海門上悅城土地使用權

1. 農村集體土地現狀是村民走的路，村裡流轉給村民要當做車庫使用，這種情況合法嗎

農村集體土地使用權流轉現狀與趨勢農村集體土地流轉是中國獨特土地產權制度下的特殊產物，是農村土地所有權、經營權、使用權統分結合的實現形式。現行農村土地使用權的流轉是在堅持家庭承包經營制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權，按照依法、自願、有償的原則，通過轉包、轉讓、互換、入股等形式，流轉給發包方或其他單位及個人。土地流轉後的開發利用也必須依法進行，不能改變土地的所有權性質，防止借土地流轉之名非法改變耕地的農業用途。因此農村建設用地的流轉是農村集體土地使用權流轉的難點和熱點，是當前亟待解決的問題之一。隨著農業產業化經營興起和農村勞動力轉移，農村集體土地使用權流轉速度明顯加快，規模不斷擴大。如何引導、完善、規范農村集體土地使用權的合理流轉，尤其是農村建設用地能否流轉，怎樣流轉，即規范農村建設用地合法流轉，以實現農村集體土地合理、持續利用。2004年10月國務院28號文《關於深化改革嚴格土地管理的決定》指出：「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」。這一原則性規定對地方來說，還缺乏可操作性法律規范。2005年7月《廣東省集體建設用地使用權流轉管理法》以「政府令」形式發布，使該省農村集體土地直接入市有地方法規依據。在現行征地制度法律框架下，打破了「非經政府征地，任何農地不得合法轉為非農用途」的傳統，出現了征地制度與農地直接入市制並存的新時期。一、農村集體土地使用權流轉的政策演變從1950年開始至今，我國農村先後經歷了四次較大規模的土地產權制度變革，或者說農村集體土地使用權的流轉政策經歷了四個時期。第一時期：50年代初期1950年6月頒布實施的《土地改革法》，其中第30條規定，農民對擁有的土地「有權自由經營、買賣和出租」，賦予了農民對土地自由流轉的權利，但這個時期比較短。第二時期：1950年代中期—1970年代末期1955年開始的農業生產資料的社會主義改造和人民公社化運動，最終確立了三級所有，隊為基礎的集體所有制，弱化了農民對土地產權的意識，造成農村土地所有權虛置。個體農民與土地不再存在法律上的產權關系，「有權自由經營、買賣和出租」的流轉方式不復存在。第三時期：改革開放初期—21世紀初1978年開始陸續出現的土地聯產承包責任制，標志著農村土地制度從單純集體所有向集體所有、家庭經營的兩權分離模式轉變，農村集體土地使用權的流轉出現萌芽。1987年國務院批復了一些沿海發達省市就土地適度規模經營進行試驗，使得土地經營權的流轉突破了家庭承包經營的限制，農村土地流轉制度開始進入新的探索期。1998年修改的《土地管理法》對農村土地使用權的自由轉讓加以規范，2003年實施的《農村土地承包法》從法律層面上對合法土地承包經營權給予了保護。該法中規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。第四時期：2005年以來2004年10月國務院28號文《關於深化改革嚴格土地管理的決定》指出：「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」。2005年7月，廣東省政府制定了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理法》，明確農村集體建設用地使用權可上市流轉，並通過招標、拍賣、掛牌和上網競價四種方式進行，這意味著農村建設用地使用權流轉進入了市場化的階段。其他地區也開始有了不同程度的松動。二、農村集體土地使用權流轉的現狀及特點1987年我國實行土地使用制度改革，國有土地使用權進入市場流轉。國有土地有償使用制度的建立，促進了經濟和社會的發展，然而集體土地使用制度改革卻相對滯後。農村集體土地使用權的流轉包括農用地和建設用地的流轉。農用地在不改變用途的情況下，按照《農村土地承包法》規定進行。但是農用地轉為建設用地目前只能通過國家徵收。1.現實中農村集體土地使用權流轉普遍存在，尤其是建設用地的流轉現行《土地管理法》禁止農村集體所有土地使用權流轉用於非農業建設。城鄉二元結構，國家與集體「兩種產權」形成了兩個分割的土地市場。上個世紀80年代開始，經濟發達地區隨著城市和農村城鎮化不斷發展，集體建設用地資產性質逐漸顯現出來，以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地使用權的現象屢有發生，在數量上和規模上有不斷擴大趨勢，集體建設用地隱形市場實際上就客觀存在。廣東、浙江、江蘇、上海等地，為了解決國有建設用地不足和農民參與工業化、城市化進程等問題，城市郊區、縣城、中心集鎮，大量的企業使用集體土地，使得集體建設用地進入市場成為事實。珠江三角洲地區尤為突出。據統計，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際超過集體建設用地的50%，在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。而這些現象與現行農村集體建設用地管理制度存在一定的矛盾，反映了市場經濟條件下對集體建設用地使用權流轉的內在需求，有其深刻的合理性。但是自發流轉引發了諸多土地糾紛。因為缺少合法性，這種流轉合同屬《合同法》規定的無效合同。一些經營業績不佳的企業鑽法律空子，在合同期滿之前，故意不交租金，訴訟時，農民集體利益得不到保障。從現實中不難發現，在農村集體建設用地流轉過程中，工業化、城市化是農村集體土地流轉的外在推力，土地利用收益分配機制不合理是集體土地使用權流轉的內在動力。隨著社會經濟的快速發展，農村集體土地使用權的流轉一直處於比較尷尬的地位。2.農村集體建設用地流轉的方式和特點農用土地承包經營權流轉的形式主要有轉讓、轉包、互換、入股、「四荒」使用權拍賣(租賃)。農村集體建設用地流轉的形式主要有出租土地使用權、直接轉讓土地使用權、土地入股、合營、其他形式。農村集體建設用地流轉的形式和特點：一是隨著企業發展的自身要求，企業間合並、兼並、重組及股份制改造改組，出現了集體建設用地使用權的轉讓;二是鄉鎮、村級集體經濟組織為發展經濟，以集體建設用地使用權作價出資或入股、聯營形式興內引外聯企業;三是因企業間債權債務等原因，司法裁定造成的集體建設用地使用權的轉移;四是利用閑置的集體建設用地進行出租;五是近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動，即集體土地使用權隨農民住宅轉讓、出租等。不僅鄉鎮企業用地隨著企業改制普遍流轉，農村宅基地也隨房屋買賣或出租等進行流轉。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在並且符合市場經濟的客觀需要。三、農村集體土地使用權流轉在法律上的制約農村集體土地使用權流轉在法律上的制約，本文主要是指農村集體建設用地的流轉。對於農村集體建設用地流轉，目前沒有專門的法律法規，惟一涉及土地分類、用途、規劃等相關管理的法律，是1998年修訂的《土地管理法》。《憲法》第10條規定：「城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。」現行《土地管理法》第2條規定：「國家依法實行國有土地有償使用制度。」第43條規定：「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。」尤其是《土地管理法》第63條明確規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」據此，農民集體所有的土地——無論耕地還是集體建設用地，都必須通過徵收轉為國有後才能出讓這一途徑轉變為建設用地，而且根據土地徵收補償標准，農民只能得到最高不超過農用地年產值30倍的補償。這意味著，農民並沒有對集體土地的處分權，實際上也就沒有土地財產權，所以更無法獲得土地出讓的收益。上述法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經濟組織自建自用。即集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地企業或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權，也就是表示，集體建設用地向本村鎮以外的企業和個人的流轉行為是法律明文禁止的。然而現實中，大量農村集體建設用地突破國家法律法規的限制，集體建設用地通過出租、轉讓、合作、入股等方式流轉到農村集體經濟組織以外的企業和個人使用。尤其是改革開放以來，地方通過流轉用於工業園區建設和城鎮建設，成為經濟發展和城市建設用地不可或缺的重要組成部分。一方面隨著經濟建設和城市發展，僅靠國家建設用地指標遠遠不能滿足需求，需要農村集體建設用地作為重要補充;另一方面現行國家征地法侵害農民利益，受到越來越多的抵制，農民更願意選擇土地流轉，保留所有權不變，以維護自身的利益。受法律規定條件的限制，農村建設用地使用權流轉受到很大的限制。四、各地在農村集體建設用地流轉方面的積極探索我國對土地實行用途管制制度，特別是對農用地實行最嚴格的耕地保護政策，對其流轉的限制以不改變農業用途為前提，無疑是非常正確的。但是，在市場經濟條件下，對農村建設用地也給予了限制和約束，使其在一定程度上不能發揮應有作用。集體土地直接進入市場，將有助於土地資源的有效配置，最大限度地發揮土地的作用，因此各地對集體建設用地使用權流轉進行了積極探索。國土資源部曾在江蘇蘇州、安徽蕪湖、浙江湖州、河南安陽、廣東省等地開展試點。1.試點城市的做法2001年浙江省溫州市率先頒布新法，規定農民集體建設用地的使用權可以轉讓。該法規定，凡集體建設用地上的建築物、構築物等依法轉讓時，其土地使用權可相應轉讓。轉讓方式包括出售、贈與、交換、作價入股。在城市(鎮)規劃區內，集體土地使用權轉讓時，先由市、縣政府將土地征為國有，再參照國有土地轉讓法手續。規劃區外的農民宅基地，轉讓范圍由原來的同村調劑擴大到同縣轉讓，受讓方把原來的宅基地交還給村集體後，其新受讓來的土地所有權照樣保持集體性質不變，也不需再交納土地轉讓金;非宅基地的集體建設用地轉讓，則視其不同用途採取不同轉讓法，應繳納的稅費也不相同。2002年11月，崑山、海門作為江蘇省土地流轉改革先行試點地，規定集體建設用地使用權流轉，必須符合土地利用總體規劃及城鎮規劃，嚴格限定在城市和集、村莊建設用地的規模範圍內;根據當地市場供求狀況，制訂本地區集體建設用地使用權流轉年度計劃。2003年6月廣東省政府發出《關於試行農村集體建設用地使用流轉權的通知》，明確農村集體建設用地使用權可上市流轉，其方式可以是出讓、轉讓、出租和抵押等，並必須符合四個條件：一是經批准使用或取得的建設用地;二是符合土地利用總體規劃和城市、鎮建設規劃;三是依法土地登記，領取土地權屬證書;四是界限清楚，沒有權屬糾紛。特別強調，收益應該向農民傾斜，農村集體建設用地使用權流轉的收益中50%左右應用於農民的社會保障安排;剩餘50%左右一部分留於集體發展村集體經濟，大部分仍應分配給農民。上述各地做法不盡相同，試點中也出現了不少問題，但如何保護農民利益和保障農用地不會被基層政府變相流轉，已引起高度重視。2.社會發展和市場經濟需要法律法規和政策制度創新現行土地法律和政策對於農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，對市場經濟的發展產生不利影響。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。2005年10月1日《廣東省集體建設用地使用權流轉管理法》(下稱《法》)施行，這是第一個規范集體土地流轉的省級規定。廣東省范圍內的集體建設用地使用權可以通過出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，包括農村的經營性用地將全部通過市場流轉。該《法》主要有以下創新：第一，集體建設用地使用權同國有土地一樣可以出讓、出租、轉讓、轉租、抵押、作價入股後，土地的價格不再取決於其「身份」，而是取決於其所處的地理位置。現在廣東除集體土地使用權不能進行房地產開發外，其他用途的土地，均有評估機構按相同方法進行評估，相同位置的集體土地和國有土地，地價完全相同。第二，集體建設用地使用權在轉讓過程中，是採取出讓、出租、還是作價入股等形式完全是由農民自己決定，必須由三分之二以上的本集體經濟組織成員或者村民代表同意後方可實施，使農民的土地所有權真正得到了體現。國家為了公共利益需要，依法對集體建設用地實行徵收或者徵用的，該土地集體所有者和使用者應當服從，但必須經過本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。即必須徵求村民的同意後才能報批，保障了村民的知情權和參與權。第三，農民集體可合法地與工業企業等談判，可自主地出讓、出租集體建設用地。這是有利於形成農村集體土地使用權的市場價格，為政府制定征地補償標准提供參照系。因為農地直接入市，是有利於降低工業化的成本。農民直接與工業企業談判，價格可能比政府徵用後再出讓更低。第四，集體建設用地使用權流轉所取得的收益將納入農村集體財產統一管理，其中50%以上應當專款專戶用於農民的社會保障安排，不得挪用，為農民利益提供了一個保護底線。在國家沒有相關規定的情況下，浙江、江蘇、廣東等沿海發達省市根據經濟發展需要進行了試點，並出台了系列農村集體建設用地流轉管理法，探索農村集體建設用地流轉機制，以實現規范有序管理，取得了初步的經驗，也為修訂《土地管理法》等相關法規和土地使用制度改革奠定了政策基礎。為進一步規范全國集體所有建設用地使用權的流轉管理，國土資源部2006年根據國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，研究擬訂《集體建設用地流轉管理條例》。同時，國土資源部和國家發改委也聯合發文，以試點方式摸索「農村建設用地的減少與城鎮建設用地的增加相掛鉤」政策。五、集體建設用地使用權流轉改革的基本原則1.合理配置土地資源，推進集體建設用地使用制度改革，允許農村集體建設用地進入市場土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源;二是通過市場機制實現土地的價格和價值相符。農村集體建設用地進入市場，對充分發揮農村集體土地的資產效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。2.切實保障農民的土地財產權，賦予集體建設用地與國有建設用地同等權利保留農村集體土地所有權，允許集體建設用地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現集體土地和國有土地同等權利，建立統一、規范、有序的城鄉一體化的土地市場體系，為全面推行集體建設用地使用權流轉並將之納入規范化、制度化軌道奠定法律基礎。3.集約節約利用土地，加強總量控制與用途管制，規范農村集體建設用地的流轉集約節約利用土地資源是國家指導土地開發利用的基本方針，也是集體建設用地流轉必須遵循的基本原則。只有通過經濟、行政、規劃等手段和措施，改變農村建設用地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節約集約利用。在允許集體建設用地進入市場的同時，還要通過集體建設用地供應的總量控制以及土地利用總體規劃和城市總體規劃，並將集體建設用地供應指標納入年度供應計劃等手段來規范。對於農用地轉為建設用地，必須根據土地用途管制原則，依法履行征地申請和審批。4.完善集體建設用地流轉的相關制度與法制建設，確保國家土地政策的更好銜接農村集體建設用地流轉必然涉及相關制度和政策銜接，如土地徵收、城市總體規劃和土地利用總體規劃、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。健全和完善相關政策，保證集體土地流轉程序的公開、公平、公正，體現農民對土地的權利，保障農民合法權益，確保國家土地政策的銜接，以保證改革的順利進行和農村社會穩定。

2. 簡述我國農村集體土地使用權流轉的現狀,存在的問題和深化改革的建議

農村土地規范流轉，既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑，也是提高資源配置效率,促進農民增收的重要途徑。因此，正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題，處理好其中的各種主體的利益關系，制定有效推進農村土地流轉的政策措施，是推進現代農業、統籌城鄉發展的必然要求和重要方面。
當前農村土地承包經營權流轉呈現流轉數量增長，流轉規模擴大，流轉形式多樣，流轉對象多元，管理服務加強等趨勢和特點。同時存在一些值得關注的問題，如流轉管理工作還不規范，流轉服務體系尚不健全，流轉利益糾紛仍時有發生，流轉土地使用與農業宏觀調控目標也有差異，應當引起高度重視。中央對農村土地承包經營權流轉問題一向高度重視，政策是明確的、一貫的。黨的十七屆三中全會在保持農村土地承包經營權流轉政策連續性的基礎上，總結了近年來各地土地承包經營權流轉的經驗，系統完整地提出了土地承包經營權流轉的政策。
農村土地承包經營權流轉存在的問題
一是土地流轉意識有待進一步增強。一是農民自覺流轉意識不強,一些農民對國家土地承包和流轉政策理解不夠,擔心土地流轉出去後會喪失土地經營權,失去生活依靠,寧願土地拋荒也不願流轉出,還有些業主怕政策不穩,擔心投入無回報而不敢經營流轉的土地。二是農民大局觀念和法制意識不強。個別農民對縣里的農業產業化政策不支持不理解,對涉及土地流轉的農業產業項目,惡意刁難,百般阻撓。個別農民法制意識不強,簽訂土地流轉合同後毀約,侵害業主利益。三是基層幹部工作熱情不高。鄉村幹部對土地流轉，工作不力,情況不清,工作缺乏積極性和主動性,造成土地流轉行為不規范,矛盾糾紛隱患多。
二是土地流轉行為不規范。一是流轉程序不規范。部分土地流轉項目存在由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的「反租倒包」現象,與政策相違背,也容易引起損害農民利益行為的發生。二是流轉協議訂立不規范。有相當部分的土地流轉只是口頭約定,沒有簽訂書面合同,有些雖簽訂書面合同的,條款也多不規范,內容過於簡單,對雙方權利義務及違約責任規定不具體,且大部分流轉合同沒有通過職能部門鑒證和備案,存在糾紛隱患。三是土地流轉價格存在不合理現象。
三是土地流轉機制不完善。一是土地流轉無章可循。土地流轉處在摸索和嘗試階段,配套政策措施尚未出台,流轉無具體的操作辦法,土地流轉費的確定沒有可操作的價格標准,容易出現競相壓低租金,損害農戶利益以及個別農戶漫天要價,阻礙土地流轉的行為。二是土地流轉信息不暢。土地流轉和租賃市場沒有形成,無中介組織,出租方找不到承租方,承租方又難以找到有流轉土地意向的對象。三是土地流轉管理不規范。三是土地流轉管理不規范。由於鄉鎮農經站工作人員職責不清,土地流轉管理職責不明確,土地承包流轉合同管理難到位。四是土地流轉扶持措施尚未出台。土地流轉項目激勵措施、土地流轉補償制度、土地投資補償制度等優惠政策有待進一步建立健全。
四是土地承包流轉政策不配套。一是土地流轉工作難度大。各級政府在實施農業產業項目過程中,個別農戶因思想不通，不願流轉規劃區內的承包土地，甚至惡意阻礙農業產業化經營的現象,影響項目的實施。由於土地流轉應遵循自願原則,對這些不願流轉土地的農民無計可施。二是拋荒地難處理。由於農業比較效益低、耕地毀壞嚴重、水利設施落後等原因,造成棄耕拋荒。這些拋荒耕地的流轉難度大,因為一些外出打工、經商的農民把土地看作是今後生活的退路和保障,寧願荒地也捨不得將土地流轉出去,而政府對拋荒行為制止有限,既不能強制收回或強制流轉拋荒地,又沒有進行處罰的法律依據,從而造成了拋荒的蔓延。
正確處理農村土地承包經營權流轉中的各項關系
一是正確認識和處理土地承包經營權流轉與堅持農村基本經營制度的關系。以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制要求、符合農業生產特點的農村基本經營制度，必須毫不動搖地堅持。堅持農村基本經營制度是進行土地承包經營權流轉的制度基礎，要保持現有土地承包關系穩定並長久不變，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利，搞好農村土地確權、登記、頒證工作，夯實土地承包經營權流轉的制度基礎。
二是正確認識和處理土地承包經營權流轉與發展現代農業的關系。一方面，要看到集約經營和規模經營是現代農業的重要特點，土地承包經營權流轉是發展現代農業的客觀要求和必然趨勢，隨著農村勞動力的轉移和農業物質技術裝備水平的提高，通過土地承包經營權流轉可擴大土地經營規模。另一方面，也要看到在我國發展規模經營是一個長期過程，且土地承包經營權流轉不是實現規模經營的唯一途徑，建設現代農業應當著力推進家庭經營、統一經營「兩個轉變」，不可一味追求土地集中的規模經營。
三是正確認識和處理土地承包經營權流轉中政府與市場的關系。土地承包經營權流轉是生產要素合理配置的需要，本質上是一種市場行為，要建立健全土地承包經營權流轉市場，充分發揮市場機制的基礎性作用。土地承包經營權屬於承包土地的農民，土地承包經營權流轉必須堅持依法有償自願的原則，尤其要尊重農民的意願，不得強迫或阻礙農民流轉土地承包經營權。政府是公共服務的提供者，也是市場的監管者，要依法規范市場規則和流轉行為，加強流轉管理和服務，不斷優化流轉環境，健全糾紛調處體系，確保土地承包經營權流轉健康有序進行。
四是正確認識和處理土地承包經營權流轉中國家、承包者和經營者的關系。在土地承包經營權流轉中，要正確處理這三者的關系，統籌協調國家糧食安全利益、承包者權益、經營者收益，確保土地承包經營權流轉不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益，既遵循市場經濟規律，又符合國家宏觀調控取向。

3. 急！！江蘇海門中學教師工資待遇海門這個地方怎麼樣

工資要看是什麼樣的老師了。
海門市是中國江蘇省南通市代管的縣級市，地處黃海之濱，位於長江和沿海兩大開放帶的交匯點上，東臨黃海，南依長江，是中國黃金水道與黃金海岸T字型的結合點。與國際大都市上海隔江相望，西靠港口城市南通，北倚廣袤的江海平原，素有「江海門戶」之稱。境內氣候宜人，環境優美，物產豐富，交通發達，經濟繁榮。海門是國務院最早批準的對外開放縣（市）之一，處於環上海浦東經濟輻射圈內，已形成新材料、醫葯化工、輕紡服裝、建築業等支柱產業，擁有全國最大的、被國務院經濟發展中心列為「中華之最」的綉品專業市場。2010年，海門實現生產總值500.1億元，繼續保持蘇中蘇北領先，被國家住房和城鄉建設部列為「中國最具潛力十強縣市」之一。名列「2011年福布斯中國最佳縣級城市25強」第19位，「2011年中國最佳投資城市」第15位。
海門房價中南現在5300多啦，海上名門是5000多，反正一直在漲啊，要買的話最好早點下手，要不漲價了可就後悔都來不及啊~~海門國際車城房價比較便宜，3、4000左右，但是好像沒有土地使用證啥的，就是說，你只是買了地皮上的建築物而已。不像其他的房產，好歹還有70年土地使用權（雖然沒啥用）。海門現在二手學區房的價看哪裡了，現在市區好點的地段估計要7000起。
總的說海門還是不錯的。

4. 海門光華世紀苑土地使用權多少年

公交線路：海門7路，全程約4.3公里 1、從世紀光華苑步行約1.3公里,到達市政站 2、乘坐海門7路,經過4站, 到達大千站 或者 海門1路5.1公里 海門6路6.4公里5435

5. 《海門市城市房屋拆遷補償價評估技術規范及其它補助費標准》的通知

【標 題】關於印發《海門市城市房屋拆遷補償價評估技術規范及其它補助費標准》的通知（已失效）
【文 號】海建設〔2003〕13號
【發布日期】2003.03.01
【實施日期】2003.03.01
【效 力】失效
【全文】
市各建設、開發、拆遷實施單位、拆遷評估單位：
根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通政發〔2003〕16號)、《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術規范》(通房〔2003〕17號)，現將《海門市城市房屋拆遷補償價評估技術規范及其它補助費標准》印發給你們，請遵照執行。

二00三年三月一日

海門市城市房屋拆遷補償價評估技術規范及其它補助費標准

第一章 總則
一、根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號以下簡稱拆遷條例)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規范》(GB／T50291—1999）、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通政發[2003]16號)及《南通市坡市房屋拆遷補償價評估技術規范》(通房[2003]17號)及其它有關規定，制定本規范。
二、本規范所稱房屋拆遷補償價，是指政府指導下的被拆遷房屋的房地產市場價，不同於市場調節下的由交易雙方協商確定的市場價。
三、本規范適用於城市房屋拆遷補償價的評估(以下簡稱拆遷評估)。
四、拆遷評估的目的在於為房屋拆遷提供補償依據。
五、依照房地產訐估的一般規律，拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等方法。
六、承擔拆遷評估業務的訐估機構及其評估人員應遵守職業道德，追求評估信譽，實行良好服務，並對估價報告的內容和結果負責。
七、拆遷評估應遵循公平、合法、替代和估價時點的原則。拆遷訐估時應將(房屋拆遷許可證》和拆遷公告規定的拆遷時間作為同一工程項目統一的估價時點；
八、本規范未規定的事項，應依據有關法律、法規、規定、規范和房地產市場評估常規辦理。
第二章 拆遷評估的基本步驟和方法
一、拆遷評估的基本步驟為：
(一)掌握被評估房屋的合法權屬關系和依據；
(二)根據合法性依據進行實地勘測訐估；
(三)繪制、填寫評估表格材料；
(四)編制評估報告；
(五)報告訐估結果。
二、拆遷評估的方法
拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估單位(樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位)，應採用同一評估方法實施評估。
(一)市場比較法
1、本方法主要適用於城市規劃區內國有土地上和興建時使用的土地為農民集體所有土地上住宅房屋的拆遷評估。
2、本方法的計算公式為：
(1)城市國有土地上的被拆遷房屋補償額二合法建築面積的建安成新價補償額+合法土地使用面積的區位補償額(合法土地使用面積小於合法建築面積的以建築面積計算區位補償額)。
對以出讓方式取得土地使用權，根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況由土地評估所予以評估。若合法建築面積建安成新價補償額+合法土地使用面積的土地出讓金補償額大於前款(1)計算的被拆遷房屋補償額，按本款計算。
(2)興建時使用土地為農民集體所有土地上的被拆遷房屋補償，按下列標准執行。
①被拆遷房屋的合法建築面積按新建、翻建時鄉(鎮)政府和市國土、建設主管部門審批或《集體土地使用證》核準的面積確定；合法土地使用面積按被拆遷人持有的土地使用證載明的合法面積確定。
②被拆遷房屋合法建築面積按建安成新價評估補償。住宅房屋建安價評估，按《海門市各類被拆遷住宅房屋建築結構、等級評估標准》(附表2)結合房屋成新狀況評估確定。
被拆遷住宅房屋區位補償按合法建築面積計算，實際建築面積小於審批面積按實際面積計算。
③被拆遷住宅房屋合法土地使用面積大於建築面積的，按下列標准增加補償。
A：土地使用面積在135平方米以下(含135平方米)的，其超出建築面積的部分，按房屋所在地區位價30％的標准計算。
B：建築面積超過135平方米的，土地使用面積超出建築面積的部分按每平方來60元的標准計算。
C：土地使用面積超過135平方米，建築面積在135平方米以下(含135平方米)的，土地使用面積超過135平方米的部分，按每平方米60元的標准計算。
④城市規劃控制區范圍內，人口應享受土地使用面積大於房屋建築面積的部分，按房屋所在地區位價40％的標准給予補償(人口享受面積的對象和標准，按海政發[2002]98號文件有關規定執行)。屬危險房屋或大齡青年急需結婚無住房的，根據本人申請可提前予以拆遷。
3、新建住宅房屋自竣工之日至拆遷許可證頒發之日不滿5年(自批准建房日期之日增加建房施工期9個月)被拆遷的，按其建安成新價的20％增加補償：
4、被徵用集體土地范圍內集體經濟組織的房屋實施拆遷，按房屋合法建築面積建安成新價評估補償；
5、被拆遷人專門從事養殖業，因房屋拆遷終止的，按附表18的標准給予補償。
6、本辦法修正的因素和標准為：
(1）被評估住宅房屋建築結構、等級、成新因素的修正。按《海門市各類被拆遷住宅房屋建築結構、等級評估標准》(附表2)和《海門市各類被拆遷房屋成新評定標准》(附表3)、《海門市各類被拆遷房屋成新折舊率》(附表4)對照評估。
(2)被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正(見附表6、附表7)。
(3)被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、居住環境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建築密度、道路交通、周邊綠化、受教育(學校、幼兒園)、購物、就醫方面的因素進行修正，修正權重比在-2％至2％之間。
(4)對超出被評估房屋結構等級條件以外的設施設備和裝潢、裝修項目的補償評估，按《海門市房屋拆遷附屬設施設備、裝飾、裝潢補償標准》(附表14)單列進行評估。
(5)拆遷范圍確定並發布房屋拆遷公告之日起，裝潢、裝修、改建、擴建的項目不予補償。
7、城市規劃區范圍內的被拆遷人或者公有住房承租人，具有房屋產權證(承租使用權書證)、土地使用證或者建房批准文件，僅有一處住房的且長期實際居住，經評估後獲得的貨幣補償總額低於人民幣3．5萬元的(不含提前搬遷獎、過渡費)，經公示確認，由拆遷人補足3．5萬元。
被拆遷人(含征地拆遷戶無子女的孤寡老人)或者拆遷公有住房承租人獲得3．5萬元貨幣補償後，仍無經濟能力解決住房的，經申請由房屋拆遷管理部門、房改辦審核後按照城鎮廉租住房或拆遷解困房的政策給予解決。
8、對處於城市規劃區邊緣的征地拆遷戶，所在村、組有條件在另處安排宅基地供其移地遷建住房，並經規劃管理部門同意的，對被拆遷房屋遷建成本進行補償。海門市被拆遷房屋遷建成本補償價，按《海門市被拆遷房屋遷建補償費標准》(見附表8)評估。
(二)路線價法
1、本方法適用於非住宅房屋的拆遷評估。
2、本方法的計算公式為：房屋拆遷補償額=被拆遷房屋建安價補償額+區位價補償額
(1)建安補償價的確定。按《海門市非住宅房屋建築結構評估標准》(附表5)和《海門市各類被拆遷房屋成新評定標准》(附表3)、《海門市各類被拆遷房屋成新折舊率》(附表4)對照訐估。
(2)區位補償價的確定。根據《海門市市區非住宅房屋路線(段)區類劃分》(附表15)和被拆遷非住宅房屋臨街面狀態因素與樓層因素(按附表9「非住宅房屋臨街面狀態調整系數表」和「非住宅房屋樓層調整修正表」)對非住宅房屋拆遷區位補償指導價進行修正確定。海門市非住宅房屋拆遷區位補償指導價按《海門市非住宅房屋拆遷區位補償指導價標准》(附表16)執行。
3、兩面臨街的，以區位等級級別高的臨街面路段區位補償指導價確定。
4、對非住宅房屋拆遷停產、停業補償
（1）對拆遷非住宅房屋(經營)實行產權調換、貨幣補償致使經營活動中止的，可根據拆遷前兩年營業稅額年均值給予——次性綜合補助。海門市具體綜合補助數額參照附表10確定。
(2)非住宅房屋的區位補償，按合法建築面積計算，對合法建築面積小於土地面積的按土地面積計算，但要區別於不同土地性質、類型等因素由具有土地評估資質的機構評估後，在區位補償價中扣除土地出讓金等費用。其中：出讓土地扣除已使用年限的土地出讓金；政府減免土地出讓金的改制企業扣除減免金額；劃撥土地扣除土地出讓金；集體土地扣除土地出讓金和征地費用等。
(3)租憑集體土地上的房屋拆遷，按批准建築面積的建安成新價評估補償。
（4）對非住宅房屋內的裝潢、裝修項目補償，可參照《海門市房屋拆遷附屬設施設備、裝飾、裝潢項目補償標准)(附表14)單列評估。
5、對具有房屋產權證，土地吏用證，屬於住宅房屋性質，改變用途為營業用房或住宅兼營業的，按住宅房屋評估補償。
對已取得工商營業執照和完稅證明，持續營業l年以上(含1年)3年以下的，按房屋所在鄰近道路非住宅房屋區位補償指導價x被拆遷房屋實際經營面積x3％的標准增加綜合補貼；3年以上(含3年)5年以下的，增加8％；5年以上(含5年)的，增加10％。
(四)其他補償評估
在拆遷范圍內，對屬於被拆遷人的樹木(含果樹)、竹園等，需要砍伐或遷移的，按附表11給予一次性補償；墳墓遷移按附表12給予一次性補償。
第三章
房屋拆遷搬遷補助費、臨時安置補助費
和企業停產補助費等的規定
一、市被拆遷的住宅房屋，支付搬遷補助費的標准為：被拆遷房屋建築面積(下同）在30平方米(含30平方米)以下的，一次性支付搬遷補助費120元；被拆遷房屋面積在30平方米以上的，按每平方米5元標准一次性支付搬遷補助費。
二、對房屋被拆遷後自行解決過渡居住用房的，支付臨時安置補助費(過渡費)的標准為：被拆遷房屋面積在30平方米(含30平方米)以下的，市區一、二類區位月支付臨時安置補助費100元，三類及以下區位月支付臨時安置補助費80元；被拆遷房屋面積在30平方米以上的，市區一、二類區位范圍，每平方米月支付臨時安置補助費3元；三類區位范圍，每平方米月支付臨時安置補助費2．5元；其它區類范圍，每平方米月支付臨時安置補助費2元。對市區一、二類區位范圍內的被拆遷房屋，按面積計算低於100元的按100元支付，三類及以下區位的被拆遷房屋，按面積計算低於80元的按80元支付：
三、支付搬遷補助費和臨時安置補助費，以被拆遷房屋的所有權證或其他合法權屬書證所確認的合法建築面積為依據按戶計算。對因析產造成少於30平方米的不單列分戶計算。
四、對房屋拆遷實行貨幣補償的，一次性支付6個月的臨時安置補助費；對回遷安置的，按協議的約定支付臨時安置補助費；
五、拆遷租賃的房屋(指公有住房、單位住房)，搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。
六、拆遷生產型工業企業非住宅用房，異地遷建或產權置換，造成被拆遷單位正常生產停產的，根據市勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在崗、繳納勞動保險的人員名冊，按人均月工資450元的標准給予經濟補助。其中，造成部分停產的，經濟補助不超過3個月；造成全部停產的，經濟補助不超過4個月(貨幣補償按2個月計算)。對非正常生產的企業，按人均月工資340元標准補助，最高不超過4個月(貨幣補償按2個月計算)，對在拆遷前已經停產的企業，按市區下崗職工月生活最低保障線的標准給予補助，最高不超過4個月(貨幣補償按2個月計算)。
七、對非住宅房屋拆遷的搬遷費補助按附表13規定執行。
八、拆遷假期或誤工補貼標准
拆遷假期或誤工補貼可選擇其中之一。
實行貨幣補償、產權調換的，由市拆遷管理辦公室或拆遷人出具證明，可享受拆遷事假兩次共計7天，或給予誤工補貼每人100元(每戶限二人)。
實行移地遷建，由市拆遷管理辦公室或拆遷人出具證明，可享受拆遷假期(平房20天，樓房30天)或給予誤工補貼(平房250元/人，樓房400元/人，每戶限二人)。
第四章附則
本規范自發文之日起施行，海建設發〔2002〕1號、100號同時廢止。在2003年3月1日前，已領取房屋拆遷許可證並已實施的拆遷項目，按原規范標准執行。
本規范由市房屋拆遷管理部門負責解釋。

附表1：
海門市被拆遷住宅房屋區位補償基價
區位等級：一類區；被拆遷住宅房屋地段范圍：以珠江路電視塔路口順時針向西，經人民路、長江路、秀山路、圩角河、人民西路、海興路、新海路、圩角河、海門河、日新河、絲綢路、珠江路以內的區域；基價：680元/m2。
區位等級：二類區；被拆遷住宅房屋地段范圍：以海門河、日新河的交匯處往東，順時針方向至瑞江路、南海路、嘉陵江路、十三號橫河、圩角河、秀山路、新開河、新海路、海興路、鋼廠北側橫河以內的除一類區以外的區域；基價：630元/m2。
區位等級：三類區；被拆遷住宅房屋地段范圍：一類、二類區以外的本市規劃區范圍內的其他地區；基價：550元/m2。
區位等級：三廠鎮區；被拆遷住宅房屋地段范圍：三廠鎮區、青龍化工園區、城市規劃區范圍內，其餘地區按照其他地區標准；基價：340元/m2。
區位等級：其他地區；被拆遷住宅房屋地段范圍：海門鎮城市規劃區以外的其它地區、各鄉鎮、場；基價：230元/m2。

註：本文件已被市政府關於印發《海門市城市房屋拆遷補償安置實施細則》的通知（海政發[2004]17號）替代。

6. 問下海門老市政府拆了，准備建什麼

老市政府地塊規劃建設海門文化城，目前市政府已同江蘇鳳凰新華書業股份有限公司簽訂了項目建設的意向性框架協議。該地塊國有土地使用權的出讓尚未進行

7. 農村宅基地使用權證是哪年開始發的

《農村宅基地使用權證》於1986年6月《土地管理法》頒布

頒發後由地方縣級政府清查、宣傳、制定辦法、轉發文件等，登記發證工作真正開始估計在1986年的12月了，各地的時間略有不同的。

1、宅基地問題是怎麼來的一般而言，住宅與土地是不可分割的，作為公民的私財，可以繼承、轉讓和買賣。「宅基地」則是一個「中國特色」問題。

2、經過「土改」，建立了農民私人所有的土地制度，大部分地區的農民領取了《中華人民共和國房地權證書》。

3、經過社會主義改造，農村土地依然是農民私有，但由集體統一經營，農民的宅基地則依然由農民保留[所有權和處分權。

4、經過「人民公社」運動，確立了農村土地集體所有制，農民宅基地也歸集體所有，農民只對宅基地享有使用權，並且不能出租、買賣等。

5、改革開放以後，繼續堅持農村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權人出租、出賣地上建築物。可見宅基地並不只是一個單純的財產問題，本質上是中國社會變遷的反映。

(7)海門上悅城土地使用權擴展閱讀：

農村宅基地使用權登記工作流程如下：

一、申報

凡是擁有宅基地的土地使用權人，須領取由土地部門統一印發的《農村宅基地使用權申報登記表》，

以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。

村民使用的宅基地，必須提交由經濟社、村委會二級經濟組織及鄉（鎮）政府出具的土地權屬來源證明。

然後由調查組負責收集申報材料上交土地管理部門對權屬進行審核。

二、權屬調查

國土部門根據土地使用權人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權屬性質、

用途等情況進行實地調查、記錄並經相鄰各方認定，填寫宅基地地籍調查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準備。

在宅基地調查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應按通知規定時間內到場共同指界，

對雙方共同確認的用地界線和界址點進行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應書面委託代理人出面指界。

三、審核與公告

經土地行政主管部門審核，對認為符合登記要求的宗地進行公告，

公告內容主要包括土地使用者的名稱、地址、准予登記的土地權屬性質、面積、坐落、四至范圍等。

四、審批

公告期滿，土地權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，

在農村宅基地使用權登記審批表上簽署同意登記發證的意見，

由市（縣）人民政府領導簽章，並加蓋市（縣）人民政府土地登記專用章。

五、登記注冊

根據農村宅基地登記審批表結果，以宗地（宅基地）為單位逐項填寫土地（宅基地）登記卡、土地（宅基地）歸戶卡及土地證書，

並由登記人員和土地行政主管部門主管領導分別在兩卡上簽字。

第六步、頒發土地證

8. 為什麼海門源泰置業有限公司2020年取得的土地證，土地使用權2077年到期

這是開發商玩的策略。士地已買多年故只有57年使用權。