轉讓永久使用權是否繳納土地增值稅

1. 如何准確把握股權轉讓行為是否繳納土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48 號）（以下簡稱「48 號文」）規定：「三、關於企業兼並轉讓房地產的征免稅問題：在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵收土地增值稅。」根據上述規定，企業為了規避轉讓房地產過程中發生的土地增值稅，常常會以股權轉讓的方式轉讓房地產。
對於企業兼並過程中的房地產轉讓行為，根據48 號文的規定，可暫免徵收土地增值稅。但是，48 號文在實施的過程中卻遇到了大量企業或個人以股權轉讓方式轉讓房地產的問題。2000 年，廣西壯族自治區地稅曾就此請示國家稅務總局。而國家稅務總局在其《國家稅務總局關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687 號）中回復稱：《關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。鑒於深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。
根據該批復，以股權轉讓之名行房地產轉讓之實的行為是應當按照土地增值稅的規定進行征稅的。但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規范的行為界定問題。
第一，國稅函[2000]687 號是國家稅務總局答復廣西壯族自治區地方稅務局的文件，對廣西壯族自治區地方稅務局及抄送的機關有法律效力，但其他稅務機關遇到相同情形事項是否參照執行一直存在爭議。依據相關行政法規和國稅發[2004]132 號規定，國稅函屬部門規范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規、部門規章之後。批復是用於答復下級機關請示事項的公文。因此嚴格地來說687 號文只是對請示稅務機關所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關也有法律效力，但是其他稅務機關遇到性質相同的事項也是可以選擇參照執行的。現在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未按照執行的。執行與不執行的選擇權力在主管稅務機關。
第二，該批復僅是根據個案的批復，並未給出適用情形的界定標准。財政部、國家稅務總局於2006 年出台了規范土地增值稅稅收優惠問題的規定。根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）規定，「五、關於以房地產進行投資或聯營的征免稅問題：對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048 號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。」然而，該文件只對財稅[1995]48 號文的第一條以房地產進行投資或聯營的征免稅問題進行了重新明確，但有關合作建房、企業兼並轉讓房地產的征免稅問題新文件並沒有包括其中。也就是說，48 號文中的關於企業兼並轉讓房地產的暫免徵收土地增值稅的規定依然有效。那麼在2000 年已經出現相關批復的情況下，為何財稅[2006]21 號文未將這種「以股權轉讓之名行轉讓房地產之實」的行為明確排除在48 號文「暫免徵收」的情形之外呢？
「暫免徵稅」屬於一種稅收優惠措施。稅收優惠，是指國家在稅收方面給予納稅人和征稅對象的各種優待的總稱，是政府通過稅收制度，按照預定目的，減除或減輕納稅義務人稅收負擔的一種形式。稅收優惠政策通常是為了實現一定的經濟調控目標而實施的，根據納稅人的納稅能力依法進行稅收減免，以體現量能課稅原則，並起到對特定產業或行業的鼓勵、扶持作用。48 號文第3 條關於企業兼並轉讓房地產的征免稅問題規定：「在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵收土地增值稅。」首先，這種暫免徵收不等於免稅，即對於該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48 號文中的第5 條關於個人互換住房的征免稅問題規定「對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。」其次，這種暫免徵收的具有期限性、臨時性。48 號文第3 條僅規定暫免徵收而未規定後續徵收的時間，根據前面分析的土地增值稅因其流轉而征稅的性質，我們認為後續徵收應發生在下一次土地流轉的環節，由於下一次的土地流轉環節發生時間不確定，因此法律不就暫免徵收作出固定的時限規定具有合理性。
通過上述分析可知48 號文第3 條僅是規定土地增值稅的暫免徵收，不等於該部分稅收被直接免除。同時，暫免徵收的稅收優惠期限持續到土地的下一次流轉環節為止。
實踐中，發生股權轉讓行為如果能確定下一環節能徵收到土地增值稅，如股權轉讓後得到的是在建工程項目，建設完成後出售房地產，則股權轉讓環節通常稅務機關會認可暫免徵收。但如果通過股權轉讓的房地產成為股權擁有者的固定資產自用，轉讓後不能徵到土地增值稅了，則稅務機關會要求企業必須清算。

2. 若被轉讓使用權的 是集體所有的土地 那麼還會徵收土地增值稅嗎

國家規定，集體土地使用權是不能轉讓的。只有國有土地使用權才能版進入市場，即出權售、交換和贈與。集體土地使用權轉讓之前，先由國家徵用，變更為國有土地，這樣，其使用權才能轉讓，否則是違法的。因此土地增值稅中規定的是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物，而沒有說集體土地使用權。

3. 土地使用權再轉讓如何繳納土地增值稅

轉讓土來地需要繳納增值稅，繳稅自方式根據土地使用權取得時間的不同會有所區別，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅，也可以選擇按3%的徵收率全額計稅。
轉讓2016年5月1日後取得的土地使用權，根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的徵收率全額計稅。

4. 國家轉讓土地使用權，使用權承受人需要交土地增值稅嗎

國有企業轉讓其名下的劃撥土地使用權，是否需要繳納土地增值稅，如何計稅？計稅依據:
土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。
增值額為

5. 劃撥土地使用權性質的土地要轉讓，要繳納土地增值稅嗎二者之間是什麼關系

接受劃撥後要再轉讓的，需要繳納土地增值稅。
希望幫助到你。

6. 已購土地使用權轉讓要交土地增值稅嗎

已購復土地使用權，是制否需要繳納土地增值稅，如何計稅？
房地產企業以開發項目取得的土地使用權 ，在房屋未銷售之前，是不用繳納土地增值稅的，只有等房屋預售時，就需按照有關規定要按房屋預收款*（1.5-3%）計繳預繳土地增值稅。等房屋銷售達到85%以上的情況下，房地產企業與稅局就要進入該項目土地增值稅的清算工作。計稅依據: 土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。
具體計算增值稅對應的稅率計算土地增值稅如下：
檔次 級 距 稅率 速算扣除系數 稅額計算公式
1 增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0 增值額30%
2 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%-扣除項目金額5%
3 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額50%-扣除項目金額15%
4 增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 增值額60%-扣除項目金額35%

7. 政府拍賣土地使用權是否也要繳納土地增值稅

土地增值來稅是指轉讓國自有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 政府拍賣土地使用權屬經營性土地招標拍賣掛牌出讓不須繳納土地增值稅 土地增值稅：以土地和地上建築物為征稅對象。以增值額為計稅依據。 土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅。 其計算公式為：應納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數 土地屬國家所有，拍賣本身無成本，何來增值？沒有增值額，應納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數自然不須繳納補充： 呵呵，今天才發現回答時打字錯誤，漏打一個字 需要繳納土地增值稅更正為不需要繳納土地增值稅 正確回答：不需要繳納土地增值稅

8. 轉讓土地使用權 同時交土地增值稅和增值稅嗎

營改增後，轉讓土地使用權，需要同時繳納增值稅和土地增值稅；

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。

9. 整體產權轉讓是否繳納土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件第一條規定，關於以房地產進行投資、聯營的征免稅問題 對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件。

將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。

第三條關於企業兼並轉讓房地產的征免稅問題規定，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，暫免徵收土地增值稅。

(9)轉讓永久使用權是否繳納土地增值稅擴展閱讀

土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

10. 地下停車位轉讓收入是否需要繳納土地增值稅 詳細

地下抄停車位轉讓收入是否需要繳納土地增值稅？公司整體轉讓一處商業房產（商業房產上面還有住宅，不在轉讓資產之內），包括地下停車位（地下停車位屬於人防設施，無房產 答：您好！需要繳納土地增值稅，受讓方不繳納契稅，還會涉及營業稅、企業所得稅。 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權,地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得 收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。 根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定：銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權 或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。 據此，房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對取得銷售收入應繳納營 業稅、土地增值稅、企業所得稅。受讓方不能辦理車位產權手續，不需要繳納車位契稅。