房屋是所有權客體嗎

A. 求解 關於房子所有權

概述編輯
1、佔有：是產權人對其房屋事實上的控制權；佔有權是房屋所有權的基本內容，沒有佔有，就談不上所有權。然而佔有並非就是所有，因為佔有分所有人佔有和非所有人佔有、合法佔有和非法佔有、善意佔有與非善意佔有。
2、使用：是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利；使用權的行使必須符合下列條件：（1）無損於房屋的本質。（2）按照房屋的自然性能、經濟性能和規定的土地用途使用。（3）遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權益。
3、收益：產權人收取房產所產生的利益的權利；如將房屋出租取得租金、用房屋作為合夥入股取得紅利等。
4、處分：是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利。如依法對自己所有的房地產出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規定的除外）。
房屋所有權是一種絕對權，即權利人不需要他人積極行為的協助就可以直接實現自己的權力。

2特點編輯
房屋所有權的特點，一方面由房屋本身的性質所決定，另一方面也由各國的房屋所有權法律制度所決定。我國房屋所有權具有以下特點：
1、房屋的國家所有權、集體所有權和個人所有權同時並存，同等地受到憲法和法律的保護。
2、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。
3、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。
4、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業單位和其他組織享有使用權。
5、房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。由於房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓；非法轉讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓的無效。
6、房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續，不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

3取得編輯
房屋所有權取得，分為原始取得和繼受取得兩種。
原始取得
原始取得是指由於一定的法律事實，根據法律的規定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有的人的權利和意志為根據而取得房屋的所有權。
主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法沒收房屋；（3）收歸國有的無主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。
繼受取得
繼受取得又稱傳來取得，是指根據原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉讓所有權的意志為根據的。
繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。
一、因法律行為繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：（1）房屋買賣（包括拍賣）；（2） 房屋贈與；（3）房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉移手續辦理完畢後產生效力，即進行所有權登記後便取得房屋所有權。
二、因法律事件繼受取得房屋所有權，指因被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權。根據《民法通則》的有關規定，在有數個繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產如果未作分割，則應認為數個繼承人對房產享有共同所有權。

4消滅編輯
房屋所有權的消滅，是指因某種法律事實的出現，使原房產權利人失去對該房產佔有、使用、收益和處分的權利。
引起房屋所有權消滅的法律事實有如下幾種：
1、房屋產權主體的消滅。如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產成為無主財產。
2、房屋產權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。
3、房產轉讓、繼承等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。
4、因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產所有權人的房產徵用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產權利人的權利因徵用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序將一方當事人的房產判給另一方當事人所有，原房產權利人因判決發生法律效力而喪失該房屋的所有權。
5、房產所有權人放棄所有權。

B. 從房屋所有權形式上看，房屋的所有權形式有

房屋的所有權有房屋的共有和單獨所有兩種形式。單獨所有簡稱獨有，它的所有權效力當然及於建築物的全部，這時，房屋的所有權是獨立的，也是非常明確的。而共有是指各共有人基於抽象概念，而分別擁有各自應有部分的權利，但所有權的效力仍可及於建築物的全部。這里主要介紹房屋的共有。房屋共有具有以下特徵：

一、房屋的共有權人是兩個或兩個以上的公民，他們對同一房屋共同享有一個完整的所有權。

二、共有的客體是同一房屋，共有房屋在共有關系存續期間不能分割，每個共有的公民對整個共有的房屋都可以行使權利。

三、共有人對共有的房屋按照各自的份額享有權利或者平等地享有權利。公民的房屋共有可分為按份共有和共同共有兩種形式。

按份共有是兩個或兩個以上的公民按照各自的份額分別對共有的房屋有權利和承擔義務。

共同共有是指兩個或兩個以上的公民對共有的房屋不分份額地共同享有權利並承擔義務。

C. 房屋產權和房屋所有權有什麼不同點

房屋產權和房屋所有權的區別如下：

1、房地產權證其實就是既能證明具備房屋所有權，又能證明具備土地使用權，而房屋所有權證則是只能證明擁有房屋的所有權，而不能證明對土地使用權。這是兩個證件最主要的區別。

2、辦理房屋所有權證的是在房產管理部門，而辦理房地產權證的則是要具有管理房屋所有權和土地使用權的部門。

3、房屋產權的使用權有時間限制，而房屋所有權屬於私人財產權的一種，使用時間是永久性的。

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房屋所有權的概述

1、佔有：是產權人對其房屋事實上的控制權；佔有權是房屋所有權的基本內容，沒有佔有，就談不上所有權。然而佔有並非就是所有，因為佔有分所有人佔有和非所有人佔有、合法佔有和非法佔有、善意佔有與非善意佔有。

2、使用：是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利；使用權的行使必須符合下列條件：

（1）無損於房屋的本質。

（2）按照房屋的自然性能、經濟性能和規定的土地用途使用。

（3）遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權益。

3、收益：產權人收取房產所產生的利益的權利；如將房屋出租取得租金、用房屋作為合夥入股取得紅利等。

4、處分：是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利。如依法對自己所有的房地產出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規定的除外）。

5、期限：房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成。其中，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，到期後可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權。

房屋所有權是一種絕對權，即權利人不需要他人積極行為的協助就可以直接實現自己的權力。

此外，房屋所有權可以設立抵押權，但不能設立質權，因為根據物權法定原則，能設定權利質權的只有票據等有價證券，股票，股份和知識產權與一般債權這三種權利。

特點

1、房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。

2、房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。

3、國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業單位和其他組織享有使用權。

4、房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。由於房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓；非法轉讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓的無效。

5、房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續，不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

D. 房屋的所有權的房屋所有權的類型

對房屋所有權加以分類，明確不同類別所有權的性質和特徵，便於房屋所有權的行使和對房屋的管理。房屋所有權可從不同角度加以分類：
1、從所有權權利主體的內部構成來看，可分為房屋單獨所有、房屋共有和房屋的區分所有。房屋的單獨所有是指在某一房屋上只有一個所有權主體。
2、從房屋所有權權利主體所享有的權能是否充分來分，可將房屋所有權分為完全的房屋所有權和房屋部分所有權。完全的房屋所有權就是我們通常所說的房屋所有權；房屋部分所有權是一種受到限制的房屋所有權，後文將對之作專門介紹。
3、我國的房產登記，按照房產性質將房屋所有權分為以下幾類：
（1）公有房產，即國家房屋所有權和集體房屋所有權以及建築物區分所有權。其客體包括房地產管理部門直管的國有房屋，國家機關、全民所有制單位、軍隊使用的國有房屋和其他國家所有的房屋，以及集體所有制企業、單位擁有所有權的房屋。
（2）私有房產，即公民個人房屋所有權。其客體是我國公民，包括華僑、僑眷、歸僑、港澳台同胞擁有的私人房屋。
（3）中外合資房產，即中外合資房屋所有權。其客體是我國政府、企業與外國政府、企業或個人共同投資擁有的房屋。
（4）外資房產，即外資房屋所有權。其客體是外國政府、企業、社會團體、國際性機構及外國人、無國籍人在我國境內所擁有的房屋。
（5）其他房產。其客體是不可歸於以上種類房產的房屋，如宗教組織擁有的房屋。

E. 共有所有權的共有所有權的客體

建築物區分所有權人依照法律規定或約定，對建築物的共有部分所享有的佔有、使用及收益的權利就是共有所有權。建築物區分所有權共有權的客體就是共用部分。
共有部分，指區分所有建築物，除專有部分以外的其他部分及不屬於專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區分所有權人使用的全體共有部分，如建築物的大門、通道、電梯等；也包括僅供部分區分所有權人使用的部分共有部分或一部共有部分，如幾戶共同使用的牆壁、樓地板等。此外，共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分。前者構造上、利用上沒有獨立性的部分，如共用出入口、樑柱、樓頂等建築物的軀體部分；後者指某些構造上和使用上具有獨立性的專用部分，根據當事人之間的約定而成為共有部分。對共有部分的類型進行劃分的意義在於明確不同區分所有權人因共有不同的部分而享有不同的權利、承擔不同的義務。 關於共有部分的分類各國也有不同的學說:
(1)日本學說將共用部分區分為法定共用部分及約定共用部分。法定共用部分，是指性質上、構造上之共用部分，包括建築物之基本構造部分、建築物之附屬物及建築物之附屬設備三類。而約定共用部分依《日本建築物區分所有權法》，全體區分所有權人得依規約使原具有構造上、利用上獨立性之建築物部分成為約定共用部分，如，建築物中之管理人室。
(2)法國在其立法上顯現出一定的特色，即將共用部分進行列舉，又將共用部分區分為部分共有和全體共有。顧名思義，部分共有是共用部分由數名區分所有權人所有，而全體共有是共用部分由所有區分所有初沂有。
(3)我國台灣地區學者溫豐文先生從區分所有建築物法律關系之構造角度出發，將其分為共有共用部分和共有專有部分。共有專有部分涉及到的是共用部分之專用使用權，其在後會有論述。在分類中共用部分最基本的分類是法定共用部分與規約(約定)共用部分。所以，為了更好理解共有部分，可將共用部分界定為:「由區分所有權人全體或一部予以共同所有的，不屬於專有部分的法定共用部分與規約共用部分。」在實踐中常遇到的問題，如樓層間的共同壁、樓地板及專有部分的管線的修理費等分擔，是否將區分全體共有還是部分共有來解決法律上顯得比較蒼白。有的學者認為再區分部分共有還是全部共有把建築物區分所有權的共有復雜化甚至有時無法進行區分部分和全部，這一點確實值得思索.正如:在梁慧星先生編寫的《中國民法典草案建議稿》中就採用列舉式立法的方式克服缺點，在草案中第308條中明確規定了「專有部分的共同壁、樓地板及專有部分的管線的修理費」;在《城市異產毗連房屋管理規定》中條文中對共有部分的修繕責任處理原則就分俐K詳細有利於操f儼。總之，這樣的優點是值得發揚的。 關於共有部分的法律性質在理論界眾說紛紜:
(1)按份共有，認為專有部分和共有部分是連為一體的，共同使用部分的所有權應隨同各相關區分所有建築物所有權的轉移而轉移，同時，共有的公共設施屬於專有部分的從物，為抵押權效力所及，所以區分所有權人對共有部分享有的共有權為按份共有。
(2)共同共有，認為因為在建築物區分所有中共用部分不能分割，只能共有。
(3)溫豐文先生和陳華彬先生都認為應當就建築物的不同類型進行分別討論，縱向分割的建築物區分所有是按份共有的性質，而在橫向與縱橫分割的區分所有類型是共同共有的性質。
(4)對區分所有共用部分的性質不應一概而論，應根據具體的使用情況來確定。有些共用部分的收益應當按照一定的份額在區分所有權人中進行分配，為按份共有;有的不可能實行按份共有，只能是共同共有。筆者認為共同共有的性質更加合理，只是它有別於共同共有，因為共用部分永遠不可分割。同時，關於收益份額類似於共同共有的合夥財產的紅利分配，按照紅利份額進行分配，並不因此否定共同共有的性質。我國《物權法》第80條關於建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，則按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定，其中「按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定」並不說明共同共有的性質就是按份共有，它只是便於實務的操作，它的最根本原理就是共有權和專有權的關系即共有權是專有權的從權利，具有從屬性。

F. 只能屬於國家所有權客體

《特權法》
第四十六條礦藏、水流、海域屬於國家所有。
第四十七條城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。
第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外。
第四十九條法律規定屬於國家所有的野生動植物資源，屬於國家所有。
第五十條無線電頻譜資源屬於國家所有。
第五十一條法律規定屬於國家所有的文物，屬於國家所有。

G. 房屋所有權

物權法 第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十一條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
房屋所有權已經被物權法賦予了特定意義，以物權登記為准。房屋物權登記來源於房屋實際所有，登記之後不隨即滅失實際所有，物權法第十一條規定非常明顯表明了這一點，也就是該條規定裡面的權屬證明是有實際所有者（默認是家庭，一家之主以家庭名義處事）出具的。離婚是家庭事務，不是物權法的適用范圍

H. 如何確定房屋所有權歸屬

房屋所有權的取得，分為原始取得和繼受取得兩種：
（1）原始取得
原始取得是指由於一定的法律事實，根據法律的規定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有的人的權利和意志為根據而取得房屋的所有權。主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法沒收房屋；（3）收歸國有的無主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加層）
（2）繼受取得
繼受取得又稱傳來取得，是指根據原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉讓所有權的意志為根據的。
繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類：
一是因法律行為繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：（1）房屋買賣（包括拍賣）；（2）房屋贈與；（3）房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉移手續辦理完畢後產生效力，即進行所有權登記後便取得房屋所有權。
二是因法律事件繼受取得房屋所有權，指因被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權。根據《民法通則》的有關規定，在有數個繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產如果未作分割，則應認為數個繼承人對房產享有共同所有權。
引起房屋所有權消滅的法律事實
1、房屋產權主體的消滅。如房屋所有權人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被終止而導致房產成為無主財產。
2、房屋產權客體的消滅。包括自然災害、爆炸、戰爭等引起房屋的毀滅以及自然損毀等。
3、房產轉讓、繼承等引起原房產權利人對該房產權利的消滅。
4、因國家行政命令或法院判決而喪失。如國家行政機關對房產所有權人的房產徵用、征購、拆遷等，除依法給予相應的補償外，原房產權利人的權利因徵用、征購、拆遷而喪失。又如人民法院依照法律程序將一方當事人的房產判給另一方當事人所有，原房產權利人因判決發生法律效力而喪失該房屋的所有權。
5、房產所有權人放棄所有權。