抵押實現土地使用權

A. 土地使用權是否可以抵押

這塊地的使用權在法律上稱為「建設用地使用權」，是可以抵押的。在向銀版行抵押之後，銀權行便取得了抵押權，但土地使用權仍然是原權利人的，原來的使用權人仍然可以使用。只是到時如果還不上銀行貸款的話，銀行會將這塊地的使用權賣掉，從賣得的價款當中扣下欠款。如果有剩餘，銀行還得退還剩餘的錢。

B. 未繳納出讓金的土地使用權，抵押權能實現嗎

某企業以出讓方式取得一塊國有土地的使用權。後因資金緊張遂與縣國土資源局商議先辦理《國有土地使用證》，企業以土地使用證為抵押向銀行貸款後再支付土地出讓金。國土資源局同意並為企業辦理了《國有土地使用證》。但隨後兩年，企業一方面在銀行辦理抵押貸款，另一方面以各種理由拒付出讓金。近期，由於企業經營不善無法按時還款，銀行欲實現抵押權。國土資源局在銀行來辦理相關手續時告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權不能實現。雙方協商未果，銀行將國土資源局告上法庭，要求順利實現抵押權。
請問，能否在未繳納完土地出讓金的情況下辦理《國有土地使用證》?本案中的抵押登記有什麼效力，銀行的抵押權是否受法律保護?縣國土資源局應如何履行自己的職責。
讀者 王強
答：《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條規定：「土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求賠償。」同時《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號發布）第十四條規定：「土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。」由此可見，以出讓方式取得土地使用權的使用者應當在出讓合同簽訂後60日內支付全部土地出讓金。
土地使用者在約定期限內支付完土地出讓金後，按照《土地登記規則》（修正）第二十六條的規定：「以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金後三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。」按此規定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證，這兩者缺一不可。由此可見，土地使用證必須是在土地使用者繳納完土地出讓金後才能辦理，縣國土局不能在企業還未繳納完土地出讓金的情況下為其辦理土地使用證。
在我國，土地抵押登記是土地他項權利登記的一種。《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定土地使用權抵押應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。《土地登記規則》第二十九條規定依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂後十五日內持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。從這些規定我們不難看出，抵押登記是土地使用權抵押的法定生效要件，銀行在為企業辦理抵押貸款時，只有當雙方當事人到相應管理機構辦理抵押登記後，抵押才生效和受法律保護。
按照民法理論，土地登記是一項法律制度，它的根本目的是對權利的公示，確定土地權利歸屬和保障土地交易安全。土地使用證一旦辦理就具有法律效力，它不但證明了土地使用者對土地的合法權利，也意味著土地可以正常進入市場進行其他合法交易。同樣的，土地抵押登記一旦設定，對於抵押權人來說也是擁有了實現抵押權最大的法律保障。雖然案例中企業的土地使用證從實質內容上來看是存在瑕疵的，但這種瑕疵的存在所導致的後果不應由銀行來承擔，無論是從保護善意第三人的角度或是從維護土地登記的法律效力的角度來說，銀行的抵押權應受到法律保護並得到順利實現。
實際上，縣國土資源局在企業未繳納土地出讓金的情況下就為企業辦理土地使用證的行為是一種不依法行政的行為，其帶來的惡果是使國家財產和政府信譽受損。國土資源局在履行其職責處理這個問題的過程中，一方面應通過行政或司法的手段追回企業未支付的出讓金，盡量減少國家損失；另一方面，國土資源局應按照《中華人民共和國土地管理法》第八十四條的規定：「土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。」對有關人員進行處理，處理違法違規行政的問題。
中國土地礦產法律事務中心 胡卉明

C. 高分求助：凈土地使用權抵押後,如何實現抵押權

土地抵押後 可以折價 協議 拍賣或者向人民法院申請
根據《物權法》 房地一內體 你抵押的土地價值已經容在房價里了 在實際操作中房價的40%屬於土地價值 你對這部分價值享有優先權
土地抵押和在建工程抵押不沖突 但是額度要限定好
商品房預售後 你只能向債務人和抵押權人追償 因為根據物權登記制度 此時的房產所有權已經放生轉移 實際操作中各地法院也是保護業主的權利為主
最好的 土地抵押 開發後辦理 在建工程抵押 等預售的時候在跟著辦理網上備案 等房產證下發後 辦理房產抵押 防止脫保

D. 抵押權范圍是否及於土地使用權

後因郭某逾期未還款，銀行在實現抵押權的過程中，該間店面及依附的土地使用權被依法一並拍賣所得105萬元，現銀行要求就該105萬元拍買所得款全部優先受償，以實現其抵押權；但胡某認為自己然是該土地的使用權人且該土地並未辦理抵押登記，銀行無權就全部拍賣款優先受償，該拍賣款中關於土地使用權的款項應先歸胡某所有。 【分歧】 第一種意見認為，抵押財產的范圍應該以登記為准，現胡某然是上述土地的使用權人且未辦理抵押登記，銀行只享有地上建築物即該店面拍賣款的優先受償權。 第二種意見認為，根據「地隨房走」原則，以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押，故銀行享有該店面全部拍賣款的優先受償權。 【管析】 筆者同意第二種意見，理由如下： 首先，由於房地產的不可分性，我國在處理房地產法律關系時歷來強調一項基本原則，即房屋所有權主體與房屋佔用范圍內的土地使用權主體一致的原則，俗稱「房隨地走，地隨房走」的原則。我國《擔保法》第三十六條規定：「以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押」，及《物權法》第一百四十七條規定：「建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分」。可以看出地上建築物等在自然屬性上對土地的依附，避免了對地上建築物、構築物及附屬設施的經濟價值的破壞，並可以使物權關系清楚簡明，避免因建設用地使用權與地上建築物、構築物及其附屬設施所有權主體不同，在權利行使時發生糾紛。 其次，在房地產抵押問題上，實現抵押權必然帶來抵押財產的轉讓，因此在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一並抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋所有權和建設用地使用權同時轉讓。我國《物權法》第一百八十二條規定：「以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押」。因此，不論在房地產的轉讓還是抵押的問題上，「房地一體」都是處理此類糾紛的基本原則。 最後，本案中雖然胡某持有土地使用權證，但郭某與胡某已經辦理產權過戶登記手續，且在銀行與郭某辦理了抵押登記後，該店面作為不動產物權變更已經完成，並對外產生登記公示公信力。胡某然持有該店面的土地使用權證，更多的屬於管理層面的問題，房地產登記機關沒有對土地使用權證進行相關處理，致使胡某仍然持有土地使用權證書，但本案土地權益實際上已經隨著店面買賣而轉移。故胡某以其屬於該店面土地合法使用權人，該土地使用權並非抵押物為由，要求獲得返還拍賣款中土地使用權價值的要求不成立。 綜上，抵押權的范圍及於該店面的土地使用權，銀行就該105萬元拍買所得款全部享有優先受償權。

E. 土地使用權抵押的特點

土地使用權 的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：
(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。
(2)土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。
(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。
(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

F. 用土地使用權抵押,兩個抵押權人可以採用對土地使用權分割方式實現抵押權嗎

不可以採取分割方式實現抵押權，《民事訴訟法》對此有專門規定：
第一百九十五條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

G. 可以用於抵押的土地使用權有哪些

你好，土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。以回劃撥、租賃、入股方式取答得的土地使用權，必須連同地上建築物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。土地使用權抵押應當進行地價評估。抵押人向土地管理部門申領《抵押許可證》。

H. 劃撥土地使用權可否用於抵押抵押權人如何實現抵押權

前不久，有個朋友問， 答復： 國土資源部《關於國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》規定：「根據國家有關法律法規的規定，現將國有劃撥土地使用權抵押登記中的有關問題通知如下：以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政管理部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。」 《最高人民法院關於轉發國土資源部的通知》規定：「在《通知》發布之日起，人民法院尚未審結的涉及國有劃撥土地使用權抵押經過有審批許可權的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續的案件，不以國有劃撥土地使用權抵押未經批准而認定抵押無效。已經審結的案件不應該依據該《通知》提起再審。」 由此可知，《城市房地產管理法》第40條規定劃撥土地使用權的轉讓應經有審批權的人民政府審批，但抵押卻無須審批。 《城市房地產管理法》第51條規定：「設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。」 第52條規定：「房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。」 由此可知，屬於債權性質的「土地使用權出讓金」可以對抗抵押權人的物權而先於抵押權受償；同時，當事人可以通過抵押劃撥土地使用權的方式轉讓劃撥土地使用權以規避政府審批。

I. 什麼叫土地使用權抵押

土地使用權抵押是債務人或第三人向債權人提供土地使用權作為清償債務的擔保，而不轉移佔有的行為。土地使用權抵押關系成立後，僨務人到期不能履行債務時，抵押權人得申請人民法院拍賣作為抵押物的土地。使用權，以拍賣款抵償債務，如有剩餘，應退還給抵押人，不足時仍可向債務人繼續追索。