使用權轉讓合同的本質
租賃協議是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合內同。轉容讓協議是轉讓人轉移標的物的權利一般為所有權於受讓人，受讓人支付對價的合同。
兩者區別在於租賃合同的訂立是以出租人提供租賃物，由承租人對其使用、收益為直接目的，承租人所取得的僅是對租賃物的使用、收益權，而非租賃物的所有權。而在轉讓合同中出賣方轉讓的是標的物的所有權，受讓方支付對價的目的也是為了獲得標的物的所有權。
因為轉讓一詞的多義性，轉讓合同不是一種基本合同類型，其包括的范圍遠遠大於買賣合同，甚至可以包括租賃合同，例如在徵得出租人同意的情況下，承租人向次承租人轉讓經營的店鋪。另外需要指出的是隨著各種交易形式的出現和實踐，比如融資租賃合同，買賣合同和租賃合同的界線也不再那麼涇渭分明。
『貳』 《國有土地使用權出讓合同》的性質是什麼
最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍。
《國有土地使用權出讓合同》性質辨析
《國有土地使用權出讓合同》性質辨析
北京市中經律師事務所 孟凡勝
摘要：行政合同是與民事合同相對而言，它是當事人設立、變更、終止行政權利義務關系的協議。《國有土地使用權出讓合同》屬於行政合同，它是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務的約定。將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，利於維護相對人的合法權利，也利於土地行政主管部門行使土地行政管理權。
對於《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛①。但是，最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為，《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權出讓合同》的性質，談以下三個問題：1、行政合同的起源及與民事合同的區別；2、《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同的理由；3、將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義。不對之處，敬請批評指正。
一 行政合同的起源及與民事合同的區別
要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為「Contract」,法文稱為「Contrat」或者「Pacte」,德文稱為「Vertrag」或者「Kontrakt」。這些用語都是來源於羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為「Contractus」。根據羅馬法，契約是指「得到法律承認的債的協議」③。從本質上說，契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發生、變更、擔保或消滅某種法律關系為目的的協議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國際法上也有這個概念。優帝《學說匯纂》就把協議（Conventio）分為國際協議、公法協議和私法協議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權的設定和轉移、婚姻關系的成立、分析遺產的協議等，凡能發生私法效力的一切當事人的協議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區分， 合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現在所說的合同，實際也有這種區分。《民法通則》中的合同，是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。《合同法》中的合同，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，但是不包括婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系，屬於民法上的合同，即民事合同。
行政合同是與民事合同相對而言的。雖然，在羅馬法時期就有國際協議、公法協議和私法協議之分，但是，行政合同成為行政機關自覺運用的一種行政手段卻是在資本主義完成工業革命以後。資本主義工業革命的完成，使經濟的社會化程度大大提高，許多社會經濟發展所提出來的問題，例如失業、經濟危機、環境污染、生態平衡等，個人是沒有能力解決的，於是政府職能擴展，政府從很少干預經濟發展到越來越多的干預經濟。行政合同相對於行政命令，有它自己的優勢：行政機關只有得到相對人的同意，合同所設立的權利義務才對相對人具有法律約束力，它比行政命令相對緩和得多，這樣，既淡化了強制命令的色彩，使相對人樂於接受，又使行政機關利用合同的方式推行了國家的法律法規及政策。到二十世紀四十年代，現代社會進入所謂福利主義國家時代，政府開始啟用行政合同作為進行行政管理的一種手段。法國是行政法母國，行政合同制度比較完備，英國、德國、美國、日本的行政合同制度也都得到發展。我國行政合同的發展是在改革開放以後，現在，行政法學者一般把行政合同分為國有土地出讓合同、全民所有制工業承包合同、全民所有制小型工業企業租賃經營合同、農村土地承包合同和糧食定購合同、國家訂貨合同、公共工程承包合同等⑤。
行政合同，是指行政主體為了實現行政管理目標，與相對人之間經過協商一致所達成的協議。對於行政合同與民事合同的區別，許多學者都進行過論述，主要存在主體說、目的說、契約標的（內容）說、手段（執行公務）說、法律基礎說等⑥ 。一般認為，行政合同的當事人必須有一方是行政主體，享有行政權力；當事人雙方地位是不平等的，雙方是管理和被管理的關系；行政機關訂立合同的目的是實施行政管理：行政機關在合同中享有行政優益權，如對合同履行的監督權、指揮權、單方面變更權和解除權等；行政合同的有關糾紛受行政法調整等。筆者認為，以上固然是行政合同和民事合同的區別，但是，這些不是兩者的本質區別。行政合同和民事合同，都屬於合同，都是雙方當事人的合意，其本質區別在於雙方當事人在合同中形成的法律關系不同：行政合同中，雙方當事人之間形成的是行政法律關系;民事合同中，雙方當事人之間形成的是民事法律關系。通過簽訂行政合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的不平等的管理和被管理關系；通過簽訂民事合同，雙方當事人設立、變更、終止的是民法上的平等的權利義務關系。例如：甲和乙簽訂一份借款合同，甲借給乙人民幣五萬元，借期一年，用於開辦公司，乙給付甲利息1000元。這是一個民事合同，雙方設定的是民事上的權利義務關系。丙和丁是一對育齡夫婦，他們和計劃生育管理部門簽訂合同，約定丙、丁遵守國家的計劃生育政策，國家給予丙、丁一定的優惠，雙方設定的是行政上的權利義務，這個合同屬於行政合同。上面所講的一般認為行政合同和民事合同不同的特徵，都是行政法律關系和民事法律關系的具體區別特徵。
二 《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同
依照我國《城市房地產管理法》第七條的規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。根據我國《土地管理法》及相關規定，建設單位持建設項目的有關批准文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請（通過招標、拍賣等方式提供國有土地使用權的不需要申請），由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定出讓方案，按照國務院規定的批准許可權報經批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。為了規范《國有土地使用權出讓合同》，國土資源部和國家工商行政管理局聯合制定了《國有土地使用權出讓合同》示範文本（GF—2000—2601），供各地土地行政主管部門參照執行。本文所說的《國有土地使用權出讓合同》內容以此示範文本為據。
《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在於，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。 我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人；在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。
從《國有土地使用權出讓合同》的內容來看，它也屬於行政合同。《國有土地使用權出讓合同》的內容，基本上都是行政上的權利和義務。《國有土地使用權出讓合同》第二條中約定，國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。第十五條規定，受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用權證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》⑧。此外，還有許多條款，都是對行政權利義務的約定，民事合同是無法容納這些內容的。
《國有土地使用權出讓合同》也符合行政法學者所講的行政合同的一般特徵。市、縣土地行政主管部門屬於國家行政機關，土地受讓人是土地管理的相對人，在土地管理中處於被管理者的地位。土地行政主管部門在合同中享有行政優益權，對合同的履行有權進行監督，對相對人的違反合同的行為有權進行行政處罰，對相對人沒有按照合同的約定開發利用土地的，或者改變土地用途的，土地行政主管部門有權進行糾正、處罰甚至無償收回土地使用權。土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理，明確雙方在行政管理中的權利義務。從本質上講，不簽訂合同完全不影響雙方的權利義務關系，只是雙方的權利義務關系不如簽訂合同後更加明確。
三 將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義
筆者以為，將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，至少具有以下四個方面的意義：
（一） 符合行政管理發展的趨勢。從行政管理的發展來看，行政合同的興起是經濟社會化程度提高的結果。由於經濟的社會化程度大幅提高，經濟發展中提出的一些問題，個人沒有能力、也不願去解決，政府適應社會的需要，自己投資或者採取措施鼓勵他人投資解決這些問題，此時，行政合同成為一種行政管理手段。「起初還沒有職業公務，政府合同在經濟中只佔很小部分，政府福利還不存在……現在的情形就不一樣了」 ⑨。我國經濟體制改革的推進促進了行政命令向行政合同方式的轉變，農村土地承包合同和全民所有制工業企業承包合同是較早出現的行政合同。對國有土地等資源合理利用和保護是政府的一項職責，在土地出讓過程中，採用行政合同的方式，通過和相對人簽訂合同，明確雙方的權利義務，達到行政管理的目的，比單純的採用行政命令的方式，更易於使當事人接受，易於融洽雙方的關系，更易於使土地行政管理工作得到當事人的支持。
（二） 符合《國有土地使用權出讓合同》的本身特徵。我們已經做過分析，《國有土地使用權出讓合同》實質上就是行政合同。現在，我們不妨從另一方面來考慮，如果用民事合同的有關規定來套用《國有土地使用權出讓合同》，是否合適？僅就糾紛訴訟中的法律適用來說，就不適合。例如，我國《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。關於國有土地出讓必須經過招標或拍賣或掛牌的規定，只是國土資源部的規章，沒有法律法規的強制性規定，在土地管理中，違反了就是違法行為，要受到行政處罰。但是,如果套用民事合同的規定來規范《國有土地使用權出讓合同》，到了審判中，違反該規定的合同就成了有效合同了，這與行政管理的結果截然相反。就我國土地管理的現實而言，規章和地方性法規、政策等佔有很大比例，而且，由於土地是一種重要的資源，國家已經把它作為一種宏觀調控的手段，今後在一些緊急情況下，難免通過部門規章或其他法律規范甚至政策來調整，到了審判中，這些規定都失效了嗎？所以，用民事合同的法律來規范《國有土地使用權出讓合同》是不行的。應當依照《國有土地使用權出讓合同》的本質，用行政法律來規范《國有土地使用權出讓合同》。
（三） 利於行政管理相對人尋求法律救濟。
最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。假如因為《國有土地使用權出讓合同》產生糾紛，相對人可以依法對相應的土地行政主管部門提起行政訴訟，不存在法律障礙。而且，依照我國行政訴訟的有關規定，作為被告的行政機關承擔舉證責任，行政相對人只對行政結果承擔舉證責任，從舉證角度來說，有利於維護相對人的權利。在訴訟中的法律適用方面，人民法院以法律、法規為審判依據，參照規章，對於合法有效的規章及其他規范性文件可以在裁判文書中引用⑩，這就保持了審判和行政機關執法上法律適用上的一致，不會出現法律適用不一的情況。對於在簽訂合同中的有關糾紛，行政相對人還可以依照《行政許可法》的有關規定提起行政訴訟和行政賠償。
（四） 便於行政管理機關行使管理職權。
在行政合同中，行政機關享有行政優益權，有權對相對人履行合同的行為進行監督、指揮，有權依照規定單方面變更或解除合同，對相對人的違約行為有權進行制裁，這樣能發揮行政管理較民法訴訟更快捷、高效、經濟等優勢。這些權力，作為民事合同的當事人是無法享有的。把《國有土地使用權出讓合同》界定為行政合同，土地行政主管部門可以直接依據合同行使這些行政權力，不必再撇開合同而引用法律來行使這些權力，使簽訂的《國有土地使用權出讓合同》形同虛設。
參考文獻：
①最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》（法發[2000]26號，2000年10月30日發布）
②最高人民法院《關於規范行政案件案由的通知》(法發[2004]2號，2004年1月14日發布)
③[意]彼得羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版第307頁。
④周木冄 《羅馬法原論》，商務印書館1994年版，第705－706頁。
⑤應松年《行政法學新論》，中國方正出版社2004年1月第3版，第247－254頁
⑥姜明安《行政法與行政訴訟法》，法律出版社2003年1月第1版，第213－214頁
⑦《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修改）第八條。
⑧《國有土地使用權出讓合同(示範文本)》（中華人民共和國國土資源部、中華人民共和國國家工商行政管理局監制。GF-2000-2601）
⑨ [美]伯納德·施瓦茨：《行政法》，群眾出版社1986年版，第201頁。
⑩參見《中華人民共和國行政訴訟法》（1989年4月4日公布）第52條、《最高人民法院關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（法釋[2002]21號，2002年7月24日公布）第62條之規定。
『叄』 房產使用權轉讓合同是否有法律效應
房屋買賣協議中，作為個人，簽字或者按指印都是具有法律效力的，在簽訂合同過程中，合同當事人的簽字和按指印的行為，都是對合同內容進行確認，並表示受合同約束的意思。然後在當地房屋管理部門辦理產權登記的變更備案，也就是房屋買賣合同要進行登記，在合同封面加蓋產權登記備案章。法律效力指法律所具有或者賦予的約束力。規范性法律文件與非規范性法律文件都有一定的約束力,要求人們按照法律文件規定的那樣行為。法律效力有時還指某種行為或事實在法律上的效果，即能夠獲得肯定性法律後果，例如一份依法成立的合同具有法律效力，能夠獲得法律的保護。顯然，規范性法律文件以及合法的行為和事實的效力是規范性法律文件所賦予的。只要國家機關依據法定的職權和程序制定的規范性法律文件，就當然地具有一定的效力。通常，法律效力可以分為規范性法律文件和非規范性法律文件的效力。規范性法律文件的效力，也叫狹義的法律效力，指法律的生效范圍或適用范圍，即法律對什麼人、什麼事、在什麼地方和什麼時間有約束力。
『肆』 租賃合同與轉讓合同的區別
租賃協議是指出來租人將租賃物源交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。轉讓協議是轉讓人轉移標的物的權利一般為所有權於受讓人，受讓人支付對價的合同。
兩者區別在於租賃合同的訂立是以出租人提供租賃物，由承租人對其使用、收益為直接目的，承租人所取得的僅是對租賃物的使用、收益權，而非租賃物的所有權。而在轉讓合同中出賣方轉讓的是標的物的所有權，受讓方支付對價的目的也是為了獲得標的物的所有權。
因為轉讓一詞的多義性，轉讓合同不是一種基本合同類型，其包括的范圍遠遠大於買賣合同，甚至可以包括租賃合同，例如在徵得出租人同意的情況下，承租人向次承租人轉讓經營的店鋪。另外需要指出的是隨著各種交易形式的出現和實踐，比如融資租賃合同，買賣合同和租賃合同的界線也不再那麼涇渭分明。
『伍』 土地使用權出讓合同與所有權轉讓合同區別是什麼
所謂土地抄使用權出讓，是襲指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為，出讓合同就是規范出讓方和受讓方權利義務的合同。所謂所有權轉讓合同，就是俗稱的買賣合同，轉讓的物的所有權。需要特別指出的是，目的我國法律禁止轉讓土地的所有權。
『陸』 確定的是「轉讓合同」，為什麼說是「買賣合同
房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋並移轉房屋所有權於他方，他方受領房屋並支付價金的合同。其中負轉移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規定，還應當受《城市房地產管理法》、《土地管理法》等的規范和管理。《城市房地產管理法》第五十九條規定：「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。」第六十條第三款規定：「房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。」此處的「應當」應理解為強制性規范，說明房地產物權的變動以登記為成立要件。
實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那麼，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產分離出賣，合同無效。
由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（含買賣）下列房地產：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
『柒』 使用權轉讓是什麼意思
土地復使用權類型只有劃制撥與出讓兩種。
劃撥的土地使用權轉讓時必須辦理出讓手續。
某些國土部門為省事，將劃撥土地非法轉讓後登記為轉讓類型，即標記你的土地使用權轉讓時未辦理出讓手續，實際還劃撥的。
這是當前很多國土部門的做法，通過土地使用權交易將違法用地合法化。
不知國土資源部知道不。