回遷合同

① 回遷房買賣協議是否有效

只要買賣雙方是經協商在平等、自願基礎上簽訂的回遷房買賣合同，系雙方的真實意思表示，合同內容並未違反法律強制性規定或社會公共利益，該房屋買賣合同應為合法有效。

依據《合同法》第五十二條的規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。而根據《房地產管理法》第三十八條的規定：未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。

綜上所述，因為《房地產管理法》只是說明不得轉讓，該條真實的立法意圖不在於禁止轉讓，而在於方便行政管理，不屬於合同效力取締性規范。雖然回遷人未取得房產證，但對該房屋享有準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。在尚未取得房地產權證之前，享有買賣合同上的債權，當然有權對該債權進行轉讓。相關知識延伸閱讀：購買回遷房有哪些風險

回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證，另一種是業主只持有回遷協議。

(一)業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，並受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

(二)業主手中只有發展商的回遷協議的，這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來後才能做真正的過戶交易。

② 如何簽訂回遷房買賣合同

何簽訂遷房買賣合同
1、嚴防房數賣
遷房買賣辦理預告登記賣房數賣留漏洞鑽旦房價高漲違約本低賣極能房屋售給
前我民事立採用債權形式主義物權變模式即事間存著效債權合同並辦理交付或者登記手續才能產物權變律效賣商品房數賣所簽訂合同違反律禁止性規定均應效合同情形先辦理商品房登記手續買受取商品房所權;其賣先行交付買受已經合取商品房買受取商品房所權賣買受間惡意串通除外;數買受均未占房屋依立先買賣合同買受請求履行合同請求應予支持
賣房屋另行轉讓給相應違約責任規制顯十重要
2、定要約定房產戶交房間
簽訂遷房買賣協議賣並沒取房產證辦理戶手續定要約定房產戶間實踐雖能保證何取房產證要寫明自取房產證少起辦理房屋所權轉移手續
簽訂遷房買賣協議要確定具體交房間若簽訂合同現房則約定繳納首付即交房間
3、買要留尾款
沒房產證房屋買賣存諸風險違約責任規制顯非重要要求違約承擔違約責任需要繳納院訴訟費用、律師費需花費間等本買房留尾款(做額尾款)賣認違約所於尾款買違約機降低具體何尾款留且能順利完買賣協議簽訂需要房產經紀或者買較高談判技巧
4、要求賣配偶簽名
實踐遷房般屬於夫妻婚姻關系存續期間所財產根據婚姻關規定該房產應屬於夫妻共同財產處應另同意否則能產兩類律：其若房價漲配偶借口同意賣房屋則能產效律;其二若戶前賣夫妻離婚則涉及共同財產割問題兩種情況要賣配偶簽名並輔必要條款則基本能夠預防
5、盡量要求賣第順序繼承簽字
遷房房產證取具定確定性取房產證前若賣發測該遷房能作遺產由繼承割遷房買賣協議要盡量讓賣第順序繼承簽字表明賣賣行認繼承權利放棄般言順序繼承包括配偶、父母、實踐要求賣第順序繼承簽字定要注意說式技巧免快
附：遷房買賣合同範本
遷房買賣合同範本
賣：_______________(簡稱甲)
身份證號碼：_____________________
買：_______________(簡稱乙)
身份證號碼：_____________________
根據《華民共經濟合同》、《華民共城市房產管理》及其關律、規規定甲、乙雙平等、自願、協商致基礎乙向甲購買房產簽訂本合同資共同信守執行
第條
乙同意購買甲擁座落______市_____區________________________擁房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)建築面積_____平米(詳見土房屋權證第_______________號)

③ 購買回遷房合同的是否具有真實法律效益

所謂回遷房是指開發商在徵收土地時，以房換房的形式賠給回遷民的房子。當然本文討論的是商品房性質的回遷房，也就是說拆的是商品房換取的房子也具有商品房性質，至於拆遷的是集體土地上的私房或者是經濟適用房所得的回遷房，不屬於本文談論的范圍。由於回遷房具有補償性質，回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，因此價格相對低廉。因此很多人冒著風險爭相購買回遷房。購買回遷房有著巨大的風險，因為部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題，當業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的，或者當取得真正的《房產證》時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢。因此在回遷房買賣合同中，買方一定要注意這個問題，在合同中予以明確規定這些問題該怎麼解決。由於回遷房性質特殊，在司法實踐中也有不少人認為這種房子的買賣是否非法的，回遷房買賣合同是否無效，理由是《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條之規定。但本律師認為該買賣合同是有效的。理由如下：
依據《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
同時《合同法解釋二》第十四條：合同法第五十二條第(五)項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定。
那麼我們來看看《房地產管理法》第三十八條的規定：下列房地產，不得轉讓：(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的; (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形

④ 簽訂回遷房買賣合同的注意事項有哪些

對於回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，並約定相應的違約責任。
(一)一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。
簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
(二)嚴防「一房多賣」的發生
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人「一房數賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。
(三)買方不要一次性付全款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
(四)要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

⑤ 拆遷分多個房子會簽幾個回遷合同

分再多的房子都是一個被拆遷人只能簽一份拆遷補償合同所有安置房的信息都只會體現在這一份拆遷補償合同中

⑥ 買回遷房簽合同內容要注意哪些

簽訂回遷房買賣合同要注意什麼問題？
1．回遷房一般屬於夫妻在婚姻關系存續期回間所得的財答產，該房產應屬於夫妻共同財產，一方應當得到另一方同意，否則會產生法律後果。回遷房房產證的取得有不確定性，在取得之前，若賣方不測，回遷房就可能作為遺產分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的
順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。
2．我國立法採用的是債權形式主義的物權變動模式，當事人之間存在著有效的債權合同並辦理交付登記手續，才能產生物權變動法律效果。一定要約定房產過戶和交房的時間簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋權的轉移手續。
對於一些沒有房產證的房屋買賣來說都是存在著諸多風險的，所以這時候在合同上的違約責任的規制就顯得重要，雙方要互相約定好這些規制。