二房東房屋轉租合同

⑴ 二房東轉租需要原房東同意嗎

您好！
二房東
轉租需要原房東同意。未經原房東同意，二房東自己做主轉租的，由此引發的一切
民事案件
、
治安案件
和刑事案件，二房東承擔法律責任，原房東不承擔連帶責任。謝謝閱讀！

⑵ 大房東授權「二房東」准許將房屋轉租，大房東是否對房客原有協議的法律負責請專業人士回答。

大房東授權「二房東」准許將房屋轉租，二房東無力支付租金給房東，導致解除合同，大房東要收回房子，房客可以主張自己的權利，要求二房東退回雙倍定金，要求二房東賠償損失，大房東的收回房子的行為合法，合同的變更或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。

1、根據《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；

2、根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者採取補救措施，並有權要求賠償損失；

3、根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條規定：當事人一方因另一方違反合同受到損失的，應當及時採取措施防止損失的擴大；沒有及時採取措施致使損失擴大的，無權就擴大的損失要求賠償；

4、債權人或者債務人一方人數為二人以上的，依照法律的規定或者當事人的約定，享有連帶權利的每個債權人，都有權要求債務人履行義務；負有連帶義務的每個債務人，都負有清償全部債務的義務，履行了義務的人，有權要求其他負有連帶義務的人償付他應當承擔的份額；

5、當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

(2)二房東房屋轉租合同擴展閱讀 ：

1、當事人一方在法律規定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金；

2、公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任；

3、當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金；也可以在合同中約定對於違反合同而產生的損失賠償額的計算方法。

⑶ 二房東擅自轉租房屋，房屋轉租合同還有效嗎

根據我國《合同法》第條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
一、未經出租人同意，轉租合同的效力？
《合同法》僅規定了出租人在承租人擅自轉租房屋時享有合同解除權，但對於轉租合同的效力未予明確，但可從以下幾方面考量：
1、出租人所享有的僅是解除其與承租人之間租賃合同的權利，並未涉及轉租合同，不過會導致轉租合同客觀上無法繼續履行；
2、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規定了出租人同意轉租的推定，出租人在明知情況下未在6個月內提出異議，則不得以不同意轉租為由主張解除合同或認定轉租合同無效；
3、承租人將房屋轉租給次承租人，讓渡了其對房屋的使用權和收益權，未侵害出租人的合法權益，也不影響出租人向承租人主張權利，但會削弱出租人對於房屋的控制，破壞出租人與承租人的信任關系。
綜上，上述《解釋》的規定較好地平衡了出租人、承租人與次承租人三方的利益。一方面，6個月異議期的規定，可有效避免未經出租人同意轉租的場合，租賃各方不穩定的法律關系狀態，避免出租人濫用法定解除權，最大限度地維護交易安全。另一方面，從保護出租人利益的角度考慮，6個月異議期內，出租人應享有對轉租合同確認無效的權利。另外，「6個月」應理解為除斥期間，不應適用時效有關中斷、中止、延長的規定。
二、出租人行使解除權對轉租合同的影響
如果出租人因承租人擅自轉租房屋而主張解除合同，雖然合同具有相對性，但合同解除的後果當然也會影響到次承租人，具體包括以下幾方面：
1、出租人可憑借物權請求權要求承租人返還租賃物，承租人因喪失租賃權，使得轉租合同不存在履行基礎而必須終止履行；
2、次承租人不能直接向出租人主張違約責任，但可視情況向承租人請求損害賠償，前提是次承租人必須為善意的，即在其與承租人簽訂合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人的同意轉租，否則其無權要求承租人承擔賠償責任；
3、承租人雖擅自將房屋轉租給次承租人，但其向次承租人所收取的租金數額實際上不會讓出租人收取的租金受到減損，也並非完全沒有合同依據，故承租人所收取的租金不應被視為不當得利。
三、承租人轉租租期的限制
在出租人同意承租人轉租或者在明知承租人轉租的情況下6個月內沒有提出異議，承租人與次承租人之間的租賃合同關系即趨於穩定，但轉租合同的期限並非完全自由約定，而需要受到一定的限制。
對於定期租賃，法律規定房屋租賃合同約定的租賃期限最長不得超過20年，否則超期的約定將無效。如果轉租合同約定的租賃期限超過承租人的剩餘租期，而租賃合同約定的履行期限屆滿，承租人就喪失了對房屋進行處分的合法權源，轉租期限超出部分應為無效，但出租人在訂立租賃合同時與承租人另有約定的除外。對於不定期租賃，由於任何一方均有權隨時解除合同，預先通知對方並預留必要的准備時間，並不存在剩餘租賃期限的問題，承租人可以依法轉租，實踐中未採用書面合同的租賃，即可視為不定期租賃。
但上述限制並不是絕對的，在特定情況下，超期轉租行為的瑕疵是可以補正的：
1、承租人嗣後取得了房屋的所有權，承租人作為房屋新的產權人，自然有權對涉案房屋進行自由處分而將房屋租賃給次承租人；
2、承租人嗣後取得了出租人的認可，雖然租賃合同沒有約定，但在承租人已經明確取得出租人同意的情況下，可視為《解釋》第15條中出租人與承租人另有約定的但書情形，只是該「約定」屬於嗣後的約定；
3、承租人與出租人成功續約，將原租賃期限延長，可認定承租人已補正了其轉租房屋時的權利瑕疵，從而確認轉租期限的有效性。
我們不難發現，在轉租的情形下，不管是合法轉租還是非法轉租，次承租人始終處於弱勢地位。次承租人對房屋是否享有租賃權完全取決於承租人是否會違反其與出租人之間的合同約定，出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同，但出租人怠於行使自身權利，次承租人的租賃權可也依法取得。

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