對土地使用權評估的過程

『壹』 土地估價的發展過程

我國土地估價的產生背景和發展過程：
改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提出了客觀需要，特別是1986年《土地管理法》頒布後，土地估價中介服務有了更快的發展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業改革和戰略性結構調整中土地資產需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為適應市場上的客觀要求，1993年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。
可以說，土地估價行業是伴隨著土地使用制度改革而產生並發展起來的，到已有二十多年的歷史。在這二十多年裡，土地估價行業在服務於市場經濟建設和國有企業改革、服務於土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業，並取得了輝煌的成就。
1.建立了與我國市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度 在我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資產管理，從土地有償使用到經營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準地價、標定地價、宗地地價、城市地價動態監測系統、征地區片價等地價體系；
建立了從估價機構注冊與公示、估價報告備案、土地資產處置審批改革的管理制度；
建立了土地估價師資格考試、繼續教育、信息公示等土地估價人員和機構的監督管理機制。
2003年12月19日國務院辦公廳轉發了《財政部關於加強和規范評估行業管理意見的通知》(國辦發[2003]101號文)，明確規定土地估價師是根據目前我國社會主義市場經濟發展的客觀需要設置的六類資產評估專業資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估價行業二十多年來改革和發展的充分肯定。
2.形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標准體系。 已先後頒布了《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》、《農用地估價規程》兩個國家標准和三個行業標准，以及《土地估價報告規范格式》、《城市地價動態監測技術規范》等技術標准，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調查與動態監測》、《中國城市地價圖集》、《城市地產評估》等專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
3.形成了一隻具有規模、專門提供土地估價中介服務的專業隊伍 全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執業注冊的土地估價師上萬人，執業土地估價機構2000家。經過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產處置審批制度、改革土地估價人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價行業的人員素質、機構規模、業務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經形成了一批具有規模的、能夠自我發展，自我約束，自主經營，自擔風險的土地估價專業隊伍。
4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設 據有關部門的不完全統計，1992年以來，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元。土地出讓金收入主要用於地方城市建設，對改善城市環境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準地價評估是土地使用權出讓和土地市場建設的基礎工作。
5.有力地配合國有企業改革據不完全統計，全國共完成了近6萬家改制企業的土地評估工作，顯化資產幾千億元，僅由原國家土地局和現國土資源部確認和處置的企業數就達200多家，涉及宗地超過10萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產，促進國有經濟的戰略性調整，防止土地資產流失等方面曾發揮了重要作用。
6.土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正、自主發展的道路 2002年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業監督管理方式，強化了行業自律，有力促進了行業自律組織建設。已有28個省、自治區、直轄市成立了土地估價師協會，僅2004年，就有十多個省市成立了土地估價的行業自律組織。

『貳』 簡述土地使用權評估的程序。

1、明確土地抄使用權評估的有關事項（包括委託方、評估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等）
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件（包括人口、面積、氣候、水文、土壤）、行政區劃、經濟發展（包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等）、城市規劃與城市性質、產業政策（與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策）和稅收政策等
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價

『叄』 評估土地的基本程序有哪些

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事項內(包括委託方、評容估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

『肆』 土地使用權評估如何入賬

謝謝您的關注、指導，我再仔細說一下：
1、這個公司是私企。起源是：一家化工廠股東（乙方）同意另一公司（甲方）對該廠進行增資入股。乙方以實物資產投資入股佔49%，甲方以現金入股佔51%，改名為化工有限公司，06年12月1日簽訂的合資經營合同。
2、06年12月11日，由甲方投資款支付土地轉讓金289828元、支付4%稅11593元、土地登記費12000元，財務入賬無形資產313421元。
3、2007年1月10日，乙方對擬投入的實物資產進行了評估，其中包括對土地使用權的評估，評估價值157萬，土地使用權50年，工業用地，其實地上本身已有原廠房等建築物。財務對評估價值又入了無形資產157萬，貸方是資本公積。
4、公司會計政策選擇企業會計制度
5、07年1月開始無形資產攤銷，按50年。
麻煩您給予指導，萬分感謝！

『伍』 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

『陸』 收回國有土地使用權怎樣評估

收回國有土地的法定條件包括以下5種情形：符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十九條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條規定，為公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要使用土地的；符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地；
在特殊情況下，根據社會公共利益需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
(一)為公共利益需要使用土地的；
(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

『柒』 土地使用權評估的原則有哪些

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的准確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：
1.合法公正的原則
土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標准、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。
2.有利於開發利用的原則
土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。
3.區別對待
土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得「最大使用效益」的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。