規定了三種可選：要麼甲、要麼乙、要麼雙方各自承擔。而恰恰賣房人會把個稅或營業稅轉移給買房人，如果說按照國家規定，後面的甲方承擔和乙方承擔完全就不應在條款中體現，要體現的話，應該具體到什麼稅。
瑕疵四：房屋損毀問題有漏洞
該房屋毀損、滅失的風險自：房屋正式交付之日 ，權利轉移之日起轉移給乙方。通常理解的房屋正式交付，應該是房產交易全部結束，包括房款結清和產權變更。而在實際中，會出現賣房人在還沒有收齊全部房款、產權還沒有轉移時(一般是為了等到滿5年後再交易，為避交房價5.5%的營業稅)，就已經把房子給買房人使用了，這時出現房屋滅失的話，因為產權還未變更，又容易引起糾紛。建議增加「先過戶後交房」、「先交房後過戶」的選項，保障買賣雙方利益。
瑕疵五：契約沒有標注用途
本契約一式 份。其中甲方留執 份，乙方留執 份，為申請房屋所有權轉移登記提交房屋權屬登記機關一份。契約一式幾份其實很重要，在實際簽約中，常常是「一式五份，甲方一份、乙方三份，產權權屬登記一份」。乙方作為買房人，如果是一次性付款的，可以留兩份，一份備存、一份交契稅用;而留三份的，主要是為了按揭貸款時用一份。很多買房人不知道留這么多份幹嘛用，在條款中應該對每份的用途作出說明，讓買房人明白消費。
在二手房交易中，購房人與房屋出賣人在簽訂合同時，要仔細閱讀合同的內容，要是發現二手房買賣合同有瑕疵的話，則需要及時的提出並進行處理，以免日後給自身利益造成損害。如果對此不是很了解的話，可以在律師的幫助下簽訂相應的合同。

③ 買賣合同瑕疵履行的情形，買方履行合同時須注意什麼

怎樣計算買賣合同違約賠償數額：
(一)賣方不履行合同時如何計算違約賠償
按照客觀的計算方法，損失額的計算應以貨物的市場價格與合同價格之間的差額作為標准，在以客觀標准計算損失時，應注意以下幾個問題：
1、這一標准僅適用於合同標的物價格不斷上漲的情況。
如果合同標的物的價格是在不斷下跌，那麼買方就不存在損失賠償的計算問題。當然，如果違約行為給買方造成了其他損失或合同訂有違約金條款，買方仍可要求賠償或要求支付違約金。
2、作為計算損失額依據的市場價格一般應是履行地的市場價格。
如果履行地沒有市場，難以確定客觀的市場價格，在此情況下，應當以買方最容易購買替代物的地點的市場價格加上合理的運輸費用作為計算損失額的依據。
3、在計算損失額時，還應考慮各種受害人應節省的費用和應減輕的損失。
因為違約發生以後受害人負有減輕損失的義務，如果沒有盡到這一義務，就應自行承擔這一部分損失，從而應將不合理擴大的損失從損失總額中扣除。
4、假如買方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉賣於他人，並且在該合同簽訂以後與他人訂了轉售合同，那麼，可以根據轉售價與合同之間的差額來計算損失。
這是因為，既然買方又與第三者訂立了轉售合同，那麼轉售價格與合同價格的差額就是他應該得到的利益。這種利益可能高於市場價格與合同價格的差額，也可能低於市場價格與合同價格的差額。在違約發生以後，買方有足夠的證據證明他實際遭受的主觀損失，便應該允許買方依此主觀計算的方法來相應賠償。
(二)買方拒絕接受貨物時如何計算違約賠償
買方拒絕接受貨物時，依客觀計算方法，應按合同價格與違約時的市場價格來確定賣方遭受的損失，這一點與賣方不交貨的計算方法相同。當然，如果貨物價格在不斷下跌，一般沒有可得利益的損失，就不能以價格來計算損失額。
在違約合同中，可分為「一般瑕疵履行和加害履行」。一般瑕疵履行包括數量不足、質量不符、履行方法不當、履行地點不當、履行遲延等多種形式，當事人履行合同除有一般瑕疵外，還造成對方當事人的其他財產、人身損害的，為加害履行，上述案例就屬加害履行。一般瑕疵履行有兩種表現：
1、賣方交付時的貨物有瑕疵。
在這種情況下，如果標的物能夠修理，那麼損失賠償額原則上應按照修理該標的物所需要的合理的修理費來確定。所謂合理，是指在正常情況下，修理該有瑕疵的貨物所必須支出的費用，即使修理結果並不能達到合同所規定的質量，違約方也應當支付已經花費的修理費。

④ 合同帶有瑕疵在法律有效嗎

看法律怎麼規定，走的合同也許有漏洞，但是法律規定具體情況的，那也沒關系啊

⑤ 效力瑕疵的合同有幾類，我國民法合同法對它們

對於合同主體的資格的瑕疵，《合同法》對此規定有幾種，即當事人缺乏締約能力、代訂合同的資格及處分能力。在審判實踐中，案件則是復雜的，出現合同主體的資格的瑕疵並不僅僅是以上幾種，而且在合同履行過程中及合同履行完畢後還有變化。具體表現在以下幾個方面。
1、在特定的合同中，需要當事人具有相應的資格，如果當事人在簽訂合同時不具備，合同履行過程中具備，或合同履行中、完畢後被撤銷、注銷、吊銷又如何、如不能具備又如何處理？這里的問題是當事人不具有行政許可的瑕疵對合同的影響。
2、在隱名代理關系中，代理人與他人簽訂了合同，該合同需要當事人具有相應的資格，如果被代理人不具備的如何處理？代理人又不具備的如何處理？這里的問題是合同主體的瑕疵對合同的相對性的影響。
3、連環買賣合同中，第一個合同履行中沒有辦理所有權登記手續，那麼第二個合同的效力如何？是否屬於出賣他人之物。這里的問題是對沒有過戶的不動產或應當登記過戶的動產享有處分權是否是後一個合同的民事主體的瑕疵。
4、有行為能力的一方以沒有締約資格的人的名義簽訂合同，該合同的效力？這里的問題是如何看待當事人的真實意思表示與合同主體的瑕疵。
5、簽訂合同人與履行合同人不一致，履行合同人履行了部分合同，是屬於代理還是債務加入？這里的問題是合同主體在履行過程中產生了瑕疵，如何處理。
6、在審判實踐中對施工承包合同無效的，一般的處理是折價返還。而折價返還時，經鑒定得出的工程造價卻比合同約定的工程價款高時，應區分導致合同無效的原因和各方當事人的過錯情節處理善後事宜，如因承包方不具有法定的資質等級導致合同無效的，發包方應返還的承包方的工程投入不應超過合同約定的價款。發包方無資質等級導致合同無效的，以鑒定的造價為准。這里的問題是因主體瑕疵產生的無效的後果與其它原因產生的無效的後果在折價補償上有無不同。
上述幾種情況是合同主體本沒有瑕疵，而在履行過程中產生了瑕疵，或者是本有瑕疵，而在履行過程中表現為沒有瑕疵。產生原因在於立法上的規定和當事人法律知識的欠缺、社會經濟發展的環境等等。而如何認識和解決這些問題，需要根據立法的本意，探明當事人的真實意思表示，結合案件的實際情況。

⑥ 合同法瑕疵給付違約責任是哪一條

您好！
《合同法》第一百一十一條【瑕疵履行】質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
希望以上答案可以幫助到您。

⑦ 買賣合同標的物瑕疵擔保義務包括哪些內容

買賣合同標的物瑕疵擔保義務包括以下內容：

一、物的瑕疵擔保義務，也稱為質量瑕疵擔保義務，是指出賣人就其所交付的標的物具備約定品質或者法定品質，不存在物的表面瑕疵或者隱蔽瑕疵所負的義務。

二、權利瑕疵擔保義務:是指出賣人就其所轉移的標的物擔保不受他人追及和不存在未告知權利負擔義務。包括出賣人對出賣的標的物享有合法的權利;出賣人應當保證其出售的標的物不存在任何未曾向買受人透露的他人可以主張的權利;出賣人應當保證其出售標的物沒有侵犯他人知識產權等。

合同標的是合同法律關系的客體，是合同當事人權利和義務共同指向的對象。標的是合同成立的必要條件，沒有標的，合同不能成立。標的條款必須清楚寫明標的名稱，以使標的特定化，從而能夠界定權利義務。

(7)合同瑕疵擴展閱讀

有下列情形之一，難以履行債務的，債務人可以將標的物提存：

(一)債權人無正當理由拒絕受領;

(二)債權人下落不明;

(三)債權人死亡未確定繼承人或者喪失民事行為能力未確定監護人;

(四)法律規定的其他情形。

標的物不適於提存或者提存費用過高的，債務人依法可以拍賣或者變賣標的物，提存所得的價款。

標的物提存後，除債權人下落不明的以外，債務人應當及時通知債權人或者債權人的繼承人、監護人。

標的物提存後，毀損、滅失的風險由債權人承擔。提存期間，標的物的孳息歸債權人所有。提存費用由債權人負擔。

⑧ 三種效力瑕疵合同的區別

律師解答：
所謂效力待定合同，就是指合同雖然成立，但因其欠缺生效要件，因此其效力能否發生尚未確定，須經有關權利人表示承認才能生效的合同。
(一)效力待定合同與可撤銷合同的區別
可撤銷合同是指已成立的合同，因合同當事人意思表示不真實，允許合同當事人撤銷該合同，使已成立生效的合同溯及既往地歸於無效的合同。效力待定合同與可撤銷合同都屬於相對無效合同，它們在合同效力方面的欠缺要件往往只涉及合同當事人及合同有關人員的利益，一般不涉及國家利益和社會公共利益。兩者的主要區別如下：
1、合同有效要件欠缺的性質不同。可撤銷的合同一般只是欠缺「意思表示真實」的合同生效要件或嚴重違反公平原則如欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯失公平等。而效力待定合同欠缺的是合同當事人主體能力方面的合同有效要件，如無行為能力，無代理權、無處分權等。
2、效力狀態不同。效力待定合同處於效力待定狀態，既非無效，也非有效。其有效還是無效取決於第三人或善意合同相對人的是否追認或撤銷。而可撤銷合同在合同當事人行使撤銷權並經法定機關確認無效之前，仍是有效合同；但當合同當事人行使撤銷權並經法定機關確認無效後，為自始無效合同。
3、有權主張並影響效力變化的當事人不同。效力待定合同可由法定的第三人追認或拒絕追認，或由合同的善意相對人撤銷，此追認或撤銷直接向合同當事人進行，無須向法院或仲裁機關請求；而可撤銷合同只能由受損害的合同方向法院或仲裁機關請求撤銷，不能直接向合同另一方當事人要求。
4、受時間限制不同。效力待定合同，第三人應在法律規定的催告追認期間內（我國《合同法》規定為1個月）作出追認或拒絕追認的意思表示；而可撤銷合同，當事人須自知道或應當知道撤銷事由之日起1年內行使撤銷權，否則該權利消滅。
（二）效力待定合同與無效合同的區別
無效合同是指違反法律和行政法規的強行性規定或損害國家利益和社會公共利益，因此自始、確定、當然的絕對無效合同。它們之間的區別在於：
1、欠缺有效要件的性質不同。無效合同欠缺的是合同的根本有效要件（即合同內容的合法性），它往往涉及到國家利益，社會公共利益；效力待定合同欠缺的是合同的非根本有效要件，即合同當事人權利能力和行為能力方面的欠缺，一般不涉及國家利益和社會公共利益。
2、效力狀態不同。效力待定合同的效力處於待定的相對無效狀態，有效與無效取決於第三人的追認或善意相對人的撤銷，而無效合同處於自始、確定、當然的絕對無效狀態，所謂確定無效是指無效狀態不可改變，無法補救，所謂自始無效是指合同一經成立就無效，所謂當然無效是指無須任何人主張，也無須法院和仲裁機關宣告就無效。
3、有權主張並影響效力變化的當事人不同。效力待定合同應由法定的第三人追認或拒絕追認及善意相對人的撤銷，使得合同有效或無效；而無效合同當然無效，無須當事人主張就本來無效，且當事人和利害關系人都可向法院或仲裁機關請求確認合同無效的事實，法院和仲裁機關還可主動確認合同無效的事實。
4、受時間限制不同。效力待定合同，法定第三人的追認或拒絕追認應在法定的催告期間（1個月）內行使；而無效合同的確認不受時間限制，只要合同存在無效的情形。

⑨ 合同解除中怎樣才算瑕疵嚴重

瑕疵履行的概念及特徵
    合同的瑕疵履行是指合同一方當事人雖然履行了合同，但其履行既不符合法律的規定也不符合合同的約定，導致對方當事人不能獲得合同利益、減少或喪失獲得合同利益的情形。