商品房預售合同糾紛
史建兵李朝暉
案情簡介
2003年8月4日，原告黨某與被告甲房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定了原告所購房屋的具體事項，簽約後原告依約履行了合同規定的付款義務。2005年6月25日，被告通過郵局向原告寄達《交房通知書》。原告收到該通知書後，遂至現場驗房。原告在查驗過程中發現，房屋二、三層衛生間地面竟高出樓面走道40厘米左右，地下車庫的進口高度僅為1．84米，合同約定的二層北面露台區域已變成房間，三層則在北面多建了一處露台(該房屋南面已有一處露台)，原告購買的屋外花園面積也不到合同約定的36平方米，且該花園無法辦出權證。原告據此與被告協商並要求減少購房款，遭到被告拒絕。原告遂聘請我們作為其訴訟代理人，通過訴訟解決糾紛。
作為原告特別授權的代理人，我們參與了本案一、二審全部的訴訟活動。我們在一審起訴書中提出了七項訴訟請求：(1)因汽車庫建造及其功能不符合行業規范要求，原告要求減少購房款98851元；(2)判令被告退還原告支付的花園款21600元；(3)因被告沒有按合同的約定在房屋二層北面建造一處露台，原告要求減少購房款52720元；(4)要求被告根據國家城鄉建設環境保護部標准，對房屋二、三層的衛生間地面進行重作(地面標高應略低於走道標高)，如無法重作，減少(返還)購房款19467元；(5)要求被告承擔逾期交房的違約責任，向原告支付違約金18996元(從2005年1月1日暫時計算至2005年10月7日，違約金最終應計算至實際交房日為止)；(6)要求被告退還房屋面積差價款19436元；(7)交付坐落於杭州市餘杭區「某某假日之約」排屋10一09房屋。
2006年6月23日，浙江省杭州市餘杭區人民法院下達(2005)余民一初字第2715號《民事判決書》，判決如下：(1)被告應於本判決生效之日起十日內將坐落於杭州市餘杭區餘杭鎮鳳凰山處的「某某假日之約」10一09房屋(排屋)交付給原告(以被告的書面通知送達原告之日為房屋交付之日)；(2)被告應減少並返還原告購房款人民幣29770元(其中地下室為19770元，衛生問為6000元，露台4000元)；(3)被告應退還房屋差價款19436元；(4)被告應返還原告花園款21600元；(5)被告應支付給原告逾期交房違約金35454．42元(自2005年1月1日起至2006年6月23日止，以日萬分之一計算)，2006年6月24日起至實際交房時止的違約金，按前述方法計算；(6)駁回原告的其他訴訟請求。
被告不服一審法院的民事判決，以如下理由提起上訴：
1．原審法院適用法律錯誤。房產公司與原告未辦理房屋交付手續之前，雙方之間是合同關系，而產品質量賠償請求權的基礎是物權關系，因此在產品未交付之前，原告無權追究被告的產品質量賠償責任。
2．原審以「雙方當事人以房屋質量約定不明，但由於房產公司所建房屋設計不按照國家設計規范的正常要求，又未在締約過程中向買受人作特別說明，因此要承擔相應責任」的觀點不成立。買受人的義務是看圖買房，房產公司是依圖建房，只要房產公司所建房屋符合合同簽訂時的施工圖紙，應當認為所建房屋符合約定。
3．對於花園款的退還問題，一審法院判決沒有法律依據，法律沒有禁止花園買賣的規定。
2006年12月2日，浙江省杭州市中級人民法院作出(2006)杭民一終字第1329號《民事判決書》，判決駁回上訴，維持原判。
由於本案涉及商品房預售過程中多個容易引發糾紛的焦點問題，特別是作為商品房的附屬花園是否可由房屋開發公司任意買賣，以及房屋的建築設計過程中，開發商不按國家設計規范執行而造成房屋使用功能的損害的應承擔何種責任等問題，對此省內房地產界及省內主流媒體給予了極大關注。本案審理後期間，浙江人民廣播電台文廣電台早間《文廣新聞》欄目、《今日早報》、《都市快報》《浙江法制報》等媒體紛紛給予了跟蹤報道，引起了社會的廣泛反響和矚目。
爭議焦點
1．花園作為小區公共綠地，房屋開發商能否單獨出售?原告方：由於訴爭花園無法單獨辦理土地使用證，基於此，我們首先必須明確「花園的權利歸屬問題」。目前，我國相關法律條文對此問題並沒有明確規定，但從法理的角度審視，該問題涉及的是民法原理中的建築物區分所有權理論。從本質上來講，訴爭花園屬於小區公共綠地，住宅小區在項目立項時，政府職能部門確定的小區綠化指標非經原審批機關批准，不得擅自變動，小區的全體業主對小區綠地享有共有權。因此，被告出售花園的行為侵害了小區全體業主的公共利益，合同中涉及花園買賣的條款無效，被告應退還原告支付的花園款21600元。
被告方：購買花園是雙方的合同約定，被告已對花園進行了必要的資金投入，該花園具有專用性的特點而不是公用的，現被告正在與土管部門協調辦理有關花園權屬的問題。
2．被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否存在違約行為?原告方：《住宅設計規范》4．4．2規定：「地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設備用房使用時，其凈高不得低於2米，當作汽車庫時，應符合現行行業標准《汽車庫設計規范》(JGJ100)的有關規定。」《汽車庫建築設計規范》(JGJ100)中4．1．13規定：「汽車庫室內最小凈高應符合表4．1．13的規定。」該表將車輛分為四類，其中高度要求最低的為「微型車、小型車」，最小凈高2．2米。本案中，訴爭汽車庫最小凈高僅為1．8米左右，根本無法正常地作為汽車庫使用，因此根據《合同法》第111條規定，要求被告承擔減少價款98851元(房款總價的15％)的違約責任。
被告方：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》有關汽車庫的規定非國家強制性的規范，非必須遵守；《商品房買賣合同》雖附有車庫的圖紙，但並不能證明被告交付的必須是法律意義上的汽車庫；即便汽車庫的建設有不符合規范要求的地方，由於房屋目前尚未交付，物權沒有轉移，被告按規范要求可自行改造後再交付給原告。
3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?原告方：《民用建築設計通則》(JGJ37-87)第4．7．1有關廁所、盥洗室、浴室的規定：「六、樓地面標高應略低於走道標高，……」因此作為房屋開發商的被告，在正常情況下理應按上述規范標准進行施工。目前房屋二、三層衛生間地面標高存在瑕疵，已嚴重影響到衛生間的使用功能。
至於被告一再強調的「已在合同所附平面圖中作了類似台階的圖示，原告是看圖買房，對此應該是知情的，而被告是按圖施工，並不存在違約」之觀點不能成立，因為原告作為普通消費者，不具備專業知識，根本無法看懂房屋平面圖，特別是涉及如此專業、細節的問題。如被告未按照國家規范標准進行設計、施工，應履行特別告知義務，否則須承擔違約責任。
被告方：衛生間的地面標高確實高於走道標高，但這不影響衛生間的使用功能，影響的只是衛生間使用的舒適性問題。衛生間的現狀與合同所附平面圖相符，原告是看圖買房，對衛生間地面標高的問題應該是知情的，而被告是按圖施工，並未違約，不應承擔違約的民事責任。
4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任?原告方：從《商品房買賣合同》所附的圖紙及原告依法向杭州市餘杭區建設局調查取得的涉案房屋竣工資料看，訴爭房屋二層北面設計為一處露台，被告當庭亦承認其於2003年4月將原設計進行了更改，將二層北面露台翻造到三層北面，從而增加了8平方米的建築面積。顯然，被告在未通知並徵得原告同意的情況下擅自更改房屋結構，此行為已構成違約，應承擔民事責任。
被告方：已將露台設計變更內容通知原告，且在雙方簽訂《商品房買賣合同》時，圖紙已做修改。
審理判決
一、二審法院對雙方爭議的問題，在判決書中作出如下認定和判決：
1．對小區花園轉讓的效力問題。
一審法院：住宅小區的商品房在進行產權登記時，只有納入建築容積的才能辦理產權證，而花園、綠地通常不計入容積率，故不能辦理產權證。如果要單獨使用，須經全體業主同意授權，作為出售方的被告應對花園使用權的可銷售性承擔責任，被告不能提供證據證明其有權銷售，故雙方簽訂的合同中關於花園買賣的條款應確認為無效，被告應將花園款退還給原告。
二審法院：上訴人(一審被告)對其出賣的標的物負有權利瑕疵擔保的義務。土管部門對「某某假日之約」小區進行驗收時，將該小區的別墅花園綠地面積不作為獨自使用的土地面積，而作為公用分攤土地面積。因此，買受人是不能取得花園的獨自使用權。根據土管部門的答復意見，如果要對別墅、排屋花園綠地面積按獨自使用土地面積分攤，須經該小區全體業主同意。鑒於該小區的目前狀況，原審判決被告返還買受人所支付的購買花園的款項並無不當。
2．對被告未按《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》規定的國家標准建造汽車庫，被告是否承擔責任的問題。
一審法院：《住宅設計規范》、《汽車庫建築設計規范》涉及汽車庫的規定雖非國家標准中的強制性規定，但也屬正常情況下都應當執行的內容。當事人如未按類似規定執行，則有義務在締約過程中向對方作出特別的說明，不作特別約定，則相對方有理由認為其交付的標的物應當符合國家標准或行業標准。本案中作為開發商的被告既未在合同中對車庫凈高作出約定，實際交付的結果也遠未達到國家標准，嚴重影響了地下室作為正常車庫使用的功能，故原告就車庫問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告19770元。
二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響地下室作為車庫使用的功能，應當向買受人承擔違約責任。
3．房屋二、三層衛生間地面高出樓面走道40厘米左右，被告是否應履行特別告知義務?如果沒有告知，是否應承擔違約責任?一審法院：被告雖在合同所附平面圖中作了類似於台階的圖示，但未作其他任何說明，作為通常不具備專業知識的消費者，很難作出正確的判斷，被告也就不能證明該圖原告方知情。作為房屋開發商，被告在未執行國家標准施工的前提下理應履行「特別說明的義務」，如未履行此義務，應承擔違約責任，故原告就衛生間的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告應減少並返還原告購房款6000元。
二審法院：上訴人(一審被告)的房屋設計圖紙是早已設計完成的，並非是與買受人協商所達成的標准。因此，設計中未按國家標准執行的內容，應當履行向買受人特別告知的義務，以利於買受人作出判斷，否則，買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或專業標準的。現上訴人交付的成果未達到國家標准，嚴重影響到衛生間的使用功能，應當向買受人承擔違約責任。
4．房屋二層北面露台的設計有否變更?如已變更，被告是否應履行通知義務?如無履行，應否承擔民事責任問題?一審法院：被告竣工的房屋二層實際狀況與合同約定不一致，被告對此應承擔違約責任，故原告就露台的問題要求減少價款符合法律規定，判令被告減少並返還原告購房款4000元。
二審法院：(非二審爭議焦點，二審法院在判決書中未曾涉及)。
經典評析
與本案一起提起訴訟的還有該小區的其他十幾名業主，均有我們兩位代理人代理，訴訟請求基本一致，法院對這些案件一並開庭審理。由於案件涉及別墅項目的花園轉讓問題以及在建設設計過程中違反建築設計規范中的非強制性條款而事先未向受買人作特別告知是否應當承擔責任等十分敏感的問題。在本案起訴之前，省內還沒有現存的案例可供參考，但僅在杭州市，房產公司銷售小區綠地、花園的事例不勝列舉，綠地的銷售額保守估計也在數億元之上。雖然銷售條件、銷售的方式、方法不盡一致，但確實有很大比例的房產公司在這一問題上的做法是沒有法律依據的；違反建築設計規范給購房業主房屋功能造成損害的情況更是屢見不鮮。這一訴訟請求的提起，必然對部分既得利益者造成極大沖擊，因此我們對這一訴訟的啟動以及面臨的風險、壓力，事先有足夠的預期和思想准備，但訴訟過程中受到的壓力仍超乎意料。
值得欣慰的是，在本案一、二審訴訟過程中，兩級法院主審法官所體現的職業操守和對事實、法律負責任的態度，終於使這一系列的案件得到了公正的處理。
在國家《物權法》出台之前，這一系列案件中確立的兩條原則，為以後處理類似案件確立了很好的範例。
第一，對住宅小區的綠地的銷售，房產公司應當要對其可銷售性承擔責任，如果房產公司不能提供證據證明其銷售的合法性或業主有證據證明房產公司銷售小區綠地違法，應當認定其銷售綠地的行為無效。
第二，對房產公司違反國家或行業非強制性建築設計規范，如房產公司在銷售房屋時就該事項對買受人未盡特別告知義務，則買受人有理由相信商品房的質量是符合國家標准或行業標準的，如交付的房屋未達到國家標准或行業標准，影響到使用功能，則應當承擔違約責任。
❷ 我有一民事糾紛(商品房買賣合同糾紛)，案情跟「孝感中院處理商品房預售合同無效類似案例分析完全一樣,
問：我有一民事糾紛(商品房買賣合同糾紛)，案情跟「孝感中院處理商品房預售合同無效類似案例分析完全一樣,但案例判了雙倍返還,而我的案件只判了還本付息。我認為太不公平,可以申訴嗎？
答：君同法律在線咨詢為您解答
商品房預售合同糾紛適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，多條法律條文涉及商品房預售合同糾紛的處理。法律依據：第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
❸ 根據最高人民法院司法解釋，在商品房買賣合同中，出賣人哪些欺詐行為，買受人
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第內九條的規定，出賣容人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
❹ 商品房預售合同糾紛怎麼提管轄權異議
您好，您需要在提交答辯狀期間向受理案件的人民法院提出管轄權異議。《民事訴訟法》第三十八條規定：「人民法院受理案件後，當事人對管轄權有異議的，應當在提交答辯狀期間提出。人民法院對當事人提出的異議，應當審查。異議成立的，裁定將案件移送有管轄權的人民法院;異議不成立的，裁定駁回。」根據上述規定，當事人提出管轄權異議必須具備以下條件：
(1)必須是本案的被告;
(2)必須在法定的答辯期間內(被告自收到起訴狀副本之日起15日內)提出。逾期提出的，人民法院不予審議。
當事人提出管轄權異議，符合上述兩個條件的，法院應當進行審查。對當事人的異議未經審查，或者審查後尚未作出決定的，不得進入對該案的實體審理。經過審查，當事人對管轄權的異議成立的，受訴法院應當作出書面裁定，將案件移送有管轄權的法院。
異議不成立的，裁定予以駁回。裁定書應當送達雙方當事人。當事人對受訴法院的裁定不服的，在十日內有權向上一級法院提出上訴。在二審法院確定該案的管轄權以後，就應當按照人民法院的通知參加訴訟。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
❺ 商品房預售買賣合同糾紛與商品房買賣合同糾紛立案方面有區別嗎
[起訴狀內容] (1)標題居中寫明：「民事起訴狀」。(2)原、被告的基本情況。(3)案由：商品房預售合同糾紛。(4)訴訟請求：開發商提起訴訟的：購房者未按約支付房價款的，請求判令購房者支付相應房價款及違約金；其他。購房者提起訴訟的：開發商逾期交房的，請求判令開發商支付違約金；購房者交付定金後，開發商解除合同的，請求判令開發商雙倍返還定金；其他。(5)事實和理由：原、被告雙方訂立商品房預售合同的時間及約定內容。合同變更或解除的協議。合同履行的情況。被告未合格履行義務的事實。依法要求被告承擔相應責任。(6)寫明向人民法院提供證據的名稱、件數或證據線索，並寫明證據來源。有證人的應寫明證人的姓名、身份證號碼和住址。(7)寫明起訴狀致送的人民法院名稱；文末由具狀人簽名或蓋章，並註明起訴時間。[立案時應當提供的材料](1)起訴狀正本一份，並根據被告的人數提供副本。(2)原告的身份證明。(3)授權委託書及委託代理人的身份證明(如委託代理人系自然人的，應提供身份證復印件；如委託代理人系律師的，應提供律師事務所的函)。(4)商品房預售合同及其變更或解除的協議。(5)違約行為證明材料。(6)因客觀原因對證明與本案有關的證據無法自行收集，或雖經委託代理律師亦無法收集的，應向人民法院提出書面申請，請求人民法院進行查證。申請書的內容包括查證內容、證據保管單位、部門、證人的姓名、地址、單位、通訊聯絡方法等詳細情況。[管轄]屬於專屬管轄的案件，由房屋所在地的人民法院管轄。[備注]商品房預售的條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入的資金達到總投資的25%以上，並已確定竣工交付日期；向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售必須取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、開工證、商品房銷(預)售許可證。
❻ 關於審理商品房預售合同糾紛的法條有哪些
很多，還是以法律的方式明確。最重要的就是合同法、最高人民法院關於審理商品房預售合同的解釋、以及合同法解釋。建議搜索一下。
❼ 關於商品房預售合同糾紛怎麼辦
一、價格糾紛的處理
商品房預售合同的投資數額大、履行期限長，所以從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內，可能會由於市場行情的變化而引發商品房的價格糾紛。
一方面，預售方常以建築材料的價格上漲或房地產價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛:
另一方面，預購方有時也會以房地產價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。由於法律對此尚沒有明確規定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。
最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地產管理法》施行之後的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。由於商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較復雜，所以我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當根據具體情況加以解決。
首先，應當堅持合同效力的原則。只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建築材料或房地產的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當說，在房地產市場中，建築材料或房地產的價格上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬於正常的市場風險，而不屬於國家政策性的風險。商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據市場行情確定價格的，所以，當事人對於這種市場風險是能夠預見的。基於正常的市場風險所產生的房價的上漲或下跌，只能由預售方或預購方自己承擔，而不能將其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險;
其次，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現行法律中還沒有明確規定這一原則，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也己經運用情勢變更原則處理了有關糾紛。在房地產審判實踐中，各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產開發規劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時，應當特別注意正確區分情勢變更與正常的市場風險的區別。
二、不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理
在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也佔有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的，等等。對於這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款(解除合同)並承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續履行合同並承擔違約責任。
對於這類糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同並承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由於預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障;另一方面，在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款並承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以採取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，並對預售方己建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。
對於由於預購方與受讓第三方之間由於預售商品房的轉讓而產生的不能交付或者交付不能的情況。如果是由於預售方的原因引起的，應該在按照《合同法》的基本原理，在堅持預購商品房轉讓合同的效力優先，以轉讓合同的糾紛解決方式解決糾紛後，預購方再根據預售合同追究預售方的責任。對於預購方與受讓第三方之間的糾紛，則根據轉讓合同處理即可。
❽ 對方用商品房預售合同糾紛實際上解決的是執行異議之訴，法院支持對方，判我得不到違約金，這符合法律的規
你咨詢的不是很清楚，執行異議之訴一般是為爭奪房屋產權提起的，怎麼會涉及到違約金。建議你詳細描述你的問題或建議你委託專業律師處理你的糾紛。
❾ 如何區分商品房預售合同糾紛及銷售合同糾紛
您好，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定二者均屬於商品房買賣合同糾紛。區分商品房預售合同糾紛與商品房銷售合同糾紛首先應當區分商品房預售合同和商品房銷售合同。
商品房預售合同是指：房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房價款並簽訂的合同。
故上述糾紛的區分標準是審查商品房買賣合同的標的物屬於正在建設的房屋還是已竣工的房屋。就正在建設的房屋買賣而發生的糾紛屬於商品房預售合同糾紛，就已竣工的房屋買賣而發生的糾紛則屬於商品房銷售合同糾紛。
相關法律法規：《商品房預售管理辦法》第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條第一款商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
❿ 商品房預售合同糾紛維權應該注意什麼
商品房預售合同主要圍繞以下事宜進行維權：
1、開發商的開發經營資格必須合法。就是開發商必須具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》，並在其資質規定的業務范圍進行開發的;
2、開發建設的手續必須合法。開發項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》;
3、經營行為合法。現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業管理，並且按規定向房地產管理部門驗核了《房地產開發項目手冊》;期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。
4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買賣合同》(示範文本)，該合同文本內容比較全，並且規范;二是注意把開發商承諾的內容寫進合同。
5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發商索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。
6、辦房地產權證時應該注意：
產權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據建設部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》後，還要辦《土地使用權證》。