集體土地使用權的流轉問題

① 國家對集體所有建設用地土地使用權流轉有何政策規定

《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。
《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》也進一步明確：嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業發生破產、兼並等情形時，所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉，必須是符合規劃、依法取得的建設用地，並不得用於商品住宅開發。

② 農村集體土地到底怎麼流轉

湖北省人民政府令第號

《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》已經2006年10月30日省人民政府常務會議審議通過，現予發布，自2007年1月1日起施行。

省長 羅清泉

二00六年十一月九日

第一條 為了加強農民集體所有建設用地使用權(以下簡稱集體建設用地使用權)流轉管理，維護農民集體土地權利，促進土地資源的優化配置和集約利用，促進農村工業化、農業產業化和城鎮化建設，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱集體建設用地使用權，是指符合土地利用總體規劃和城市規劃的村莊、集鎮、建制鎮中權屬合法、界址清楚的集體建設用地使用權。

集體建設用地使用權流轉是指在集體土地所有權不變的前提下，轉移集體建設用地使用權的行為。包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押、入股以及其他經雙方協商一致的流轉行為。

第三條 集體建設用地使用權流轉，實行合法、平等、自願、有償原則。

本集體公共設施、公益事業用地以及農戶法定的宅基地可以無償使用本集體所有的建設用地。

第四條 集體建設用地使用權流轉後的用途必須符合土地利用總體規劃和村鎮規劃，在城市規劃區內的必須符合城市規劃。

在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定用途的建築物、其他附著物，不得重建、改建、擴建，集體建設用地使用權也不得流轉。

第五條 集體建設用地使用權流轉後，其具體建設項目必須符合國家有關產業政策，嚴禁使用集體建設用地用於房地產開發和住宅建設。

縣級以上地方人民政府土地行政主管部門應當加強對禁止、限制建設項目使用集體建設用地的監督管理工作，建立禁止、限制供地項目用地監管制度。

第六條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行徵收或徵用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從，但應根據土地開發的實際情況獲得相應補償。

第七條 集體建設用地使用權流轉(除轉讓、轉租外)，須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

集體建設用地使用權流轉方案提交村民會議或者村民代表會議表決前，應當公布其流轉形式、擬建項目及其環境影響情況、土地使用者情況、流轉收益、土地使用期限以及村民需要了解的其他情況。

第八條 集體建設用地使用權流轉時，土地所有者和使用者應當簽訂合同。其合同應當載明土地所有者、土地使用者、流轉方式、本宗土地位置、面積、用途、使用期限、使用條件、土地收益及支付方式、雙方權利義務、期限屆滿時土地使用權及地上建築物和其他附著物的處理辦法、違約責任等內容。

第九條 集體建設用地所有者以出讓、出租等方式將其使用權確定給單位或者個人使用的，應當在出讓、出租合同簽定後30日內，由集體建設用地所有者和使用者向土地所在地縣、市人民政府土地行政主管部門提出申請辦理土地登記和領取相關權屬證明，並提交下列材料：

(一)集體土地所有證或其他土地權屬證明文件；

(二)建設用地批准文件；

(三)集體建設用地使用權出讓、出租等合同；

(四)集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的證明文件；

(五)建設項目環境影響評價文件。第十條集體建設用地使用權出讓的最高期限，不得超過同類國有土地使用權出讓的最高期限。

第十一條 集體建設用地出讓、出租，應當在土地有形市場或土地交易場所掛牌交易。

對使用集體建設用地從事商業、旅遊、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權出讓程序，採用招標、拍賣、掛牌等方式提供集體建設用地使用權。

第十二條 集體建設用地使用權出讓價格，不得低於省人民政府制定的當地國有土地出讓最低價格標准。沒有制定最低標準的，應參照農用地分等定級估價成果或相鄰地段國有土地價格確定。

第十三條 土地使用者應當按照市、縣人民政府批准或者登記文件規定以及集體建設用地使用權出讓合同約定的用途使用土地。

確需改變土地用途及土地使用條件的，應當經土地所有者和有關土地、規劃行政主管部門同意，報原批准用地的市、縣人民政府批准，簽訂集體建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂集體建設用地使用權出讓合同，調整土地出讓收益。

第十四條 集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由土地所有者無償收回，其地上建築物、其他附著物按照集體建設用地出讓合同約定處理。如合同未作約定，參照國有土地使用權到期地上建築物、其他附著物處置辦法處理。

第十五條 土地所有者和土地使用者應當於集體建設用地使用權出讓合同約定的土地使用年限屆滿之日起30日內，到原登記機關辦理土地使用權注銷登記。

土地使用者要求繼續使用土地的，應當於土地使用年限屆滿前6個月申請續期，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權出讓手續，簽訂出讓合同。

第十六條 土地使用者以轉讓方式轉移集體建設用地使用權時，集體建設用地有償使用合同和登記文件中所載明的權利義務隨之轉移。土地使用期限為原土地使用期限減去原土地使用者已使用期限後的剩餘期限。未按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

集體建設用地使用權出租後，出租人應當繼續履行集體建設用地有償使用合同。

土地使用權轉讓人、轉租人應當將轉讓、轉租情況告知土地所有者。

第十七條 轉讓、轉租雙方應當在合同簽訂後30日內，持原集體土地使用證或其他土地權屬證明材料、土地使用權轉讓(轉租)合同等材料，到土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請土地變更登記。

第十八條 轉讓無償取得的集體建設用地，應當依照本辦法規定簽訂集體建設用地使用權出讓合同，向集體土地所有者補繳土地出讓收益。
第十九條 農戶依法取得的宅基地連同地上建築物，可以轉讓給本集體經濟組織內符合宅基地申請條件的農戶，宅基地使用權不得向本集體經濟組織以外的單位和個人轉讓。農村村民轉讓、出租房屋或宅基地的，不再批准新的宅基地。

第二十條 集體建設用地使用者將該集體建設用地使用權以抵押的形式作為債權擔保的，抵押人應當委託具有土地評估資質的評估機構進行地價評估，由抵押雙方持集體建設用地使用權證或其他權屬證明文件、抵押合同等材料，向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理抵押登記。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。

抵押權因債務清償或者其他原因而消失的，應當辦理注銷抵押登記。

第二十一條 鼓勵整理農村集體建設用地，將原集體建設用地整理成耕地的，可在為實施土地利用總體規劃而將農用地轉為建設用地的土地利用計劃中優先使用城鎮范圍內的土地。

嚴禁擅自將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地進行流轉。確需將集體所有的農用地和未利用地轉為建設用地的，必須按照法律、法規規定辦理審批手續。

第二十二條 集體建設用地使用權出讓、轉讓的，應當向土地行政主管部門申報價格，並依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，其收繳和使用管理辦法，按照國家有關規定執行。

第二十三條 集體土地所有者取得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理，專項用於本集體經濟組織成員的社會保障、被安置人員的生活補助、發展生產、償還村集體債務等，不得挪作他用。

集體經濟組織應將取得的土地收益及其使用情況向集體經濟組織成員公開，並接受監督。

第二十四條 縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理、監督和服務。

縣級以上人民政府農業、建設、審計、勞動保障、民政、環保等行政管理部門應當按照各自的職責加強對農民集體建設用地流轉以及收益管理使用的指導和監督檢查。

第二十五條 對違反土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，擅自將集體農用地和未利用地改變成建設用地並進行流轉的，依照國家有關法律法規規定處理。

第二十六條 違反本辦法規定，建設單位未依法報批建設項目環境影響評價文件或未經批准擅自開工建設的，由有權審批該項目環境影響評價文件的環境保護行政主管部門依照國家有關規定處理。

第二十七條 縣級以上地方人民政府土地行政主管部門應當加強集體建設用地使用權流轉的監督檢查，對不符合本辦法規定進行流轉的行為，或者不按規定辦理土地登記的，有權責令改正或者直接予以糾正。

第二十八條 將集體建設用地用於房地產開發和住宅建設的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當責令改正，拒不改正的責令交還土地。

第二十九條 違反本辦法規定，集體建設用地流轉不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理土地使用權登記或者他項權利登記手續。

第三十條 本辦法自2007年1月1日起試行。

③ 該集體建設用地使用權能否流轉

問：A企業是鄉鎮企業，經批准取得某集體建設用地使用權。2014年，A企業因融資想把該地轉讓給B企業，雙方簽訂了轉讓協議。B企業支付了相應款項後未實際佔用該地塊，也未實施建設。B企業能否取得該地塊的建設用地使用權？

答：（1）集體建設用地有特定的使用范圍。集體建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資、進行各項非農業建設所使用的土地。集體建設用地主要有三種類型：鄉鎮企業用地、宅基地和公共設施、公益事業用地。此外，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這就從法律上明確了集體建設用地使用權原則上不允許出租、出讓或者轉讓，只有在企業發生破產、兼並或資產轉移的情形下才可以轉移集體建設用地使用權。此外，《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）也明確嚴格控制集體所有建設用地使用權流轉范圍。本案中，A企業並未破產、兼並，不能將建設用地使用權轉讓給B企業。B企業無法取得該地塊的建設用地使用權。

（2）本案中轉讓合同屬成立但未生效的合同。《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。第五十九條規定，建設用地應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並依照第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。《中華人民共和國物權法》第一百四十五條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。據此，集體建設用地使用權須經縣級或縣級以上人民政府審批登記、核發證書後方能取得。B企業若是在A企業破產、兼並的情形下取得該地塊，也應履行相應的審批手續才能取得建設用地使用權。本案中A企業與B企業僅簽訂了轉讓協議，並未進行審批登記，不發生集體建設用地使用權轉移的效力。

至於轉讓協議的效力問題，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。據此可知該協議雖經雙方達成意思表示的一致，但仍屬於成立但未生效的合同。雙方還要承擔合同可能最終無法獲得審批登記而歸於無效的風險。

（3）試點地區的集體建設用地使用權可依相關規定流轉。2015年2月27日第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《關於授權國務院在北京大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。在試點地區暫時調整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於集體經營性建設用地入市的有關規定。因此，該決定實施後，在試點地區進行的流轉可按照試點地區集體經營性建設用地入市的相關規定進行認定。

④ 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議

農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。

⑤ 農村集體土地流轉問題

1、【農村集體土地的發包方能做為土地承包經營權流轉的主體嗎？】：不能。土地承包經營權流轉的主體只能是【承包方】，不能是發包方。

依據是：《土地承包法》第三十四條 ：「土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。」

分析：如果發包方可以成為流轉的主體，有發包方在承包期內變相收回承包地之嫌。但《土地承包法》規定，在承包期內發包方除法定情形外不得收回承包地。而且，發包方對外出讓所有的土地，應是發包、不能稱為流轉。

2、【發包方能不能成為流轉方或作為受讓方參與土地承包經營權的流轉？】：不能。
（1）發包方不能成為流轉方：依據同上法條。分析：流轉是指將尚在承包期內的土地進行使用權轉讓，而在承包期內的土地發包方不得收回，所以流轉權的主體應是承包方、而不能是發包方，當然發包方也就不能成為流轉方。
（2）發包方不能作為受讓方：依據同上。發包方如果作為流轉的受讓方，同樣是變相收回了尚在承包期內的承包土地，違反了《土地承包法》的規定和中央關於承包權三十年不變的政策 。

《土地承包法》規定發包方可以有限參與流轉，但不能成為受讓方，即：流轉以是轉讓方式進行時，應經發包方同意；以轉包、出租、互換或其他方式流轉的，應報發包方備案。
依據：《土地承包法》第三十七條 土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。

⑥ 在哪些情況下集體建設用地使用權不得流轉

有下列情形之一的，集體建設用地使用權不得流轉：
（1）不符合土地利用總回體規劃答、城市規劃或村莊、集鎮規劃的。
（2）土地權屬有爭議的。
（3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的。
（4）村民住宅用地使用權因轉讓、出租和抵押地上建築物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房後，不得再申請新的宅基地。

⑦ 農村集體土地使用權流轉中有哪些隱在問題

農村路沒了。包地的人跑了，糧食地都栽樹了，價錢一定就是15年。哎多了？

⑧ 集體土地流轉的內容

集體土地使用權流轉客體的建設用地，包括現實的已經被土地使用者合法取得建設用地使用權的土地和已被土地利用總體規劃和鄉（鎮）村建設規劃確定為建設用地的土地。由我國土地使用制度改革的目標所決定，作為集體土地建設用地使用權流轉客體的應該是前者而不是後者。近年來，不少試點地區都將後者列入集體土地建設用地使用權流轉的范圍，並以此為主進行流轉。以四川省江油市四個鎮的試點情況為例：2000年底四個鎮土地利用總體規劃確定的集體土地建設用地共1414.25公頃。截至2003年6月底，實際已使用集體土地建設用地1120.65公頃，占土地利用總體規劃的79．24%；而現已使用的集體建設用地中實際發生流轉行為的土地共207.32公頃，僅占已使用集體建設用地的18.5%。 [1]這是一個不容忽視的問題。雖然在規劃用途上兩者都屬於建設用地，但兩者間有著重要區別：前者一般是土地使用權主體明確的、現實的建設用地；後者通常是土地使用權主體尚未確定的、可能的建設用地。如果將後者作為集體建設用地使用權流轉的對象，以流轉的方式來取得建設用地使用權，至少存在以下幾個問題：
（1）違反現行法律規定。我國《土地管理法》明確規定，「在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施規劃而將農地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准」。其表明土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地，要變為現實的建設用地，需要經有批准權的人民政府按土地利用年度計劃分批次批准；而將規劃建設用地使用權作為流轉的客體，以流轉方式來取得建設用地使用權，實質上是提前用地，擴大建設用地規模，必然會對土地年度利用計劃的執行產生巨大的沖擊。
（2）耕地保護將更加艱難。如果將規劃建設用地作為流轉對象、納入流轉范圍，大量非法用地行為便會在土地使用制度改革、加快小城鎮建設、增加農民收人等口號下，名正言順地得以實施。在目前有關法律制度不完善的情況下，其結果必然是加快農地向非農業建設用地轉化的速度，耕地保護將遇到更大的挑戰。實踐中，已有相當數量的農業用地以「流轉」的名義提前變成了建設用地。近年來，隨著農業產業化經營的興起和農村勞動力轉移的日益增多，集體土地使用權流轉從幕後走向前台，並且速度明顯加快，但存在不少違背農民意願、損害農民利益的問題。如有的隨便改變土地承包關系，有的把土地使用權流轉作為增加鄉村財政或集體收人的措施；有的用行政手段將農戶的承包地轉租給企業經營，嚴重影響了農民正常的生產和生活；有的為了降低開發成本，更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，並強迫農民長時間、低價出讓土地經營權。 [2]在農民土地權益受到侵害的同時，大量的耕地也變成了建設用地。
（3）在我國現行土地制度下，任何土地使用權流轉的法律後果都是土地使用權主體的變更，因此，作為流轉對象的土地使用權，應該是由土地使用者依法享有的、權利主體明確的、依法可以流轉的土地使用權。規劃建設用地尚不具備這些條件，土地使用權在法律上尚未被具體的土地使用者取得，土地使用權主體處於未知狀態，將無具體使用權人的土地作為流轉的客體，既無法律依據又缺理論基礎。
因此，今後國家在立法時應將集體土地使用權流轉的對象，限定在存量建設用地使用權的范圍，並對流轉的對象、范圍、條件和程序做出明確的規定，以規范集體土地使用權流轉行為；而規劃建設用地使用權的取得，則應按土地管理法的規定由有審批權的人民政府審批，批准與否的決定因素應是土地利用總體規劃、鄉鎮村建設規劃和土地利用年度計劃的要求，而非土地所有者與使用者之間的流轉協議。 集體建設用地使用權流轉的主體應為土地的使用者而非所有者。
集體建設用地使用權流轉是集體土地使用者之間的交易，無論其採用何種形式，轉移的都是土地使用權。在現行土地制度下，集體建設用地使用權與所有權一般都處於分離狀態，土地使用權的享有者通常是實際的土地使用者，因此，能夠作為集體建設用地使用權流轉主體的應該是集體建設用地使用權人和意向土地使用者。實踐中，不少地方將集體建設用地使用權主體擴大到土地所有權人，並以規范性文件規定「農民集體所有建設用地的所有權人或使用權人經批准可以採用轉讓、租賃、抵押或作價入股等形式進行流轉」。這種將集體土地所有者作為建設用地使用權流轉主體的做法，無疑擴大了流轉主體的范圍，客觀上為違法佔用集體土地進行非農建設的行為提供了依據和條件。
首先，集體所有的建設用地，通常是已經政府批准確定給鄉（鎮）村企、事業單位使用和村民住宅使用的土地。其有具體明確的土地使用權人，他們所享有的土地使用權受法律保護，土地所有者不能隨意收回再以流轉的方式進入市場；在土地使用權與所有權處於分離狀態的情況下，土地所有者（農民集體）無論在法律上還是在事實上都不能成為建設用地使用權流轉的主體。其次，目前我國集體土地所有權主體是抽象的、法律上的權利主體，由其作為土地使用權流轉的主體客觀上難以操作，只能由村委會或集體經濟組織代為流轉行為。在目前對土地經營管理者缺乏必要監督機制的情況下，土地所有者在土地使用權流轉中享有的權益缺乏必要的保證。再次，雖然集體建設用地的所有者是農民集體，但在我國現行土地制度下，集體土地建設用地使用權的取得和變更，從來就不是由土地所有者來決定的。由集體土地所有者作為建設用地使用權流轉的主體，實際上是為某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流轉創造條件。
我國實行集體土地建設用地使用權流轉的主要目的是通過市場配置資源，使利用效率較低的集體存量建設用地得到充分、合理的利用。因此，集體土地使用權流轉的主體應是建設用地的使用者，而不應該是土地所有權人。 集體建設用地使用權流轉產生的收益包括轉讓收益和土地增值收益。這筆收益如何分配是集體土地使用權流轉制度建設中的核心問題，它關繫到土地資源配置機制的形成以及集體土地使用權流轉的動力。從理論上講，集體建設用地使用者作為土地使用權人，在自己不能有效利用土地的情況下，將土地使用權再讓渡給他人，從中獲得了土地收益，其自然是轉讓收益分配關系的參加者。土地所有者（農民集體）在其土地所有權與使用權分離之後，並未喪失土地所有權，其當然享有土地的收益權，也自然享有土地轉讓收益分配的參與權，並據此獲得應得的收益。因此，集體土地流轉收益分配關系的參加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。同時，由土地利用的特殊性所決定，土地增值收益的形成，主要是社會經濟發展、政府投資、周邊環境改善以及規劃實施的結果。就此而言，國家也應成為土地流轉收益分配的參與者，但其所得的土地收益應以徵收土地增值稅的形式取得（這屬於再分配的范疇）。因此，在集體土地使用權流轉中，土地收益分配關系的主體應是土地所有者、使用者和國家。但從一些地方的試點方案來看，不少地方都將各級地方政府作為集體土地流轉收益分配關系的直接參與者。如有的地方要求「收取的土地流轉收益及土地增值收益，在土地所有者與鎮、區、市人民政府之間按2：5：2：1比例進行分配」。 [3]國土資源部批準的流轉試點方案和管理辦法，雖然要求「對集體建設用地使用權流轉所得的收益要嚴格按著5：4：1的比例進行分配」， [4]但仍將「集體土地所有者、試點鎮、市縣政府」作為土地流轉收益分配的參加者。諸如此類的分配方式和分配比例，作為試點中的一種探索是可以理解的，但是作為未來制度建設的模式是不可取的。
首先，土地使用權流轉是一種交易行為，參與這種交易關系的主體只能是土地的權利人，地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者，沒有理由參加土地流轉收益的分配。即使像有些人所講的那樣政府作為投資者使土地增了值，也是其職責使然，而不應成為參與土地使用權流轉收益分配的理由。其次，各級政府參與集體土地使用權流轉收益的分配，很可能導致土地供給失控並擾亂正常的市場秩序。據有關調查資料，目前集體土地使用權流轉主要是採用鄉（鎮）政府（或投資公司）將土地使用權收購，並給予經濟補償，再將土地使用權出讓（轉讓）給企業的方式；或者採取土地使用權租賃的方式，先由鎮政府、村與農戶簽協議，再由鄉鎮政府（公司）與用地單位簽協議，基本上是基層政府在操縱主導集體土地使用權的流轉。 [5]在這種土地使用權流轉過程中，政府所處的地位和所扮演的角色就決定了政府既是集體土地使用權流轉的主導者，又是土地使用權流轉的受益者，流轉的土地越多，其收益越大，其後果可能是我們始料不及的。而國家以稅的形式對集體土地使用權流轉收益進行調控，可以規范市場秩序保證流轉收益的公平分配。
集體土地使用權流轉收益的分配，是土地使用權流轉機制的核心，也是決定市場能否健康有序發展的關鍵，關繫到集體建設用地的合理利用和耕地保護。因此，土地使用權流轉收益分配製度的設計一開始就應建立在公平、合理的基礎上，並按市場規則運行。
對此，國家有關部門應予以高度重視，並盡快制定統一的規范性法律文件，對那些重要而具有普遍性的問題做出明確的規定，以引導和規范集體土地使用權流轉行為，堵住「流轉」掩蓋下非法用地的漏洞，保證農村土地市場健康發展和土地資源的合理利用。
隨著社會主義經濟體制的建立、經濟社會的快速發展和土地使用制度改革的深入推進，集體建設用地流轉，已不再是一個諱莫如深的概念，尤其是在經濟相對發達的省份和城鄉結合部，集體建設用地流轉已由自發、小規模出租房屋、場地等，逐步演變為有組織、有規模、形式多樣的流轉。在基層，由於長期以來一直執行較為嚴格的土地用途管制制度，對集體建設用地流轉也一直持謹慎態度，在一定程度上限制了集體建設用地流轉的規模和頻率，但毋庸諱言，在一些區位優勢明顯、工業經濟發展較迅速的鄉鎮，集體建設用地流轉還是時有發生，而且近幾年來有逐步上升的勢頭。那麼如何從基層實際出發，採取切實可行的措施，正確引導和規范集體建設用地流轉，使之成為推動農村經濟發展和社會穩定的重要手段呢？黨的十七屆三中全會出台的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中關於建立城鄉統一的土地市場的重要論述無疑給我們吃了一顆「定心丸」，給了我們必要的政策依據。

⑨ 集體土地使用權怎麼流轉

作為農村旅遊項目開發最常見的一種土地使用方式，土地流轉將在未來被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發協議
（2）景區、旅遊區等規模型項目需編製片區旅遊發展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發設計方案
（3）總體規劃上會評審（通過後有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委託土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務中心辦理）
（5）協調鎮村政府同意土地流轉（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批後由國土發批准書
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同後期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證 收起