房屋建築物與土地使用權
在市場經濟條件下,土地和房屋都具有財產性質,合稱房地產.房地產抵押,是指抵押人以其合
法的房地產以不轉移佔有的方式向債權人提供債務履行擔保的行為.根據我國現行法,房屋可以單獨
成為所有權的客體,因而房地產又分為房產和地產,即房屋所有權和土地所有權.我國實行土地公有
制,土地所有權屬於國家和農村集體經濟組織,禁止土地所有權進人市場,所以在我國的房地產市場
中並不包括土地所有權,而僅指由土地所有權派生的土地使用權.實踐中,房地產抵押是最主要的擔
保形式之一,但由於房與地之間關系的復雜性,使我們不得不對房地產抵押中房產與地產之間的關系
多加留意.
一,房產和地產同時抵押
房產和地產同時抵押是指將房屋和該房屋所佔用范圍內的土地視為一體設定抵押.在房產和地產
同時抵押的情況下,並不嚴格區分房產和地產,抵押物是房產和地產的統一體.在行使抵押權時須將
房產和地產作為一個整體拍賣,抵押權人按登記的先後順序受清償.在此方面的立法首推英美法系和
大陸法系中的德國民法.英美法中的房地產概念有二層含義:一是把土地和房屋當作一個整體來看;
二是把土地和房屋附帶的各種權利合在一起為一個廣義的不動產.由於其不嚴格區分房產和地產,所
以房地產抵押只能是房產與地產的同時抵押.德國民法則完全繼受了羅馬法的"附著於土地之物即
屬該土地"的思想,認為定著於土地之物及與土地所有權結合形成的權利,都不是獨立的不動產,
而只是土地的重要組成部分.[11(P115)《德國民法典》第九十四條明確規定:"土地的主要組成部分為
定著於土地的物,特別是建築物,及與土地尚未分離的出產物."因而,德國民法否認房屋的獨立
性,認為房屋是土地的組成部分,在土地所有權中包含對房屋的所有.德國雖然後來頒布了哎地上
權條例》以克服土地所有權對地上權的附合,但仍以地上權對房屋的附合來否認房屋的獨立性,即
房屋不能單獨成為所有權的客體,因此,在抵押時體現了房地一體性.
房產和地產同時抵押的理論依據是土地和房屋之間客觀上的不可分性.這種客觀上的不可分性是
房與地之間最基本的自然關系,即土地是房屋的載體,房屋若離開土地,則會損害其自身的經濟價
值.如果從財產的形式考察,那麼土地和房屋的關系就是土地使用權(地產)和房屋所有權(房產)
之間的關系,二者之間在抵押時的關系因房與地之間的客觀上的不可分性而表現為一種結合性.從房
[收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
〔作者簡介〕陳玉芳(1968一),女,福建閩侯人,講師,從事法學教學與研究.
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鷺江職業大學學報2佣3年
地產經濟學的角度看,由於級差地租的作用,地價決定房價,房價中又包含地價,若將土地所有權或
者房屋進行單獨交易,則可能勢必造成房地產貶值的結果,從而影響到債權的受償,也會使權利的受
讓人無法行使其權利.
正因如此,在我國現行的不動產立法中,採取了建築物與土地權利不可分離的原則,將土地使用
權與房屋所有權視為不可分割的整體,即所謂"房隨地走"和"地隨房走"的原則,或者稱之為房
地一體化.土地使用權轉讓,地上的房屋所有權隨之轉讓;反之,地上房屋所有權轉讓,該房屋佔用
范圍內的土地使用權也發生轉讓.我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條規
定:"土地使用權抵押時,其地上建築物,其他附著物隨之抵押,地上建築物,其他附著物抵押時,
其使用范圍內的土地使用權隨之抵押."《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第三條規定:"城市房屋
的產權與該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致原則,除法律法規另有規定外,不得分離."第8
條規定:"城市房產設定抵押等他項權利時,應當包括房屋所佔用的土地使用權."為貫徹房產與地
產的權利主體一致原則,《城市房地產管理辦法》第四十七條第一款也規定:"依法取得的房屋所有
權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權."《擔保法》第三十六條規定:"以依法取
得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押.以出讓方式取得的國
有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押.鄉(鎮),村企業的土地使用權
不得單獨抵押.以鄉(鎮),村企業的廠房等建築物抵押的,其佔用范圍內的土地使用權同時抵
押.n [2](P113-215)從我國上述法律規定不難看出,我國採取了房產和地產同時抵押的方式,抵押物就是房
屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權結合而成的一項房地產.不過,我國現行房地產立法與德國民法
在此問題上雖然都採取房地一體性的觀點,但二者並不完全相同.德國民法強調定著於土地的物特別
是建築物是土地的主要組成部分,從某種程度上說,土地權利是主物,而建築物是從物.但我國法律
是將土地與房屋視為一個整體對待的,就土地和建築物二者的關系來說,是建築物附隨土地還是土地
附隨於建築物,法律未作規定.[1](P621)
二,房產或地產單獨抵押
房產或地產的單獨抵押是單獨抵押房產或者地產,並且在實現抵押權時單獨拍賣房產或者單獨拍
賣地產的抵押方式.傳統大陸法系民法中所謂的單獨抵押是指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,
並非是指房屋所有權或地上權的單獨抵押.地上權是指支付地租,利用他人土地建築房屋和其他工作
物或林木的權利.傳統民法理論認為,地上權與土地所有權一樣是取得房屋所有權的前提,這種前提
被稱為是取得房屋所有權的權源.[3)(P16)其他權源還有土地租賃權和土地借用權等.由於單獨抵押是
指房屋所有權或土地所有權的單獨抵押,所以單獨抵押房屋所有權的效力不及於土地所有權,行使抵
押權時,只能將房屋單獨拍賣,而不能連同土地所有權並付拍賣,但這時買受人因缺乏權源而無法真
正取得房屋所有權.為彌補這一缺陷,保護買受人的利益,法律規定買受人同時取得法定地上權.例
如,《日本民法典》第三百八十八條規定:"土地及地上存在的建築物屬於同一所有人,而僅以土地
或建築物進行抵押,於拍賣時,視為抵押人設定地上權.但其地租,因當事人的請求,由法院予以確
定."同樣,單獨抵押土地的效力也不及於地上房屋,單獨拍賣土地時,房屋所有權人同時取得法定
地上權.
實行房產或地產的單獨抵押必須具備兩個條件:一是承認房屋具有相對於土地的獨立性,能夠單
獨成為所有權的客體.在法國民法中,通常將不動產中的土地與建築物區分開來,各自作為不同的不
動產區別對待.《日本民法典》第八十六條規定:"土地及固定在土地上的物叫做不動產."而根據日
本《不動產登記法》第十四條,土地和建築物是分別登記的.可見土地與建築物是獨立的不動
產.}1](P116)二是土地實行私有制,否則無法通過法定地上權來維持土地與房屋在客觀上的不可分性.
在大陸法系各國,大多實行土地私有制,土地所有權可以用於抵押.[31(M1)單獨抵押的目的在於保護
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第4期陳玉芳:房地產抵押的三種情形
抵押人的利益,使抵押人在抵押權人行使抵押權後仍能保留其對於房屋或土地的權利,達到物盡其用
的經濟目的.如果將法定地上權單獨抵押,那麼抵押權人行使抵押權時單獨拍賣地上權,而房屋所有
權卻因缺乏權源而不能繼續存在,但這時決不能再設定法定地上權.根據物權法一物一權的基本原
則,在同一塊土地上不能同時存在二個性質完全相同的地上權,所以地上權不能單獨抵押.我國的土
地使用權是一項新型的用益物權,從其法律性質來看,除所有權基礎不同外,與地上權基本相同,所
以除沒有房屋的土地外,土地使用權原則上不能單獨抵押,否則其上的房屋就失去取得所有權的權
源.從我國目前的房地產立法來看,允許單獨抵押的土地使用權,主要指無地上建築物的出讓土地使
用權及經發包人同意的依法承包的荒山,荒溝,荒丘,荒灘等荒地使用權,這在《擔保法》第三十
四條以及<農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》中已有體現.同時,根據我國《憲法》第十
條的規定,我國的土地所有權禁止轉讓,出租和抵押.因此,我國不具備房屋所有權或土地所有權單
獨抵押存在的可能性.
三,房產與地產分別抵押
房產與地產的分別抵押是指將房產和地產看作各自獨立的財產分別抵押給不同的債權人,抵押物
要麼是房產,要麼是地產,其中一個抵押權人行使抵押權時可以將房產和地產並付拍賣,但他只能就
抵押物(房產或地產)的賣得的價金優先受償.分別抵押與單獨抵押的相同之處在於都承認房屋的
相對獨立性,可將房屋或土地各自抵押,不同之處在於單獨抵押的抵押權人只能單獨拍賣作為抵押物
的房產或地產,而分別抵押的抵押權人卻可以將房產或地產並付拍賣,即拍賣的范圍不限於抵押物.
房產和地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.大陸法系民法中以法國,日本
為代表,承認房屋的獨立性,認為房屋可以獨立成為所有權的客體.在承認房屋獨立性的立法環境中,
如果運用民法學原理研究房屋和該房屋佔用范圍內土地使用權之間的關系,那麼就會得出一種主從關系
的結論,對主物處分其效力及於從物.土地使用權與房屋之間的主從位置應根據"哪一個是法律關系的
客體"來確認.若抵押房屋,則房屋是主物,該房屋佔用范圍內的土地使用權是從物;如果抵押土地使
用權,那麼土地使用權是主物,其地上房屋是從物.這實際上即傳統民法中關於"抵押權效力及於抵押
物的從物"的原理.這個原理也是分別抵押中房屋和該房屋佔用范圍內的土地使用權並付拍賣的理論依
據之一.並付拍賣的另一個原因是為了防止因單獨拍賣抵押物(房屋或土地使用權)而造成抵押物貶值
影響到債權的受償.但從物畢竟不是抵押物,所以抵押權人只能就抵押物的賣得價金優先受償.如果抵
押人將其所有的房屋和房屋佔用范圍內的土地使用權分別抵押給二個不同的債權人,那麼二個債權人同
時行使抵押權時可將房屋連同土地使用權並付拍賣,分別就房屋和土地使用權拍賣所得的價金優先受償
即可.例如房屋抵押權人只能就房屋拍賣所得價金優先受償,而對於土地使用權賣得的價金無優先受償
權,若房屋拍賣所得的價金不能清償全部債權,則只能待土地使用權抵押權人就土地使用權拍賣所得價
金優先受償後有餘額時才能就余額部分受償.如果房屋抵押權人先行行使抵押權而將房屋佔用范圍內的
土地使用權並付拍賣,他只能就房屋拍賣所得的價金優先受償,對於拍賣土地使用權所得的價金可以向
土地使用權抵押權人提前清償或向公證機關辦理提存.
綜上所述,房地產抵押存在三種方式:同時抵押,單獨抵押,分別抵押.但在我國的房地產抵押
的立法與實踐中,主要採取房產與地產同時抵押的方式.此與我國房地產立法長期以來倡導房地一體
化相關.這種房地一體化的模式在一定程度上有利於房地產市場的統一管理,減少因房地分離而引起
的房地產交易中的各種糾紛,但也帶來一定的弊端.在現實生活中,存在房地不一體化的現象,即房
屋所有權與土地使用權不屬於同一主體.這種現象特別是在行政劃撥,租賃用地中相當普遍.若仍采
用房產地產同時抵押的方式,就違背了任何人都無權隨意處分他人的財產或權利的基本原則.而且,
隨著經濟的發展和科技的進步,人們對土地資源的開發與利用進人一個全新的階段,從傳統的地表平
面(如在地表平面上種植林木,設置建築物等)擴展到地表上下的立體空間(如空中架設電纜,地
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30 鷺江職業大學學報2003年
下建造地鐵等),提出了空間權的概念,即對地表之上的空中或者地表之下的地中一定范圍空間享有
的權利.這就使現代的土地使用權的權利結構處於一種相當復雜的狀態.如果形而上學地延續傳統的
房地一體化的做法,就不能充分地保護土地使用權人的權利.盡管從自然屬性來說,土地與建築物是
不可分割的,但從法律的角度來說是可以將它們分開的.frl(rbz3〕因此,在房產與地產能夠區分而且有
必要區分的情況下,應當把他們區分開來.體現在房地產抵押方面,筆者以為在採用房產和地產同時
抵押的前提下,引人房產和地產分別抵押的方式.同時,從另一個角度來看,前面我們提到,房產與
地產分別抵押的前提條件是具有承認房屋獨立性的立法環境.而在我國,法律一貫承認房屋可以獨立
於土地而成為所有權的客體,房產與地產各自具有獨立的交換價值.我國建設部於1992年3月23日
發布房建(92) 162號通知,其中第二條規定:"在房地產經營活動中要實行房地分別計價,綜合評
估.各方要遵循房地產價格形成的客觀規律,分別對房屋和土地進行價格估算,綜合分析,科學確定
房地產價格."從我國實際情況來看,土地和房屋在絕大多數地區實行房地分管制度,土地使用權變
動由土地管理部門負責登記,而房屋產權的變動則由房屋管理部門負責登記.《擔保法》第四十一條
規定:"當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起
生效."第四十二條規定"辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的,
為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(鎮),村企業的廠房等建築物
抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門;……."這也從另一個角度證明房屋的獨立性.可
見,房產與地產的分別抵押在我國是可行的.這種方式既能反映房屋的獨立性,又貫徹房產和地產權
利主體一致的原則,充分利用房屋與土地使用權的經濟價值,有效利用資源,增加公共財富.實際
上,筆者以為《擔保法》第55條的規定是這種抵押方式在立法上的體現.該條規定:"城市房地產
抵押合同簽訂後,土地上新增的房屋不屬於抵押物.需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將該土地
上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償."在《擔保法》
頒布之初,理論界對55條規定的理解存在一定的爭議,認為55條有關城市房地產抵押合同簽訂後土
地上新增的房屋不屬於抵押物的規定與我國長期倡導的房地一體化精神相矛盾.但若從房產與地產分
別抵押的角度去理解,問題就迎刃而解.既然房產與地產一同抵押,卻又認定設定抵押權的房地產上
新增的房屋不屬於抵押物,這實際上就認可新增房屋具有獨立性.在認可房屋獨立性的前提下,根據
房產地產分別抵押的抵押權人可以將房產地產並附拍賣的原理,可以將新增的房屋並附拍賣.該新增
的房屋從理論上講屬於抵押物的從物,因抵押權效力之所及,故可以連同抵押物一同拍賣,但抵押權
人無權就拍賣新增房屋所得優先受償.
② 地上房屋所有權與土地使用權發生糾紛
如果你持有土地使用權證，而對方沒有房產證，則鐵皮棚子為非法佔有及添附，你可根據「房隨地走」原則，要求對方拆除、騰地歸還，或與鐵皮棚子所有人協商折價受讓。
也就是說，在土地權屬與地上建築物或構築物權屬分離的情況下，法律保護能夠證明權屬並且經不動產登記取得登記證書的一方，如果雙方都有權屬登記，則一般傾向於保護土地使用權人，即「房隨地走」為主要原則，如果雙方均無未辦理登記，則主張土地使用權的一方無權要求地上構築物添附者騰地。
附，相關條文：
《城市房地產轉讓管理規定》第十二條規定：「同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的」就可能導致房與地登記不一致的後果。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條第二款規定：「土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。」
③ 建築物區分所有權的土地使用權怎麼辦
業主的建築物區復分所有權，簡稱為制區分所有權，是由專有部分所有權、共有權、共同管理權相結合而組成的一種「復合物權」。區分所有是現代住宅商品化的結果，使一幢大樓內部的所有權結構向多元化方向發展。隨著工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之後的居住問題日趨突出。建築面積的增長需求和土地面積的有限性之間的矛盾，都促使建築物不斷向多層高空發展。而一棟住宅高樓常常不可能為一人所有或數人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，正是因為多個所有人共同擁有一棟高層建築物，從而產生了區分所有。
例如，業主購買了一套商品房，其對套內面積所享有的權利，就是其專有部分的所有權；依據此種所有權，業主享有對電梯、走廊以及小區綠地、道路等的共有權；並且享有對小區共有財產和共同事務的管理權。這三項權利結合在一起，就成為區分所有權。
④ 外購房屋建築物價款如何在地上建築物與土地使用權之間進行分配
執行新會計准則的納稅人通過按照合理的方法（例如，公允價值）在土地和地上建築物之間進行分配
⑤ 房產證上的建築面積和土地證上的使用權面積
建築面積是指建築物各層水平面積的總和。包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建築物各層平面中直接為生產和生活使用的凈面積。
使用權面積是指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。住宅買賣中即套內面積減去套內牆體面積是屋中的凈使用面積，有效面積是建築面積減去房屋混凝土、磚砌體結構等結構構件所佔面積,這包含廚房、衛生間所佔面積。所以房子真正能使用面積的小於建築面積。
分攤面積指各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室公攤建築面積、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建築服務的共有房屋和管理房屋。套（單元）與公共建築空間之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
(5)房屋建築物與土地使用權擴展閱讀：
個人住房實際使用面積的計算規則：
計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；煙囪、通風道、管井等均不應計入套內使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。
依據（中華人民共和國國家標准）《建築工程建築面積計算規范》及其附件定義：建築面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積；使用面積=建築面積-結構面積-輔助面積；有效面積=建築面積-結構面積。
⑥ 房地產和土地使用權有什麼關系
房地產中房屋只是土地上的載體。
土地都是國家所有，大致分兩種1、出讓型內土地2、劃撥容型土地。
1、出讓型土地就是花了錢買了土地的使用權，一般的商品房70年產權就說的是這個。
2、劃撥型土地就是國家劃撥給各單位或集體無償使用的土地，建築在這上的房就是我們常說的小產權房，又可以細分成多種，就不一一說了，就舉一個例子如「已購公房」經過一次合法買賣，就變成商品房了，因為此房的土地在過戶時候你需要交納土地出讓金，這時候劃撥型土地就成了出讓型土地。
所以說土地使用權是房地產中的一項
⑦ 房屋產權和土地使用權有什麼區別
房屋產權：
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋所有權的期限為永久。
土地使用權：
是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限為70年，工業用建築用地和綜合類用地為50年，商用建築用地為40年
⑧ 土地使用權和建築物所有權可以分屬不同公司嗎
從《土地法》和有關法規的規定上，是不允許土地使用權和地上建築物的產權分離（即俗稱的「兩證分離」）。但是在實踐中，確實有兩證分離的現象。最常見的情況是學校以非教學設施用地使用權出資，而地上建築完工後的產權登記在開發商名下。
你說的這種情況能否實現兩證分離取決於2個條件：
1、甲公司同意；
2、當地的國土資源政策允許。（可能是地方國土資源局文件的形式）