土地使用權東奧

❶ 請問房地產企業土地增值稅清算時，扣除項怎麼計算是按售出面積與總可售面積的比例嗎我在東奧稅法21

根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個項目為單位進行的清算，對屬於同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除，對同一項目也不能作為兩個清算單位，所以，對一個開發項目清算後，剩餘的房產再轉讓不能再單獨作為一個清算單位計算土地增值稅。
其次，國稅發〔2006〕187號文件中還規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。土地增值稅清算前期已售部分與清算後期銷售部分，盡管單位建築面積成本是相同的，但由於先後銷售房屋的房價不一，一般來說，後期銷售的房高於前期銷售的房屋，而土地增值稅又不是適用比例稅率，而是根據增值率確定適用不同稅率，即超率累進稅率，其稅率為30%至60%不等。
土地增值稅本身應當是在房地產開發項目全部竣工、完成銷售後進行土地增值稅清算，只不過考慮到等到全部銷售後進行土地增值稅清算，不僅跨期時間長，並且很容易讓納稅人鑽稅收空子，所以，國稅發〔2006〕187號文件作出規定，對達到規定條件的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，但未全部銷售之前的土地增值額的計算是根據已銷售開發產品與相應的扣除項目確定的，並按已銷售開發產品確定的適用稅率。
雖然已銷售開發產品的增值額只能代表部分，清算單位實際實現的增值額及應適用的稅率要等到全部銷售後才能准確計算。但是，文件對土地增值稅清算後再銷售的開發產品，只能按清算時確定的單位建築面積成本費用計算相應的扣除項目金額，不重新啟動土地增值稅清算。

❷ 關於投資性房地產問題:收回租賃期滿的土地使用權用於建造廠房，會計

企業將閑置的公用房轉為投資性房地產出租的賬務處理分兩種情況：第一種情回況，投資性房地產答採用成本模式核算：借：投資性房地產（原值）累計折舊（已提折舊）固定資產減值准備（已提減值准備）貸：固定資產（原值）投資性房地產累計折舊（已提折舊）投資性房地產減值准備（已提減值准備）第二種情況，投資性房地產採用公允價值模式核算，分兩種可能：第一種可能，原公用房賬面價值小於轉換日的公允價值時借：投資性房地產-一一成本（轉換日的公允價值）累計折舊（已提折舊）固定資產減值准備（已提減值准備）貸：固定資產（原值）其他綜合收益(差額)第二種可能，原公用房賬面價值大於轉換日的公允價值時借：投資性房地產-一一成本（轉換日的公允價值）累計折舊（已提折舊）固定資產減值准備（已提減值准備）公允價值變動損益(差額)貸：固定資產（原值）

❸ 一道關於「土地增值稅」印花稅扣除問題的題目，急，謝謝了

問題一：印花稅分多種情況，要具體問題具體分析：
1、取得購買土地使用權繳納的印花稅，應該資本化，可以在土地增值稅清算中作為開發成本扣除。
2、銷售商品房繳納的印花稅屬於「與轉讓房地產有關的稅金」，可以在土地增值稅清算中扣除。【房地產開發企業已經計入管理費用，不再單獨扣；非房地產企業，要單獨扣。】
3、其他合同憑證繳納的印花稅，應該費用化，可以在土地增值稅清算中作為開發費用扣除。【是按土地成本與開發成本之和的一定比例扣的，實示是已經扣了。】
法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知 》（財稅[1995]48號）文件規定：九、關於計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題《細則》中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。
具體到你的題目，他是根據財稅[1995]48號這個文件來的，第一題，是非房地產企業，所以印花稅計算在相關稅金里扣除；第二題，是房地產企業，所以印花稅沒有計算在相關稅金里扣除；
問題二：做為考題，我的理解，如果沒提附加稅，就不用考慮，但實務中是要考慮的。

❹ cpa稅法 土地增值稅問題

當然能扣除了，復土地轉讓價制動輒幾億，最少也上百萬的，不扣除誰去做？交土增就能把企業交垮。

但是「對取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除該項地價款的金額。」
也就是沒有合法合理土地轉金憑據的，不允許扣除。只有這種情況了，而且一般不會發生，這么大金額的收據不可能搞丟的。

❺ 東奧會計繼續教育考試 上海 在哪裡下載試題

我也是東奧線上培訓，下周考試，請問題目是模擬題嗎？還是案例？

❻ 土地使用權的獲得方式有幾種

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。
一、以出讓方式取得國有土地使用權
出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。
年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
A.土地招標
招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
B.土地拍賣
拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
C.土地掛牌
掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
二、以劃撥方式取得國有土地使用權
年限：
以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。
三、以轉讓方式取得國有土地使用權
轉讓方式：包括出售、交換和贈與等

❼ 2011年注會考試東奧輔導教材《稅法》中的一道題

計算銷售不動產的營業稅時，只有該不動產是以前購置或以抵債交換的形式取得版的才允許扣除購置或受讓時權的原價。而題目中的不動產是由房地產公司建造後銷售的，不存在扣除的問題，直接以銷售收入15000*5%即得營業稅額，與稅法規定一致。

❽ 東奧注冊會計師裡面一道關於合並報表的問題

資本公積多出的10000是購買日所有者權益的賬面價值和公允價值的差額，也就是資料2的36-26＝10
少數股東權益不用計算
借方合計減去長期股權投資剩下的就是少數股東