關於聯合建房所有權的界定

『壹』 什麼叫聯建房

聯建房是土地部門賣出單間的土地給私人（一般面積為3.8米乘12米），也有可能是拆遷安置所得。再由同一塊土地上的所有私人業主聯合建設成商品房的一種形式。

一般來說聯建房建設也是合法的住宅開發模式。建設前都可以合法取得建設用地許可證和建設工程施工許可證。但因著有關部門要保護房地產開發企業的利益，所以聯建房的產權手續還有所限制。

目前聯建房產權證辦理還需要政策的扶持！ 溫州市平陽縣在前年下半年和去年上半年曾經公開辦理聯建房的房屋產權證。但因為辦理費用極其昂貴，所以市面上的聯建房大多沒有取得房產證。也有一些房子曾經辦出過產權證，聯建房的產權證和房開公司開發的住宅產權證是一模一樣的。

(1)關於聯合建房所有權的界定擴展閱讀：

聯建房和小產權房的區別

1、定義的區別。

聯建房指一方地通建設用地，另一方出資，雙方合作建設樓盤，建成之後對房產進行共同經營管理、利益分配的行為。以上是理論上的定義，現實中由於實際情況不同，聯建房目前有兩種形式，一是單戶聯建，一是多戶聯建。

小產權房是建設在農民集體用地上，沒有繳納土地出讓金的違反規劃和用地規定的違建項目。因為是違建項目，所以小產權房不能取得國家認定的房地產權證。如果購買了小產權房，沒有產權證，購房者的利益無法保證，房屋拆遷也不能獲得相應賠償。

2、合不合法的區別。

聯建房在建設之前需要走流程向有關部門提交建房申請，申請批准之後才可以進行建設施工，所以聯建房是合法的；小產權房是開發商和村集體私下簽訂協議後便建設施工，沒有經過國家批准，所以是不合法的。

3、能不能取得產權證的區別。

聯建房建設之前向有關部門報備過，所以購房者買了聯建房之後，可以依法取得不動產權證；小產權房是違建項目，不被國家認可，所以無法取得國家頒發的不動產權證，也不能在房管局備案。

4、是否納入城市規劃。

聯建房一般是在城鄉統籌規劃之後建設的，因此是按照城市規劃的步調走的，符合城市規劃；小產權房是農民或者開發商自己建設的，不納入城市規劃中。

因為聯建房的情況和手續比較復雜，所以購買聯建房之後很可能出現拿不到房產證的情況。為了防止出現此類情況，在購買之前首先要確認好一點問題。

就是在查清土地性質的條件下，要求出售方在購房合同上註明該房屋是否有產權證以及什麼時間可以拿到產權證，時間一定要具體，精確到某一天。

除此之外，購房者還要再合同中寫明，如果售房者沒有在約定的時間辦下產權證並交給購房者，售房者就要承擔責任並賠償損失等。只有這樣才能最大限度的保證購房者不會買下五證聯建房並遭受損失。

『貳』 關於合夥建房

去年3月，為了進一步加強房地產稅收徵收管理，國家稅務總局下發了《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）文件，其中就合作建造開發產品的稅務處理問題進行了明確，解決了以前稅收征管過程中存在的執法認識不夠一致問題。新的稅收政策主要有以下兩方面的內容。

一是在以分配開發產品為目的的合作建房方面，強調了形式重於實質的原則。按照稅法規定，依據法律法規成立的房地產開發企業，從事房地產開發業務發生的應納稅收，應以房地產開發企業為法定的納稅人。因此，無論房地產開發企業與其他投資者如何合作，如果形式上沒有成立其他法人單位，或者投資者不通過法定程序增資擴股，成為企業法律形式上的真正股東，其投資額就不能在稅收上年認定為投資股本，納稅人也還是開發房地產的開發企業。

因此，國稅發〔2006〕31號文件規定，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。從上述規定可知，由於合作各方在法律形式上沒有另外成立獨立的法人單位，因而現有開發企業分配給合作方的開發產品，要作為開發企業銷售產品進行稅收處理；房地產開發企業收到合作各方的投資額，不作為股東股本對待，而是作為銷售開發產品（分配的開發產品）取得的收入處理。如果開發產品成本已經確定，則將收入減成本差額視同實現的銷售利潤，計入當期應納稅所得額；如果開發產品尚未完工，尚未結算產品成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

二是在以分配項目利潤為目的合作建房方面，強調了實質重於形式的原則。雖然合作各方沒有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由於雙方實質上是共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實質性投資收益進行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理，那麼就只能作為資金借貸關系處理。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入；房地產企業就可以將分配的利潤，作為利息支出，按稅法規定稅前列支。

《通知》規定：開發企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補繳企業所得稅。根據以上規定，先以開發企業為所得稅納稅人，按照規定繳納企業所得稅，剩餘稅後利潤才可以進行分配，即先稅後分。而且，作為房地產開發企業，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應納稅所得額征稅。

對合作者分配的利潤，盡管不是實際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。按照《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發〔2000〕118號）規定：凡投資方企業適用的所得稅稅率高於被投資企業適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規規定的定期減稅、免稅優惠以外，其取得的投資所得應按規定還原為稅前收益後，並入投資企業的應納稅所得額，依法補繳企業所得稅。

『叄』 聯建房的概念，以及聯建房的特點，還有聯建房的文件，麻煩各位網友幫忙解答

1、概念：聯建房，顧名思義，就是聯合開發建設的房屋。如甲方有地，乙方有資金，則甲方出地，乙方出資，簽訂建房協議，共同開發建造房屋。
2、特點：聯建房也可以取得相關規劃手續，因此，屬於商品房范疇，其主要特點在於開發完成後的房屋產權歸屬方面，這就要根據建設前所簽訂的協議來分配了。其次當地政府為了保護開發企業利益，聯建房在開發完成後辦理《房屋所有權證》時可能受到限制，若拿不到房產證，也就得不到法律的保護。因此，在建設房屋之前，應當咨詢有關部門相關事宜。
3、文件：不知你這里指的是哪類文件，我想應當是建設房屋之前的審批文件，現我國還沒有那條法律或法規有關聯建房的文件。聯建房的審批文件和普通商品房相同。如選址意見書、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工許可等。

『肆』 私人合夥建房,應該認定共有還是適用區分所有權.

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共專有部分享有共有和共同管屬理的權利。
區分所有權是「業主」享有的，不是建房者享有的。
如果你們也是房屋的建設者，但是也未必是業主。因為業主是需要有房產證的，你們合夥建房要得到政府部門的批准，要拿到房產證。
如果僅僅是一間或者是幾間房子，肯定就沒有住房、商用房的區分，也就無所謂共有還是區分所有了。

『伍』 關於審理聯合建房法律法規

房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。

一、聯建的定義及特徵

所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同.需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、房地產聯建的主要類型及其法律性質

在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：

第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權，在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。 從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。

第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。

第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.

總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

三、房地產聯建的法律風險防範

（一）主體資格的確定：《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定房地產開發經營者必須具備相應的資格條件，房地產開發聯建也屬於房地產開發的一種，因此也必須遵守此一規定，最高人民法院的相關司法解釋也明確了這一條件限制。因此在進行房地產開發聯建時，其風險首先來自合作對象。在選擇聯建合作對象時，有土地使用權但缺乏資金或房地產開發經營資格的企業，首先應當核實對方是否具有相應的房地產開發經營資格條件；有資金或房地產開發經營資格但無土地使用權的單位，須確認對方是否合法持有用於項目建設的土地的使用權。否則,雙方所簽的參建、聯建合同可能會因為不具備房地產開發經營條件而導致無效甚至受到行政處罰。《城市房地產開發經營管理條例》第34條、第35條規定，違反該條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款；未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。當然，如果企業既有土地使用權，又有房地產開發經營資格，僅僅是缺少資金，那就好辦多了。
為此，應要求合作方提供經過年檢合格的企業法人營業執照和房地產開發資質等級證書（最好復印一套存檔備查）並仔細審查；同時，還可以委託律師對對方進行資信和土地權屬等調查,以確認合同主體資格。

（二）聯建合同的法律風險防範

確定聯建的合作對象後，就進入雙方合作具體事宜的談判、簽約階段。
本階段,雙方一般至少應就下列事項（風險包含於其中）進行協商，達成一致意見後簽訂聯建合同（或協議）：(1)雙方合作事項概況，包括項目的基本情況、項目報批手續、項目拆遷與前期開發等；(2)雙方的權利和義務。本項的約定事項應當包括但不限於：合作方式及相應許可權、項目總投資數額及投入方式、土地使用權證的變更登記、工程建設項目相關許可證書的辦理、資金到位進度安排、利潤或所建房屋分配比例、稅費承擔、其他雙方認為有必要的事項；(3)違約責任；(4)合作期限；(5)未盡事宜的處理方式；(6)糾紛的解決方法。
在本階段，聯建方應作的主要事項有:(1)核實對方持有的該建設項目用地的國有土地使用權證、國有土地使用批准文件或相應房地產開發經營資格的真實性、合法性。這是因為《土地管理法實施條例》第23條明確規定，具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。沒有土地使用權的具體建設項目屬於違法建設，會導致國家有關部門的查處。(2)簽訂合同應當注意如下原則：合同條款尤其是雙方權利、義務及違約責任的約定條款必須明確、具體、詳細，用詞（包括標點符號）准確而不發生歧義，切忌模稜兩可、含混不清；口頭協商一致的事項最好能夠落實到具體的書面合同中。俗話說：「口說無憑，立字為據」，畢竟發生糾紛時需要用證據來支持自己的主張和請求，寧願簽訂合同時麻煩一點，也不要在以後發生爭議、己方利益受損時索賠無憑無據，吃啞巴虧。
這里，聯建主體最好是委託律師參與合同的談判、合同的擬訂，或達成初步協議後將合同草案交由律師審查、提出修改意見再簽訂正式合同。

（三）辦理土地使用權和建設項目相關證書變更登記的法律風險防範

聯建合同簽訂後的風險在於房地產開發企業是否按照法律、法規之規定及時辦理土地使用權證書的變更登記，辦理與建設工程有關的許可證書和其他相關批准文件的變更手續。如未按法律、法規規定辦理相關登記變更則該合同無效，不能發生預期的法律效力；只有申請辦理土地使用權變更手續並獲得批准後，聯建方才獲得該土地使用 法律之所認規定要求辦理土地使用權證書的變更登記，是因為參建、聯建名為合作，而聯建方往往並沒有申請土地使用權，但通過參建、聯建，其變相獲得了土地使用權而又未經有關部門審批，參建或聯建等於變相變更了土地使用權的歸屬。
申請土地使用權變更登記時，主建單位和聯建單位應當向房地產管理部門提交以下文件：要求變更土地使用權申請書；建設項目批准文件；建設用地規劃許可證；建設用地許可證；建設項目地形圖；聯建合同；營業執照或法定代表人證件等有關文件。
辦理土地使用權變更登記手續後10日內，聯建雙方應持土地使用權轉讓合同，到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案，並辦理項目開發人變更等有關手續。向建設行政主管部門報送如下文件：參建、聯建雙方各自的申請報告；參與聯建方應有對項目開發投資總額25%以上的資本金；計委立項批復和商品房計劃；建設工程選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證；建設用地批准書、國有土地使用權證或土地使用權出讓合同；工程建設總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設計意見批復；「開發建設條件意見書」、「開發項目手冊」；參與聯建方的財務報表（上一季度資產負債表及銀行當月對賬單）或銀行資信證明；聯建雙方企業的開發資質證書、營業執照復印件；聯建雙方簽定的「聯建合同」或「聯建協議」原件；項目建設進度計劃；項目未抵押的證明；聯建雙方確認的該項目的「項目法人」、「項目質量責任人」的書面文件。經批復後方可開始房地產聯建。
有關建房的法律法規，主要有以下幾個法律：
《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》
《中華人民共和國城鄉規劃法》。

當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

『陸』 聯合,共同建房的所有權如何判斷發生爭議如何處理

聯合建房和共同建房其實只是說法不同而已。一般是一家出地一家出錢，或是雙方都出錢共同建設一個項目等。這種合作方試事前要有明確的約定（不然後面糾紛很麻煩），包括建成的產權如何劃分，利潤如何分配，糾紛如何處理等等。這個具有雙方約束力的合同，也是相關管理部門劃分權責的重要依據。發生爭議除約定有仲裁機構外，一般都會到法院打官司，法院也會對合同履行情況作為調解的依據。

『柒』 合資建房關於所有權的問題

房屋所有權與宅基地使用權不可分離的，在農村集體土地上建房也無需辦理產權登專記即可取得房屋所有權，屬但也可以去辦理產權登記，所以說產權也就是房屋的所有權，同時也有宅基地使用權！先理解一下前面說的。再談合資建房，首先看你們三方有沒有約定，有約定從約定。沒約定可以根據你們的出資比例按份共有，或每人一層或一層分幾間每人都有等方式，所以說一旦你把房屋所有權與他們共有，你的宅基地使用權也被他們共有。提供解決辦法，1，你可以以宅基地使用權為出資，從而可多獲得房屋所有權的比例，如你一個人可以獲得兩層，或房間數量上也可多要點。2，如果你實在不想出讓宅基地使用權，你也可以和他倆約定整個房屋歸你所有，但他倆擁有使用權，以他們的出資折抵使用年限等