土地使用權轉讓的稅收籌劃

Ⅰ 土地是整體轉讓還是股權轉讓稅收籌劃

你好！
A房地產開發商手中有N個房地產開發項目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價款4000萬元，其餘契稅及出讓印花稅等不計，公司期間費用為零。現該地塊市價8000萬元，A公司欲以8000萬元價格轉讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉讓運用不同的轉讓方式對納稅情況進行分析計算，以選擇最優節稅方案（暫不計土地過戶的印花稅）。
（一）直接辦理土地交易轉讓
1.營業稅。根據《關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第二十款之規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額，因此A公司應繳營業稅，應繳營業稅為（8000－4000）×5%=200萬元。
2.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》規定，A公司應繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項目金額為4000+200=4200萬元，土地增值額為8000－4200=3800萬元，增值率為3800÷4200=90.48%，因此應繳土地增值稅3800×40%－4200×5%=1310萬元。
3.企業所得稅。按新企業所得稅法規定，A公司應繳企業所得稅（8000－4000－200－1310）×25%=622.5萬元。
4.契稅。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定，契稅稅率為3％~5％，契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。福州地區的稅率為3％，因此B公司應繳契稅
8000×3%=240萬元。
綜上計算，如採用土地直接轉讓交易，A公司與B公司共需繳納稅款
200+1310+622.5+240=2372.5萬元。
（二）生地變熟地後再辦理交易轉讓。
A公司將M地塊進行開發整理，投入建設費用10萬元。
1.營業稅計算同方式一，營業稅額為（8000－4000）×5%=200萬元。
2.土地增值稅。根據《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）
第六條第二款規定，對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅款。
A公司投入建設費用10萬元，可以得到開發成本加計20%扣除的優惠。即土地增值稅扣除項目金額為（4000+10）×1.2+200=5012萬元，增值額為8000－5012=2988萬元，土地增值率為2988÷5012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅2988×40%－5012×5%=944.6萬元。
3.企業所得稅。A公司應繳企業所得稅為（8000－4000－200－10－944.6）×25%=711.35萬元4.契稅B公司應繳契稅8000×3%=240萬元。
A公司採用投入開發費用10萬元後辦理轉讓，得到土地增值稅開發成本加計20%扣除優惠，A公司與B公司需繳稅款200+944.6+711.35+240=2095.95萬元，比方案一直接土地轉讓少繳稅款276.55萬元。
（三）變土地轉讓為轉讓股權。
A公司將M地塊進行開發整理，投入建設費用10萬元。再用10萬元現金注冊一全資子公司C，將已開發整理土地對全資子公司C進行增資，土地過戶後將C公司100%股權以8010萬元直接轉讓給B公司。
1.營業稅。A公司投資轉讓土地不徵收營業稅。根據《關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。
2.土地增值稅。《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，對於以
土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。因此，A應繳納土地增值稅。
土地增值稅可扣除項目金額為（4000+10）×1.2=4812萬元，土地增值額8000－4812=3188萬元，土地增值率為3188÷4812=66.25%，應繳土地增值稅3188×40%－
4812×5%=1034.6萬元。
3.企業所得稅。A公司應繳企業所得稅為（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85萬元。
4.契稅。《關於全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知》（國稅函[2008]514號）規定，公司制企業在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不徵收契稅。 另外，由於A公司將C公司100%股權作價8010萬元轉讓給B公司，根據財稅[2002]191號規定，對股權轉讓不徵收營業稅。
因此，A公司將土地對全資子公司進行增資，再將公司股權全部轉讓應稅總額為
1034.6+738.85=1773.45萬元。
根據上述分析，方案一中A公司直接轉讓土地，A公司、B公司總應繳稅款為2372.5萬元；方案二中A公司將M地塊進行開發整理再行轉讓，A公司、B公司需上繳稅款2095.95萬元。方案三公司先開發整理土地，再用土地注冊公司，然後轉讓公司股權形式轉讓土地，總稅負為1773.45萬元。顯然方案三為最優，比方案一節約稅金599.05萬元，比方案二節約稅金322.5萬元。
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Ⅱ 公司土地轉讓怎樣合理避稅

土地使用權轉讓基本沒有合理避稅的空間。因為土地使用權轉讓主要涉及一下稅版費：

1. 營業稅：

   （1）轉讓已完權成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按「轉讓無形資產」稅目中「轉讓土地使用權」項目徵收營業稅。余額計稅5%

   （2）轉讓已進入建築物施工階段的在建項目，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。全額計稅5%

2. 土地增值稅：增值額*稅率

3. 印花稅：產權轉移書據，合同金額*萬分之五

總而言之，土地使用權及其附著建築物的轉讓，涉及的稅款與你取得土地的成本以及銷售的金額直接相關。而這兩個數字都為實際發生數字，是不可改變的事實。所以基本不具備稅收籌劃的空間。

Ⅲ 土地使用權轉讓需要繳哪些稅收

對轉讓方來說：、營業稅=營業額×5%（若轉讓方能提供原購置土地的發票，按轉讓土地的全部收入減去土地受讓原價後的余額為營業額計算徵收營業稅，否則按轉讓收入全額計征）；根據財稅[2003]16號文，單位和個人轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價後的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價後的余額為營業額。2、城建稅=營業稅稅額×5%；3、教育費附加=營業稅稅額×3%；4、土地增值稅：土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得收入減去稅法規定扣除項目金額後的余額，以增值額適用四級超率累進稅率。具體計算公式為：土地增值額＝轉讓房地產的總收入－扣除項目金額。轉讓土地使用權的扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；與轉讓土地使用有關的稅金等。5、個人轉讓房屋計征個人所得稅時，應按有關公式計算，按轉讓財產的收入額減去財產原值和合理費用後的應納稅所得額乘以20%的稅率計征個人所得稅。6、印花稅：根據財稅[2006]162號規定，轉讓土地使用權應按「產權轉移書據」計算繳納印花稅。稅率為萬分之五。
另外，屬於企業轉讓土地使用權的，轉讓土地使用權取得的收入計入企業當期應納稅所得額，按規定繳納企業所得稅

Ⅳ 土地使用權股權轉讓需要繳哪些稅收

出讓方
1.營業稅
根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定，單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額，按照5%的稅率徵收營業稅。
2.城市維護建設稅和教育費附加
以上述營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率徵收城市維護建設稅和教育費附加。
3.土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權的行為，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的余額為土地增值額，按照累進稅率徵收土地增值稅。
法定的扣除額
(一)取得土地使用權所支付的金額
「取得土地使用權所支付的金額」可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
(二)與轉讓土地使用權相關的稅金
指在轉讓土地使用權時繳納的營業稅、城市維護建設稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除。
土地增值稅採取四級超率累進稅率，具體標准如下：
級數土地增值額稅率(%)稅率%
增值額未超過扣除項目金額50%的部分30
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的40
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的50
增值額超過扣除項目金額200%的部分60
註：若稅務機關發現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
4.企業所得稅
按新企業所得稅法規定，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加和土地增值稅後的余額為應納稅所得額，一般按照25%的稅率徵收企業所得稅。
5.印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，土地使用權轉讓合同屬於產權轉移書據，以合用中的金額為計稅依據，按5‰的稅率徵收印花稅。

Ⅳ 土地增值稅稅收籌劃的方法

土地增值稅清算開查，房地產企業提前備賬。

房地產開發企業如何應對和統籌安排土地增值稅的清算補稅事項？進行有效的土地增值稅稅收籌劃，勢必成為房地產企業當前及今後企業發展中的重要課題。企業追求的目標是企業價值最大化，價值最大化最有效的評價方式就是利潤及利潤率增長的可持續性。作為企業的決策者，在充分理解政策的同時，要盡可能把政策對企業的不利影響降低到最低點。房地產企業在計算土地增值稅時，在不違反稅法的前提下，應當選擇對自己最有利的計稅方案，從而達到節約土地增值稅的目的。

國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發[2009]31號頒布實施以後，稅收新政堵住了房地產行業的一些稅收漏洞，但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產開發企業需要根據新的政策，適當調整開發、銷售的策略，在不違反稅法的基礎上減輕稅負。運用會計的技術和方法，對計稅現狀分析研究，我們認為規避土地增值稅仍有可行的籌劃空間，其土地增值稅節稅空間和經濟效益還是比較可觀的。筆者現將工作實踐中探討的土地增值稅稅收籌劃的幾種實用方法介紹如下。

一、充分利用土地增值稅免稅期限優惠政策

如《深圳市地方稅務局關於土地增值稅有關問題的通知》深地稅發〔2005〕609號第一條規定：房地產開發企業繳納土地增值稅的納稅義務發生時間以合同簽定時間為准。對在2005年11月1日(含11月1日)後簽定房地產銷售合同的，在納稅人取得房地產銷售首期款收入時，就該房產銷售價款全額計算預繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元，土地增值稅納稅清算時依照上述通知，申報應稅收入6,129萬元。

二、開發商品房轉自用不再視同銷售

國稅發[2009]31號第七條規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。

將開發的商品房轉作固定資產的行為發生在2008年1月1日以後，不應當視同銷售。不難看出，開發出品轉作固定資產已經不再按照視同銷售處理，企業需要密切關注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

三、選擇多元化方式處置開發產品

多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租後銷售、售後返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。

對於房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有型物業開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。對一些從事商業物業開發的房地產發展商來說，現在要把過去以銷售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有沒有增值就不用交土地增值稅，深圳出租回報率還是比較高的。

將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不徵收土地增值稅的稅收優惠。據了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手裡，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值。這一籌劃思路首先要服從於企業經營規劃和現實，不賣了改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性並不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對於房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。至於如何利用「企業兼並轉讓房地產的征免稅規定」的稅收優惠，從原理上看，應當仍然從屬於這一籌劃思路。

四、三項預提費用可以稅前扣除

國稅發[2009]31號第三十二條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10% 。

2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

五、地下停車場作為公共配套設施處理

當一個房地產開發項目存在地下車庫情況下，這時地下室車位面積能否計入可售面積？有的稅務機關認為應計入可售面積，有的則認為不應計入可售面積。

相關土地增值稅稅收政策：對於房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

某市地方稅務機關認定：地下車庫應計入可售面積，並且該項地下室成本並不可以全部一次性結轉銷售成本，而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計入已售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷售收入形成配比。

國稅發[2009]31號第三十二條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

六、選擇有利的增值額核算方式

一個開發項目即建有普通住宅、又建有商業用房，從房地產開發成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對象或者以一個建築商所承攬的建築工程為核算對象。如何計算土地增值稅，在稅收實踐中有不同的理解。由於計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同數額的結果。

計算方法一：住宅和商業用房分別計算土地增值稅

計算方法二：住宅和商業用房合並計算土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）中規定：對納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定（即納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免徵增值稅）。

該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算並未做出具體要求。如果對房地產開發企業所開發的連體樓會計上必須分不同用途歸集成本費用的話是不可能的（收入的核算可准確每一業主），或者歸集的過程本身就是分攤成本費用的過程，難以准確把握。現實工作中沒有一個開發企業的會計人員在帳務處理上是分層核算成本費用的。計算方法一是分別核算，確切的講是分攤核算，符合財稅字[1995]048號文件的精神。而計算方法二是以核算對象整棟樓為單位進行的核算。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。這一規定與計算方法二計算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規要高於稅收規章和規范性文件，因此計算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的，按方法二計算出的增值率未超過20%的，應對其非普通住宅的部分按稅法的規定分攤成本費用計算相應的土地增值稅。

《國家稅務總局關於加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規定：「土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，其核算項目或核算對象是指房地產主管部門審批的開發項目。土地增值稅原則上按納稅人開發的不同類型房地產分別清算。」這里所講的「清算」就是先按核算對象即方法二計算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對象，然後在不同類型房地產之間分攤相關的成本費用，分別清算應繳納的。

七、充分運用加計扣除政策

《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20％的扣除。

土地增值稅扣除項目中開發間接費用的歸集是企業籌劃時值得關注的一個點。開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，實施細則規定開發間接費用屬於開發土地和新建房及配套設施費，應全額計入扣除項目金額中，在計算土地增值稅時有效地扣除，同時政策還規定這部分費用房地產企業可以享受20%的加計扣除。這些內容由於界線不是很明確，會計賬務處理時容易把這項費用的一部分計入管理費用或銷售費用。土地增值稅實施細則規定管理費用及銷售費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的5%以內計算扣除（或財務費用、銷售費用、管理費用在土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施之和的10%以內計算扣除）。如果管理費用及銷售費用總和超過了此限額，吳入管理費用和銷售費用的開發間接費用在計算土地增值稅時就不能全額扣除，多交土地增值稅。這些費用如果正確歸集到開發間接費用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計扣除。所以企業對開發間接費用歸集時要謹慎,用足用好稅收政策。

八、巧用特殊扣除項目規定

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，「財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

在實際操作中，以上兩種方法計算的"房地產開發費用"必然存在差異。因為第一種方法中允許"據實扣除"的利息和第二種方法中"合計數"的5％（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最後選擇。如果允許"據實扣除"的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用後一種方法，按"合計數"的10％扣除全部費用。

企業判斷是否提供金融機構證明，關鍵在於所發生的能夠扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用。反之，若主要依靠權益資本籌資，則可利用另外一種方法。

九、選擇有利的地價成本分配方法

國稅發[2009]31號第三十條
企業下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

例:××商都開發用地面積136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地價費用12,549萬元,一期攤銷地價金額:9,914萬元,二期地價費用分配計算方法可作以下選擇:

A.按一期減余面積、費用計算攤銷的單位土地成本(余數攤銷)

(12,549萬元-9,914萬元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米

B.按實際面積分別計算攤銷的單位土地成本(平均攤銷)

12,549萬元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米

C.兩種地價費用分配計算方法的單位土地成本差異:

364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米)

上述按佔地面積法計算攤銷單位土地成本的方法, 請應商主管稅務機關同意後進行分配。

以上是進行土地增值稅稅收籌劃的幾種常見方法,在實際操作中,納稅人應當具體問題具體分析,靈活運用稅收政策。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節稅，減輕稅收負擔，這樣才能減少納稅風險,找到不違反稅法的籌劃空間。增加稅後利潤，實現企業價值的最大化。總之，房地產企業收稅籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作，並能給企業帶來實際效益

Ⅵ 土地使用權用稅的稅收籌劃

我發給你哦,我剛參加完稅收籌劃培訓!
稅 收 籌 劃
第一講 稅收概述
一、 我國現行稅法體系的內容。
我國的現行稅制就其實體法而言，是建國後經過幾次較大的改革逐歩演變而耒的，按其性質和作用大致分為六類：
（一） 流轉稅類。包括增值稅、消費稅、營業稅。主要在生產、流通或者服務業中發揮調節作用。
（二） 資源稅類。包括資源稅、城鎮土地使用稅。主要是對因開發和利用自然資源差異而形成的級差收入發揮調節作用。
（三） 所得稅類。包括企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。主要是在國民收入形成後，對生產經營者的利潤的個人純收入發揮調節作用。
（四） 特定目的稅類。城市維護建設稅、土地增值稅、車輛購置稅、耕地佔用稅。主要是為了達到特定目的，對特定對象和特定行為發揮調節作用。
（五） 財產和行為稅類。包括房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、印花稅、屠宰稅、契稅。主要是對某些財產和行為發揮調節作用。
（六） 關稅。主要是對進出我國國境的貨物、物品徵收。
上述稅種中的關稅由海關負責徵收管理，其他稅種由稅務機關負責徵收管理。
二、 稅務機構設置和稅收征管范圍劃分。
（一） 稅務局。包括省、自治區、直轄市國家稅務局、，地區、地級市、自治州、盟國家稅務局，縣、縣級市、旗國家稅務局，徵收分局、稅務所。
（二）地方稅務局。包括省、自治區、直轄市地方稅務局，地區、地級市、自治州、盟地方稅務局，縣、縣級市、旗地方稅務局，徵收分局、稅務所。
三、 稅收徵收管理范圍劃分
（一）國家稅務局系統征管項目：增值稅，消費稅，車輛購置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的營業稅、所得稅、城市維護建設稅，中央企業繳納的所得稅，中央與地方所屬企業、事業單位組成的聯營企業、股份制企業繳納的所得稅，地方銀行、非銀行金融企業繳納的所得稅，海洋石油企業繳納的所得稅、資源稅，外商投資企業和外國企業所得稅，證卷交易稅，個人所得稅中對儲蓄存款利息所得徵收的部分，中央稅的滯納金、補稅、罰款。
（二）地方稅務局系統征管項目：營業稅，城市維護建設稅（不包括上述由國家稅務局系征管的部分）原地方國有企業、集體企業、及私營企業繳納的所得稅、個人所得稅（不包括上述由國家稅務局系統征管儲蓄存款利息所得徵收的部分），資源稅，城鎮土地使用稅，耕地佔用稅，土地增值稅，房產稅，城市房地產稅，車船使用稅（2007年1月1日起由原車船使用稅和車船使用牌照稅合並修訂），印花稅，契稅，屠宰稅，筵席稅及其地方附加，地方稅的滯納金、補稅、罰款。
依據國稅發[2002]8號文通知規定;2002年1月1日起，在各級工商行政管理部門辦理設立（開業）登記的公司，其企業所得稅由國家稅務局負責徵收管理。
（三）中央政府與地方政府稅收收入劃分
1、 中央政府固定收入：消費稅、車輛購置稅、關稅、海關代征的進口環節增值稅等
2、 地方政府固定收入：城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、契稅等。
3、 中央政府與地方政府共享收入：
(1) 增值稅（不包括海關代征的進口環節增值稅）：中央政府分享75% 地方政府分享25%

(2) 營業稅：鐵道部、各銀行總行，各保險公司總公司集中繳納的部分歸中央政府，其餘歸地方政府。
(3) 企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅：鐵道部、各銀行總行及海洋石油企業繳納的部分歸中央政府，其餘部分中央政府分享60%，地方政府分享40%
(4) 個人所得稅：除儲蓄存款利息的個人所得稅外，其餘部分中央政府分享60
%，地方政府分享40%
（5）資源稅：海洋石油企業繳納的部分歸中央政府，其餘部分歸地方政府。
（6）城市維護建設稅：鐵道部、各銀行總行、各保險公司集中繳納的部分歸中央政府，其餘歸地方政府。
（7）印花稅: 證巻交易印花稅收入的94%歸中央政府，其餘6%和其他印花稅收入歸地方政府。

第二講 增 值 稅
增值稅是對我國境內銷售貨物或提供加工、修理修配勞務，以及進口貨物的單位和個人，就其取得的貨物或應稅勞務的銷售額，以及進口貨物的金額計算稅款，並實行稅款抵扣制的一種流轉稅。
一、 征稅范圍
（一） 銷售或者進口的貨物
（二） 提供加工、修理修配勞務
（三） 視同銷售貨物行為
1、 將貨物交付他人代銷
2、 銷售代銷貨物
3、 設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送至其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外
4、 將自產或委託加工的貨物用於非應稅項目
5、 將自產、委託加工或購買的貨物行為投資，提供給其他單位或個體經營者
6、 將自產、委託加工或購買的貨物分配給股東或投資者
7、 將自產、委託加工的貨物用於集體福利或個人消費
8、 將自產、委託加工或購買的貨物無償贈送他人
（四） 混合銷售行為
一項銷售行為如果既涉及增值稅應稅貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為，具體說，非應稅勞務是為了直接銷售一批貨物而提供的，二者間是緊密相連的從屬關系。如為銷售本企業產品而提供的的運輸業務;應收票據對方貼利息等。
（五） 兼營非應稅勞務行為
增值稅納稅人兼營非應稅勞務，如果不分別核算其銷售額與營業額，一並徵收增值稅。

二、 納稅人
（一）小規模納稅人
1、 生產型企業，年銷售額在100萬以下
2、 零售、批發商業企業，年銷售額在180萬以下
（二）一般納稅人
1、 年銷售額超過規定標准
2、 生產型企業符合一般納稅人認定條件，報經稅務部門批准，認定為臨時一般納稅人，年審合格轉為一般納稅人。
3、 商貿企業報經稅務部門批准認定一般納稅人，納稅輔導期一般不少於6個月，在輔導期每次發售專用發票數量不得超過25份；最高開票限額不超過1萬元；當月認證的進項稅額，下期才能抵扣；企業按每次領購數量不能満足當月經營需要，可以再次申請，但必須按上次已領購並開具的專用發票銷售額4%預交增值稅，預交的增值稅可以在本期的應納稅額中抵減，。
三、 稅率
（一） 基本稅率 17%
（二） 低稅率 13%
（三） 徵收率 商業企業小規模納稅人為4% ；其他企業小規模納稅人為6%
四、計算銷項稅額銷售額確認
（一） 一般銷售方式下的銷售額確認：向購買方收取的全部價款和價外費用（手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、包裝費、包裝物押金、等各種性質的價外收費）
（二）殊銷售方式下的銷售額確認
1、 折扣銷售（因購貨方購貨數量較大等原因給購貨方的價格優惠）：如果銷售折扣額在同一張發票上分別註明，可按折扣後的余額計算增值稅，如果另開發票，不管財務如何處理，均不得扣除。
2、 銷售折扣（是為了鼓勵購貨方及早付款而許諾給購貨方的一種優惠）：不得從銷售額中減除計稅。
3、 銷售折讓（是由於銷售發生後由於貨物的品種質量引起銷售額的減少），可以折讓後的貨款為銷售額計算增值稅。
4、 採取以舊換新方式銷售（納稅人在銷售自己貨物時，有償回收舊貨物的行為）
應按新貨物的同期銷售價格確定銷售額。不得扣減舊貨物的收購價格（金銀首飾以舊換新業務除外）
5、 取還本銷售方式銷售(銷售貨物後，到一定期限由銷售方一次或分次退還給購貨方全部或部分價款)
其銷售額就是貨物的銷售價格，不得從銷售額中扣除還本支出
6、採取以物易物方式銷售（指購銷雙方以同等價款的貨物相互結算）
雙方都 應作購銷處理，以各自發出的貨物核算銷售額計算銷項稅
7、包裝物押金:
單獨記賬核算的包裝物押金，時間在一年以內，又未過期，不並入銷售額計稅，，但對逾期未退或一年以上的押金作價外收入並計銷售額計稅。
8、舊機器、舊機動車銷售：
售價未超過原值的，免徵增值稅
四、 進項稅額計算
（一）准予抵扣的進項稅額
1、 從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額
2、 從海關取得的完稅憑證上註明的增值稅額
3、 向農業生產者或小規模納稅人購入的農產品，根據收購憑證上註明的價款，按13%的扣除率計算進項稅額，從當期銷項中扣除
4、 外購貨物（固定資產除外）所支付的運費按運費（包括建設基金）
金額7%扣除率計算進項稅額予以抵扣
5、 自2004年12月1日起，增值稅一般納稅人購置稅控收款機所支付的增值稅額，准予在當期抵扣
（二）不得抵扣的進項稅額
1、 購進固定資產
2、 用於非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務
3、 用於免稅項目的購進貨物或者應稅勞務
4、 用於集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務
5、 非正常損失的購進貨物
6、 非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務
7、 未按規定取得並保存增值稅扣稅憑證，或未按規定申請抵扣的進項稅額
五、 使用增值稅發票應注意的問題
（一） 在取得一般納稅人資格前從購貨方取得的增值稅專用發票不予抵扣
（二） 取得的增值稅專用發票、海關完稅憑證等稅法規定可以抵扣的憑證，必須在開具之日起90開內到稅務機關認證，否則不予抵扣
（三） 巳經認證的進項稅額，如果該貨物改變用途，＜用於上述（二）的項目＞應在當月作進項稅額轉出 如用於在建工程、職工福利、國外耒料加工復出口、進料加工國內結轉、存貨盤虧毀損等
（四） 未按規定取得的增值稅專用發票（票款不符、只取得記賬聯或抵扣聯）
（五） 未按規定保管增值稅專用發票（未建立發票管理制度、無專人保管、無專門存放場所、未按要求裝訂成冊，擅自銷毀基本聯次、丟失發票、損毀專用發票等）
（六） 不得隨意開具紅沖增值稅專用發票
（七） 出口貨物應退稅額（生產企業出口貨物免、抵、退申報表19項），應於退稅申報下期的增值稅申報表15項及時申報
六、 稅收籌劃
（一）小規模納稅人與增值稅一般納稅人的選擇
生產企業主營業務為工業性加工，則應選擇小規模納稅人（銷售額達到100萬元的在一年後必須轉為一般納稅人）；
增值額特別高的企業，（經測算銷項稅額－進項稅額＞6%）第一年可選擇小規模納稅人
.（二）混合銷售行為較多企業可考慮單獨成立企業為產品銷售提供勞務，在交納增值稅企業，能區分純勞務服務的工程，應單獨核算勞務成本。
如： 為本企業提供產品運輸服務較多的企業，單獨成運輸服務企業；在交納增值稅企業將純勞務服務工程單獨核算，可將17%的稅率降為3%,也可考慮委託運輸部門送貨。
（三）產品全額出口生產性企業，有關政策規定自首筆出口一年後可以退，新辦企業在試生產期間抓緊小批量第一筆貨物出口，人為縮短退稅期限；在一年內可將50%貨物委託外貿公司出口，（稅務上為內銷），一年後由企業全部自行出口。
（四）目前，國家巳對所有企業開放進出口權，只要辦理好海關注冊登記等手再由企業全額自行出口續，即可，有條件的企業應盡可能將委託外貿公司出口，改為自行出口
（五）國外進口材料復出口，出口方式的選擇。經測算，根據出口貨物征稅率與退稅率之差計算的進項稅額轉出數額「大於」為生產該批貨物在國內采購所取得的進項稅額時，應選擇「耒料加工」出口貿易方式(稅法規定不征不退)，反之，則採用「進料加工」貿易方式(稅法規定免抵退稅)
（六）境外供貨商和銷售商是同一家時，可在出口報關單貿易方式下註明「進料對口」，在收匯核銷時提供進口報關單差額核銷，減少資金流量。
（七）「國外料加工」和「進口材料國內結轉」以及其他免的、稅項目，進行單獨准確的成本核算，可減少進項稅額轉出。
（八）購入的新機器設備發生轉讓業務時，購入的進項不能抵扣，轉讓的銷項稅是17%，
我們應該考慮使用半年後再出售。

第 三 講 營 業 稅

營業稅是指國家制定的用以調整營業稅徵收與繳納之間權利及義務關系的法律規范。是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為，為課稅對象所徵收的一種稅。
一、 納稅義務人
在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。
二、 有關規定
(一) 交通運輸業
1、包括陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬運 5大類
2、稅率 3%
3、計稅依據 (1)運輸旅客或貨物出境，在境外改由其他運輸個業承運，以全程運費減去給承運企業運費後余額為計稅依據
(2)從事聯運業務(一次購買、一次收費、一票到底)，以實際取得的營業額為計稅依據
(二) 建築業
1、包括 建築、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業
2、稅率 3%
3、計稅依據
(1)總承包將工程分包或者轉包給他人。以工程全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的余額為計稅依據
(2) 從事建築、安裝、修繕、裝飾工程作業，無論怎樣結算，營業額均包括所用原材料及其他物資和動力的價款。從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，營業額包括設備價款
(3)自建行為和單位將不動產無償贈於他人，，由主管稅務機關核定營業額
(三)金融保險業
1、 金融：包括貸款、融資租賃、金融商品轉讓、金融經紀業和其他金融業務
保險：指將通過契約形式集中起耒的資金，用以補償被保險人 的經濟利益的活動
2、稅率 2003年1 月1日起為 5%
3、計稅依據
金融：
(1) 一般貸款業務 以貸款利息收入(包括各種加息、罰息等)為營業額
(2) 融資租賃業務：以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減去出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額，以直線法折算出本期營業額
(3)從事股票、債券買賣業務：以賣出價減去買入價後的余額為營業額
(4)金融經紀業務和其他金融業務：以手續費(傭金)的全部收入為營業額
保險：
(1) 初保業務：向被保險人收取的全部價款為營業額
(2) 儲金業務：(以被保險人所交保金的利息收入作為保費，保險期満將本金返還被 保險人)
以納稅人在納稅期內的領儲金平均余額 乘以人民銀行公布的1年期存款的月利率
(3) 保險業開展無償獎勵業務，以向投保人實際收取的保費為營業額
(四) 郵電通信業
1、指專門辦理信息傳遞的業務，包括郵政、電信
2、稅率 3%
3、計稅依據
(1)電信部門以集中受理方式為客戶提跨省的出租業務，受理地區按取得的全部價款減參於部門的價款後的余額為營業額；參於部門按各自取得的全部價款為營業額
(2)郵政電信單位與其他單位合作，，統一收取價款的，以全部價款、減去支付給合作方的余額為營業額
（五）文化體育業
1、是指經營文化、體育活動的業務，包括文化業和體育業
2、稅率 3%
3、計稅依據
（1）單位或個人進行演出，以全部票價收入或者包場收入減去付給提供演出場所的單位、演出公司或者經紀人的費用後的余額為營業額。
（六）娛樂業
1、是指為娛樂活動的供場所和服務的業務，包括經營歌廳、舞廳、卡拉OK
歌舞廳、音樂茶座、檯球、高爾夫球、網吧，游藝場等娛樂場所，以娛樂場所為顧客進行娛樂活動的供服務的業務。
2、稅率5%-20%的幅度稅率，從2001年5月1 日起，對夜總會，歌廳、舞廳、射擊、狩獵、跑馬、游戲，高爾夫球、游藝、電子游戲廳等娛樂行為一律按20%的稅率徵收營業稅；2004年7月1日起，保齡球，檯球按5%的稅率徵收營業稅
3、計稅依據
經營娛樂業向顧客收取的各項費用為營業額，包括門票收費、台位費，點歌費、煙酒飲料收費及其他收費。
(七)服務業
1、是指利用設備、工具、場所信息或技能為社會提供服務的業務，包括代理業、旅店業、飲食業、旅遊業、倉儲業、租賃業、廣告業和其他服務業。
2、稅率 5%
3、計稅依據
（1、）代理業以納稅人從事代理務向委託方實際收取的報酬為營業額。
（2）電腦福利彩票投注點代銷福利彩票取得的任何形式的手續費收入，應照章徵收營業稅
（3）廣告代理業的營業額為代理者向委託方收取的全部價款和價外費用減去付給廣告發布者的廣告發布費後余額。
（4）拍賣行向委託方收取的手續費徵收營業稅
（5）旅遊業組織境外旅遊，境外由其他團接團，以全程旅遊費減去付給該接團企業的旅遊費的後的余額為營業額。
（6、）旅遊業組織旅遊團在中國境內旅遊的，以收取的旅遊費減去替旅遊支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票和其他代付費用後的余額為營業額。改由其他旅遊企業接團的，按照境外旅遊的辦法確定營業額。
（7）經過國家版權局注冊登記，在銷售時一並轉讓某著作權、所有權的計算機軟體徵收營業稅。
（8）境內單位派出本單位的員工赴境外企業提供勞務服務，不屬於在境內提供應稅勞務的，從境外取得的各項收入不征營業稅。
（9）從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付水、電、燃氣以及承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額。
（八）單位和個人銷售或轉讓不動產、土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額（轉讓抵債所得的不動產或土地使用權，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額）
三、稅收優惠
（一）根椐《營業稅暫行條例》的規定下列項目免徵營業稅
1、托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹、殯葬服務。
2、殘疾個人為社會提供的勞務。
3、學校和其他教育機構的供的教育服務勞務，學生勤工儉學提供的勞務。
4、農業機耕、排灌、病蟲害防治、植保、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。
（二）根據國家其他關定，下列項目減征或免徵營業稅（有選擇列示）
1、單們和個人（包括外商投資企業及其設立的研發中心、外國企業和外藉個人）從事技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務業務取得的收入，免徵營業稅
2、將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產，免徵營業稅
3、社會團體按財政部門或民政部門規定標准收取的會費，不徵收營業稅。
4、從事國際航空運輸業務的外國企業或香港、澳門、台灣地區的企業從我國大陸運載旅客、貨物、郵件的運輸收入，在國家另有規定以前，應按4.65%的綜合計征率計征稅
5、轉讓企業產權（即整體轉讓企業資產、債權、債務及勞力的行為）不屬於營業稅徵收范圍，不徵收營業稅。
6、財稅〔2002〕208號文件規定的下崗失業人員從事個體經營活動、免徵營業稅（指僱工7人以下的個體經營行為）
7、從事個體經營的軍隊轉業幹部、城鎮退役士兵和隨軍家屬，自領取稅務登記證之日起。三年內免徵營業稅（個體經營是指僱工7人以下）。
8、單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬於營業稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不徵收營業稅。

四、稅收籌劃
（一）娛樂業分別不同稅率，進行營業收入的明細核算，可節稅
（二）根據國稅發[2002]117號，國家稅務總局關於納稅人銷售自產貨物（金屬結構件、鋁合金門窗、玻璃幕牆、機器設備、電子通訊設備）的供增值稅勞務並同時提供建築業勞務徵收流轉稅問題的通知中明確，稅人具備建設行政部門批準的建築業施工（安裝）資質，並且簽訂建設工程總包或分包合同中單獨註明建築業勞務價款的，可分別交納增值稅和營業稅，否則全額交納增值稅。
（三）把轉讓不動產改為投資不動產可免交營業稅

第 四 講 中華人民共和國企業所得稅法
一、新舊稅法過渡
本法於2007年3月16日公布，自2008年1月1日起施行《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》同時廢除。
本法公布前已經批准設立的外商投資企業企業，可以在本法施行後五年逐步過渡到本法規定的稅率；享受定期減免稅優惠的，可在本法施行後繼續享受到期滿為止，因未獲利而未享受優惠的，優惠期從本法施行年度起計算。
經濟特區和高新技術企業，可以享受過渡性稅收優惠，具體辦法由國務院規定。
國家已確定的其他鼓勵類企業，可以按照國務院規定享受減免稅優惠。
二、納稅人
在中華人民共和國境內企業和其他取得收入和組織（以下統稱企業即居民企業和非居民企業）為所得稅納稅人（個人獨資企業、合夥企業不適用本法）
三、稅率

太多了,不能發,你給我郵箱吧.

Ⅶ 土地使用權出讓和轉讓的區別及有關稅收政策

土地使用權出來讓，是自由政府土地部門掛牌出讓～是政府與購買土地使用權人的交易。
土地使用權轉讓，是企業與企業或個人與企業之間進行的使用權轉讓，不涉及掛牌。也就是有一方已經通過掛牌出讓獲得了土地使用權，現在又把這個使用權轉讓給別人。

Ⅷ 土地方面的稅務籌劃題

一、A公司涉及的稅務問題
假設土地和房屋按協議價轉讓並計征相關稅收，不考慮城建稅及附加等。
A公司取得土地使用權補繳土地出讓金應繳契稅=400*3%=12萬元。
A公司將土地和房屋投入新成立的B公司時根據財稅[2002]191號文免交營業稅，但B公司應按規定繳納契稅=1800*3%=54萬元。另外，根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發［2000］118號）第三條、《財政部
國家稅務總局關於印發〈關於執行「企業會計制度」和相關會計准則有關問題解答（三）〉的通知》（財會［2003］29號）第八條等相關規定，A公司還應根據房屋的公允價（評估價）與賬面價值的差額部分=1800-（400+100+400*3%）=1288萬元並入當年應納稅所得額。
A公司應繳納產權轉移書據印花稅=400*0.05%+1800*0.05%=1.1萬元。同時，B公司應繳納產權轉移書據印花稅=1800*0.05%=0.9萬元，以及繳納營業資金賬簿印花稅=1000*0.05%=0.5萬元。
二、A公司可供選擇的稅務籌劃方案
A公司可將土地和房屋作為投入到B公司，而非當前的純現金投資。如果B公司已注冊成立且事實無法改變，A公司也可選擇將土地和房屋作為增資投入到B公司（如B公司增資到2800萬元），而非通過產權轉移的方式，以節省營業稅和企業所得稅。

Ⅸ 營改增後土地廠房轉讓的稅收籌劃

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方案一、 土地轉讓交易

B公司將部分現金作為出資設立全資子公司（以下簡稱C公司），然後B公司將土地作價轉讓給C公司，B公司再將C公司的股權轉讓給A房企。

方案二、土地作價入股

B公司將該土地及部分現金作為出資設立全資子公司（以下簡稱C公司），然後B公司將C公司的股權轉讓給A房企。

方案一

（一）B公司現金出資設立C公司

假設，B公司以100萬元出資設立C公司，則C公司取得B公司股權成本為100萬元。比較土地轉讓或受價入股方式，現金出資C公司的印花稅事項可忽略。

（二）B公司將土地轉讓給C公司

1.增值稅

B公司轉讓土地，屬於銷售無形資產，應繳納增值稅。B公司取得的土地在2016年4月30日以前，可採用簡易計稅辦法計繳增值稅，徵收率為5%，銷售額為出資作價扣除取得該土地使用權的原價後的余額。

B公司應給C公司開具發票。

2.土地增值稅

B公司轉讓土地，取得經濟利益，應繳納土地增值稅。

3.印花稅

B公司與C公司簽訂的土地轉讓合同，雙方就該合同應按「產權轉移書據」貼花，稅率為萬分之五，計稅依據為土地轉讓金額。土地使用證屬於「權利、許可證照」。C公司取得土地使用證，應按件5元貼花。

4.契稅

C公司從B公司購入土地（位於北京市），應繳納契稅，稅率為3%。

5.企業所得稅

B公司轉讓土地應按土地作價確定轉讓土地收入，相關土地成本等可在稅前扣除。

（三）B公司轉讓C公司股權

1.企業所得稅

B公司將C公司的股權轉讓給A房企取得的收入，應計入B公司收入總額，計繳企業所得稅。B公司取得的C公司股權的成本、稅費等可按規定在稅前扣除。

B公司取得C公司股權的成本為現金出資額。

2.印花稅

B公司與A房企簽訂的股權轉讓合同，雙方按「產權轉移書據」貼花，計稅依據為股權轉讓金額，稅率為萬分之五。

3.增值稅

股權不屬於金融商品，B公司轉讓股權不屬於金融商品轉讓業務，不繳納增值稅。

4.土地增值稅

B公司將C公司股權，全部轉讓給A房企，同時C公司的主要資產為土地。參按《國家稅務總局關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）規定，需繳納土地增值稅。

B公司將C公司股權轉讓給A房企，土地權屬未發生變化，仍歸屬於B公司。根據《土地增值稅暫行條例》第一條規定，原則上不屬於土地增值稅的征稅范圍。有的地方文件明確規定，股權轉讓不涉及土地增值稅，如重慶市、青島市；也有的地方文件明確了需要繳納，如湖南省。

在實務操作中，如果當地稅務局無特別規定，通常對該種方式不徵收土地增值稅。

（四）測算情況

B公司以不同的土地金額轉讓給C公司，B公司和C公司繳納的稅費不相同。假設，B公司以1億元、2.7億元、5.6億元轉讓給C公司，可比較各稅費的計算情況。實際操作中，B公司可以有利的作價方式轉讓土地，但應注意作價金額原則上應符合獨立交易原則。

方案二

（一）B公司將土地作價入股至C公司

1.增值稅

B公司以土地換取C公司股權，屬於銷售無形資產，應繳納增值稅。B公司取得的土地在2016年4月30日以前，可採用簡易計稅辦法計繳增值稅，徵收率為5%，銷售額為出資作價扣除取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額。B公司應給項目公司開具發票。

2.土地增值稅

C公司取得土地的目的是用於房地產開發，C公司屬於房地產企業。B公司以土地對C公司進行增資，需要繳納土地增值稅。

3.印花稅

B公司以土地對C公司進行增資，土地使用權證書需到國土部門辦理變更，增資協議屬於產權轉移書據，B公司和C公司均應就該協議按「產權轉移書據」進行貼花，稅率為萬分之五，計稅依據為土地出資金額。

土地使用證屬於「權利、許可證照」。C公司取得土地使用證，應按件5元貼花。C公司除資金賬簿外的營業賬簿應按件貼花，每件5元。資金賬簿（總賬）應按「實收資本和資本公積」合計數為依據，按萬分之五貼花。

4.契稅

C公司為B公司的全資子公司，C公司取得B公司用於增資的土地，屬於同一投資主體內部所屬企業之間土地權屬的劃轉，可免繳契稅。

5.企業所得稅

B公司以土地對C公司進行增資。B公司應按土地作價確定轉讓土地收入，相關土地成本等可在稅前扣除。

由於B公司隨後就應將C公司的股權轉讓給A房企，B公司不能適用分期繳納企業所得稅的規定，也不能適用「資產劃轉特殊性稅務處理」的規定。

（二）B公司轉讓C公司股權

B公司轉讓C公司股權需繳納企業所得稅，不繳納增值稅，如當地無特殊規定通常實務操作中不繳納土地增值稅。B公司和A房企就簽訂的合同，雙方應按產權轉移書據貼花。

B公司取得C公司股權成本為土地作價金額（假定現金出資為零，為理想情況）。如涉及現金，需將出資現金計入股權成本。

（三）測算情況

B公司土地以不同的金額作價投資到C公司，B公司和C公司繳納的稅費不相同。假設，B公司以1億元、2.7億元、5.6億元作價投資給C公司，可比較各稅費的計算情況。

實際操作中，B公司可以有利的作價方式轉讓土地，但應注意作價金額原則上應符合獨立交易原則。

C公司土地收儲

C公司的土地被政府收儲免繳增值稅，因國家建設需要土地被政府收儲免繳土地增值稅。C公司應向主管稅務機關提交相關資料，辦理增值稅、土地增值稅免稅手續。

C公司土地被收儲取得土地補償費，應計入企業收入總額，計繳企業所得稅。取得土地成本和相關稅費支出可稅前扣除。

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