宅基地買賣糾紛
Ⅰ 宅基地買賣糾紛該怎麼解決
農村宅基地糾紛一般有兩種解決方式：1、糾紛雙方協商解決；2、通過法律途徑，由法院判決。
首先，我國農村的實際情況還是以人情社會為主，宅基地買賣雙方多是同集體成員或是熟人親戚等，通過協商的辦法來解決糾紛是最高效且最易執行落實的方案，但是由於在實際情況中糾紛雙方互不讓利難以達成共識，則難免會要通過法律途徑來實現自身的利益訴求。
若是通過法院程序處理宅基地買賣糾紛，在我國的宅基地糾紛相關的案件中又存在多種情況：
一是買賣合同不規范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內容不規范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內容出現爭議，釀成糾紛。
二是房屋升值的利益驅動，使當事人背棄誠信。近年來農村逐步試行向社區化發展，不再規劃宅基地，一方面使得農村宅基地資源趨向緊張，另一方面，實行以農村平房折換社區樓房或者以面積折換面積措施，房屋的巨大增值空間和前景，與賣房人原得的賣房款或者將社區樓房轉讓他人頂名要樓的轉讓費形成了巨大反差。另外，2013年1月31號中央下發了一號文件，要求加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，全面開展農村土地確權登記頒證工作。一些已經出賣房屋、宅基地或轉讓社區樓房名額的農村村民以及出賣了農村房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，導致該類糾紛時有發生。
三是城鎮居民購買農村房屋的政策禁止性，為當事人請求返還提供了空間和依據。受我國傳統思想的影響，很多在外上班的城鎮居民退休前後逐漸盛行在農村老家置辦房產，以便老來可以葉落歸根。由於農村宅基地的福利性質和土地資源的緊缺，國務院辦公廳及國土資源部均出台了嚴格規定：「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。」以此來加強農村宅基地管理。這些政策規定將城鎮居民購買農村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當事人違背誠信的惡習。
法院審理宅基地買賣糾紛案件中，以我國《物權法》、《合同法》、《土地管理法》及有關法律、行政法規、政策為判決依據對宅基地買賣糾紛進行審理判決。但因為宅基地買賣糾紛多發生於同村莊鄰之間，涉及土地房產不動產及村集體經濟組織成員資格等問題，村民自治組織或行政機關對問題發生的歷史原因和實際情況更加了解，由基層組織處理社會效果往往強於訴訟。因此，對於該類糾紛法院應慎重受理，或者受理後積極組織村民自治組織、行政機關、人民調解委員會進行訴前調解，盡量將矛盾解決在基層。
參考中國法院網信息：http://www.chinacourt.org/article/detail/2014/07/id/1354165.shtml
Ⅱ 宅基地有糾紛怎麼辦
石海波與石梅是堂姐弟關系。1998年9月，石梅夫婦在毗鄰的集鎮上購買了一間商品房。1999年9月23日，由土地管理部門頒發了正式房產證。房產證上載明該房屋系磚混結構，面積24平方米，房後宅基地長13.5米。石海波在得知土管部門允許各家在13.5米宅基地的范圍內自建住房，在徵得其姐石梅的同意後，在石梅的宅基地上搭建了兩間住房，並進行個體營業。
2000年3月，石梅將所購商品房出租給石海波使用。同年8月，石梅夫婦因遷居外地，以原房價轉賣給石海波，並到土管部門辦理了過戶手續。9月30日，雙方的房屋買賣合同經公證處進行了公證。合同第二條寫明「原房地產機關劃給的宅基地（含院場內）13.5米的合法使用權，隨房屋所有權的轉移轉給買方使用。」石海波買房後，等待石梅遷出期間，石梅又在其原住房旁搭建一間。石海波見石梅無遷出之意，便正式通知石梅遷出，石梅拒絕遷出。2001年10月，石海波、石梅曾請求鎮土管所處理，土管所曾主持雙方進行調解，初時曾達成石梅將自建三間住房以20000元價賣給石海波，自己另建住房的協議，後石梅反悔，調解未成。石海波訴至法院。
問題：石海波要求石梅遷出歸其使用的宅基地，理由正當嗎？
答：從本案來看，訴爭的宅基地實際上可分割成兩塊，一塊是 2 4平方米的商品房所佔有的宅基地，另一塊是 13.5米長的房後宅基地。第一塊宅基地因石梅夫婦將商品房轉讓給了原告，該塊宅基地的使用權也隨之轉讓給了原告石海波；而第二塊宅基地則一直為石梅使用，石梅在該塊宅基地上蓋起了兩間住房。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：「地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。」可見，在當事人沒有分割轉讓的特別約定，而且未登記的情況下，本案中石梅將商品房的使用權轉移給原告石海波，應認為該商品房佔有的土地的使用權隨之發生了轉讓，但該房後的13.5米長的宅基地使用權並不自然發生轉移。如果要發生轉移，當事人之間應有特別約定。本案中，石梅將房屋賣給石海波時，在合同第二條寫明了「原房地產機關劃給的宅基地（含院場內）13.5米的合法使用權，隨房屋使用權的轉移轉給買方使用。」既然當事人已經對此作了特別約定，如果該條款能夠生效，那麼該塊宅基地的使用權顯然應轉移給原告石海波。
綜上所述，石海波已取得了該商品房的使用權及其宅基地的使用權，要求石梅遷出歸其使用的宅基地，理由正當，法院理應支持。
Ⅲ 宅基地買賣合同糾紛有哪些
農村宅基地只有使用權沒有所有權，使用權在本村村民之間可以流轉。宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使，任何組織或者個人不得侵佔、損毀宅基地。宅基地使用權有效轉讓，必須滿足下列條件：第一，轉讓行為應征的本集體經濟組織同意；第二，受讓人為同一集體經濟組織內部成員；第三，受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。
Ⅳ 宅基地買賣糾紛
我們在日常的生活中遇到宅基地轉讓糾紛該如何處理？
1、協議要看具體的簽約對象
宅基地轉讓協議的效力要看具體的簽約對象，如果是本集體經濟組織內部成員之間轉讓宅基地的，那麼該協議是有效的;如果是向本集體經濟組織以外的人且未獲得集體經濟組織同意的，轉讓宅基地使用權，那麼就是無效的。因為根據土地管理法的規定，宅基地屬於集體經濟組織所有，為了滿足本集體經濟組織成員的居住和生活需要，不能像本集體經濟組織之外的成員進行轉讓。
2、協議無效的法律後果是恢復原狀
根據合同法的規定，協議無效的法律後果是恢復原狀，但是由於關系的人的基本居住權和生存權，因此一味的恢復原狀也不利於問題的解決，因此上海採取了變通的做法，如果房屋尚未交付使用的恢復原狀;如果該房屋已經交付買方居住使用，那麼本著尊重和維持現狀的原則處理，駁回產權人要求購買人遷出的訴訟請求。
3、如果遇到拆遷怎麼辦?
宅基地轉讓協議簽訂履行後遇到拆遷的，那麼法院可以直接以判決動遷款的歸屬的方式處理雙方之間的糾紛，如果購買人是被集體經濟組織的，那麼動遷款均歸購買人所有，如果購買人非本集體經濟組織成員或者甚至是城鎮戶口的，那麼在動遷款分配過程中按照三七開的原則處理。
相關法律規定：
《憲法》第十條：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。
《物權法》第一百五十二條：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第八條：城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
Ⅳ 農村宅基地私自買賣，現在出現了糾紛，是違法的嗎
農村宅基地私自買賣是違法的。
參照《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體辦法，由國務院另行規定。
參照《中華人民共和國土地管理法》第六條規定，城市市區的土地屬於全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於集體所有。
參照《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
參照《農村宅基地管理辦法》第八條規定，農村村民宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，未經批准任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。
(5)宅基地買賣糾紛擴展閱讀
參照《農村宅基地管理辦法》第十五條規定，有下列情形之一的，報經縣人民政府批准，可以注銷其土地使用權證或有關批准文件，由村集體收回宅基地使用權：
(一)自批准宅基地之日起滿二年未動工興建的(特殊情況除外);
(二)報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的;
(三)經批准實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)騙取批准或非法轉讓宅基地的;
(五)其他應收回宅基地使用權情形的。
參照《農村宅基地管理辦法》第二十條規定，個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規定辦理土地使用權登記。農戶在建房竣工驗收合格後30日內向縣土地行政主管部門申請土地登記，領取集體土地使用證。
因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效後30日內向縣土地行政主管部門申請辦理土地使用權變更登記手續。
Ⅵ 宅基地有糾紛怎麼處理
宅基地是屬於老人的，他有權處置。他以買賣形式出讓給大兒子蓋房，雖然沒有拿到錢，相當於贈予，那這塊宅基地及所建房歸大兒子所有，現面臨拆遷，小兒子也想分房，怎麼可能，如果有異議，早干嗎去了，不能有利就爭。鑒於親兄弟，如果有拆遷補償，可以適當補償一點，完全基於親情。
Ⅶ 宅基地買賣糾紛
全國民事審判工作會議紀要2015
五、關於房地產糾紛案件
34、對於未履行相關土地徵收、徵用手續即佔用耕地進行房屋建設引發的合作開發房地產及房屋買賣合同民事糾紛，應先由行政機關解決該被侵佔耕地的保護問題。在行政機關未對違法佔用耕地的行為進行處理之前，人民法院不宜直接審理民事糾紛。
(六)關於農村房屋買賣糾紛處理的問題
35、現階段，我國城市化還處於較低層次，農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用許可權制的條件還不具備。對於已將宅基地流轉確定為試點地區的，可以按照國家政策即相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。對於宅基地流轉處於非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。合同無效後，買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一並請求賠償翻建或者改建成本。
Ⅷ 農村宅基地糾紛如何維權
因土地管理部門審批宅基地，侵犯了相鄰關系人合法權益而引起的訴訟，人民法院應以行政案件立案審理。法院主要審查土地管理部門在作出審批宅基地手續這一具體行政行為過程中，是否有超越職權、濫用職權、違反法定程序的行為。
因而，土地管理部門從實體處理到審批程序各個環節中，只要有違法的情形存在，人民法院就應撤銷宅基地使用執照或責令土地管理部門重新作出審批。
對於土地管理部門審批的宅基地屬他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包經營權引起的糾紛，人民法院受案後，主要審查申請人是否符合《土地管理法》第六十二條規定的條件。
所審批的宅基地是否在法律規定范圍內，有無按《土地管理法》第四十四條規定辦理農用地轉用審批手續、有無考慮土地承包權三十年不變的規定等具體情況，作出撤銷或者維持審批文件的判決。
未經土地管理部門審批或者採取欺騙手段騙取建房手續用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發的糾紛。
對於能夠確認村民建房未經審批或採取欺騙手段騙取建房手續的非法用地建房，並且侵犯了相鄰關系人合法權益，如影響鄰人房屋通風、採光、通行等情況的，人民法院既可以作出排除妨礙、限期拆除違法建築物的民事判決，也可以中止訴訟，建議土地管理部門作出限期拆除違法建築物、退出土地的處罰決定。
人民法院在審理非法建築物買賣、確權等涉及宅基地使用權糾紛案件時，應注意只能裁決建築材料的所有權，不宜明確非法建築物的所有權歸屬。
(8)宅基地買賣糾紛擴展閱讀：
農村宅基地糾紛調解程序:
1、向縣級以上人民政府土地管理部門或者鄉級人民政府提出書面申請;
2、雙方當事人出示舉證的材料和依據;
3、工作人員現場調查材料和取證;
4、組織雙方當事人進行調解，製作書面調解書;
5、調解未達成協議的，或者調節書送達前一方或者雙方反悔的，土地管理部門及時提出處理意見，報人民政府錯處處理決定。