認購書糾紛
㈠ 買房交了定金簽了認購協議網簽後因第三方與甲方糾紛法院查封房子合法嗎
法院查封是合法的。
因為雖然買賣雙方簽訂了協議，支付了購房定金，合回同也是合法有效的答。
但是，房屋沒有過戶，房屋的產權仍然屬於賣房人所有，賣房人有債務糾紛，賣房人的債權人就可以要求法院查封賣房人的房屋。
賣房人在沒有償還債務的情況下賣房，屬於逃避債務，債權人及時申請法院查封，是保護自己的合法權益，法院絕對會支持的。
所以，法院查封房屋是對的。
㈡ 房屋糾紛問題
依據法律規定：「土地管理法」，「農村宅基地管理辦法。鄉土地所/縣土地管理局土地管理。 我國的農村宅基由村上批，鄉里備案，如果宅基地發生糾紛由鄉級、縣級經管站負責仲裁。對仲裁不服的可以向基層人民法院提起民事訴訟。
㈢ 房屋買賣認購書糾紛屬於什麼案由
你直接以大分類買賣合同糾紛立案沒有問題，可以立的。案由跟掛號差不多，不影響實質審理，法院會依法定性的。
㈣ 購房意向書是什麼，如何處理購房定金糾紛
按目前新建房屋的交易習慣，購房者看中某套房屋後，開發商與購房者都會簽訂《回購房答意向書》（有些稱為認購書），以說明雙方對購售房屋已達成初步意向。《購房意向書》的內容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般並不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的具體情況等。實踐中，《購房意向書》除了上述內容外，一般還有定金內容。如果發生定金糾紛，需要根據實際情況來區別處理：一、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金；二、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；三、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金；四、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，並要求開發商支付相應的利息損失。出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。
㈤ 買房子產生糾紛 認購書有法律效力嗎
泰仁抄律師事務所表示：「認購書」是具有意向書性質的法律文件。主要包括的內容有：1、相關各方如出賣人、買受人、代理人等的主要情況；2、認購物業(樓盤)的情況；3、房屋的價款；4、付款方式；5、認購條款等內容。而且，「認購書」通常還要雙方簽字蓋章。
具備上述內容及形式後，尤其是「認購書」中約定了買賣雙方具體的權利義務後，一般說來，「認購書」就其表述的內容具有了一定的約束力，並具備了相應的法律效力，只要其內容不違反法律規定，且買受人所購物業(樓盤)的法律手續齊備(五證齊全)，該「認購書」一般具有一定的法律效力。
㈥ 房屋糾紛問題
房屋糾紛在市民日常生活、經營中很常見，也是很多老百姓關心的問題。那麼購房者在遇到糾紛時應如何處理糾紛呢?
在購買房屋的過程中，一般來說，可能會遇到以下六種房屋糾紛，分別是定金糾紛、未獲得貸款引起的糾紛、開發商違約糾紛、退房糾紛、開發商欺詐糾紛、先交費後入住糾紛、廣告、樣板間糾紛。這也是我們在處理房屋糾紛中最為常見的糾紛問題。
一、定金糾紛
要正確處理《認購書》中的定金糾紛，首先應了解《認購書》的性質和《認購書》中約定的定金所擔保的內容。從《認購書》簽訂的背景和內容看，《認購書》並不是購房合同，沒有定金條款的《認購書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發商之間並不存在權利義務關系。但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進一步接洽房屋買賣，即購房者保證開發商在簽訂正式購房合同之前，不將房屋另售他人，開發商保證購房者能再來接洽購房事宜，並不產生法律約束力的《認購書》顯然不能實現上述目的。
正是為達到上述目的，達成購房意向的雙方約定，由購房者向開發商支付一定的定金，以保證開發商在約定期限內不將房屋另售他人，同時保證購房者在約定期限內與開發商進一步洽談購房事宜。購房者交納了定金，認購書的性質就由意向書變成了協議，購房者與開發商之間就有了權利義務，開發商的義務是在約定期限內不得將房屋出售他人，購房者的義務是在約定期限內與開發商進一步接洽購房事宜。否則，購房者將損失定金，開發商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認購書》是購售雙方為進一步接洽購房合同而簽訂的協議，定金擔保的是雙方進一步洽談合同的行為。
了解了認購書的性質和定金擔保的內容，處理此類糾紛也就有了依據。
(一)、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金;
(二)、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金;
(三)、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金;
(四)、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，並要求開發商支付相應的利息損失。
出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。
二、未獲得貸款引起的糾紛
不能一次性支付購房款的購房者，往往選擇貸款方式支付購房款，即先支付一定的首付款，其餘的通過貸款支付。如果購房者貸款申請未獲銀行(或住房資金管理中心)批准，造成逾期付款，是否構成合同違約呢?
按照銀行和住房資金管理中心的要求，購房者申請貸款，是以已簽訂購房合同作為前提。而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房合同中明確約定。也就是說購房者在申請貸款前，在簽訂購房合同時約定了需由購房合同外第三方──銀行或住房資金管理中心批準的貸款付款方式。如果貸款申請獲得批准，購房者可用貸款支付剩餘購房款，如果貸款申請未獲批准，用貸款支付剩餘購房款的約定就無法實現。從上述分析看，購售雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批准貸款為成立要件。如銀行或住房資金管理中心未批准貸款申請，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批准貸款申請造成購房者逾期支付購房款，因約定的付款條款無效，所以購房者並不承擔違約責任。此時購售雙方可簽訂補充協議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達成新的協議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。如因購房者原因致銀行或住房資金管理中心未批准貸款的，例如提交虛假證明材料等，購房者雖不承擔違約責任，但應承擔相應的過錯責任，如因此造成雙方解除合同的，開發商可向購房者要求一定的損失賠償。另需說明的是，如因購房者未及時提交貸款申請材料造成逾期付款的，購房者應承擔逾期付款的違約責任，違約責任按合同約定處理。
三、開發商違約糾紛
合同當事人未按合同約定履行義務，就構成違約。對購房合同而言，購房者的主要義務是按期支付房款，而購房者在購房時，往往是按自己的承受能力選擇付款方式，所以因逾期付款造成的違約在實踐中極為少見。購房合同中的違約多數由開發商引起。下面主要說明開發商的違約責任。
開發商的違約責任主要包括：
1)逾期交房;
2)面積出現誤差;
3)設備、裝修不符合合同約定;
4)變更規劃、設計;
5)房屋質量不合格;
6)未按期辦理產權過戶手續。
出現上述違約行為時，購房者應首先看購房合同中是否有對上述違約責任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責任的處理辦法，按法律規定可對開發商的違約行為要求賠償，賠償的標准以直接損失為限，具體處理辦法如下：
1、逾期交房
合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。
2、面積出現誤差
合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現誤差，根據《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，面積誤差按下列辦法處理：
1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
3、設備、裝修不符合合同約定
出賣人交付的房屋的設備、裝修不符合合同約定的，購房者應拒絕接收房屋，並視出賣人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，應按出賣人逾期交房處理。如購房者已接收商品房，發現出賣人交付的房屋的設備、裝修不符合合同約定，購房者可要求出賣人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出賣人承擔賠償責任，賠償金可按此期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。出賣人拒絕更正或在合理期限內未更正的，購房者可要求出賣人承擔相應賠償責任。賠償責任以實際損失為限，實際損失包括設備、裝修的差價款、改動工程款及不能正常使用房屋期間的損失。
4、變更規劃、設計
按照《商品房銷售管理辦法》第24條規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
5、房屋質量不合格
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定，開發商交付的房屋主體結構質量不合格和房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，並要求開發商承擔賠償責任(具體參閱本節第四項退房糾紛的處理)，其它房屋質量問題，購房者可要求開發商限期修復，出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房者可以自行或委託他人修復，修復費用由出賣人承擔，因修復造成交房延誤的，可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。房屋的質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據，購房者對房屋質量存有疑慮的，可委託工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。
6、未按期辦理產權過戶手續
按《商品房銷售管理辦法》第34條規定，開發商應在商品房交付使用後60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。前述「規定期日」按下述方法計算：合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用後90日計算;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。出賣人未按期提交辦理房屋權屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算(現行為日萬分之二點一)。因出賣人未按期提交房屋權屬登記材料，致購房者未能按約定和規定期限取得房屋權屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，並可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產貸款利率計算。
四、退房糾紛
按照法律規定和合同約定出現下列情況時，購房者可要求退房：
1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%;
2)開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期;
3)開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的;
4)開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外);
5)開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的;
6)不能或不能按期辦理產權過戶的;
7)購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的;
8)合同中約定的其它退房條件出現時。
出現上述情況，購房者退房時，應向開發商出具書面通知。因上述1)、2)、3)、4)、5)、6)項原因致購房者退房，即因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(參閱購房過程中應納稅費章節)等。如購房合同中約定了退房的賠償標准，按合同約定處理，合同約定的賠償標准不足彌補損失的，不足部分可另行要求賠償。因上述第7)項原因致退房的，開發商無過錯的，開發商不承擔賠償責任。
需注意的是，購房者退房時應同時通知銀行，解除借款合同，以免造成更大的利息損失。
五、開發商欺詐糾紛
合同中的欺詐是指合同一方故意隱瞞或歪曲事實，以達到獲利目的。按照消費者權益保護法的規定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償損失的數額，增加賠償的金額為消費者購買商品或接受服務費用的一倍。開發商在售房中存在欺詐行為，是否也適用上述規定以增加開發商的賠償責任，在實踐上司法界對此一直存在很大分歧。多數人認為購房是一種合同行為，應適用合同法，而不適用消費者權益保護法;另少數人認為購房也是一種消費行為，應適用消費者權益保護法的規定。
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，房地產開發企業在銷售時存在下列情形的，購房者可要求解除合同，並可要求出賣人雙倍返還已支付的購房款。
1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
最高人民法院的上述規定，雖未明確房地產開發企業存在欺詐行為時的法律適用，但從雙倍賠償原則的適用情形看，上述規定已從原則上肯定了購房者作為消費者的問題，在司法實踐上具有歷史性的意義。但現實生活中因購售雙方在信息上的不對等，商品房銷售中的欺詐行為遠不止上述三種情形，所以萬望有識之士再接再厲，為爭取購房者作為消費者的地位而努力，以盡可能多的保護購房者的利益。在此需提醒購房者的是，因適用雙倍賠償原則的情形只有上述規定的三種，所以購房者在購房時仍不可大意，在購房時仍應按本書前面章節講述的方法對項目進行法律審查，以免上當受騙後，無法進行索賠。
六、先交費後入住糾紛
部分開發商在交付房屋時，要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修基金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基於物業管理合同向業主收取的管理費用，應由物業管理公司向業主收取，而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費，由相應機構(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發商收取，開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中，所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門交納的稅金，除購房者委託開發商辦理房屋過戶手續外，契稅不應由開發商收取。公共維修基金是指住戶交納的專項用於住宅共用部位和共用設施設備保修期滿後的大修、更新和改造費用，歸全體業主所有。公共維修基金一般由開發商代收，交至房地產主管部門代為管理，但開發商不得將收取公共維修基金作為房屋交付條件。
開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件，致逾期交付房屋的，應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。
七、廣告、樣板間糾紛
根據《商品房銷售管理辦法》的規定，開發商銷售房屋時設置樣板間的，除合同中明示交付的房屋與樣板間不一致，否則，實際交付的房屋應與樣板間一致。依據上述規定，開發商未在合同中明示交付的房屋與樣板間是否一致，交付的房屋與樣板間不一致的，購房者可按樣板間的裝修設備標准及合同約定的裝修、設備不符合合同約定時的處理辦法要求賠償。
按照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，房地產開發企業對商品房做出的銷售廣告和宣傳資料應視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。按照上述規定，商品房銷售廣告和宣傳資料中對商品房的描述和承諾除載入商品房買賣合同外，房屋的描述和承諾對房地產開發企業並不具有約束力。如商品房的描述和承諾明確具體，且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格存在重大影響，該描述和承諾應視為商品房買賣合同的內容，出賣人未履行該承諾，應視為違約，購房者可向出賣人要求違約賠償。
總結，在處理房屋糾紛的過程中，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》等法規為處理房屋交易糾紛中所遇到的問題提供了一定的借鑒。也是法律上的依據，為了能夠有效的避免糾紛問題，我們在涉及房屋糾紛問題中，可以先看一些有關這方面的法律知識文章!
㈦ 怎麼解決商品房定金糾紛，何時構成商品房買賣合同欺詐
你好，為你解答，望採納！
近些年，隨著我國房地產市場的日益繁盛，商品房買賣定金合同糾紛案件非常多。買受人在與開發商簽訂認購書並支付定金後，最終未能簽訂商品房買賣合同，定金是否應該返還？是實踐中，比較難處理的問題。欲解決這一問題，張付傑律師從商品房認購書的性質、認購書中定金的性質、認購書的說明條款的效力、定金的處理原則以及具體情形如何處理等方面進行分析，以期得到有效的處理辦法。
一、商品房認購書性質
由於現行法律規定並未明確界定商品房認購書的性質，目前大致有三種觀點：一是認購書是一種意向書；二是認購書本身即為正式的買賣合同；三是認購書為商品房買賣合同的預約合同。張付傑律師認為，商品房認購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機會，在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認購人與開發商獨立的權利義務關系，應屬商品房買賣合同（本約合同）的預約合同，即當事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。
二、商品房認購書所涉定金性質
定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付傑律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，並擔保開發商履行認購書中預留商品房義務的作用，具有立約定金的性質。
三、商品房認購書說明條款效力
實踐中，大多商品房認購書會在「說明欄」載明：在簽訂本認購協議書之前出賣人已向認購人明示《商品房預售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補充協議；出賣人已仔細閱讀合同的所有約定條款、選填內容，認購人對上述合同約定條款、選填內容無異議或者類似內容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認購書中說明條款的法律效力的認定不一。張付傑律師認為，商品房認購書系預約合同，賦予當事人雙方的主要權利義務是在約定的期限內繼續談判磋商其他合同條款並簽訂正式買賣合同，因而繼續磋商是認購人的一項主要合同權利，而認購書中的說明條款在很大程度上使認購人及格式條款承諾人對繼續協商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬於限制開發商責任和排除認購人主要合同權利的格式條款。根據合同法第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的格式條款無效，但出於維護交易穩定和當事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認定標准日趨嚴格。《合同法司法解釋（二）》第十條規定，提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規定，並具有該法第四十條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。從該條內容看，格式條款即使具有合同法第四十條規定的免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形並非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當事人未盡合同法第三十九條規定的提示和說明義務的條件。
四、簽訂認購書後未簽正式買賣合同情形下定金如何處理
張付傑律師多承辦的類似案件中，法院在審理當事人雙方簽訂認購書後，因故未簽訂正式買賣合同引發的定金糾紛時，基本會根據個案的不同情形，有區別的認定是否適用定金罰則。一般會出現以下幾種情形：
1、適用定金罰則無權要求定金返還
根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法司法解釋》第一百一十五條之規定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金。此種情形又具體包括：在認購書中沒有說明條款或雙方當事人對說明條款無異議的情形下，認購人無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；在認購人對說明條款有異議但開發商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務的情形下，若認購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內容不能達成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權要求返還定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容不合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，認購人無權要求返還定金。
2、不適用定金罰則定金退還
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該情形又包括：在當事人雙方簽訂認購書後到簽訂正式買賣合同前的期限內發生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書後，開發項目被政府行政決定取消、緩建，開發商的主體資格喪失，自然災害導致開發項目滅失等，開發商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補充協議中沒有約定的條款且該條款內容合理的，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，開發商應當退還認購人定金。此外，在認購人對說明條款有異議且開發商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務的情形下，認購人與開發商就正式合同中載明的條款內容不能協商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發商應當退還認購人定金。
3、適用定金罰則定金雙倍返還
在此類糾紛中，開發商若無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的「接收定金的一方拒絕訂立合同的」情形，此時應判令開發商向認購人雙倍返還定金。
㈧ 什麼是商品房認購書 認購書和買賣合同一樣
許多開發商為了盡快收集資金，顯示自己房屋售出成績，常用的辦法就是與潛在的購房者簽訂認購書的同時收取一定數額的定金。那麼，什麼是商品房認購書？商品房認購書有法律效力嗎？商品房認購書有怎樣的效力呢？商品房認購書的陷阱一般都是對具體的房屋地址、面積、價格、交樓日期等不做詳細規范和約定，騙取定金。保留好定金收據是規避這類風險的重要支撐。
一、商品房認購書有法律效力嗎？
（1）沒有取得預售許可證的情況下簽訂人購協議的效力
《較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
根據以上解釋以及相關的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：
1、開發商已經辦妥了立項、規劃、報建審批手續，也就是說只要認購書是在該手續辦理完之後簽訂的，即使項目沒有辦理商品房預售許可證也是有效的；
2、如果沒有辦妥以上審批手續，那麼極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴重的還會受到行政處罰甚至承擔刑事責任。
（2）取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議的效力
《較高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
該條的規定不是說所有的認購協議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議就應當認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預售許可證的情況下才有條件將認購協議認定為商品房買賣合同。
這其實是在出於防止開發商跟購房者簽訂了預約合同後，通過法律允許的規避手法從而達到欺詐購房者、謀取利益的權宜之計，還有待進一步的法律的出台來徹底的解決這類問題。
二、什麼是商品房認購書？
商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書後，開發商在一定期限內為購房人保留房屋，不得自行售於他人。
三、商品房認購書的陷阱有哪些？
由於認購書是由房產商制定的，內容中通常存在以下不利於買房人的陷阱，因此買房人應盡可能地與房產商簽訂詳細的認購書。
一般來講，認購書有以下陷阱：
1、內容過於簡單，僅包括房屋地址、面積、價格、交樓日期等；
2、對分攤面積、稅費、違約責任、配套設施、裝修標准、房地產交付及定金的退還或喪失的條件、物業管理等諸多內容不作規定或者不作詳細約定；
3、房產商以隱瞞重要事實，如將沒有商品房預售許可證的房屋進行銷售，欺騙購房者，讓購房者先簽認購書，收取定金，後簽預售合同，騙取定金。
四、如何避免商品房認購書糾紛
根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規定，認購書是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
如果在認購書中明確設立有定金條款的，由於認購書的性質是預約合同，故認購書的定金應當屬於立約定金。
根據《關於適用擔保法若干問題的解釋》相關規定：「當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的乙方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。」
為了防止意外，購房者一定要保留好定金收據
根據我國《擔保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付生效條件。若購房者簽訂認購書並約定支付一定數額的定金，實際上卻並沒有支付定金，此時如果不打算買該房了，賣方也不得按認購書向購房者追討。
另外，如果簽訂認購書的雙方當事人已經洽談，但因認購書未約定的內容協商不成，無法達成商品房買賣，雙方也不必承擔任何責任。
很多買房人在簽訂正式購房合同前，開發商常要求買房人先簽訂一份認購書，並交付一部分定金。
（以上回答發布於2018-01-26，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈨ 請問購房意向書是什麼，如何處理購房定金糾紛
按目前新建房屋的交易習慣，購房者看中某套房屋後，開發商與購房者都會簽訂《購房意向書》（有些稱為認購書），以說明雙方對購售房屋已達成初步意向。《購房意向書》的內容一般包括房屋的位置、面積、價款，但一般並不涉及房屋的交付時間、違約責任及其它房屋的具體情況等。實踐中，《購房意向書》除了上述內容外，一般還有定金內容。如果發生定金糾紛，需要根據實際情況來區別處理：一、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金；二、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；三、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金；四、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，並要求開發商支付相應的利息損失。出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。
㈩ 如何簽訂商品房認購書，商品房買賣認購書糾紛如何處理
一、如何簽訂商品房認購書
1、要區分定金與訂金的不同法律性質。「定金」屬與擔保方式的一種，對於定金的規定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規定。「訂金」屬於預付性質的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：「符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用」的規定可知，「訂金」條款不適用雙倍返還。
2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規定，僅在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定了：「 ……因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」但這里「不可歸責於當事人雙方究竟是什麼范圍，法律並無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬於立約定金，那麼，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那麼也不屬於違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之後附商品房預售或銷售合同的文本。
二、商品房買賣認購書糾紛處理
1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。
（1）「因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同」的情形分析。
一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當「要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。」
但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為「如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」
出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不願履行締約義務的，屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。
商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。
因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」從該條規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。
2、因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
商品房買賣認購書的性質
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的
房屋買賣合同
前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議，等等，且大量地出現在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。
對商品房買賣認購書尤其是關於商品房預售認購書的性質與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出台前，認識並不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人並無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關規定並不能預售，採取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規定的一種規避，因此，該認購協議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質為預約合同，應承認其效力。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，並著重規定了定金條款的適用。從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。
1、關於預約
所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協議，亦稱預備合同；以後履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創制了當事人間的締約義務。
預約的構成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
（1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規定的，「不得以預約迂迴為脫法行為，若預約的內容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結，於預約中應適用與主契約相同的形式規定，一如此拘束存在於主契約的情形，以防止脫法行為。」
（2）預約的確定性問題。「若以預約所建立的締約義務，並不充分確定，亦無法解釋確定預約的內容，則其義務及預約本身均不生效力。」例如，當事人間「我們願意共同成立一家公司」的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對於公司的目的、所在地以及法律形態等尚未有合意的存在，僅僅是表達了願意合作的願望而已。這種意向，沒有具體的履行內容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據個案的不同情況，加以辨別。
2、關於商品房買賣認購書的預約性質
具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在於為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特徵。
（1）商品房買賣認購書的內容須有確定性。從商品房買賣認購書的內容上考察，由於預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。
（2）區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件：出賣人已經按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」該條規定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。