僅辦理房屋合同備案所有權

① 辦理了網上備案單房屋權是受法律保護的嗎

辦理了網上備案單房屋權是受法律保護的，預售登記備案除外

根據《中國國土資源報》發布的：房屋預售登記備案不具備物權公示效力

預售登記備案沒有物權的公示效力

根據1995年1月起實施的《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的規定，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同；預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

2001年8月，修正後的《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，並可處以已收取的預付款1％以下的罰款。

2003年12月，《北京市城市房地產管理辦法》正式實施，規定房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣國土房管局申請商品房預售登記，並提交房地產開發企業的營業執照和授權委託書、預購人身份證明復印件和商品房預售合同。

上述法規和規章均是本案中的預售登記備案做出時有效的法律文件。根據這些規定，預售登記備案行為僅在商品房買賣合同雙方之間發生有關法律效力，如未辦理，不動產登記部門僅會對房屋銷售方的開方商進行行政處理。

預售登記備案制度並不是一種物權意義上的登記備案，它的法律價值只在於通過行政管理的手段，來保護商品房交易的安全，最大限度地保障商品房買賣合同目的實現。通過登記備案來公示這個合同，公示的是一個特定的債權債務關系。這個公示當然不具有物權的公示效力，只是使得購房者獲得了一種期待權，期待在將來可以順利地實現該房屋的所有權。

商品房預售合同的登記備案對開發商而言是一項行政意義上的義務，如果開發商未履行該義務，其所承擔的不利後果也只是行政處罰。登記備案與否不僅對商品買賣合同的效力沒有影響，而且更不會對合同之外第三方產生物權公示效力。

預告登記在法定期限內有物權公示效力

在司法實務中容易與預售登記備案行為混淆的是預告登記行為。兩者的法律屬性是不同的。

2007年10月實施的《物權法》第二十條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。這是預告登記制度的法律基礎。

2008年7月實施的《房屋登記辦法》第六十七條規定，預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓或抵押，當事人可以申請預告登記。第六十八條規定，預告登記後，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。

通過上述法律與規章規定，預告登記屬於不動產物權登記制度中的一種，其所登記的不是已經完成的不動產物權登記，也就是說不是現實的物權變動，而是目的在於保障將來實現物權，在法定期限內具有一定的物權公示效力。

預購商品房的預告登記，就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之後，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。所以預購人想要在將來更好地實現物權，就應該在合同登記備案之後的法定期限內再進行預告登記。應當明確的是預告登記制度雖具有一定物權公示效力，但其畢竟不是一種真正完全意義上的物權登記，所以它是具有法定期限限制的，現行法律規定的期限為三個月。超過法定期限後，預告登記失去相應法律效力。

來源出處：http://www.jndlr.gov.cn/tabid/62/InfoID/29859/frtid/2390/Default.aspx

② 房屋買賣合同為什麼是要式合同辦理過戶登記合同才成立物權法中不是規定房屋未辦理登記只是所有權不發

房屋買賣是以發生物權變動為目的的基礎關系，主要是合同，它屬於債權法律關系的范疇，成立以及生效應該依據合同法來判斷。除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反法律的強制性規定和社會公共利益，就可以發生效力。合同只是當事人之間的一種合意，並不必然與房屋登記聯系在一起。登記是針對民事權利變動而設定的，它是與物權的變動聯系在一起的，是一種物權變動的公示方法。如果當事人之間僅就物權的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效，只是不能產生物權法中的對世權，不能對抗第三人。如果物權的出讓人「一物二賣」，其中一個買受人先行進行了不動產登記，其他的買受人便不可能取得合同約定轉讓的物權。

③ 房屋買賣合同無效，但所有權已辦過轉移登記，所有權歸誰

根據現行物權法的規定,所有權歸現在的登記權利人.物權行為無因性的法律效果.
因買賣合同無效,原房屋出賣人應及時提出不當得利之訴,要求現在的登記權利人歸還房產.不要忘記保全該房屋.

④ 簽房屋買賣合同卻不辦理不動產登記，房屋所有權是否發

簽訂房屋買賣合同後不辦理不動產登記，房屋所有權沒有改變，仍然屬於賣內房人所有。

因為不動產必須登容記，才擁有所有權。

《物權法》第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

⑤ 買房時只有房屋所有權證有效嗎

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那麼期房的購房者也應在房屋交付使用(開發商交鑰匙的時間)後90日內取得房產證，否則，開發商也要承擔違約責任。
購房人在通過銀行按揭貸款購房時，要與銀行簽訂《抵押合同》及《貸款合同》。在產權等相關證書辦理完畢後，房管部門再對該房屋進行登記備案，設定抵押權。實施不動產登記後，購房者需要到房管局辦理標明抵押事項的《不動產登記證明證》（原來的《他項權利證》），然後把《不動產登記證明證》放在銀行，就可以拿到產權證了，但產權證上會備注貸款尚未還清的情況。
當貸款全部還清之後，購房者需要帶著銀行所開具的貸款結清證明去房管局做變更登記，同時解除房屋抵押，撤銷《不動產登記證明》。

⑥ 購房合同備案後是否擁有所有權

不是，沒有房產證就不算擁有。有貸款的房子也不算擁有。

⑦ 房屋所有權轉移只以登記為准嗎

不發生轉移。中國採用登記生效主義，登記了的不動產的轉移才有效。也就是說只看登記簿上登記的主人名字。
即使交納了財物也不行，物權行為的無因性原則說物權行為是一個單獨的行為，與合同無關，也與財產交付無關。交納了錢款，則發生債權債務。當然可以要求交易者進行登記，但如果他不同意，則只需要把你的錢還回來就可以了，不能說那個房產就是你的。
不動產物權登記才生效，不登記不生效。