架空層所有權
如果在銷售時有明確規定歸開發商所有，那麼就歸開發商所有；開發商如果有證據證明，也是歸開發商所有；約定不明確的，就歸業主所有。
❷ 房屋登記辦法釋義中關於架空層的所屬及可否發給權屬證書
第三十二條 發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生後申請房屋所有權轉移登記：
(一)買賣;
(二)互換;
(三)贈與;
(四)繼承、受遺贈;
(五)房屋分割、合並，所有權發生轉移的;
(六)以房屋出資人股;
(七)法人或者其他組織分立、合並，導致房屋權屬發生轉移的;
(八)法律、法規規定的其他情形。
房地產開發企業銷售商品房的，應當協助商品房買受人辦理房屋登記手續。
【要旨】房屋所有權轉移登記的情形。
【釋義】本條規定了房屋轉移登記的具體情形。房屋所有權轉移主要基於兩類法律事實，即法律行為和法律行為以外的法律直接規定。法律行為是房屋所有權轉移最普遍、最主要的原因但非唯一原因，社會經濟生活中發生的不動產物權的得喪變更大多屬於此。對於因法律行為引起的所有權轉移，必須登記，不登記不生效;對於法律行為以外的法律直接規定引起的房屋所有權轉移，自事實發生時起生效。本條規定的八項具體情況中，除了第(四)項「繼承、受遺贈」是屬於法律直接規定引起物權變動外，其他皆屬於法律行為引起的物權變動。根據《物權法》第二十九條規定，「因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。」繼承人或受遺贈人處分該物權的，應該辦理所有權繼承或受遺贈登記手續後，方可辦理轉移手續。房屋所有權轉移登記的具體情形有：
1.買賣：由買賣雙方訂立房屋買賣合同，賣方將出賣的房屋交付與買受人，買受人按約定支付房款。
2.互換：本來是指以貨幣以外的物品進行交換，房屋的交換應是局限於房屋和房屋的交換，拆遷安置時以交換房屋產權作為補償的，也屬互換。
3.贈與：是贈與人把屬於其所有的房產無償地贈送給受贈人、受贈人願意接受的行為。
4.繼承、受遺贈。房產繼承是按照《繼承法》的規定，把被繼承人(業已死亡或宣告死亡並遺留財產者)所遺的房產轉歸繼承人(按法律規定有權接受遺產的人)所有的行為。繼承同時又是一種法律制度。繼承有法定繼承和遺囑繼承兩種形式，法定繼承是依照法律的規定，由繼承人按繼承順序、繼承份額進行繼承;遺囑繼承是按照遺囑的內容進行繼承。繼承開始後、如被繼承人立有遺囑，按照遺囑繼承或遺贈(將財產指定給法定繼承人以外的人或組織)辦理，沒有遺囑的，按法定繼承辦理。建設部和司法部在1991年8月31日聯合發出了《聯合通知》，其中第二條規定：「遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡後，遺囑受益人須持公證機關出具的『遺囑公證書』和『遺囑繼承權公證書』或『接受遺贈公證書』，以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續。」如處分房產的遺囑未經公證，「一在遺囑生效後其法定繼承人或遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺產分割協議，經公證證明後到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續」。
5.房屋分割、合並，所有權發生轉移的。首先應明確的是，這里指的分割、合並不是指同一所有權人對房屋的分割、合並，而是指兩個或兩個以上的權利人共同地作為房屋所有權的權利主體對房屋進行的分割、合並。房屋分割是指兩個或兩個以上的權利人共同地作為房屋所有權的權利主體，共有人並不能明確房屋的哪一部分屬於其所有，但經分割後，變為各自分別所有，權利主體變成了單一的所有權人。合並則是兩個或兩個以上的權利人將其各自分別所有的房屋變為共同所有。如上述分割出售的房屋，某個產權人通過逐個購買變為其一人所有。
這里需要對房屋分割稍加敘述。在業內，很多人將房產產權分割稱為「析產」，「析產」一詞在我國歷史上就已經使用。析產一般是指家財(包括房地產)的分割。可能是「分析」易於和「分析研究」中的「分析」相混淆，「分析」和「析產」一詞主要由民間及業內人士使用。在建國初發布的《契稅暫行條例》中，也使用了「分析」一詞而不是「分割」。在法律上則習慣於使用「分割」，是指對共有財產的區分。在對房地產的分割上，「析產」和』『分割」應是同義詞。房產分割應當以房產屬於共有為前提，只有原來屬於共有的房產(包括夫妻之間雖以一方登記但是實際上屬於共有的房產)才能進行分割。如果父母所有的房屋要分一部分給兒子，這是房產的贈與，而不是分割。
因房產分割所進行的登記從表面上看，分割前和分割後相比較既未增加新的所有權人、也未減少所有權人。但是，在分割前各個共有人是共同地作為全部房屋所有權的權利主體，而在分割以後，這種共有關系消失，原來的共有人分別成了原房屋中某一部分房屋的所有權的權利主體。所有權的權利主體己經發生了變化。建設部原((權屬登記管理辦法》第十七條也規定：「因房屋買賣……分割、合並、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當……申請轉移登記」，明確地將房產的分割列人了轉移登記的范圍。
房產作為一種特殊的物，對它的分割是有條件的。具體地說就是房屋在分割後應當有明確的權屬界限。並保證正常的使用功能。我們常見的單元式住宅，同一套房屋就無法再進行產權分割。近幾年來，將整幢大樓分割後出售的越來越多，這種情況登記機關能否為之辦理權屬登記，我們在本辦法第十條「房屋登記單元」的釋義中已進行了說明，這里就不再重復。
6.以房屋出資人股。《轉讓管理規定》第三條第二款規定，「(一)以房地產作價人股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;」以房地產作價出資，從出資人和其他出資人的合同關系而言，應該說合同已經成立。《公司法》第二十八條、八十四規定，「股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶;以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。」「以發起設立方式設立股份有限公司，發起人應當書面認足公司章程規定其認購的股份;一次繳納的，應繳納全部出資;分期繳納的，應即繳納首期出資。以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。」因此，以房屋出資人股的應當及時辦理房屋所有權轉移登記。
7.法人或者其他組織分立、合並，導致房屋權屬發生轉移的。《轉讓管理規定》第三條第二款規定，「(三)因企業被收購、兼並或者合同，房地產權屬隨之轉移;」分立是指一個法人或者其他組織通過法定程序分為兩個或兩個以上的新法人或者新的組織。《公司法》第一百七十六條規定，「公司分立，其財產作相應的分割。」房屋合並是指房產權利人通過企業兼並、合資經營、以房價人股等方式將自己的房產轉移到新的或者另一企業法人單位的行為。值得注意的是，對股權變更、股東變化、名稱變化應如何辦理登記?就股權變更、名稱變化而言，根據公司法的有關規定，公司是具有獨立的法人資格，不因股權的轉讓而改變其法人資格，公司名稱變更也不導致公司實體的改變，它並未因上述要素的變更而發生改變。國家稅務總局《關於股權變動導致企業法人房地產權屬更名登記不征契稅的批復》(國稅函[2002]771號)中明確，由於企業法人名稱變更，並因此進行相應土地、房屋權屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收契稅。因此，對因股權變更或名稱變化申請登記的，房屋登記機構可直接辦理房屋變更登記。
8.法律、法規規定的其他情形。該條屬於兜底條款。
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❸ 宅區架空層產權歸屬
宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有（一）從建設用地使用權和房屋所回有權關系的相關規答定來進行分析 1、《物權法》中的有關規定 第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分
架空層\產權\歸屬
宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有（一）從建設用地使用權和房屋所有權關系的相關規定來進行分析 1、《物權法》中的有關規定 第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分
❹ 全國各大城市中的樓房中有許多有架空層，但所有權之歸屬法律上沒有定論。物權法中也無明確規定。請提交。
根據物權法的規定，在規劃內的架空層也是公共設施，屬於所有業主共有，和花園草坪樓頂道路等等是一個概念。
❺ 物權法施行前架空層產權歸屬是什麼
如果計入每戶業主的公攤面積，那麼就肯定屬於業主共有。
如果沒有計入公攤面積，又不能獨立辦理產權登記的，一般也歸業主共有。
有些情況是可以辦理停車位或者其他用房的產權登記的，那麼就歸開發商所有。
一般來說，當新法改變了舊法，就不溯及既往。
另當新法規定某種行為違法而舊法沒規定，或者處罰較舊法重，就不溯及。而當新法有新的規范舊法完全沒有，按新法規范又基本沒有損害當事人的利益，那麼新法是可以溯及既往的。
❻ 集資房的架空層歸屬權
宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有。
根據物權法中第一百四十六條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。
第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定 第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。
第二十四條規定：地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
(6)架空層所有權擴展閱讀：
建築物區分所有權，作為一項重要的不動產權利，是一個綜合型的、復合型的權利，由對專有部分的專有所有權，對共用部分的共有所有權及區分所有人對建築物及居住於建築物上的人的行為的管理權所構成。
建築物樓頂空間及其架空層的所有權歸屬於全體業主專有權之外的共有權，即全體區分所有權人所共有，房地產開發公司無權處置，只有全體區分所有權人才有權決定樓頂空間及其架空層的使用。
架空層是建築物整體結構的一部分，是該建築物的附屬設施，應由建築物全體區分所有權人共同享有。開發商不是建築物架空層的所有權人，其擅自改變架空層的使用功能，封閉部分架空層用於商業出租，損害了全體業主的合法權益。
物業服務企業接受開發商的委託對外出租架空層並收取租金，對於該侵權行為給全體業主造成的經濟損失亦有過錯，開發商及物業服務企業應向全體業主承擔停止侵害、恢復原狀、賠償損失等民事責任。
❼ 電梯房下面的架空層業主有產權嗎
住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有
在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。 本文就從現有的法律體系論述住宅小區樓房架空層產權應屬於業主所有。
（一）從建設用地使用權和房屋所有權關系的相關規定來進行分析
1、《物權法》中的有關規定
第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。第一百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定
第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定
第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建築物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建築物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建築物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依規定辦理過戶登記。
4、《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第四條第二款規定：房地產轉讓時，建築物、附著物的所有權應當與該建築物、附著物所佔用土地的使用權同時轉讓、不得分割。《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核准登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。
5、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建築物、附屬物轉讓時，該建築物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。
從上述我國法律法規的規定可以看出，作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別：房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨，法定登記，確權保護。只有土地使用權份額的建築物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建築物的法律權利只能依附於具有土地使用權份額的建築物，而且是一種從權利。房地產權是土地使用權與上蓋建築物、附著物的所有權合二為一的財產權利。土地使用權和房屋所有權，或房地產權並非由合同約定而確權，其須經法定登記才得於確權和保護。只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。架空層作為建築物中公以結構體作為支撐、無圍合外牆的一個開敞性空間層，依附於小區建築物及其所佔用的土地而存在，是地面到一樓的一段空間，只是一種附屬物，不具有獨立的產權，作為從物，其權利依附於主物，架空層所在的建築物產權歸誰，架空層權屬也就歸誰。架空層所依附的建築物和土地使用權都已被全體業主買走，所以其理應歸全體業主所有。因此，架空層作為房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。
（二）對《物權法》中的有關規定進行分析
1、《物權法》第十二章建設用地使用權相關規定
（1）第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
此條說明建設用地可以在土地的地表、地上或地下分別設立。架空層多為首層空間屬於建設用地地表使用權，二樓以上的房屋均屬於建設用地地上使用權，且後者的存在以前者的存在為基礎和依附。當然建設用地地表使用權和建設用地地上使用權是相互獨立的用益物權，但是在架空層與其以上樓房作為建築物的共同體的情況下，後者不可以離開前者。建築物未出售給業主之前，二者均屬於開發商所有。但是在架空層以上的樓房均出售給業主之後，根據本文建築容積率的論述可知，土地使用權已全部轉移為業主擁有。如果架空層卻沒有隨著樓房的轉讓而轉移產權的情況下，架空層是作為依附在土地之表面的建築物，則是對樓房業主權利的侵佔。因為業主在通過購買樓房行為自然而然地取得了該塊土地的使用權，且應以該塊土地的地表所必須附屬的一定范圍的上下空間為權利范圍，即該塊土地的地下（地下室）、地表（架空層）和地上（樓房）的權利均屬於樓房業主擁有。
（2）第一百四十二條建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。
根據現行房地產管理方面的法律法規的規定，建設用地使用權人在取得建設用地使用權後，憑建設用地使用權證書及立項許可等其他政府批准文件，申請有關建設主管部門發放的建設許可證、開工許可證等，即可以按照批准和用途，以該土地建設建築物、構築物和其他附屬設施。對建成後的的房屋等不動產的歸屬，《城市房地產管理法》第60條第二款規定「在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。」由此可見，在現行的法律模式下，建設用地使用權人在完成房屋等不動產建設後，有權憑借建設用地使用權證，申請辦理房屋等不動產所有權權屬證書，取得房屋等不動產所有權。因此，法律推定建設用地使用權人享有該土地范圍內建造的房屋等不動產的所有權，除非有相反證據證明該土地范圍內建造的房屋等不動產屬於他人（如土地使用權轉讓、與他人合資共建等）。即在房產未依法預售給業主之前，房產開發商通過原始取得的方式取得了房屋等不動產的所有權。業主通過買售樓房，樓房依法轉讓後，依據「地隨房走、地轉房隨」的法律原則下，業主成為該塊土地的使用權人，因此建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於業主所有。架空層也是建築物的構件之一，當然也屬於該樓房業主的所有。
2、不動產登記的規定
《物權法》第九條第一款規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」第一百三十九條規定：「設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。」
由此可見，不動產物權變動經依法登記始發生法律效力是一項原則，但並非所有不動產的設立、變更、轉讓和消滅都需要登記才能產生法律效力，「法律另有規定除外」包括兩種情況：一是無須進行登記的不動產物權，如《物權法》第九條第二款規定「依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。」二是不動產物權的變動不以登記不生效要件，這又分兩種情形：一是無須登記即能發生不動產物權變動效力，如《物權法》第二十八條、二十九、三十條規定。二是登記是不動產物權變動的對抗要件，如《物權法》第一百二十九條的規定。而很顯然，架空層由於屬於從物，從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物不能獨立轉讓，它只能隨著房屋這一主物的轉讓而轉讓，因此，架空層無須登記即發生法律效力，即產權自然而然地歸屬於房屋的買受者。
（三）從政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》的角度進行分析
誠然，在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主後，從物的佔有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。 然而，此種約定也只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附於主物而屬於買方。
但是，政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建築容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建築物的轉讓。（4）建築物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同並到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建築物連同土地使用權轉讓後，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建築物時，必須連同土地使用權一起轉讓。因此，在商品房住宅小區建築物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建築物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定而會導致無效。
（四）從房地產初始登記和轉移登記進行分析
1、初始登記。住宅建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件後，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理住宅建築物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建築物的建築面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建築面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建築面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建築物（面積）的法律權利確立並歸屬於計算容積率建築物（面積）。從上述（二）的分析可以看出，在初始登記中，由於不計算容積率建築物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附並歸於計算容積率建築物（面積）。目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對於共有、他項的房地產權證，房地產登記機關並不辦理。
2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款後，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。而架空層的法律權利歸屬的轉移並沒能記載於房地產權證。如前所述，由於不計算容積率建築物的法律權利只能依附在計算容積率建築物，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完後，不計算容積率建築物的法律權利將全部轉移並歸屬於小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。
（五）從公用面積分攤的有關規定進行分析
1、1994年9月實施的《深圳市房屋建築面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平台、內外平台、門廳、電梯房、多層建築中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建築報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高於2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：「公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬於建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）」。
2、《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》第4.3.1.1條規定：建築物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建築面積和和不分攤公用建築面積。第4.3.1.3條規定：不分攤的公用建築面積包括：…；建築物底層、頂層或裙樓頂層架空用於公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；…；建築物地下用於人防、公共停車、放置設備的建築空間…。
根據《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》的規定可知，首層樓房架空層的建築面積是不計算建築容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附於計算建築容積率的房屋建築物。依據物權法理論，計算建築容積率的建築物是主物，不計算建築容積率的建築物是從物（是住宅房屋單元的從物）。從物的法律權利依附於主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。從物的法律權利依附於主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、佔有、收益的三項法律權利。
在現行的房地產行政管理制度下只有計算建築容積率（建築面積容積率=建築總面積/建設用地面積）的建築物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。計算建築容積率的建築物權利人要依法向國家支付土地使用費，並可依法取得《房地產證》。對於不計算建築容積率的建築物，由於其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附於具有房地產權的建築物，不能單獨取得《房地產證》。不計算建築容積率的建築物的房地產權利完全依附於計算建築容積率的建築物，其不能單獨地從計算建築容積率的建築物中分離或分割。
從上可知，架空層的公共開放空間的建築面積不收取地價，不參與計算容積率，不作為共有建築面積分攤給業主，也不確權給開發單位。房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層不能從計算建築容積率的房屋單元中分離或分割，也不能將首層樓房架空層的產權約定為房地產開發商所有。 首層樓房架空層的產權，實際上是依附於房屋單元的佔有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附於計算容積率的房屋建築物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其產權依附於取得《房地產證》的房屋單元。房地產開發商預售或現售小區房屋單元後，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。
（六）從房屋本體維修基金管理規定進行分析
1、《物業管理條例》的有關規定
第五十四條規定：住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
2、《深圳市房屋本體維修基金管理規定》有關規定
第二條規定：本體基金屬住宅區、工業區及各類樓宇物業業壺的共有資產,以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業主按各自房屋的建築面積分擔和享有,本體基金的主管部門是市住宅主管部門。各區住宅管理部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理進行具體指導和監督。
第三條規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿後的第一個月起,按月向物業管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。《條例》實施之前已人住並超過保修期的房屋的本體基金,由業主自《條例》實施之日起按月繳交,但經業主管委會或多數業主同意,可以緩自本規定實施之日起繳交。因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。
第六條規定：共用部位的維修養護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)、外牆面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。
從以上《物業管理條例》第二、三條的規定及《深圳經濟特區物業管理條例》的相關規定可以看出，本體維修基金的交納義務人是業主，因開發單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發單位繳交。既然如果架空層屬於開發商所有，但法律卻沒有規定開發商對此要交納本體維修基金，開發商事實上也沒有交納本體維修基金。根據《深圳市房屋本體維修基金管理規定》第六條的規定，架空層當然屬於共用部位[「是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備,包括:房屋的承重結構部位(包括基礎、屋蓋、梁、柱、牆體等),抗震結構部位(包括構造柱、梁、牆等)」]，因此架空層的維修支出需要由本體維修基金承擔。開發商沒有理由只享受權利卻不承擔義務。同時，從《物業管理條例》第五十五條規定也可間接也認定架空權的產權歸屬於業主所有。
❽ 樓棟的一層架空層的權屬屬於整個小區，還是該架空層所在樓層
屬於小區業主公共所有。
根據1995年頒布的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》規定,架空層在2.2米以下的不能作為專有部分,不能辦理產權證。架空層是公共活動的場所。
架空層的作用是將住宅與公共設施隔離開來,同時是居民的公共活動空間,還是高層住宅的避難層,所以架空層一定是開放的,不能作為住宅與商業用途。另外,架空層的樓高比其他樓層低,而且不算入容積率,也就是說,根據架空層的定義與功能,它是不可以買賣的。
由於法規不完善,架空層在大確權時往往保留在開發商名下。而一旦開發商辦理了房產證,就可以將架空層用作商業用途。在廣州市,這種情況最多發生在2008年至2011年之間,很多得到權證後的開發商將架空層佔用、出售和租賃。
(8)架空層所有權擴展閱讀：
架空層,現代小區中隨處可見的一種建築形式,原本多用於業主公共活動場地或消防通道,開發商一般較少為其投入額外建設資金。看似用處不大的架空層,近十多年來卻不斷陷入產權糾紛,由於其在產權歸屬上處於「模糊地帶」,不同政府部門對此屬於「公共」還是「私有」的判定標准不一。
普通業主、購買架空層的業主與開發商各執一詞,導致三方糾紛連連。近日,新快報記者走訪了廣州市區多個出現架空層產權糾紛的小區,聽取各方意見,嘗試釐清這些紛爭背後的問題。而相關人士則指出,根據現有法律,政府完全有能力解決架空層產權糾紛問題,關鍵是看作不作為。
❾ 房地產架空層能不能買賣
房屋架空不能買賣。
❿ 物權法施行前架空層產權歸屬
如果計入每戶業主的公攤面積，那麼就肯定屬於業主共有。
如果沒有計入專公攤面積屬，又不能獨立辦理產權登記的，一般也歸業主共有。
有些情況是可以辦理停車位或者其他用房的產權登記的，那麼就歸開發商所有。
一般來說，當新法改變了舊法，就不溯及既往。
另當新法規定某種行為違法而舊法沒規定，或者處罰較舊法重，就不溯及。而當新法有新的規范舊法完全沒有，按新法規范又基本沒有損害當事人的利益，那麼新法是可以溯及既往的。