塗銷合同

『壹』 塗銷抵押貸款二手房的交易流程

塗銷抵押貸款二手房交易流程是：業主還銀行錢、銀行出資料辦理塗銷抵押、到房管局填買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領證。不同地區有時程序不同，比方有可能先交稅再遞件。
業主還銀行錢是指：業主提前還全部貸房款到銀行指定帳戶，並付清利息及提前還款的違約金。
銀行出資料辦理塗銷抵押是指：銀行經審查，業主已還清貸款的，會把資料准備好，由工作人員到房管局，辦理塗銷抵押登記，把房產抵押登記權證注銷，使房產證變為無抵押的狀態。辦完後，把房產證還給業主。
到房管局填買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產價格、交樓方式、付款方式等信息，在房管局填寫房管局提供的合同。
遞件是指：買賣雙方本人帶相關資料去房管局申請房產轉移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關部門開具。賣方帶身份證、房產證、房產原相關稅費票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局後再簽。（大城市有很多已實行網簽的，就是在網上先申請預受理號和填表，再遞件，免得你在房管局排隊）
交稅是指：房管局收件後，按其要求時間到相關稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。
完稅過戶是指：買賣雙方交納各自稅費後，雙方一起帶身份證和各自交稅費的全部稅票單據，到房管局審察確認已完稅，完成過戶，領取過戶回執。
領證是指：買方按過戶回執指定時間，帶身份證和過戶回執到房管局領取新房產證。

『貳』 二手房買賣糾紛——在中介公司里簽了三方合同。但業主卻不去還他的貸款，要求我們的貸款先給他還款。

：「賣方收款當日即時向抵押銀行申請提前償還貸款手續並協助買方所在按揭銀行申請快貸手續及擔保公司簽署擔保快貸合同
收什麼款後啊，定金，還是全款，聯繫上下文及整體。

『叄』 房地產抵押與塗銷抵押登記要注意什麼

房地產抵押應注意的事項
隨著我國房地產市場的不斷活躍，公民、法人或其他組織對房地產的需求也在不斷增加。為了盤活資金，提高資金利用率，房地產抵押不失為一個好的籌措資金的方法。那麼房地產抵押合同的當事人在設定房地產抵押關系時，應當注意那些問題才能使抵押關系合法成立，有效的保護抵押人和抵押權人的合法權益呢？
一、首先應當弄清什麼是房地產抵押
《中華人民共和國擔保法》第三十三條規定：「本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。」抵押是擔保的一種方式，它即可以穩定市場交易，又可以有效地保護抵押權人的債權得以實現。關於以房地產為標的物設定抵押關系的，則必須符合國家法律、法規設定房地產抵押的必備條件，即必須辦理抵押物登記手續，抵押關系才能成立並可以對抗第三人。
二、作為房地產抵押財產的范圍包括那些
1、以國有土地使用權設定抵押的問題。目前在我國，無論是國家的還是集體的土地所有權不得抵押，集體土地的使用權可以抵押，但有一定的限制。我國法律有關國有土地使用權可以設定抵押的有兩種：一是通過出讓方式取得的國有土地使用權，該國有土地使用權可以單獨設定抵押，但如果地上有建築物的，以該國有土地使用權設定抵押時，應當將抵押時該國有土地上的建築物同時抵押；二是以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔有范圍內的國有土地使用權同時抵押。目前我國以劃撥方式取得的國有土地使用權尚不能單獨設定抵押，但地上有建築物的，以該建築物設定抵押時，其佔有范圍內的土地使用權應當同時抵押，在實現抵押權時應先繳足土地使用權出讓金。
2、以預購商品房和城市在建工程作為抵押物的問題。以預購商品房作為抵押物的，其房地產開發商應當取得商品房預售許可證，預售合同登記備案，《房地產抵押合同》、《貸款合同》應當真實合法；以在建工程作為抵押物的，應當在建築安裝總量的投資達到當地政府規定的標准以上方可設定抵押。設定抵押的在建房屋應出具建設用地批准文件、《土地使用證》或者《土地出讓合同》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程承包合同》、《抵押合同》、《貸款合同》等文件，以擔保將來工程完工後抵押人可以取得建成房屋的所有權。
3、以城市房屋所有權設定抵押的問題。原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。由於房屋和土地的不可分性，我國法律將城市房地產作為一個整體加以規范，確定的原則是房隨地走和地隨房走。《中華人民共和國城市房地產管理法》第47條規定，以依法取得的城市房屋所有權抵押的，該房屋佔有范圍內的土地使用權必須同時抵押，反之亦然。
4、以集體土地使用權設定抵押的問題。我國現行法律、法規規定，集體所有的土地不能開發經營房地產。對於集體所有的土地和集體所有的土地使用權能否設定抵押問題，也做了嚴格的規定。《中華人民共和國擔保法》第37條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地及其使用權不得抵押，但抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；鄉或鎮、村企業廠房范圍內的集體所有土地使用權及地上房屋可以一並設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。
三、哪些房地產不能設定抵押，哪些房地產在設定抵押時須受到一定的限制
按照我國現行的法律，以下城市房地產不能設定抵押：1、權屬有爭議的房地產；2、用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；3、列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物；4、已經依法公告列入拆遷范圍的房地產；5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6、依法不得抵押的其他房地產。
另外，在對下列房地產進行抵押時，還須注意法律上的限制性規定，1、以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；2、國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定；3、以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業的職工或者職工代表大會通過，並報該企業的上級主管部門備案；4、以中外合資經營企業、中外合作經營企業和外商獨資企業房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外；5、以有限責任公司、股份有限公司房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；6、預售商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓的條件並取得商品房預售許可證。
四、房地產抵押必須履行的法律手續及其登記部門
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定，房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照法律規定辦理過戶登記。《中華人民共和國擔保法》第四十一條也規定了房地產抵押應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。房地產抵押登記應當分別到下列部門辦理：以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。
五、實現房地產抵押權的前提條件和合法方式
房地產抵押權的本質在於擔保債權的實現。對於有效的房地產抵押，房地產抵押權設定後，如果債務人履行了債務，房地產抵押權即歸於消滅；如果債務的履行期限尚未屆滿，房地產抵押權人無權行使抵押權。因此，具有下列情形之一的，抵押權人有權要求依法處分抵押的房地產，以實現自己的債權：1、債務履行期限屆滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；2、抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行的，或者抵押人的繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；3、抵押人被依法宣告解散或者破產的；4、抵押人擅自處分抵押的房地產的；5、抵押合同約定的可以處分抵押房地產的其他情形。那麼，如何來實現房地產抵押權呢？目前我國抵押權人實現抵押權的方式大體有三種，即將抵押物折價、拍賣、變賣。《中華人民共和國擔保法》第53條規定：債務履行期限屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。因此，抵押權人要實現抵押權，一般來說，首先應與抵押人協商，協商不成的可以向人民法院起訴，通過人民法院實現抵押權。抵押權人自己並無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。在房地產實踐中，通常採用拍賣的方式來實現抵押權，這樣可以最大限度地保護債權人的利益。
六、實現抵押權應注意的兩個問題
1、抵押的房地產是以劃撥的方式取得土地使用權的，拍賣房地產時，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於土地使用權出讓金的金額，即繳納土地使用權出讓金是法律規定的抵押權人實現抵押的一個先決條件，抵押權人只能對繳足土地使用權出讓金後的餘款享有優先受償的權利。
2、房地產抵押合同簽定以後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但是，抵押權人對拍賣新增房屋所得的價款，無權優先受償。

『肆』 我把開發商用購房合同作為抵押的房子賣了,屬於什麼行為

犯法了。

一、開 發商對抵押房逐步還款，逐步銷 售。

先還款，後銷售，保 證出賣的商品房處在內已容 解除抵押狀態。

二、開發商在履行告知的前提下，簽訂房地產買賣合同之後，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對應的款項，由房管部門辦理抵押登記塗銷，再辦理買賣合同登記備案。

在抵押人取得完全產權之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。

三、買方和開發商簽訂合同後，買方、開發商和提供貸款(銀行)三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產開發商所應支付給銀行的貸款。

四、買受人在購買房後，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產再次轉讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同後，共同向銀行申請辦理轉按揭手續。
這種買賣合同無效，購房者可以請求返還已付購房款及利息，並賠償損失，要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

『伍』 買賣合同的預告登記有什麼用

五、預告登記的功能和實際運用。

由於預告登記限制了債務人對所出售房屋的再次處分，即限制了其權利濫用，無疑對穩定交易秩序，保障相對弱勢的購房者獲得所購房屋的法律預期，保護了不動產交易的安全，能更好地推動房地產業及相關產業如金融業的發展。實踐中除商品房預售可辦理預告登記外，即使是現房或是二手房買賣，凡不能即時履行，出賣人有違約不履行的時空條件者，均可辦理預告登記，對附條件附期限的買賣，為確保條件成就時權利人能取得標的物，更應該辦理預告登記。預告登記的債權請求權保全性質，對抗第三人的效力和臨時性特點，在融資業務中具有充分的現實意義。

首先，相對抵押權而言，預告登記後，權利人的債權請求權是獨立的、排他的，而抵押權在按揭業務中，是與所有權及其居住權共存的，一物之上，權利越多風險就越大，其利益就沒有充分保障，更不說在構建和諧社會，保障公民基本生存權之居住權情形下，以變賣抵押物獲得債權受償，是有很大現實障礙的，這時優先受償的財產權利，是要讓位於公民居住權（基本人權）的。

其次，抵押權融資既要登記又要評估，既有評估費、登記費、還有印花稅，周期長成本高，這對小額融資和短期融資是很不利的。

第三、回買融資雖然風險小，但如果沒有預告登記制度支撐，兩次產權交易的稅費成本，足以讓融資者望而卻步。現在金融機構向房地產開發商短期融資，與其讓開發商用在建商品房抵押，不如與其直接簽訂商品房預售協議，經過預告登記後，放貸於開發商，然後既可通過將買受人的合同權利轉讓於購房人收回貸款，也可借鑒按揭合同，由購房人向金融機構履行支付房款的義務，房款支付完畢，金融機構塗銷預告登記讓購房人取得本登記。可以說預告登記制度讓回買融資春風得意，既降低了貸款風險，又降低了企業融資成本，提高了企業融資時效，具有操作性強和靈活性的特點，隨著金融機構的推廣和成熟運用，對企業融資將會有助推作用。

『陸』 已簽認購書不想買了怎麼辦二手商鋪買賣協議解除合同通知函

但該認購書存在諸多問題，因此特別致函貴公司： 一、認購書對於出售給我的物業產權證的辦理時間沒有明確約定。 貴公司出售給我的物業並非具有獨立產權的商鋪。經廣州市房地產交易登記中心查詢後，得知貴公司將廣州市海珠區新港西路順華街146好2層C20#號物業進行分割出售，因此，貴公司出售給我的商鋪屬於非獨立式產權商鋪，關於能否辦理獨立式產權商鋪以及何時能夠辦妥其房產權證書的問題，貴公司一直都沒有一個明確的答復。 二、貴公司拒絕將交易資金進行銀行監管，將導致合同無法繼續履行。原認購書對於出售給我的商鋪如何辦理塗銷抵押以及何時辦理塗銷抵押登記等重要事項沒有進行約定。貴公司出售的物業即廣州市海珠區新港西路順華街146好2層C20#號物業，存在著巨額抵押登記，嚴重影響該物業交易的安全，我完全有理由懷疑，貴公司在收到我支付的購房款之後，能否及時辦理出售物業的抵押登記塗銷手續。因此，我要求將所有交易資金進行第三方託管，即為了增強房產交易資金的安全性，買賣雙方應事先選擇同一家託管銀行，由銀行對交易資金進行監管，但貴公司對此建議竟然予以拒絕。上述問題事關重大，請貴公司慎重考慮後最遲三十日內給我明確答復，屆時如果貴公司不予答復或雙方不能就上述問題達成一致補充協議，將導致無法繼續履行合同，因不能歸責於雙方，任何一方都有權解除合同。如我方解除認購合同，並請貴公司在收到解除通知後十日內退還全部定金。

『柒』 塗銷抵押證明證明

網址：http://www.beijing.gov.cn/zfzx/tzgggs/bmtz/t627578.htm
----附件來3是你想要的！源

另外，最好寫一個情況說明。例如：
*年*月*日，*作為借款人與貸款人*簽訂了***號《借款合同》，借款總金額*萬元；*作為抵押權人與債務人*簽訂了**號的《抵押合同》，並在*市*區建設委員會辦理了抵押登記手續，抵押期限*年。
*年*月*日，*公司還清了上述*萬元貸款。經借款人*、貸款人*雙方協商，一致同意解除**號的《抵押合同》制定的相關抵押，並簽訂本協議。
現特請*市*區建設委員會協助辦理解除抵押手續。抵押物位於*區*號樓*號，房屋所有權證號：***，房屋他項權證號：***。

簽訂人（蓋章）： 負責人：

簽訂人（蓋章）： 負責人：

『捌』 塗銷解押後，抵押借款合同還有效嗎

抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能專力，無不良信用記屬錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。