土地使用權抵押在建工程抵押

『壹』 土地使用權抵押後需不需要辦理在建工程抵押

一、中華人民共和國物權法
第一百八十二條以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。
抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。
第二百條 建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
房地一體抵押是法定製度，「房隨地走、地隨房走」
《物權法》第一百八十二條規定，「以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。」《擔保法》第三十六條規定，「以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地的房屋同時抵押。鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。」所以，我國實行的是房地一體流轉制度，「房隨地走，地隨房走」，而且法律對這一流轉方式的規定為強行規定，如果當事人只約定房、地中一部分抵押的，另一部分也會視為抵押。
二、相關知識：
可以設定土地抵押權的權利：
1、法律允許單獨流轉的國有土地使用權
2、依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋佔用范圍內的國有土地使用權
3、依法承包並經登記的集體荒地的土地使用權
4、農村集體經濟組織投資設立的企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的鄉(鎮)村企業集體土地使用權
國有土地使用權可抵押范圍：
1、以出讓方式取得的國有土地使用權可以連同地上建築物一並抵押，也可以在無地上建築物的情況下單獨抵押
2、國有土地上的房屋抵押時，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押
3、以鄉(鎮)村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍的土地使用權同時抵押;該土地使用權不得脫離廠房等建築物單獨抵押
根據現行法律、法規的規定，土地抵押權的取得必須簽訂書面形式的合同，並辦理抵押登記。抵押登記時抵押合同生效和抵押權人取得抵押權的必要條件。
用於抵押的土地使用權有期限的，使用權人僅可以在權利存續期內設定抵押權。
綜上所訴，土地上的房屋建築物等是隨土地走的，如果土地使用權已抵押，那麼後續建的建築也需要辦理抵押了，但是不能進行再抵押或處置，否則無效，不過決定權都在貸方。

『貳』 在建工程和土地使用權如何辦理抵押

你好:
土地使用權可以向國土資源局辦理抵押登記,要向土地部門提供土地證、抵押合回同、抵押物答清單、借款合同、房產抵押證明、土地估價報告、地價確認證明、雙方身份確認材料。
房產抵押可以向房產局申請辦理抵押登記，辦完房產抵押後才能辦理土地抵押。
企業間的抵押要經過銀行監管機構批准，即中國人民銀行批准才能進行抵押。

『叄』 在建工程和對應的土地使用權必須同時抵押嗎

在建工程來和土地使用權辦理抵源押流程：
1.土地使用權可以向國土資源局辦理抵押登記,要向土地部門提供土地證、抵押合同、抵押物清單、借款合同、房產抵押證明、土地估價報告、地價確認證明、雙方身份確認材料。

2.房產抵押可以向房產局申請辦理抵押登記，辦完房產抵押後才能辦理土地抵押。

3.企業間的抵押要經過銀行監管機構批准，即中國人民銀行批准才能進行抵押。

『肆』 在建工程抵押的抵押條件

《擔保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。 建築物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務中均未統一。一種觀點認為，根據《擔保法》規定，抵押設定後新增的建築物不屬於抵押物，在建工程抵押范圍應為抵押時已經完工的部分。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：
（1）在建工程抵押權屬於房地產期權，其性質不同於《擔保法》上的房地產抵押權；
（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程；
（3）房地產項目在整體建成前無法實現抵押權擔保功能所需實際控制的經濟價值；
（4）僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當然，銀行在確定抵押物價值時，應剔除尚未完工部分抵押物所需繼續建造的資金。即抵押物實際價值等於擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。 （二）在建工程抵押物價值的確定。《擔保法》第三十五條規定「抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值」。建設部、中國人民銀行、中國銀監會於2006年1月聯合下發的《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》規定，「房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產管理部門不得要求抵押當事人委託評估房地產抵押價值」。按照該《通知》及《擔保法》的有關要求，銀行在確定在建工程抵押物價值時，可委託房地產評估機構對擬抵押的在建工程進行評估，在評估的基礎上確定在建工程抵押物的市場公允價值。由於在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價值與實際可貸款額度的折率時應從緊把關，一般在建工程抵押折率應控制在60%以內。
(三）在建工程抵押權與工程款優先權問題。《合同法》第二百八十六條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」《合同法》在該條中對工程款享有優先受償權作了規定，但法定抵押權與工程款享有優先受償權誰先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）則採納了工程款法定優先權說，並從字面上與抵押權區別開來。批復第一條規定：「人民法院在審理房地產糾紛案件時和辦理執行案件中，應當按照《合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。」由此看出，工程款受償的法定優先權絕對地優先於抵押權，而無論抵押權登記與否、成立的時間是否在工程款法定優先權之前。按照該司法解釋，對銀行來說，在建工程抵押貸款最大的風險就是工程款優先受償權優於抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定的，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。所以，銀行在審查時應重點要把握以下三點：
1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設工程合同，注意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設等情況。
2、確定在建工程可抵押擔保額度時，應將尚欠施工單位的工程款從抵押物價值中剔除。對尚欠工程款的情況，應要求工程施工單位出具書面證明材料。
3、要求工程施工單位對銀行貸款提供擔保或書面承諾放棄工程款優先受償權。銀行在辦理貸款時除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責任保證擔保，如出現施工單位主張工程款優先權時，銀行可要求施工單位承擔抵押物不足清償部分的保證責任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請抵押貸款時，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優先受償權的書面承諾，從源頭上避免出現抵押權與工程款優先受償權之間的沖突。
（四）在建工程的建築物與土地使用權必須同時抵押。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的「房隨地走」或「地隨房走」保持一致的要求。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應把整宗土地使用權與在建工程的建築物一並抵押，而不能僅僅抵押在建工程建築物佔用部分的土地使用權，土地使用權和在建工程建築物的數量、面積、有關權證號碼等情況應在抵押物清單上載明。在建工程抵押應按規定到相關部門辦理抵押登記手續，取得抵押物登記證。銀行要密切關注在建工程的建設施工情況，根據實際及時辦理新增部分在建工程的抵押手續。當在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權證後，銀行應根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條的規定，與客戶重新簽訂抵押合同，按規定辦理房地產抵押登記.
（五）在建工程抵押權與商品房預售沖突的風險及防範 。房地產開發企業為籌集資金，常常在開發的過程中就進行預售，一般說來，在建工程抵押與商品房預售不能同時並存，也就是說，商品房預售時，開發企業應當與銀行解除已設定的抵押關系，否則購房人將無法獲得房屋的產權證。根據《城市房地產管理法》第44條的規定，開發企業只要「按揭供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期」，就可以向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，進而進行商品房預售。預售是一種轉讓行為，根據《擔保法》第49條：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」此時，由於在建工程已經抵押給銀行，如果銀行同意開發企業進行預售，作為抵押物的土地連同房地產將被逐步地分割出去，銀行的抵押權就逐步落空，而銀行的債權尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產開發企業進行商品房預售，成為銀行防範風險的關鍵所在。另外，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請貸款的，根據中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第14條：「借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。」這樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押並辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對的問題。已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，可按如下步驟操作：首先，要理清法律關系，預售部分要先解除抵押關系，後簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同將是無效合同。即先由開發企業向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，或提供與該款項等值的其他財產作擔保後，銀行同意解除預售部分的抵押關系，開發企業再將已解除抵押關系的部分商品房預售給購房人。如此反復，流動銷售，實現良性循環。其次，銀行要深度介入預售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點庫存商品房、向房地產管理部門查詢驗證銷售進度等，防止不法開發企業隱瞞真情、賤價拋售。第三，也是最重要的，銀行應該盡可能地成為唯一的監管銀行，全權收存售房款。開發企業在申請辦理預售許可證明時，即選定抵押權銀行作為監管銀行，在該行設立一個專門用於在收存預售款的監管賬戶，並與監管銀行簽訂監管協議，明確雙方的權利、義務。預售許可證載明該監管賬戶，預售款包括其他銀行為購房人提供的購房抵押貸款均必須存入該指定的監管賬戶。監管銀行必須根據工程監理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款。開發企業應嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據相應的預算方案使用預售款，實際工程進度落後於計劃進度時禁止使用預售款。
（六）在建工程抵押權與稅收優先權沖突的風險及防範 。2001年新修訂的《稅收徵收管理辦法》規定了稅收優先權，該優先權在順序上優先於抵押權。該法第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先於抵押權、質權、留置權執行。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收作為國家公權力就優先於擔保物權這種私權力。如果房地產開發企業在以開發項目佔用范圍內的土地使用權或在建工程提供抵押之前已經拖欠稅款的，商業銀行在處置抵押物時就要受到限制，稅務機關有權先於商業銀行處置並就處置價款優先受償，收稅後的剩餘部分，商業銀行才可以受償。如果商業銀行私自處置抵押物進行受償，稅務機關知道後有權在抵押物價值范圍內向商業銀行追償欠稅企業應繳的稅款。 為避免企業因欠稅而銀行貸款帶來的風險，銀行在接受房地產開發企業提供在建工程抵押之前，首先，信貸調查過程中應通過各種途徑獲得企業是否欠稅和欠稅的時間、金額：一是通過稅務機關在媒體上對納稅人欠稅情況的定期公告了解抵押人是否欠稅；二是直接要求房地產開發企業說明其納稅情況，提供完稅憑證；三是請示稅務機關提供有關抵押人的欠稅情況。其次，銀行在獲悉企業欠稅時，應督促企業及時納稅，並把企業是否完稅作為貸款的條件之一。再次，在對抵押物、質物的評估時，即便不把企業的欠稅金額給予扣除，也應該把企業欠稅情況作為重要內容在材料中體現。最後，可以把開發企業已經繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。
（七）土地抵押轉為在建工程抵押過程中的操作風險及防範 。開發企業向銀行申請貸款時，常常雖然取得了有關部門關於同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件，但是尚未進行實質性的開發，此時銀行僅僅能夠接受其土地使用權作為抵押物。一旦開發企業已經開始開發，形成部分完工建築，根據銀行的信貸實踐，都要求將土地使用權抵押轉為在建工程抵押。由於我國土地抵押轉為在建工程抵押。由於我國土地和房產的登記部門不同，土地使用權抵押轉為在建工程抵押。由於我國土地和房產的登記部門不同，土地使用權抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產管理部門登記，在將土地使用權抵押轉為在建工程抵押的過程中，必須簽訂新的抵押合同，並重新辦理登記，原有的抵押合同和登記必須注銷，否則就成了重復抵押。此時，如果操作不當，將會使銀行的抵押權落空：首先，作為抵押物的土地使用權如果已被法院或其他司法部門查封的，此時銀行若到登記機關注銷了原登記，卻因為抵押物已經被查封而無法辦理新的登記，一旦注銷後甚至連恢復原狀也無法做到。其次，土地使用權雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權抵押登記後、在建工程抵押權登記前的短暫時間內，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權登記也無法辦理。因為，根據《擔保法》第37條第5項的規定，依法被查封的財產是不能抵押的。另外，根據《辦法》第37條第2款：「抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。」在注銷在建工程抵押、重新辦理房地產抵押登記的過程中也可能存在上述風險。銀行在因辦理土地使用權抵押轉為在建工程抵押、在建工程抵押轉為房地產抵押而必須重新辦理抵押登記時，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續過程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續在盡量短的時間里完成。同時做好保密措施，防止借款人的其他債權人獲悉後通知司法機關查封抵押物。
（八）、在建工程抵押辦理保險過程中的風險及防範 。《辦法》第23條規定：「抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。」建設銀行《貸款擔保辦法》第31條規定：「建設銀行同意接受抵押物的，應要求抵押人辦理抵押物在抵押期間的財產保險，並應當在保險合同中明確建設銀行為該項保險的第一受益人。財產保險費用由抵押人承擔。」建設銀行的抵押合同文本對此也作也約定。但根據我國《保險法》的規定，不管在保險責任開始前或者保險責任開始後，投保人都可以向保險人要求解除保險合同(即退保)。雖然抵押權存續期間，保險單正本在銀行保管，但並不能排除投保人中途聲明保險單丟失進而辦理退保的情況。另外，根據《保險法》第37條：「保險標的危險程度增加的，被保險人按照合同約定應當及時通知保險人，保險人有權要求增加保險費或者解除合同。被保險人未履行前款規定的通知義務的，因保險標的危險程度增加而發生的保險事故，保險人不承擔賠償責任。」此時，如果投保人不履行向保險公司的通知義務，作為第一受益人的銀行也不知情，保險合同因而被保險人解除或保險人依法不承擔賠償責任，銀行所持有的保險單等於一張廢紙。 在辦理在建工程抵押保險的過程中，應要求抵押人按照銀行指定的險種、投保金額到與銀行有合作關系的保險公司辦理財產保險，並要求將保險公司辦理財產保險，並要求將保險單中約定：「除非經過保險受益人(銀行)的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險要求的，保險人不得接受。」同時，應在與保險公司的合作協議中約定：「涉及銀行利益的保單中，投保人聲明保單丟失或要求中斷、撤銷保險的，保險公司應該及時通知銀行。」萬一抵押人不交納保險費或中途中斷、撤銷保險的，銀行應以自己的名義對該抵押物進行保險，要求抵押人負擔保險費用，否則要求借款人歸還貸款。同時，信貸人員要經常走訪借款企業，督促投保人遵守國家走訪借款企業，督促投保人遵守國家有關消防、安全、生產操作、勞動保護等方面的規定，維護抵押物的安全。一旦發現抵押物的危險程度增加，應要求投保人及時通知保險公司。

『伍』 房地產的土地抵押與在建工程抵押有什麼區別

一、抵押性質不同

土地使用權抵押是指土地使用者以其合法取得的土地使用權以不轉移佔有的方式作為抵押財產向債權人履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接佔有使用，繼續由抵押人使用並收益。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。

在建工程是指經審批正在建設中的房屋及其它建築物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業的融資需求，現廣泛地被銀行所採用。

二、抵押方式不同

土地使用權抵押時，其地上建築物，其他附著物隨之抵押，並且應當按照規定辦理抵押登記。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。

在建工程抵押畢竟不同於已取得房屋所有權證的房地產抵押，在建工程抵押的法律關系較為復雜，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

(5)土地使用權抵押在建工程抵押擴展閱讀：

土地抵押的相關法律條例：

土地使用權抵押除了具有一般財產抵押權的法律特徵，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特徵。

1、用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

2、土地使用權抵押設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

3、土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。

4、土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

5、土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

『陸』 在建工程辦理抵押登記土地使用權和地上在建工程如何抵押麻煩告訴我

在建工程和土地使用權辦理抵押流程：
1.土地使用權可以向國土資源局辦理抵押登記版,要向土地權部門提供土地證、抵押合同、抵押物清單、借款合同、房產抵押證明、土地估價報告、地價確認證明、雙方身份確認材料。

2.房產抵押可以向房產局申請辦理抵押登記，辦完房產抵押後才能辦理土地抵押。

3.企業間的抵押要經過銀行監管機構批准，即中國人民銀行批准才能進行抵押。

『柒』 辦理了在建工程抵押登記，在建工程所對應的土地使用權是否已經抵押

在法律層面，您所描述的問題主要涉及：抵押合同糾紛。不動產回抵押以登記為生效要件答，《物權法》規定，以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。但是對於在建的工程，法律沒有做出明確規定，關於這一點，各地的法院在司法實踐中所持的態度也不一樣，我們也沒有辦法進行解答，這屬於法律的缺失。最後，關於本解答所涉及的相關法律條文，您可以參考：《中華人民共和國物權法》

『捌』 開發商已將土地使用權和在建工程抵押給銀行，但在現在不動產登記條例

律層面您所描述問題主要涉及：抵押合同糾紛產抵押登記效要件《物權回》規定建築物抵押答該建築物佔用范圍內建設用使用權並抵押建設用使用權抵押該土建築物並抵押抵押未依照前款規定並抵押未抵押財產視並抵押於建工程律沒做明確規定關於點各院司實踐所持態度我沒辦進行解答屬於律缺失關於本解答所涉及相關律條文您參考：《華民共物權》

『玖』 城市土地使用權和在建工程項目能不能作為抵押財產

如果是土地使用者（
土地使用證
的名稱是你的）的話可以作為
抵押財產
，
在建工程項目
需要先辦理房產的
在建工程抵押
，在辦理土地的在建工程抵押。

『拾』 土地抵押後還需要辦理房屋在建工程抵押嗎

土地抵押後需要辦理房屋在建工程抵押，房屋建在土地上，和土地是不可分割的