租賃合同無效的情形

『壹』 哪些情形使房屋租賃合同無效，無效房屋轉租合同怎麼辦

根據最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（一）未取得建設工程規劃許可證建設的房屋；（二）未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；（三）未經批准建設的臨時建築；（四）未按照批准內容建設的臨時建築；（五）租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批準的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。二、無效房屋轉租合同怎麼辦房屋轉租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉租合同，是指房屋承租人未經出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉租的行為。房屋轉租是一種廣泛應用的房屋租賃制度，在我國的有關房地產法律中均有規定。但對於房屋轉租合同被確認無效後的處理，卻一直沒有明確具體的規定。《城市私有房屋管理條例》規定，承租人將房屋擅自轉租，出租人有權解除租賃合同。《城市房地產管理法》則沒有規定非法轉租房屋的法律責任。《城市公有房屋管理規定》規定承租人將承租的房屋擅自轉租的，出租人有權終止合同，並可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉租進行了規定，但在無效轉租房屋的法律責任上，只規定了行政處罰和刑事責任，並沒有無效房屋轉租的民事責任，或是民事制裁的規定。《合同法》也只規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經出租人同意而轉租房屋，出租人有權解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規定。因為承租人的擅自轉租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權或處分權，造成房屋在客觀上形成多層次佔有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉租合同事實上已經履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬於無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基於承租人對房屋的實際佔有狀態下發生的，這種使用收益如果是基於無效合同而取得，也應該屬於返還的標的。無效合同是不具有法律約束力和不發生履行效力的合同。作為無效合同來說，其具有兩個特徵：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規的強制性規定，損害了公共利益和他人的合法權益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對於已經履行的，應當通過返還財產、賠償損失等方式使當事人的財產恢復到合同訂立前的狀態。對於房屋轉租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規定了合法轉租和非法轉租兩種情形。合法轉租是承租人經過出租人同意，將承租的房屋轉租他人。非法轉租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉租約定的情況下，擅自將房屋轉租他人的行為。《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，非法轉租的租賃合同屬於無效後同。根據《民法通則》第引條的規定，民事行為被確認為無效後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就無效房屋轉租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉租合同時，應該了解轉租人是有轉租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規定的登記備案手續。因此，轉租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉租人一方，其轉租行為往往具有兩種主觀心理狀態，其一是明知未經出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉租房屋的情況。轉租人也是具有過錯的當事人。所以，無效房屋轉租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律後果。

『貳』 什麼情況下房屋租賃合同無效

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，有以下幾種情形的，可能屬於無效合同：

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

(2)租賃合同無效的情形擴展閱讀：

根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十三條規定：

（1）出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區主管機關繳納房屋租賃管理費。

（2）出租房屋辦理備案手續的，出租人應當按月租金的百分之三向區主管機關繳納房屋租賃管理費。

（3）房屋轉租的，轉租租金高於原租金的差額部分，應當按上述規定的標准，由轉租人繳納房屋租賃管理費。

『叄』 什麼情況下房屋租賃合同無效

首先，雙方當事人要是適格主體。出租人或者承租人不具備相應民事行為能力，導致合同無效或者效力待定。
其次，出租人所出租的房屋是法律明文規定禁止出租的房屋，會導致租賃合同無效。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權證的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；共有房屋未取得共有人同意的；權屬有爭議的；屬於違法建築的；不符合安全標準的；已抵押，未經抵押權人同意的；不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
最後，如果房屋租賃合同的內容不合法，也會導致不合法內容部分無效。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
法律依據：
《合同法》第五十二條，有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
(三)以合法形式掩蓋非法目的；
(四)損害社會公共利益；
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。