買主享有雜物間使用權

1. 您好！經濟適用房下面雜物間使用權歸誰

經濟適用房產權的主體，也就是物權的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購買經濟適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個限制。

2. 購買小區雜物間時，開發商沒有告知有公攤，只告知沒有產權只有使用權，拿鑰匙時才告知有公攤，總共6個平

沒有產權的一般都是業主集體所有

3. 產權附屬物（雜物房）歸屬問題

產權附屬物（雜物房）歸屬問題，關鍵在於合同上是否有明確註明歸屬，如果在房屋買賣合同中並未約定儲藏間的轉讓,也未另行約定該儲藏間不予轉讓,根據主物、從物轉讓的法律規則,賣方應當將該儲物間交給買房。
在一些商品房買賣合同中,往往存在附屬用房(儲物間、雜物間等)的轉移問題,附屬用房一般不能在房屋登記管理機關辦理獨立的產權證。
在法律上說,附屬用房與其所附屬的房屋構成從物與主物的關系,從物是主物的輔助物,可以獨立存在,其存在的目的是為了更大的發揮主物的效用。
我國最高人民法院的司法解釋對主物、從物的轉讓有明確規定:《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則若干問題〉的意見(試行)》第87條:「有附屬物的財產,附屬物隨財產所有權的轉移而轉移。但當事人另有約定又不違法的,按約定處理」。該司法解釋確立了「從隨主轉」的主物、從物轉讓的一般規則,其例外是當事人另有不違反法律的約定時,按照當事人的約定處理。
《物權法》第115條則專門規定了不動產主物、從物的轉讓規則,即「主物轉讓的,從物隨主物轉讓,但當事人另有約定的除外」。 如果在房屋買賣合同中並未約定儲藏間的轉讓,也未另行約定該儲藏間不予轉讓,根據前述主物、從物轉讓的法律規則,賣方應當將該儲物間交給買房。

4. 買個二手房，樓下無產權雜物間的使用權是否隨房屋一起歸新房主使用。

沒產權的不歸你，但是可以跟賣房人協商。

5. 雜物間是否有規定只能轉讓本小區業主

住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有 在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。 本文就從現有的法律體系論述住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有。 （一）從建設用地使用權和房屋所有權關系的相關規定來進行分析 1、《物權法》中的有關規定 第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。 2、《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定 第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定 第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依規定辦理過戶登記。 4、《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第四條第二款規定：房地產轉讓時，建築物、附著物的所有權應當與該建築物、附著物所佔用土地的使用權同時轉讓、不得分割。《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核准登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。 5、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建築物、附屬物轉讓時，該建築物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。 從上述我國法律法規的規定可以看出，作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別：房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨，法定登記，確權保護。只有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物，而且是一種從權利。房地產權是土地使用權與上蓋建築物、附著物的所有權合二為一的財產權利。土地使用權和房屋所有權，或房地產權並非由合同約定而確權，其須經法定登記才得於確權和保護。只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。架空層作為建築物中公以結構體作為支撐、無圍合外牆的一個開敞性空間層，依附於小區建築物及其所佔用的土地而存在，是地面到一樓的一段空間，只是一種附屬物，不具有獨立的產權，作為從物，其權利依附於主物，架空層所在的建築物產權歸誰，架空層權屬也就歸誰。架空層所依附的建築物和土地使用權都已被全體業主買走，所以其理應歸全體業主所有。因此，架空層作為房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。 （二）對《物權法》中的有關規定進行分析 1、《物權法》第十二章建設用地使用權相關規定 （1）第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。 此條說明建設用地可以在土地的地表、地上或地下分別設立。架空層多為首層空間屬於建設用地地表使用權，二樓以上的房屋均屬於建設用地地上使用權，且後者的存在以前者的存在為基礎和依附。當然建設用地地表使用權和建設用地地上使用權是相互獨立的用益物權，但是在架空層與其以上樓房作為建築物的共同體的情況下，後者不可以離開前者。建築物未出售給業主之前，二者均屬於開發商所有。但是在架空層以上的樓房均出售給業主之後，根據本文建築容積率的論述可知，土地使用權已全部轉移為業主擁有。如果架空層卻沒有隨著樓房的轉讓而轉移產權的情況下，架空層是作為依附在土地之表面的建築物，則是對樓房業主權利的侵佔。因為業主在通過購買樓房行為自然而然地取得了該塊土地的使用權，且應以該塊土地的地表所必須附屬的一定范圍的上下空間為權利范圍，即該塊土地的地下（地下室）、地表（架空層）和地上（樓房）的權利均屬於樓房業主擁有。 （2）第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。 根據現行房地產管理方面的法律法規的規定，建設用地使用權人在取得建設用地使用權後，憑建設用地使用權證書及立項許可等其他政府批准文件，申請有關建設主管部門發放的建設許可證、開工許可證等，即可以按照批准和用途，以該土地建設建築物、構築物和其他附屬設施。對建成後的的房屋等不動產的歸屬，《城市房地產管理法》第60條第二款規定「在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。」由此可見，在現行的法律模式下，建設用地使用權人在完成房屋等不動產建設後，有權憑借建設用地使用權證，申請辦理房屋等不動產所有權權屬證書，取得房屋等不動產所有權。因此，法律推定建設用地使用權人享有該土地范圍內建造的房屋等不動產的所有權，除非有相反證據證明該土地范圍內建造的房屋等不動產屬於他人（如土地使用權轉讓、與他人合資共建等）。即在房產未依法預售給業主之前，房產開發商通過原始取得的方式取得了房屋等不動產的所有權。業主通過買售樓房，樓房依法轉讓後，依據「地隨房走、地轉房隨」的法律原則下，業主成為該塊土地的使用權人，因此建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於業主所有。架空層也是建築物的構件之一，當然也屬於該樓房業主的所有。 2、不動產登記的規定 《物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第一百三十九條規定：「設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。」 由此可見，不動產物權變動經依法登記始發生法律效力是一項原則，但並非所有不動產的設立、變更、轉讓和消滅都需要登記才能產生法律效力，「法律另有規定除外」包括兩種情況：一是無須進行登記的不動產物權，如《物權法》第九條第二款規定「依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。」二是不動產物權的變動不以登記不生效要件，這又分兩種情形：一是無須登記即能發生不動產物權變動效力，如《物權法》第二十八條、二十九、三十條規定。二是登記是不動產物權變動的對抗要件，如《物權法》第一百二十九條的規定。而很顯然，架空層由於屬於從物，從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物不能獨立轉讓，它只能隨著房屋這一主物的轉讓而轉讓，因此，架空層無須登記即發生法律效力，即產權自然而然地歸屬於房屋的買受者。 （三）從政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》的角度進行分析 誠然，在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主後，從物的佔有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。 然而，此種約定也只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附於主物而屬於買方。 但是，政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建築容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建築物的轉讓。（4）建築物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同並到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建築物連同土地使用權轉讓後，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建築物時，必須連同土地使用權一起轉讓。因此，在商品房住宅小區建築物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建築物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定而會導致無效。 （四）從房地產初始登記和轉移登記進行分析 1、初始登記。住宅建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件後，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理住宅建築物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建築物的建築面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建築面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建築面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建築物（面積）的法律權利確立並歸屬於計算容積率建築物（面積）。從上述（二）的分析可以看出，在初始登記中，由於不計算容積率建築物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附並歸於計算容積率建築物（面積）。目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對於共有、他項的房地產權證，房地產登記機關並不辦理。 2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款後，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。而架空層的法律權利歸屬的轉移並沒能記載於房地產權證。如前所述，由於不計算容積率建築物的法律權利只能依附在計算容積率建築物，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完後，不計算容積率建築物的法律權利將全部轉移並歸屬於小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。 （五）從公用面積分攤的有關規定進行分析 1、1994年9月實施的《深圳市房屋建築面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平台、內外平台、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：「公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬於建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）」。 2、《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》第4.3.1.1條規定：建築物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建築面積和和不分攤公用建築面積。第4.3.1.3條規定：不分攤的公用建築面積包括：…；建築物底層、頂層或裙樓頂層架空用於公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；…；建築物地下用於人防、公共停車、放置設備的建築空間…。 根據《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》的規定可知，首層樓房架空層的建築面積是不計算建築容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物。依據物權法理論，計算建築容積率的建築物是主物，不計算建築容積率的建築物是從物（是住宅房屋單元的從物）。從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物的法律權利依附於主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、佔有、收益的三項法律權利。 在現行的房地產行政管理制度下只有計算建築容積率（建築面積容積率=建築總面積/建設用地面積）的建築物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。計算建築容積率的建築物權利人要依法向國家支付土地使用費，並可依法取得《房地產證》。對於不計算建築容積率的建築物，由於其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附於具有房地產權的建築物，不能單獨取得《房地產證》。不計算建築容積率的建築物的房地產權利完全依附於計算建築容積率的建築物，其不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。 從上可知，架空層的公共開放空間的建築面積不收取地價，不參與計算容積率，不作為共有建築面積分攤給業主，也不確權給開發單位。房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層不能從計算建築容積率的房屋單元中分離或分割，也不能將首層樓房架空層的產權約定為房地產開發商所有。 首層樓房架空層的產權，實際上是依附於房屋單元的佔有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附於計算容積率的房屋建築物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其產權依附於取得《房地產證》的房屋單元。房地產開發商預售或現售小區房屋單元後，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。 （六）從房屋本體維修基金管理規定進行分析 1、《物業管理條例》的有關規定 第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。 專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 2、《深圳市房屋本體維修基金管理規定》有關規定 第二條規定：本體基金屬住宅區、工業區及各類樓宇物業業壺的共有資產,以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業主按各自房屋的建築面積分擔和享有,本體基金的主管部門是市住宅主管部門。各區住宅管理部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。 第三條規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿後的第一個月起,按月向物業管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。《條例》實施之前已人住並超過保修期的房屋的本體基金,由業主自《條例》實施之日起按月繳交,但經業主管委會或多數業主同意,可以緩自本規定實施之日起繳交。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。 第六條規定：共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。 從以上《物業管理條例》第二、三條的規定及《深圳經濟特區物業管理條例》的相關規定可以看出，本體維修基金的交納義務人是業主，因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。既然如果架空層屬於開發商所有，但法律卻沒有規定開發商對此要交納本體維修基金，開發商事實上也沒有交納本體維修基金。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》第六條的規定，架空層當然屬於共用部位[「是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)」]，因此架空層的維修支出需要由本體維修基金承擔。開發商沒有理由只享受權利卻不承擔義務。同時，從《物業管理條例》第五十五條規定也可間接也認定架空權的產權歸屬於業主所有。

6. 貸款消費中買主享有商品所有權嗎

不可以，只可以擁有使用權。因為合同中得考慮買主以後的償還能力吖

7. 二手房買賣，關於雜物房的糾紛該怎麼解決

按合同辦事啰，雜物間既然歸你使用那就是永久使用啰，因為是和房子一起買的就是屬於房子的一部分，當然要和房子一樣使用嘛，你不能說房子賣給我，衛生間不給我用或者衛生間還有使用期限吧？

8. 給單位買的房改房，我是否擁有雜物間的產權

宅基地申請 農村宅基地是指農村村民住房、輔助用房、院落以及村民日常生活、風俗習慣活動等所涉及的用地。輔助用房主要指雜物間、廁所、畜舍等。 農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。宅基地涉及佔用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省規定的標准。使用耕地不超過130平方米，使用荒山荒地不超過210平方米，使用其它土地不超過180平方米。 農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人後，再申請宅基地的，不予批准。 1、宅基地申請條件 (1)申請人是本集體經濟組織成員，且在本集體經濟組織內從事生產經營活動，並承擔本集體經濟組織成員同等義務。 (2)滿足下列條件之一： ①多子女家庭，有子女已達婚齡，確需分居立戶(分戶後父母身邊須有一個子女)； ②因國家建設原宅基地被徵收的； ③因自然災害或者實施村鎮規劃、土地整理需要搬遷的； ④原房屋破舊，宅基地面積偏小，需要翻建、擴建的； ⑤遷入農業人口落戶成為本集體經濟組織成員，經集體經濟組織分配承包田，同時承擔村民義務，且在原籍沒有宅基地的； ⑥因外出打工、上學、被勞動教養、服刑等特殊原因將原農業戶口遷出，現戶口遷回後繼續從事農業勞動，承擔村民義務，且無住房的農業人口； ⑦原本村現役軍人配偶，且配偶及子女戶口已落戶在本村組、無住房的。 2、有下列情形的，不得申請宅基地 (1)申請住宅用地不符合鄉(鎮)土地利用總體規劃和村鎮建設規劃的； (2)原有宅基地面積已達到規定面積標准或能夠解決分戶需要的； (3)一戶一子(女)有一處以上(含一處)宅基地的； (4)將原住宅出售、出租、贈與他人或擅自改作生產經營用途的； (5)已列入規劃改造范圍的； (6) 原有住宅拆遷時已按城市房屋拆遷規定進行補償安置的； (7 )戶口雖已遷入，原籍住房未拆除或依法轉讓，不履行本集體經濟組織成員同等義務的（空掛戶）； (8)原住房長期空置，無人居住的。 3、宅基地的收回 符合下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用權： (1)為進行鄉(鎮)、村公共設施和公益事業建設需要佔用的宅基地； (2)為實施村莊和集鎮規劃進行村鎮改造需要調整的宅基地； (3)農村村民一戶一宅之外多餘的宅基地； (4)自依法批准之日起連續兩年未按照批準的用途使用的宅基地(不可抗力因素等特殊情況除外)； (5)農村居民戶口遷出本集體經濟組織後遺留的宅基地以及農村「五保戶」騰出的宅基地； (6)法律法規規定應當收回的其他形式宅基地。 因村莊改造、公共設施、公益事業建設原因收回宅基地的，應由建設實施單位對原土地使用權人給予適當補償。 來源於《鄉鎮村幹部國土資源知識讀本》

9. 沒有產權只有使用權的雜物間有公攤嗎

雜物間如果是屬於公共區域，應該也是有公攤的。