共同所有權份額

① 共有是一個所有權還是多個所有權

一個所有權

共有分兩種：
一、按份共有的概念
按份共有，是指數人對同一財產按內各自確定的份額共容同享有所有權的共有形態。《民法通則》第78條規定：「按份共有人按照各自份額，對共有財產分享權利，承擔義務。」
二、共同共有的概念
共同共有，是兩個以上的權利主體，對同一財產不分份額地共同享有同一所有權。
按份共有人，可以份額對外表示和主張權利，共同共有，不能以份額對外表示和主張權利。

不管那種，都是對一個所有權的共同享有

② 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，怎麼分

我國《物權法》第九十七條(以下引述簡稱九十七條)規定，「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」
《物權法》第一百零一條(以下引述簡稱一百零一條)規定，「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。」這兩條規定確立了我國按份共有物處分問題的基本規則。

一、共有物的處分與轉讓

民法上所謂處分是指物的所有人通過一定的方式決定其所有物命運的行為，分為法律上的處分和事實上的處分。如將所有物消費完、拋棄等，此稱為事實上的處分;而將所有物出賣或贈與他人，則稱為法律上的處分。九十七條規定的「處分」自然包括這兩方面的內容，如將共有的食物消費、拋棄，為共有物事實上的處分，將共有的房產賣與他人，則為共有物法律上的處分。[①]一百零一條規定的轉讓行為屬於物的處分行為范疇。從文義理解，轉讓指把自己的東西或合法利益、權利讓與他人。民法意義上的轉讓即指所有權人將其所有的物或者合法的民事權利、利益讓與他人的行為。共有物的轉讓指共有權人將其共有的物或合法的民事權利、利益讓與他人的行為。
二、按份共有房地產份額的轉讓

(一)按份共有物的轉讓如何理解和適用九十七條和一百零一條

按照一般的民法理論，按份共有財產的份額是各共有人對共有物所有權的比例，其性質為所有權。而所有人對其所有物在法律規定的范圍內可以自由轉讓，那麼共有人對其份額在法律規定的范圍內也應該可以自由轉讓，更何況共有人之一人轉讓其份額，其他共有人的份額仍然存在，其權利不受影響，「故法律自無不許各共有人自由處分之理，此為個人主義下之共有制度所當然，亦為分別共有之本質所在。」[②]相對於作為整體的物而言的，雖然所有權的性質屬於按份共有，但是按照《物權法》「一物一權」的原則，一個物之上只能設立一個所有權而不能同時設立兩個以上的所有權，故按份共有的財產上也只有一個所有權。九十七條規定應理解為將按份共有的不動產或動產作為一個整體來看待的，九十七條的處分行為應理解為對整個共有物整體的處分行為而不是共有份額的處分行為。當按份共有人對共有物的處分行為涉及到整個共有物的所有權的處分時，應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意，如果只是單純地處分按份共有人自身享有的份額並不有害於存在於整個物之上的所有權，則不需要取得三分之二以上份額的按份共有人同意。如果按份共有人對自身所享有的份額任何處分行為都必須經過三分之二以上份額共有人的同意，這與一百零一條的規定有相悖之處，亦不符合按份共有制度的基本法理。因此，各按份共有人均有權轉讓自身享有的份額，在轉讓時需要通知其他按份共有人，其他按份共有人在同等條件下享有優先購買權。而如果轉讓屬於對作為整體的物之所有權的處分行為如將整棟房屋出售之時，則需要按照九十七條的規定，經三分之二以上份額的共有人同意方可為之。

③ 共同共有和各佔比例有何區別

知友你好
共同共有：是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關系一般發生在互有特殊身份關系的當事人之間，較為典型的是基於夫妻關系而發生的夫妻共同財產關系，以及個人合夥和企業之間的聯營，也會出現共同共有財產的形式。

各佔比例：又稱為分別共有，是指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額分別對其共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。根據我國《民法通則》第78條第二款的規定，「按分共有人按各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務」。

④ 房產證上的共有人占的份額是如何登記的

在辦理房產證時你們寫一個各占份額的證明說明各占份額就可以。填寫申請表時共有性質時寫按份共有寫明份額。

⑤ 房屋兩人共有和各佔50%有什麼區別嗎

說白了就是一個需要夫妻同意才能轉讓抵押等等，另外一個50%就可單獨轉讓或抵押。

區別：

第一，在共同共有中，只有當共同共有關系終止時，才能對共有財產進行分割並確定各共有人的份額。比如夫妻共有財產就是共同共有財產，只有當夫妻離婚以後，才能對夫妻共有財產分割;而在按份共有中，按份共有財產的每個共有人都有權利要求將自己的份額分出或者轉讓，但是在出售時其他共有人在同等條件下有優先購買的權利。

第二，共同共有是不確定份額的共有，各個共有人對共同財產是享有同等權利的，承擔同等的義務;而按份共有中的共有人按照各自的財產份額，對共有財產享有權利以及承擔義務。比方說按份共有人可以以自己的份額進行抵押，而共同共有人如果進行抵押的話就必須經過全體共有人的同意。

第三，在對外的關系中，如果按份共有入侵犯了他人的權利，如果義務是可分的，則共有人只按照自己的應有部分對第三人承擔義務，承擔按份責任。例如，可分割的共有物的交付義務，共有人只能就自己的應有部分的比例對第三人負責。而如果義務是不可分的，則共有人應當對第三人承擔連帶責任，例如，共有物所產生的共同侵權賠償義務等。而如果是共同共有人，則不存在按份負責之說，應當一律承擔連帶責任。

⑥ 房產證上二人共同共有每人各佔多少份額

房產證上二人共同共有，還沒有詳細細分各自佔有多少份額。可以理解為各佔50%。

⑦ 共有的情形下 對所有權是如何劃分

江奶奶和宋爺爺是一對恩愛的老夫妻，宋爺爺得了肝癌，江奶奶想把老洋房賣了拿錢去國外給宋爺爺看病。老洋房是江奶奶的父母留給三個女兒的，江奶奶的兩個姐姐相繼離世就把老洋房的產權給了自己的兩個兒子。兩個外甥想要等兩個老人去世後再買賣老洋房，於是對於賣房的事情一拖再拖，直到宋爺爺離開人世。最後江奶奶將自己所擁有的二樓無償捐獻給了國家，老洋房再無出售的可能。

▲《安家》劇照

說到這里，事實上還牽扯了房地產的一個知識點，那便是房屋共有現象。

01 什麼是房屋共有？

房屋共有簡而言之就是一個房屋擁有多個所有人，一般情況下房屋共有有兩種形式，即房屋按份共有和房屋共同共有。

▲《安家》電視劇中 老洋房所有人為三人

房屋按份共有又稱房屋分別共有， 是指兩個以上的主體對同一房屋按照一定的份額共同享有佔有、使用、收益和處分的權利，並承擔相應的義務。所謂份額，是指共有人在所有權整體中所享有權利的份量，即所有權份額，其效力及於房屋整體的每一物質構成部分，而不能簡單理解為實物份額。

房屋共同共有是指兩個以上的所有人對於房屋都享有平等的所有權。共同共有是不確定所有權份額的共有。共同共有的房屋是基於共同勞動或共同生活而產生的。在實際生活中，最常見的房屋共同共就是夫妻共有和家庭共有兩種。

▲夫妻共有房屋產權

02 按份共有和共同共有的區別

1.房屋按份共有可以因為部分共有人的要求進行分割，分割方式有直接分割房屋、房屋作價補償、分割作家結合以及房屋變價分割四種。而房屋共同共有則不同，除依法律規定和當事人另有約定外，共同共有人對房屋的共有關系不能終止，房屋不能分割，只有出現法律規定或當事人約定的事由，導致產生共同共有的共同關系歸於消滅時，共有人才能分割共有房屋。

2.按份共有房屋所有權劃分所有權份額，各所有權人按照所有權份額享有權利和承擔義務。房屋按份共有人享有的權利包括佔有權、使用權、收益權和處分權。按份共有人在使用和處分房屋時，應當按照協商一致的原則處理，意見不一致時，依占房屋份額過半數的共有人的意見作出決定。各個共有人不得各行其是。在按占房屋所有權過半數的共有人的意見做出決定時，不得損害其他共有人的利益。

而共同共有房屋的所有權不劃分所有權份額，各所有權人享有平等的權利。

03 共有房屋該如何分割？

房屋共有的情況下進行分割是很多家庭都會遇到的問題，更有甚者因為如何分割房屋而鬧得不可開交，最終不得不想見於法庭。

1、房屋按份如何分割

共有有四種分割方式：直接分割房屋、房屋作價補償、分割作價結合、房屋變價分割。

其中直接分割房屋很好理解，而房屋作價補償是指房屋由按份共有轉為一人獨有，由獨自取得所有權的人對其他共有人的所有權份額折成價款進行補償。

分割作價結合有兩種情況，一種是因為房屋結構各房屋共有人無法按照自己擁有的所有權份額進行分配，所以對部分所有權份額進行作價補償。比如兩個人按照3:2的比例擁有一個兩層住房，分割房屋時如果各分一層，則後者侵佔了牽著的所有權份額，需要進行相應的補償。二是三個以上的人按份共有房屋時，房屋由兩個以上的共有人補償其他共有人所佔份額的價款後，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價由甲、乙所有，甲、乙在補償丙、丁應占部份的所有權份額後，再按比例分割房屋。

最後是房屋變價分割則是房屋按份共有人都不願意取得房屋所有權時可將房屋出售，出售所得金額再按照所有權份額進行分配。

2、房屋共同共有如何分割

常見的房屋共有為夫妻共有和家庭共有。

由於我國《婚姻法》規定除了夫妻雙方有特別的約定外，雙方在婚後所得的財產均為夫妻共同財產，兩人共同共有，婚後興建、購買、受贈或集成的房屋同樣屬於雙方共同所有，在雙方始終保持結婚狀態時共有房屋不能進行分割。只有夫妻雙方離婚或一方死亡或者雙方有過特別約定時才能確定份額進行分割。

而家庭共有房屋在分家前不得分割，對共同共有房屋所有權的行使，應由全體共有人協商一致，不能協商一致的，按多數共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權。對於共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。即如果個別所有人出售家庭共有房屋未取得家庭其餘共有人同意，則該出售行為無效。

▲共有房屋出售需要全體共有人同意

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，共有財產未經其他共有人書面同意不得轉讓，其轉讓行為無效。《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第八十九條規定，共同共有人對同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。

所以說《安家》中江奶奶將自己所擁有的二層捐獻給國家在實際操作中是無法實現的，因為共同共有產權不能單獨處置，包括單獨捐獻。而理論上可以實現的操作是江奶奶立遺囑將自己所有的產權贈與另一個人，得到所有權的人堅持不買房的話這個老洋房同樣難以出售。

此外，江奶奶還可以申請法院拍賣。我國《物權法》第一百條規定，共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

可是老洋房交給法院拍賣需要一定的手續和時間，顯然宋爺爺的身體狀況不足以支持到走完法院拍賣的全部流程。

04 共有房屋的拆遷問題

共有房屋產權進行拆遷的時候，是需要得到所有共有人的同意然後再去簽字，並不是由其中一方貿然同意就可以了。

案例：2009年，一位履蹣跚的張姓老人因為共有房屋拆遷的問題前去向律師咨詢，早在1995年，張姓老人的母親將其對北京西城區南新平胡同一處共有產權房屋所享有的十四分之一份額（約近14平方米）贈與給張姓老人，並在北京市西城區公證處辦理了《公證書》。2006年4月，北京市公安局公安交通管理局為了進行西城交通隊綜合樓項目建設，在西城區南新平胡同一帶進行拆遷，實行的區位補償價為8800元。動遷後，張老幾次與拆遷人協商補償事宜，但均未達成一致意見。此後，介於四鄰地帶因拆遷之故嘈雜不已，張老搬至別處居住。然而，2006年12 月底，拆遷人以房屋其他共有權人均已簽訂拆遷補償安置協議為依據將房屋進行拆除。對此，張老既不知情，也未簽訂拆遷補償安置協議。更有甚者，張老存放於被拆遷房屋內的諸多物品及其父、母親生前唯一的遺像與母親的骨灰盒也在這一場忽略了張老的拆遷活動中不知去向。最後在四處求助無門之後，張老只能求助於法律，在律師的幫助下申請了拆遷行政裁決，在西城區房屋管理局組織的調解程序中，經過與拆遷人數次協商，張老最終於2009年4月上旬以80萬元貨幣補償對價與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。

《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。而條例中規定，被拆遷人指被拆遷房屋的所有人。夫妻雙方作為涉案房屋的共有人，均具有被拆遷人的身份，故拆遷人應當與產權人進行充分協商，簽署補償。

依據《物權法》第九十七條之規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

對於共同共有房屋拆遷財產分割，需要確定各共有人的共同份額後，對要求房屋產權調換的共有人以其新享有的份額為准實行產權調換;對要求貨幣補償的共有人以其所享有的份額為准實行貨幣補償。但要求產權調換房屋共有人在同等條件下有權優先購買要求貨幣補償的共有人所享有的份額。即要求產權調換的部分共有人可以要求對共有的全部房屋產權調換。同時對要求貨幣補償的部分共有人以相當於房屋拆遷貨幣補償的價格進行補償，取得全部被拆遷房屋的產權。

05 共有房屋的繼承問題

繼承問題同樣是家庭共有房屋一個常見的問題，也是充滿復雜性的問題。

1.房屋按份共有如何繼承？

按份共有的財產，要先將其他共有人的份額分出，繼承人只能繼承被繼承人應享有的份額。

2.房屋共同共有房屋如何繼承？

根據《繼承法》中遺產的規定，被繼承人的遺產只能是個人財產，所以被繼承人如果是房屋的共同所有人，繼承人繼承的只是該房屋的共同所有權，一般情況下不能要求分割，只能在其他共有人同意的情況下才能分割。此時，如果繼承人是多人，則所有有資格繼承的繼承人又對被繼承人的房屋共同所有權形成新的共同共有關系，同樣的對於該部分遺產也只能在全體繼承人同意的情況下才能進行分割，分配份額一般是平均分配。繼承人分割的是共同共有房屋的一部分，所以其分割前提必須是其他共有人一致同意。

案例：張爺爺年事已大，育有一兒一女，兒女都已經成家並買了房子。剩下老兩口居住在張爺爺單位房改時買的兩居室里。2000年老伴不幸去世，剩下張爺爺一個人。2003年，張爺爺親筆書寫了一份遺囑，指定由兒子繼承自己的房產。2006年，張爺爺被檢查出患有肺癌晚期，住院期間女兒無微不至的照顧，讓爺爺心裡很滿意，打算給女兒寫份遺囑，但此時張爺爺已經無法執筆，就由女兒請律師現場見證並製作了份代書遺囑，指定房產由女兒一人繼承。張爺爺去世後，兒女各執一份遺囑發生爭執，訴訟到法院。

法院判定，由於遺囑所涉及的房產是張爺爺婚後分配並購買的，依法屬於夫妻共同財產，夫妻應各佔一半份額。張爺爺妻子去世時，由於沒有立遺囑，適用法定繼承，張爺爺和兒子、女兒均有繼承權，一般等分的話，三人各得(1/2*1/3=1/6)房產。張爺爺的遺囑對自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女兒繼承，女兒應得(4/6+1/6=5/6)房產、兒子應得1/6房產。經評估房產價值，房產可以由女兒取得，兒子應得份額可由女兒支付給兒子。

由此可見，房屋共有所有人如果沒有對他的遺產如何分配等問題立有合法有效的遺囑，其遺產將會根據法律直接規定的繼承人范圍、繼承順序、遺產分配原則進入繼承程序，即先由第一繼承順序中有繼承權的繼承人繼承，其他繼承人不繼承。如果房屋共有所有人生前立有符合法律規定的合法遺囑，此時依據遺囑繼承優先於法定繼承的原則，被繼承人的繼承人及各繼承人應繼承遺產的份額都按照遺囑的內容來確定。

06 房屋共有的繼承程序

當被繼承人為共有房屋的共同所有人，此時的房屋繼承程序仍然屬於房屋變更程序，與個人獨自所有房屋的繼承程序類似。繼承發生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規定進行析產。

1、繼承手續程序

根據司法部、建設部《關於房產登記管理中加強公正的聯合通知》規定，繼承人必須先到公證處辦理房產繼承公證。公證以後才能到房產交易中心辦理房產繼承手續。

2、辦理繼承公證所需資料

①被繼承人的死亡證明;②繼承人的身份證明;③被繼承的房產證或其他證明文件，如果法定繼承人不只一個，而房產只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產的繼承;④被繼承人生前所立的遺囑(遺囑繼承的情況);⑤公證費:一半繼承1%;全部繼承2%。

3、轉移登記需提交資料

①房屋權屬轉移申請表（收件窗口領取）;

②申請人身份證明、婚姻狀況證明(核對原件，收復印件);

③房屋所有權證;

④繼承權公證書(有遺囑公證書的仍需到原公證處辦理繼承權公證);

⑤房屋所有權證配圖。

註：若繼承人不能親自辦理，需提交委託書或公證書及受託人身份證及復印件；法院判決的需提交法院判決書和協助執行通知書；若繼承人未成年，需提交監護人身份證原件及復印件。其中稅費項目：登記費、交易手續費、配圖費、權證印花稅。

⑧ 民法中按份共有與共同共有的區別

按份共有與共同共有的區別：

第一，對共有物品的處分權不同。按回份共有的要對物品進行處分，答需要經占份額三分之二以上的共有人同意。共同共有要對物品進行處分，需要經全體共同共有人的同意。

第二，管理費用的承擔不同。按份共有有約定的按照約定，沒有約定，或者約定不明確的，共有人按照共有的份額來承擔。共同共有，有約定，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，共有人共同承擔。

第三，是否可以轉讓份額不同。按份共有人可以轉讓其共同享有的不動產或者是動產的份額。其他的共有者享有優先購買權。而共同共有者，在共有關系存續期間，任何共有者不得轉讓自己的份額。

第四，處分應有部分不同。按分共有人可自由處分共有部分。

第五，分割限制不同。在共同共有關系存續期間，不得請求分割共有物;按分共有人除了因共有物的使用目的不能分割或合同約定不能分割的期限外，可以隨時請求分割。

參考資料來源：網路-按份共有

參考資料來源：網路-共同共有

⑨ <<物權法>> 對共有財產所有權份額約定不明的情形是如何界定的

第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第八章 共有
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關繫上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關繫上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章