農村住房所有權的依據

⑴ 農村房屋所有權

一、農村房屋買賣應注意哪些必要程序？

1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須徵得其他共有人同意。

3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。

4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院採取查封等財產保全措施。

5、應訂立書面買賣合同、並辦理審批、過戶等手續。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，並辦理「宅基地證」或「集體土地使用證」的過戶更名手續；還應到房產管理部門依法辦理「房產證」的過戶更名手續。

二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的不予批准。從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。

1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標准；二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標准；三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批准。至於第三種情況，則可依法申請建房用地。

《江蘇省土地管理條例》第35條規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地的條件。據此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決於其所佔用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。

2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：

（1）城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。1999年《江蘇省政府關於加強土地轉讓管理的通知》也強調：禁止農民將住宅向城鎮居民出售。因此，城鎮居民不是農村房屋買賣合法的購買方。

（2）本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。

三、關於執行農村買賣房屋合同時不過戶 的問題

《最高人民法院關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規定：買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應補辦房屋買賣手續。但最高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規定的精神，只適用於解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施後，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用於農村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據。而且，按照我國民法精神，不動產物權的取得、消滅和變更，經登記才產生法律效力，這也是為絕大多數國家的民法所接受的一條原則。

⑵ 農村宅基地權屬是否有法律依據

一、宅基地的相關法律規定
《中華人民共和國物權法》
第十三章宅基地使用權
第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
《土地管理法》
第十一條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。
農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。
單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。
第十六條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。(前置)
在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》
第三條 國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。
土地登記資料可以公開查詢。

⑶ 農村土地住房所有權問題

農村宅基地使用權在我國不是登記生效主義,只能由本農村本集體經濟組織成員由政府審批分得,而你媽媽戶口已經轉出,故不再享有宅基地使用權,該宅基地的上的房屋所有權你媽媽也不享有,但可以以不當得利請求你媽哥哥返還建房花費.

難按你說的現價.一般法院會按公平原則處理,那是法官依職權自由裁量的事,可能會按原價10多萬為基準偏少.如果按50萬,你想想,不就等於國家鼓勵借用別人名義還得實惠了嗎?再說畢竟10多年了,法院能按不當得利處理都相當不錯了,因為不當得利屬於債,債權有訴訟實效限制.

總之能要回些當初的建房花費已很不容易,也看法官的水平和裁量.最好是你們協商,說動你媽媽的哥哥自願返還些是王道,只要他肯給,這下你才佔主動,也會受到法律的保護

⑷ 農村房產所有權怎樣界定

姑娘，農村住房沒有納入國家規劃管理，也就是沒有頒發《房屋所有權證》，因為農村建房佔用的房基地是集體所有，國家鞭長莫及，還沒有把這一塊規范下來，不過，各地正在做農房規范管理的前期准備工作，不就將會落實。
你所提的是房屋繼承問題，現在，你們家新老房屋共八間正房三間廂房，但這些都是父母的共同財產，你說老房的戶主是你的名字，但你已經說過「兩處房子都沒有宅基證和土地證」，那怎能說明老房是你的戶主呢？不能的。
姑娘，你大可不必擔心，按著《繼承法》的規定，你和弟弟都是父母財產的合法繼承人，份額的相等的。母親還健在，可以為你證明老房爸爸答應過給你，你不放心，媽媽可以為你寫下老房歸你的書面證明，但你不會再對那八間房將來母親過世後再有繼承的要求，這樣弟弟會高興的同意你的意見。
老漢以為，能和弟弟是同胞姐弟，按著農村傳統的習俗，嫁出的姑娘潑出去的水，一般不會再繼承父母的遺產，但有國家政策和你的實際需要，繼承遺產也是理所應當和無可非議的，弟弟也會懂法和支持你合理要求的，不會為難你的，不要把弟弟想的過於吝嗇，還是要看在親情上面，搞好團結。

⑸ 法律對農村宅基地的歸屬是如何規定的

法律對農村宅基地有如下規定:
農村宅基地不能繼承。依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬於集體，使用權屬於房屋所有人，農村村民的宅基地使用權是基於「村民」的特定身份取得，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以宅基地不屬於遺產，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬於公民個人所有，可以繼承。按照我國法律規定的「地隨房走」的原則，公民繼承了房屋，當然可以使用房屋所佔的宅基地。 需要指出的是，將來繼承的房屋滅失後，你就不能進行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地了。
宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權和公民私房的使用權是分離的，宅基地的所有權屬於國家或集體，私房的所有權屬於私房產權人。宅基地的使用權不屬遺產，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。這也只是具體執行國家的行政法規，而不是繼承的結果。

另外關於宅基地歸屬的規定有下面這些：
1.法律和政策對農村村民宅基的規定。《土地管理法》第六十二條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准;其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

⑹ 農村房屋產權確定

根據我國民法通則以及物權法相關規定，關於房屋處分的整體原則：有約定依回照約定辦理，無約答定依照法定辦理。
1.房屋為你父母所有，他們若將房屋立好分書歸你所有且分書已生效，你的兄弟姐妹不能分到房子。
2.土地證上的名字已是您的名字，已經享有對外公示效力。
3.此類情況，你若擔心變動，可以申請公證。

⑺ 農村房屋土地證能否證明房屋所有權 的法律依據是什麼

你好。農村宅基地使用權證是合法擁有宅基地使用權的有效證明，根據房隨地走的原則，法院一般會判決擁有宅基地使用權的人得到地上房屋的所有權。

⑻ 《房屋登記辦法》中第八十七條規定「申請農村村民住房所有權轉移登記」請問，在什麼情況下可以辦理

宅基地使用權只能在集體經濟組織成員之間進行轉讓。
《房屋登記內辦法》中第八十七條， 申請容農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予受理。
農房轉移的可登記情形：目前，法律和政策允許集體土地上的房屋在村集體經濟組織內部符合條件的農民之間流轉。宅基地使用權不是一般的財產權利，而是一種與一定的身份相聯系且具有一定的福利和社會保障功能性質的權利，因此，農民在轉讓建造在宅基地上的房屋時，就只能轉讓給本集體經濟組織內符合取得宅基地使用權的集體經濟組織成員，換言之，宅基地使用權只能在集體經濟組織成員之間進行轉讓。

⑼ 現在國家法律規定中，農民房屋所有權是怎麼一回事

我國法律對農村房屋所有權的取得、行使和保護沒有明確的規定，只對農村村民宅版基地的取得、行使相關權權利有相應的限制性規定。例如，《土地管理法》第62條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准;其中，涉及佔用農用地的，依照本法第44條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。該法第153條同時規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

⑽ 農村房屋權屬問題

中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，「農村村民一戶只能擁有一處版宅基地，其宅基地權的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」 我國不承認村民對宅基地的所有權，僅僅是保護其使用權。這就產生了一個問題：村民擁有自己的房子，卻只對房屋賴以存在的土地擁有使用權。而且，宅基地的使用權是有限制的：一戶只能一處。那麼，《物權法》所能保護的也僅僅是村民的房屋而不是宅基地。農村的宅基地為集體所有，個人沒有產權的說法。但是如果宅基證還在戶主戶口在本村的情況下使用權的問題不大。