預售房產糾紛

A. 有行為，房地產開發商預售樓房，屬於違法嗎

開發商在預售商品房之前應取得《預售許可證》;未取得《預售許可證》銷回售或預售商品房答的，屬於違法行為;開發商與購房者簽訂的商品房銷售或預售合同屬於無效合同。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定，出賣人(開發商)未取得商品房預售許可證明，與買受人(購房者)訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。據此，若購房者不願再購此房，應盡早起訴，解除預售合同。否則，若開發商在起訴前把預售許可證辦出來了，預售合同很有可能不再被認定無效。若預售合同被認定無效，開發商應及時返還已收受的房款及定金，作為導致合同無效的過錯方還應承擔因此給購房者造成的損失。如故意隱瞞未取得預售許可證的事實，還可要求其承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

B. 商品房預售合同糾紛的商品房預售合同糾紛典型實例

例1：黃某訴房產公司商品房預售合同糾紛案
關鍵詞：商品房預售合同的違約責任
出處：《最高人民法院公報》2006年第2期
問題點：2003年8月，原告黃某與被告某房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃某購買某房產公司預售的商品房一套。2004年8月，某房產公司給黃某發出《入住通知書》，黃某辦理了入住手續。但在辦理手續時原告發現，該房屋客廳窗外有一根用於裝飾的鋼梁。隨後便給某房產公司發函反映窗外鋼梁一事。另查明，2003年6月，北京市建築設計研究院審查批準的被告某房產公司施工圖中，訴爭房屋外設計有裝飾鋼梁。在某房產公司為預售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對客廳外存在鋼梁一事未約定。現訴爭房屋經驗收合格，竣工圖也經政府有關部門審核批准。原告起訴稱，在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有鋼梁，更沒有在購房合同中約定。其多次以書面方式要求被告解決此問題，但均被被告拒絕。現請求判令被告拆除裝飾鋼梁。被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實。這個鋼梁是從整個小區的美觀與協調考慮，按照經政府相關部門批準的小區建設設計圖紙安裝的，且符合建築規范。原告應該考慮整個小區的利益，況且現在原告已人住，表明其對房屋的現狀也認可。不同意原告的訴訟請求。
原審法院認為，原告黃某與被告某房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內容合法，應當確 ┃認合法有效。某房產公司為預售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個小區外部的總體概況，不能反映建築設施的各個細節。因此，預售房屋外牆及室內裝修的標准，應以經政府有關部門審核批準的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為准。經政府有關部門審核批準的竣工圖表明，訴爭房屋的設計不違反法律法規的強制性規定，且建造符合相應建築規范。在交接房屋時，黃某未提出異議，並實際辦理了入住手續，現以窗外鋼梁侵犯其人身、財產安全和隱私權，造成視覺和心理障礙為由，訴請某房產公司拆除該鋼梁，因無合同依據及損害後果，不予支持。黃某不服提起上訴。 對於訴爭房屋窗外的鋼梁，黃某入住是否即表明認可?某房產公司是否構成違約?
裁判規則：
本案是商品房預售合同糾紛，雙方當事人簽訂的合同合法有效。《中華人民共和國合同法》第107條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」在某房產公司與黃某簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在某房產公司給黃某展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而某房產公司交付給黃某的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。某房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。至於安裝鋼
梁是否經過行政審批與是否符合建築規范，屬另一法律關系，不能成為某房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外牆立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利於居住使用。只有在這一前提下，黃某才可能與某房產公司簽訂<商品房買賣合同>。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。故此支持了黃某的訴訟請求。
例2：廣州某公司與金某等商品房預售合同糾紛上訴案
關鍵詞：商品房預售合同的違約認定及其責任
出處：(2010)穗中法民五終字第2256號
問題點：金某、黃某、某公司於2005年10月17日簽訂《商品房買賣合同》，約定金某、黃某向某公司購買住房一套，總金額419566元；某公司應當在商品房交付使用後720 Et內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付金某、黃某；某公司違反約定，金某、黃某又不退房的情況下，某公司按自遲延之日起每日已付房價款的0．005%向金某、黃某支付違約金等。該合同經房管部門預售登記。合同簽訂後，金某、黃某向某公司付清合同約定的全部房款、契稅及權
證費，並於2006年7月21日接收上址房屋。但某公司並未如約辦理產權證，金某、黃某遂於2010年3月10日向原審法院提起訴訟。在本案審理期間，金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取。
原審法院經審理認為，金某、黃某、某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，應為有效合同，雙方均應按約定全面履行自己的義務。金某、黃某、某公司均確認由於沒有交契稅的原因，上址房屋的房產證還在房管部門沒有領取，某公司履行合同義務不符合約定，故應承擔違約責任。金某、黃某要求某公司立即協助共辦理上址房屋的《房地產權證》，並將該證交付給他們及從2008年7月11日起至某公司將以其為產權人的房地產權證交付給他們之日止，每日按已付房款419566元的0．005%支付逾期辦證違約金符合合同約定，應予以支持。
某公司不服提起上訴稱判決其支付逾期辦證違約金是沒有法律依據的。其已為金某、黃某辦理了商品預售登記，因對方是按揭供房，即使辦理了產權證，按約定房產證是交按揭銀行保管，金某、黃某實際佔有並使用訴爭房屋，沒有任何損失，故不需支付逾期辦證違約金。另外，雙方約定的違約金明顯過高，認為應適當調整。
本案中，該公司的行為是否構成違約？
某公司與金某、黃某所簽訂的《商品房買賣合同》為有效的合同，當事人均應自覺履行合同約定的義務。合同約定，某公司應當在商品房交付使用後720日內，向產權登記機關為金某、黃某辦妥產權登記，並將以金某、黃某為產權人的房地產權證交付給金某、黃某。某公司至今尚未為金某、黃某辦妥案涉房屋的房產證並交付給金某、黃某，已經構成違約，應當按照合同約定承擔違約責任。某公司上訴稱其沒有違約，依據不足，本院不予採信。
關於違約金標準的問題。雙方在合同中約定逾期辦證的違約責任為某公司應當按照金某、黃某已付房款的每日萬分之五支付違約金，某公司並無舉證證實該違約金已經過分高於金某、黃某的損失，故法院對某公司請求對違約金標准調整的申請，不予准許。

C. 關於商品房預售合同糾紛怎麼辦

一、價格糾紛的處理
商品房預售合同的投資數額大、履行期限長，所以從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內，可能會由於市場行情的變化而引發商品房的價格糾紛。
一方面，預售方常以建築材料的價格上漲或房地產價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛:
另一方面，預購方有時也會以房地產價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。由於法律對此尚沒有明確規定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。
最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產管理法》施行之後的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。由於商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較復雜，所以我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當根據具體情況加以解決。
首先，應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建築材料或房地產的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當說，在房地產市場中，建築材料或房地產的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬於正常的市場風險，而不屬於國家政策性的風險。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據市場行情確定價格的，所以，當事人對於這種市場風險是能夠預見的。基於正常的市場風險所產生的房價的上漲或下跌，只能由預售方或預購方自己承擔，而不能將其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險;
其次，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現行法律中還沒有明確規定這一原則，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也己經運用情勢變更原則處理了有關糾紛。在房地產審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產開發規劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時，應當特別注意正確區分情勢變更與正常的市場風險的區別。
二、不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理
在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也佔有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的，等等。對於這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款(解除合同)並承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續履行合同並承擔違約責任。
對於這類糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同並承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由於預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障;另一方面，在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款並承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以採取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，並對預售方己建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。
對於由於預購方與受讓第三方之間由於預售商品房的轉讓而產生的不能交付或者交付不能的情況。如果是由於預售方的原因引起的，應該在按照《合同法》的基本原理，在堅持預購商品房轉讓合同的效力優先，以轉讓合同的糾紛解決方式解決糾紛後，預購方再根據預售合同追究預售方的責任。對於預購方與受讓第三方之間的糾紛，則根據轉讓合同處理即可。

D. 預售房屋買賣合同糾紛案有什麼法規

《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和回國城市房地產管理法》、《中華答人民共和國擔保法》《城市商品房預售管理辦法》《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《商 品 房 銷 售 管 理 辦 法》、《廣東省高級人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》等。廣東地方法規：《廣東省房地產開發經營條例》。

E. 房產糾紛 開發商當初預售的時候，有人3萬買個vip卡，對某套房有優先購

找法院起訴唄，拿到判決再到房管局去解除備案

F. 如何區分商品房預售合同糾紛及銷售合同糾紛

您好，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定二者均屬於商品房買賣合同糾紛。區分商品房預售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應當區分商品房預售合同和商品房銷售合同。

商品房預售合同是指：房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房價款並簽訂的合同。

故上述糾紛的區分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬於正在建設的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設的房屋買賣而發生的糾紛屬於商品房預售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發生的糾紛則屬於商品房銷售合同糾紛。

相關法律法規：《商品房預售管理辦法》第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

第十條第一款商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

G. 買房遭遇房產糾紛如何維權

在民商事糾紛爭議解決途徑中，訴訟和仲裁是我國兩種不同的司法程序，兩者在程序上大體版相同，但權因管轄機關不一樣，形式上會略有不同。首先是受理管轄，仲裁的管轄機構是各仲裁委員會，一件糾紛若要適用仲裁管轄的前提是雙方必須存在約定有效的仲裁條款，也就是說雙方必須明確約定如果出現了爭議，由某家仲裁委員會進行管轄審理，這樣才能適用仲裁程序。而訴訟管轄則無需約定，任何一方都可以到有管轄權的法院提起訴訟，當然在合同糾紛中，雙方當事人可以就多個有管轄權的法院進行約定管轄。其次，仲裁裁決一裁終局，當事人不得上訴，而法院訴訟一審判決後任何一方當事人均有權提出上訴，進入二審程序。在具體操作程序上，訴訟仲裁並無太大的差別，都是先立案、提交相關證據材料、被告/被申請人提交答辯狀、開庭、判決/裁決這一套程序，這套程序看似簡單，但其中所隱含的復雜細節難以估量，律師建議，如果大家沒有相關訴訟經驗，在訴訟之前一定要了解各項訴訟程序或者咨詢律師來進行應對，否則會產生較大的訴訟風險。

H. (一)商品房預售過程中關於買賣合同的糾紛

很多商品房開發商為了能盡快以高價將預計開發的商品房賣出去，便想方設法將所售房屋的建築規格、建築質量等虛構化。最直接的方法就是利用一些虛假廣告來蒙騙消費者，使得消費者認為所購房屋物超所值，心甘隋願的花錢買下開發公司出售的商品房。
因為預售主要是出售還未開發好的商品房，所以消費者只能從開發公司工作人員口中或者是廣告宣傳來了解商品房。為了利益，一些開發公司往往會擴大所售商品房的質量等。例如開發公司往往在宣傳的時候會承諾，修好的商品房是豪華設計、小區內有高檔健身設施等，但真正的商品房卻與開發商廣告宣傳嚴重不符。
所以在房屋交付時，因不滿開發公司廣告宣傳與實際標的物不符引發的合同糾紛不在少數。2、內部認購引起的糾紛。「內部認購」是指房地產開發商將未取得相關許可證書並且不符合銷售條件的商品房以簽訂預售合同、收取定金的方式出售給房屋買受人的行為。其最普遍的表現方式就是承諾給買受人以最低的價格出售最優質的房屋。如：VIP認證、排號等。但我國法律明確規定，對於不符合標準的房屋不得進行出售，否則既是違法行為。
雖然如此，但是這種內部認購行為還是屢禁不止。究其原因，無非是在融資困難的商品房交易市場，這樣做能使得開發商盡陝融資，而迫於買房貴買房難壓力的買受人也能得到一些實惠，所以才會形成這樣一個局面。
但是，因為買受人在買房時無法看到所有房源交易信息，對與自己買到的房子是否是最優質的也無從知曉。所以在房屋簽訂預售合同交完定金以後，如果消費者要求退款，主動權卻不在自己手中，而是掌握在開發商手中。當初承諾的不滿意如數退還認購定金也成為空頭協議，不予兌現。

I. 為什麼要起《商品房預售合同》糾紛訴訟代理案

史建兵李朝暉

案情簡介

2003年8月4日，原告黨某與被告甲房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了原告所購房屋的具體事項，簽約後原告依約履行了合同規定的付款義務。2005年6月25日，被告通過郵局向原告寄達《交房通知書》。原告收到該通知書後，遂至現場驗房。原告在查驗過程中發現，房屋二、三層衛生間地面竟高出樓面走道40厘米左右，地下車庫的進口高度僅為1．84米，合同約定的二層北面露台區域已變成房間，三層則在北面多建了一處露台(該房屋南面已有一處露台)，原告購買的屋外花園面積也不到合同約定的36平方米，且該花園無法辦出權證。原告據此與被告協商並要求減少購房款，遭到被告拒絕。原告遂聘請我們作為其訴訟代理人，通過訴訟解決糾紛。

作為原告特別授權的代理人，我們參與了本案一、二審全部的訴訟活動。我們在一審起訴書中提出了七項訴訟請求：(1)因汽車庫建造及其功能不符合行業規范要求，原告要求減少購房款98851元；(2)判令被告退還原告支付的花園款21600元；(3)因被告沒有按合同的約定在房屋二層北面建造一處露台，原告要求減少購房款52720元；(4)要求被告根據國家城鄉建設環境保護部標准，對房屋二、三層的衛生間地面進行重作(地面標高應略低於走道標高)，如無法重作，減少(返還)購房款19467元；(5)要求被告承擔逾期交房的違約責任，向原告支付違約金18996元(從2005年1月1日暫時計算至2005年10月7日，違約金最終應計算至實際交房日為止)；(6)要求被告退還房屋面積差價款19436元；(7)交付坐落於杭州市餘杭區「某某假日之約」排屋10一09房屋。

2006年6月23日，浙江省杭州市餘杭區人民法院下達(2005)余民一初字第2715號《民事判決書》，判決如下：(1)被告應於本判決生效之日起十日內將坐落於杭州市餘杭區餘杭鎮鳳凰山處的「某某假日之約」10一09房屋(排屋)交付給原告(以被告的書面通知送達原告之日為房屋交付之日)；(2)被告應減少並返還原告購房款人民幣29770元(其中地下室為19770元，衛生問為6000元，露台4000元)；(3)被告應退還房屋差價款19436元；(4)被告應返還原告花園款21600元；(5)被告應支付給原告逾期交房違約金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日萬分之一計算)，2006年6月24日起至實際交房時止的違約金，按前述方法計算；(6)駁回原告的其他訴訟請求。

被告不服一審法院的民事判決，以如下理由提起上訴：

1．原審法院適用法律錯誤。房產公司與原告未辦理房屋交付手續之前，雙方之間是合同關系，而產品質量賠償請求權的基礎是物權關系，因此在產品未交付之前，原告無權追究被告的產品質量賠償責任。

2．原審以「雙方當事人以房屋質量約定不明，但由於房產公司所建房屋設計不按照國家設計規范的正常要求，又未在締約過程中向買受人作特別說明，因此要承擔相應責任」的觀點不成立。買受人的義務是看圖買房，房產公司是依圖建房，只要房產公司所建房屋符合合同簽訂時的施工圖紙，應當認為所建房屋符合約定。

3．對於花園款的退還問題，一審法院判決沒有法律依據，法律沒有禁止花園買賣的規定。

2006年12月2日，浙江省杭州市中級人民法院作出(2006)杭民一終字第1329號《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。

由於本案涉及商品房預售過程中多個容易引發糾紛的焦點問題，特別是作為商品房的附屬花園是否可由房屋開發公司任意買賣，以及房屋的建築設計過程中，開發商不按國家設計規范執行而造成房屋使用功能的損害的應承擔何種責任等問題，對此省內房地產界及省內主流媒體給予了極大關注。本案審理後期間，浙江人民廣播電台文廣電台早間《文廣新聞》欄目、《今日早報》、《都市快報》《浙江法制報》等媒體紛紛給予了跟蹤報道，引起了社會的廣泛反響和矚目。

爭議焦點

1．花園作為小區公共綠地，房屋開發商能否單獨出售?原告方：由於訴爭花園無法單獨辦理土地使用證，基於此，我們首先必須明確「花園的權利歸屬問題」。目前，我國相關法律條文對此問題並沒有明確規定，但從法理的角度審視，該問題涉及的是民法原理中的建築物區分所有權理論。從本質上來講，訴爭花園屬於小區公共綠地，住宅小區在項目立項時，政府職能部門確定的小區綠化指標非經原審批機關批准，不得擅自變動，小區的全體業主對小區綠地享有共有權。因此，被告出售花園的行為侵害了小區全體業主的公共利益，合同中涉及花園買賣的條款無效，被告應退還原告支付的花園款21600元。

被告方：購買花園是雙方的合同約定，被告已對花園進行了必要的資金投入，該花園具有專用性的特點而不是公用的，現被告正在與土管部門協調辦理有關花園權屬的問題。

2．被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否存在違約行為?原告方：《住宅設計規范》4．4．2規定：「地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不得低於2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標准《汽車庫設計規范》(JGJ100)的有關規定。」《汽車庫建築設計規范》(JGJ100)中4．1．13規定：「汽車庫室內最小凈高應符合表4．1．13的規定。」該表將車輛分為四類，其中高度要求最低的為「微型車、小型車」，最小凈高2．2米。本案中，訴爭汽車庫最小凈高僅為1．8米左右，根本無法正常地作為汽車庫使用，因此根據《合同法》第111條規定，要求被告承擔減少價款98851元(房款總價的15％)的違約責任。

被告方：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》有關汽車庫的規定非國家強制性的規范，非必須遵守；《商品房買賣合同》雖附有車庫的圖紙，但並不能證明被告交付的必須是法律意義上的汽車庫；即便汽車庫的建設有不符合規范要求的地方，由於房屋目前尚未交付，物權沒有轉移，被告按規范要求可自行改造後再交付給原告。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?原告方：《民用建築設計通則》(JGJ37-87)第4．7．1有關廁所、盥洗室、浴室的規定：「六、樓地面標高應略低於走道標高，……」因此作為房屋開發商的被告，在正常情況下理應按上述規范標准進行施工。目前房屋二、三層衛生間地面標高存在瑕疵，已嚴重影響到衛生間的使用功能。

至於被告一再強調的「已在合同所附平面圖中作了類似台階的圖示，原告是看圖買房，對此應該是知情的，而被告是按圖施工，並不存在違約」之觀點不能成立，因為原告作為普通消費者，不具備專業知識，根本無法看懂房屋平面圖，特別是涉及如此專業、細節的問題。如被告未按照國家規范標准進行設計、施工，應履行特別告知義務，否則須承擔違約責任。

被告方：衛生間的地面標高確實高於走道標高，但這不影響衛生間的使用功能，影響的只是衛生間使用的舒適性問題。衛生間的現狀與合同所附平面圖相符，原告是看圖買房，對衛生間地面標高的問題應該是知情的，而被告是按圖施工，並未違約，不應承擔違約的民事責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任?原告方：從《商品房買賣合同》所附的圖紙及原告依法向杭州市餘杭區建設局調查取得的涉案房屋竣工資料看，訴爭房屋二層北面設計為一處露台，被告當庭亦承認其於2003年4月將原設計進行了更改，將二層北面露台翻造到三層北面，從而增加了8平方米的建築面積。顯然，被告在未通知並徵得原告同意的情況下擅自更改房屋結構，此行為已構成違約，應承擔民事責任。

被告方：已將露台設計變更內容通知原告，且在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，圖紙已做修改。

審理判決

一、二審法院對雙方爭議的問題，在判決書中作出如下認定和判決：

1．對小區花園轉讓的效力問題。

一審法院：住宅小區的商品房在進行產權登記時，只有納入建築容積的才能辦理產權證，而花園、綠地通常不計入容積率，故不能辦理產權證。如果要單獨使用，須經全體業主同意授權，作為出售方的被告應對花園使用權的可銷售性承擔責任，被告不能提供證據證明其有權銷售，故雙方簽訂的合同中關於花園買賣的條款應確認為無效，被告應將花園款退還給原告。

二審法院：上訴人(一審被告)對其出賣的標的物負有權利瑕疵擔保的義務。土管部門對「某某假日之約」小區進行驗收時，將該小區的別墅花園綠地面積不作為獨自使用的土地面積，而作為公用分攤土地面積。因此，買受人是不能取得花園的獨自使用權。根據土管部門的答復意見，如果要對別墅、排屋花園綠地面積按獨自使用土地面積分攤，須經該小區全體業主同意。鑒於該小區的目前狀況，原審判決被告返還買受人所支付的購買花園的款項並無不當。

2．對被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否承擔責任的問題。

一審法院：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》涉及汽車庫的規定雖非國家標准中的強制性規定，但也屬正常情況下都應當執行的內容。當事人如未按類似規定執行，則有義務在締約過程中向對方作出特別的說明，不作特別約定，則相對方有理由認為其交付的標的物應當符合國家標准或行業標准。本案中作為開發商的被告既未在合同中對車庫凈高作出約定，實際交付的結果也遠未達到國家標准，嚴重影響了地下室作為正常車庫使用的功能，故原告就車庫問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告19770元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響地下室作為車庫使用的功能，應當向買受人承擔違約責任。

3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?一審法院：被告雖在合同所附平面圖中作了類似於台階的圖示，但未作其他任何說明，作為通常不具備專業知識的消費者，很難作出正確的判斷，被告也就不能證明該圖原告方知情。作為房屋開發商，被告在未執行國家標准施工的前提下理應履行「特別說明的義務」，如未履行此義務，應承擔違約責任，故原告就衛生間的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告應減少並返還原告購房款6000元。

二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則，買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響到衛生間的使用功能，應當向買受人承擔違約責任。

4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任問題?一審法院：被告竣工的房屋二層實際狀況與合同約定不一致，被告對此應承擔違約責任，故原告就露台的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告購房款4000元。

二審法院：(非二審爭議焦點，二審法院在判決書中未曾涉及)。

經典評析

與本案一起提起訴訟的還有該小區的其他十幾名業主，均有我們兩位代理人代理，訴訟請求基本一致，法院對這些案件一並開庭審理。由於案件涉及別墅項目的花園轉讓問題以及在建設設計過程中違反建築設計規范中的非強制性條款而事先未向受買人作特別告知是否應當承擔責任等十分敏感的問題。在本案起訴之前，省內還沒有現存的案例可供參考，但僅在杭州市，房產公司銷售小區綠地、花園的事例不勝列舉，綠地的銷售額保守估計也在數億元之上。雖然銷售條件、銷售的方式、方法不盡一致，但確實有很大比例的房產公司在這一問題上的做法是沒有法律依據的；違反建築設計規范給購房業主房屋功能造成損害的情況更是屢見不鮮。這一訴訟請求的提起，必然對部分既得利益者造成極大沖擊，因此我們對這一訴訟的啟動以及面臨的風險、壓力，事先有足夠的預期和思想准備，但訴訟過程中受到的壓力仍超乎意料。

值得欣慰的是，在本案一、二審訴訟過程中，兩級法院主審法官所體現的職業操守和對事實、法律負責任的態度，終於使這一系列的案件得到了公正的處理。

在國家《物權法》出台之前，這一系列案件中確立的兩條原則，為以後處理類似案件確立了很好的範例。

第一，對住宅小區的綠地的銷售，房產公司應當要對其可銷售性承擔責任，如果房產公司不能提供證據證明其銷售的合法性或業主有證據證明房產公司銷售小區綠地違法，應當認定其銷售綠地的行為無效。

第二，對房產公司違反國家或行業非強制性建築設計規范，如房產公司在銷售房屋時就該事項對買受人未盡特別告知義務，則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或行業標準的，如交付的房屋未達到國家標准或行業標准，影響到使用功能，則應當承擔違約責任。