土地使用權參股怎麼評估

1. 接受土地使用權投資入股如何確認土地成本

房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定專，此類情形以財政部屬、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：
1.自2006年3月2日之後，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

2. 國有參股公司國有股權比例變動是否需要評估的問題

企業在何種情況下需進行資產評估：
按照12號令及根據63號文件的規定，企業有下列13種經濟行為之一的，應當對相關資產進行評估，並且評估報告應報市國資委核准或備案。
13種經濟行為是：
（1）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司。
企業改建為公司的情形一般包括：
國有企業整體或部分改建為有限責任公司或股份有限公司；國有獨資有限責任公司改建為多個股東的有限責
任公司或股份有限公司；國有控股、參股的有限責任公司變更為股份有限公司等。
國有企業整體改建為有限責任公司或股份有限公司時，需對其整體資產進行評估；國有企業部分改建為有限責任公司或股份有限公司時，需對擬投入有限責任公司或股份有限公司的部分資產進行評估；國有獨資有
限責任公司改建為多個股東的有限責任公司或股份有限公司時，需對其整體資產進行評估；國有控股、
參股有限責任公司變更為股份有限公司，若股權結構及比例不發生變化的，可以不進行資產評估，若股權結構及比例發生變化的，需對其整體資產進行評估。
（2）以非貨幣資產對外投資。
企業以非貨幣資產對外投資的情形主要包括：企業以實物、知識產權、土地使用權等非貨幣資產對外投資組建有限責任公司、股份有限公司或中外合資（合作）企業等；企業以實物、知識產權、土地使用權等非貨
幣資產向原投資單位追加投資等。
（3）合並、分立、破產、解散。
企業合並包括吸收合並和新設合並。國有企業的合並，應由政府或政府有關部門批准。公司制企業的合並，應由股東會作出決議。吸收合並時，只對被吸收一方的整體資產進行評估（不包括被吸收方對吸收方的作價參股情形）；新設合並時，需對合並各放整體資產進行評估。國有獨資企業之間或其下屬獨資企業之間的合並可以不進行資產評估。
國有企業的分立，應由政府或政府有關部門批准。公司制企業的分立，應由股東會作出決議。企業分立時，需對擬分立企業的整體資產進行評估。
企業破產或解散時涉及處置資產的，需對納入清算范圍內的資產進行評估。
（4）非上市公司國有股東股權比例變動。
非上市公司國有股東股權比例變動的情形主要是增資擴股，包括吸收新股東入股。若國有控股、參股的公司制企業、中外合資（合作）企業增資擴股時，國有股東非同比例增資（放棄或增加持股比例），或引進新股東影響原國有股東持股比例的，需對企業的整體資產進行評估（特殊情形參見可以不進行評估說明）。同時，如原股東或吸收的新股東用非貨幣資產增資或出資的，對其追加投資或出資的資產也應進行評估。 對於企業原股東同比例增資擴股，無需進行企業整體資產評估，只需對其股東增資新投入的非貨幣資產進行評估。
（5）產權轉讓。
國有產權轉讓包括企業整體和部分產權轉讓，公司制企業的國有股東所持全部或部分股權轉讓。
（6）資產轉讓、置換。
國有企業或國有獨資公司、控股公司轉讓、置換本企業的單項資產，如固定資產、無形資產和土地使用權等行為時，需對擬轉讓、置換的資產進行評估（置換資產需對置換雙方的資產同時進行評估）。資產轉讓不包括企業正常存貨的處置, 如房地產企業商品房的出售。
（7）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位。
企業將整體資產或部分資產租賃給非國有單位時，需對其擬出租的整體資產或部分資產進行評估。改制企業租賃的剝離資產應當進行資產評估。
（8）以非貨幣資產償還債務。
企業將實物資產、股權資產、無形資產、土地使用權等非貨幣資產償還債務時，應對其擬抵債的資產進行評估。
（9）資產涉訟價值。
資產涉訟包括被抵押資產、查封資產的處置。企業應預先報告如企業被法院查封（銀行抵押）資產的處置情況。
（10）收購非國有單位的資產。
企業收購非國有單位整體產權、部分產權或部分資產時，需對其擬收購的資產進行評估，不包括企業的正常存貨的采購，生產經營企業的日常設備購置等。政府性投資公司等專業從事資本運作的企業，決策性或戰略性投資收購其他企業股權必須進行評估。
（11）接受非國有單位以非貨幣資產出資。
非國有單位以擁有的非貨幣資產對國有企業進行投資時，需對其擬出資資產進行評估，確定其出資價值；
（12）接受非國有單位以非貨幣資產抵債。
企業接受非國有單位如實物資產、無形資產、土地使用權等非貨幣資產抵債時，應對非國有單位用於抵債的資產進行評估。
（13）法律、行政法規規定的其他需要進行資產評估的事項。

3. 什麼是涉案劃撥土地使用權，如何對其進行評估

劃撥土地是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置回等費用後，取得的答國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。土地的取得方式主要有租賃、入股、授權經營、出讓、劃拔等幾種。而劃拔土地在國家徵用時，沒有土地補償費用。出讓土地上的房屋轉讓時，土地證直接更名即可，劃撥土地無需交納土地出讓金。另外劃撥土地證的房屋在二次交易的時候，要補繳出讓金變成出讓土地。
劃撥土地的價值就是土地基準地價減去出讓金價值。
具體以土地評估公司評估的價值為准。

4. 關於土地使用權評估和設備評估的問題

1、評估費用建議計入管理費用，評估費用是按評估價值的比例收取的，比例一般不高，回相對於被評答估的資產價值來說不算是大金額，出於重要性原則，以計入費用為宜。
2、資產評估增值部分，包括土地評估增值部分，會計上不做確認，這是會計准則的明文規定，是基於會計謹慎性原則做出的規定，所以，評估增值部分不做賬務處理。

5. 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事項(包括內委託方、評估目的、評估范圍容、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

6. 收回國有土地使用權怎樣評估

收回國有土地的法定條件包括以下5種情形：符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十九條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條規定，為公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要使用土地的；符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地；
在特殊情況下，根據社會公共利益需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
(一)為公共利益需要使用土地的；
(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

7. 用土地使用權出資必須進行評估嗎

【解答】根據《中華人民共和國公司法
》第二十七條規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的百分之三十。
《中國注冊會計師審計准則第1602號驗資
》也規定，以知識產權、土地使用權等無形資產出資的，應當審驗其權屬轉移情況，並按照國家有關規定在資產評估的基礎上審驗其價值。
也就是說，如果沒有評估就無法取得土地使用權出資的驗資報告，自然也就無法完成正常出資行為。

8. 請問，專利權入股評估，如何評估，費用多少

公司增資流程

（一）公司增資基本流程：
1、各股東同意增資的股東會決議
2、修改或補充增資章程
3、投入增資資金(或聘請評估公司進行實物/無形資產評估)
4、聘請會計師事務所出具驗資報告
5、辦理工商、稅務等系列變更登記
（二）出資注意事項 ：
A貨幣資金出資注意事項
1、開立銀行臨時帳戶投入資本金時須在銀行單據「用途/款項來源/摘要/備注」一欄中註明「投資款」
2、各股東按各自認繳的出資比例分別投入資金,分別提供銀行出具的進帳單原件
3、出資人必須為章程中所規定的投資人
B以實物、無形資產（如商標、專利、非專利技術、著作權、土地使用權等）出資注意事項
1、用於投資的實物為投資人所有,且未做擔保或抵押
2、以工業產權、非專利技術出資的，股東或者發起人應當對其擁有所有權
3、以土地使用權出資的，股東或者發起人應當擁有土地使用權
4、注冊資本中以無形資產作價出資的，其所佔注冊資本的比例應當符合國家有關規定。（最多可佔到注冊資金的70%）
5、以實物或無形資產出資的須經評估,並提供評估報告
6、公司章程應當就上述出資的轉移事宜作出規定，並於投資後公司成立後六個月內依照有關規定辦理轉移過戶手續，報公司登記機關備案。

專利技術價值評估資料搜集目錄
一．企業基礎資料
1． 工商企業法人營業執照及稅務登記證、生產許可證等。
2． 企業簡介；
3． 公司章程；
4． 企業營銷網路分布情況；
5． 企業產品質量標准；
6．新聞媒體、消費者對產品質量、服務的相關報道及評價等信息；
7．其它。
二．專利技術資料
1．委託方專利產品研發情況簡介、專利研製人簡介；
2．專利證書及相關受理、轉讓、變更（合同）等法律文書及價款支付憑證；
3．專利說明書；
4．專利技術基本情況調查表（見附表）；
5．專利產品項目建議書，合資合作意向書，可行性研究報告或技術改造方案；
6。專利技術檢測報告，科學技術成果鑒定證書，專利技術檢索資料，行業知名專家對技術的評審等；
7．年交納的專利申請費、維持費、年費等各項費用的收據、憑證；
8. 行業專家對於專利技術新穎的鑒定意見
9. 專利登記薄副本
三．財務資料
1．委託方近五年（含評估基準日）資產負債表、損益表或與專利產品相關財務收益統計；
2．專利產品開發研製資金投入及費用統計（表一）；
3．委託方未來五年發展規劃；
4．委託方對該專利產品未來3-5年的收益預測及編制說明（C表）。
四．其它資料
1．專利產品獲獎證書、高新技術企業認定證書。
2．專利維持年費按期繳納承諾書。
3．委託方承諾書。

9. 土地使用權價值作價入股的問題

1、國家不是不允許土地直接買賣，國企的這種土地交易必須得到國資委或市政內府的同意，必須容要有批文，土地轉讓必須通過專業評估機構評估，並且必須得到市政府的確認，不然就會涉及國有資產流失，如果國企的土地是國有劃撥土地，那還涉及補繳土地出讓金的問題，這部分錢是誰出，這個要明晰。
2、如果B公司支付A公司一定數額的土地價款，那B公司的資產就縮水了，怎麼保證還可以以原來的資產數額入股相應股份。請仔細評估B公司整體資產，到底有多少資產，固定資產、流動資金、無形資產都要算的

提供個建議供你參考
國有企業將部分土地作價入股組成新的合資企業，比如60%的土地，剩下的部分土地如果新企業的確需要用，就以租的形式使用，每年向國企支付租金。

10. 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。