國外房地產土地使用權

❶ 中國土地法關於外國人買賣中國土地的相關政策法規

第一條 為加強涉外房地產管理，鼓勵外國公民、法人及其他團體（以下稱外國人）在本市購、建房屋或從事房地產經營活動，根據中華人民共和國（以下稱國家）

第二條 本規定適用於本市行政區域內的涉外房地產行政管理和房地產經營管理

。法律、法規另有規定的除外。

本規定所稱的涉外房地產是指外國人的私有房產、投資企業房產及其使用的土地

和投資經營的房地產。

第三條 外國人可以在本市購、建住宅；可以合資、合作、獨資經營房地產；可

以購、建廠房和商業樓宇、倉庫、停車場及其他房屋與構築物。

外國人具有所有權的住宅和非住宅房屋，可以買賣、出租、贈與、交換、繼承、

抵押、投資或進行其他商業活動。

第四條 外國人投資經營房地產，依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》

、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定

，應成立從事經營的中外合資企業、中外合作經營企業或者外資企業。

合資合作經營房地產的企業各方，應當根據平等互利和協商一致的原則，進行房

地產經營活動。

第五條 國家依法保護外國人取得的房屋所有權和土地使用權。任何組織和個人

不得侵害。

外國人必須遵守中華人民共和國的法律、法規，不得利用房地產從事危害我國利

益、社會公共利益和他人利益的活動。

第六條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，

根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序，拆除房屋，提前收回土地使用權

，並根據實際情況，給予合理的補償。

第七條 外國人由於不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋時，可以委託代理

人或委託房屋所在地的房地產經營管理部門代為管理。委託代管應由本人出具委託書

。

第八條 外國人獨資或合資、合作的房地產經營企業建造的房屋，可以委託當地

房地產交易部門代為出售。預售房屋須到房地產主管機關辦理預售房屋手續。

第九條 外國人可以租賃房屋，租賃雙方須簽訂租賃合同，明確雙方權利和義務

，並按規定辦理租賃鑒證手續。

第十條 外國人使用的房屋，不得隨意改變使用性質，確需改變使用性質的，應

經市房管、土地規劃主管機關審查批准。

第十一條 外國人應負責維修其所有的房屋，保持房屋建築完好和裝修設備正常

使用。對有危險的房屋，應及時搶修，延誤不修而發生事故的應承擔法律責任。

第十二條 外國人在本市的房地產須分別向市房管、土地主管機關辦理房屋所有

權、土地使用權登記或變更登記，經審查核准後，領取房屋所有權證和土地使用證。

第十三條 外國人辦理房屋所有權、土地使用權登記，應交驗本人身份證明等有

關證件。如實填寫登記申請書，登記姓名須與本人身份證件姓名一致，不得以別名、

化名或他人名義申請登記。

法人及其他團體辦理房屋所有權、土地使用權登記，應出示法人資格證明，交驗

有關證件，由法人如實申報，登記時須使用企業全稱。

第十四條 房屋所有權人在房屋滅失後，須持有關證明辦理注銷登記。

第十五條 房地產抵押時，抵押權人須持抵押合同、房屋所有權證、土地使用證

及有關證件，辦理房地產抵押權的設定登記。

房屋抵押時，連同土地使用權一並抵押。

第十六條 房屋所有權人不能親自辦理房屋所有權登記或變更登記手續時，可委

托代理人代為辦理，委託代理應由本人出具委託書。

第十七條 辦理房屋所有權登記、變更登記和委託手續的證件文書須經公證機關

公證。在國外辦理的公證文書，須經該國當地政府或其委託機構和中國駐該國使領館

的認證。

辦理登記和委託手續的證件文書，必須是正本。如證件、文書是用外國文字書寫

的，須同時附交經公證和認證的中文譯本。兩種文本均具有同等的法律效力。

第十八條 凡未按照本規定辦理房屋所有權、土地使用權登記的，其房屋所有權

和土地使用權的取得、變更和抵押權的設定，均為無效。

對不按期辦理房屋產權登記的，由房管部門責令其限期補辦登記；對逾期不辦的

，按房值的1％處以罰款。對不辦理土地使用權登記的，由土地部門按有關規定處理

。

第十九條 租賃房屋未經鑒證的，除責令補辦鑒證手續外，並對雙方各處以鑒證

費三倍以下罰款。

第二十條 對違反本規定非法經營房地產的，除責令停業、沒收非法所得外，並

處罰款。

第二十一條 對違反本規定的行為所進行的行政處罰，分別由市房管、土地規劃

主管機關作出。當事人對處罰不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關

規定，申請復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或不向人民法院起訴，又拒不

履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第二十二條 香港、澳門和台灣地區的公司、經濟組織、個人及其投資興辦的企

業，參照本規定辦理。

第二十三條 本規定由天津市城鄉建設委員會負責解釋。

第二十四條 本規定自發布之日起施行。

❷ 為何國外房子產權是永久的，而中國卻只有70年

房子的產權這一方面很多人都有非常多的疑問，為什麼外國的國家就可以銷售房屋的永久產權，而在中國房屋的產權確只有70年。那麼產權是什麼？產權的期限又是什麼？對於我們的生活有什麼好的影響？這些都是大眾對於這個問題的困惑。

所以買房關注房屋產權年限是非常重要的事情，不管是在購買新房還是二手房之前，都一定要搞清楚產權年限再下決定。

❸ 國外的房產都是永久產權的嗎

美房吧上看到的，希望可以幫到你：美國永久性的土地產權是眾所版周知的事情，但是這也權是一個相對的說法。

在美國，永久產權不表示完全擁有並作為遺產。想要土地產權完全私有，房產稅是作為房產永久持有的最基本保證，它作為一個財產稅，須每年繳納。由於美國是聯邦制國家，每個州對於房產稅的收取制度不一，而且每年的額度不同。

若你想把房產轉化為遺產，除了房產稅之外，遺產稅也是房產永久權的重要保證。美國的遺產稅實行累進稅率，房產的估值越高，納稅的比例就越大。所以美國人相當於是用高額的房產稅和遺產稅來養房子的永久使用權。

❹ 為什麼國外的房子有永久產權，而我們只有70年

1978年，中國實行改革開放，制定政策時沒經驗，摸著石頭過河。

當時一窮二白，路得修，樓得蓋，城市得建設，產業得走起來，錢從哪來呢？


中國人多淳樸，地方政府能想到的就是借債。經過指點，政府開始把地權和房權分離，開始出售土地使用權貼補財政。

你買的是商品房，所在土地所有權屬於國家。你掏的幾百萬買房錢，獲得的是房屋產權和向國家租借土地的70年使用權。

如果開發商的房子質量過硬，只要你的房子沒塌沒崩沒毀滅，你就一直擁有房屋所有權。但是你的土地使用權只有70年。

❺ 目前。。。國外的不動產登記系統有哪些

由於房地產用途是決定房地產價格的核心因素之一。房地產用途不同，房地產權利人從房地產中獲得的未來收益的預期不同，房地產價格就不同。在評估過程中，由於房地產用途的不一致，造成房地產價格定義中設定房地產用途的困難。因此，能否正確設定房地產用途，將直接關繫到房地產價格的准確揭示和顯現。 本文旨在通過分析目前上海市資產評估機構中對房地產用途不一致時的實務處理方式，並提出解決的建議。 一、房地產用途不一致的表現和導致的原因淺析 結合筆者對上海部分評估機構房地產評估案例的調查和歸納，目前在評估中遇到的房地產用途不一致的情況主要有以下幾種： 1. 土地登記用途與房屋登記用途不一致。 由於我國原先房地產權利登記管理的有關法規和規定是採用對土地使用權和房屋建築物分別登記的方式，國土部門頒發《土地使用證》，房管部門頒發《房屋所有權證》。兩種登記所依據的分類系統不一樣，導致對同一宗房地產，記載土地使用權用途的《土地使用權證》和記載房屋建築物用途的《房屋所有權證》用途可能不 一致。而且房地產權利人在實際申領房地產權證的操作過程中，存在土地使用權和與其相對應的房屋建築物登記在不同時點的情況，因而也導致了土地用途與房屋用途的差異性。 例如：土地登記用途為工業，而房屋建築物的登記用途為辦公；或者土地登記用途為住宅，而房屋建築物登記用途為商業等。 2. 權證登記用途與實際用途或規劃用途不一致。 權證登記用途是指土地、房屋的合法用途。但隨著改革開放和城市化發展，具體宗地的區位隨著城市范圍的拓展及城市生產力規劃布局的調整而發生了變化。由此引發了土地潛在價值和權證登記用途下在用價值的矛盾，特別是當土地潛在價值大於土地原用途價值時，土地的使用人將有更強的慾望去改變原土地用途而實現土地 的潛在價值。由於房地產登記部門的工作滯後或房地產權利人的法制觀念淡薄等原因，房地產的權證登記用途與實際用途不一致的現象時有出現。 如在房地產使用過程中進行過改建，用途發生變化，而權證未及時變更。如：市區內原先工業用途的廠房改建為辦公、商業、賓館酒店等用途房屋，或市區內工業或住宅用途的房屋建築物底層臨街部位破牆開店導致實際用途變為商業等。 上述情況還表現為房地產的實際用途合法，但並不一定符合城市建設的發展規劃；或者房地產的實際用途不合法，但它並不一定不符合城市的發展規劃。 3. 權證登記用途的不全面性。 原國家土地管理局批準的《土地登記規則》規定，土地使用權證書上土地用途一欄填寫宗地的主要用途。在房地產評估中，經常碰到土地使用證上登記的是一個用途，而到現場勘察時會發現還有其它的用途。如：土地用途為工業，其上面附著的主要房屋用途也為工業，但部分房屋用途為辦公或住宅。 4. 房地產權證登記時的差錯導致的用途不一致 這種情況比較罕見，但在實務中也有發生。如：筆者曾經碰到的一個案例，土地和房屋的實際用途均為辦公，而且房地產在實際使用過程中也未發生過用途變更，但房地產權證上登記的土地和房屋用途均為工業，經與有關發證部門核實，確定為發證時登記差錯。 二、房地產用途不一致時評估處理的幾種現狀方法和依據 1. 按照權證登記用途評估 持此種觀點的評估人員依據為《房地產估價規范》，即房地產用途以合法前提為准，不論其目前的實際用途如何，應按照房地產權證(包括土地使用權證和房屋所 有權證)所登記的用途進行評估。其優點在於遵守《房地產登記條例》和《房地產估價規范》等法律法規的規定，符合房地產使用的合法性原則，但缺點是部分程度上漠視了房地產使用的最高最佳使用原則，同時當房屋建築物和土地產證登記用途不一致時，依然無法解決矛盾。 2. 按實際用途進行評估 持此種觀點的評估人員認為房地產實際用途反映了其存在的合理性，其潛在的依據為房地產的使用者總會按照房地產的最高最佳原則去使用房地產。其優點是反映了房地產使用的最高最佳使用原則，缺點是忽視了房地產使用的合法性。 3. 結合權證登記用途和實際用途進行評估 持此種觀點的評估人員認為應該結合房地產登記用途和房地產的實際用途，綜合考慮加以判斷。 如 認為房地產權證用途與規劃用途不一致時，應按權證用途評估；房地產實際用途與權證用途不一致時，應按實際用途評估，但需在評估報告中附相關證明材料加以說明。其優點是綜合反映了房地產使用的合法性原則和最高最佳使用價值，從保護國有資產不流失的角度出發，維護了國有資產的權益。但缺點是有時會無所適從或依 據不充分，即既不符合房地產使用的合法性原則，也不符合最高最佳使用價值。 三、關於房地產用途不一致時評估處理方式的探討 房地產的市場價格是房地產評估的基礎，一般房地產評估所說的價格就是指的房地產的市場價格，也就是人們常說的房地產客觀合理的價格。雖然實際操作中評估的不一定是房地產的市場價格，而是房地產在某些假定條件制約下的正常價格，但市場價格畢竟是一切評估目的、評估基礎、限制條件下的房地產價格的基準。如何 針對房地產用途的不確定性，科學合理地設定在市場價格基礎上地價定義中的土地用途呢？根據筆者對相關房地產法律法規和房地產評估理論的理解，有如下幾點建議： 1. 土地用途與房屋用途不一致時。 有人說，房隨地走；也有人說，地隨房轉；其實，房地是一體，誰也離不開誰。有地不蓋房， 土地得不到利用，土地的價值也不存在；蓋房不在地上，成了空中樓閣，實際也是不存在的。但根據國外不動產估價的流行看法：土地具有價值，而改良物則是貢獻價值；土地可優先取得來源於不動產的全部收益，也可優先取得來源於改良物的所有報酬。(此觀點來源於美國估價學會編著的《不動產估價(第11版)》)因 此，當土地用途與房屋用途不一致時，設定土地用途應以土地用途為依據。 2. 權證登記用途與實際用途不一致時。 主要看兩者其中之一哪個與規劃用途相一致，如果實際用途從城市規劃資料上已經可以看到並且已經有明確的規劃指標時，可以設定土地用途以實際用途(規劃用途)為依據。 如土地權證用途為工業，但根據查詢所得的城市規劃資料看，地塊所在區域面臨拆遷，今後的土地用途為商品住宅，規劃條件明確，則可以按照規劃用途進行評估。 3. 權證登記用途與實際用途一致時。 當土地權證登記用途 (實際用途)與規劃用途一致時，設定土地用途應以土地權證登記用途(實際用途)為依據。 當土地權證登記用途(實際用途)與規劃用途不一致時，如果待估土地已納入城市建設拆遷改造計劃范圍，為了體現城市規劃造就土地價值，土地價值引導土地利用的城市建設運作模式，設定土地用途應以土地的規劃用途為依據； 如果待估土地未劃入城市建設拆遷改造計劃范圍，設定土地用途宜在現狀利用條件下以權證登記用途(實際用途)為依據。 4. 權證登記用途不全面時。 當待估宗地除了具有權證登記的主要用途外，還有一種或多種次要用途時，設定土地用途時就要依土地主要用途與次要用途之間的內在聯系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附屬用途，是為主要用途服務的，兩者之間具有緊密的內在聯系，這時設定土地用途應以主要用途為依據；如果次要用途與主要用途之間沒有必然 的內在聯系，有沒有次要用途都不影響主要用途功能的發揮，這時設定土地用途應以主要用途與次要用途組成的混合用途為依據。 5. 土地用途很特殊難以歸類時。 國家標准《城鎮土地估價規程》中規定，在房地產評估中，土地用途主要可分為以下幾類：(1)居住用地；(2)工業用地；(3)商業、旅遊、娛樂用地； (4)綜合用地；(5)教育、科技、文化、衛生、體育或者其它用地。但在房地產和評估中土地用途的分類與土地登記中土地用途的分類不是一一對應的關系。由於土地登記中土地用途的分類比土地估價中土地用途的分類要細，所以由土地登記中土地用途的分類過渡到土地估價中土地用途的分類，有一個歸類的問題(特別是 運用基準地價系數修正法時)。當土地登記用途很特殊或土地登記中土地用途的分類不規范、不具體時，有時確實很難將它歸類到土地估價中土地用途的哪一類，這時設定土地用途時，就要看該宗土地周圍的土地利用類型，建議以該宗土地周圍的主要土地用途進行歸類為依據。 6. 權證登記用途錯誤時 這種情況下，一般要通過調查核實，加以確定。如果確系發證部門登記差錯，則應及時提醒發證部門加以修正。並按照修正後的正確用途進行評估考慮。 四、關於房地產用途不確定時的評估實務處理意見歸納 結合在實務中的經驗，以下為筆者歸納的幾種情況下的評估處理建議： 五、建議和意見 上述討論的僅是在評估人員可以調整的范圍內所涉及的一些建議和思路，如果確實涉及需要變更規劃用途和權證登記用途，這時所涉及的是一個實際用途合法性與規劃用途科學性的矛盾。現實中很多房地產由於取得權證的時間較早，而城市規劃用途則隨著城市發展的需要作出相應調整，這時就會出現房地產實際用途合法性與 規劃用途科學性的矛盾。 誠然，在一個健全的法制社會中，合法性是判斷事物適時與否的首要標准，如果不合法也就失去了它立足的基礎。但 是，現階段我國仍處於經濟體制改革的轉型期，離成熟的社會主義市場經濟體制還有一段距離，由於法律的滯後性，在這種情況下，如果單純強調權證登記用途，不一定符合社會經濟發展的一般規律。因此，希望有關部門加快相關法律法規的制定和修改，同時加快房地產用途登記的及時更新，切實做到房地產的實際用途與權證 登記用途相一致。 以上謹代表個人觀點，如有不當之處，請各位專家批評和指正

❻ 房子70年的土地使用權，房產是永久的，那麼70年後國家會回收么可不可以續費和國外的一樣么

沒有那個房子抄可以住70年還不拆的，我國住宅平均使用壽命不到30年，這是一個總體的數字，我們有理由相信建設部部長講話的嚴謹，只是我們了解不到更多的信息，不到30年，那麼究竟是多少年，城鎮的住宅使用壽命是多少年，農村的住宅使用壽命又是多少年，過去的住宅使用壽命是多少年，這兩年建起來的住宅壽命又是多少年？這些還都是謎。 而到時間因為商品房使用年限是70年，到時間拆遷之後肯定賠償大於其他性質的房屋，比如單位集資建房使用年限是50年，總體來說70年使用年限就是說的拆遷的時候賠償是拆一陪一點五，但到時間賠償房子的性質就變成安置樓了。就是這樣的。 希望能給予採納

❼ 外國企業可以直接擁有國內土地房屋等不動產么

外國企業是可以在中國購買國內不動產的

根據《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》

三、嚴格境外機構和個人購房管理

（十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產業的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。

在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制，並持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批准設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我方批準的證明，下同）到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。

房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。

(7)國外房地產土地使用權擴展閱讀

外商投資房地產市場准入條件：

（一）境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記後，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

（二）外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低於投資總額的50%。投資總額低於1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。

（三）設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。

企業付清土地使用權出讓金後，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批准證書》，再到工商行政管理機關換發與《外商投資企業批准證書》經營期限一致的《營業執照》，到稅務機關辦理稅務登記。

（四）外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者並購境內房地產企業，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。

投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設（房地產）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、並以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內進行上述活動。