無房產證的原房主有所有權嗎

A. 沒有產權證是不是屬於業主

焦點

【司法解釋】 基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法版佔有建築物專有權部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

解讀

由於物權法未對「業主」這一概念作出規定，那些已經買了房子但未取得房產證的人是否屬於業主？根據司法解釋明確，此類人群亦應具備業主身份。

最高院民一庭負責人表示，現實生活中，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准，將與現實生活產生沖突，並有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。

因此，司法解釋對其「業主身份」問題進行特別規定。

現狀

當前業主的認定，基本上是指產權證上的人，導致一些因夫妻關系、繼承遺產等取得產權的人，或者正在辦理產權的人，無法行使表決權，影響小區管理。

北京業委會協會申辦委員會召集人、健翔園小區首屆業委會主任任晨光認為，解釋將業主的范圍進行了擴展，不再簡單的規定為產權證上的人，便於小區業主共同決定小區事務。

B. 沒有房產證的房子怎麼過戶

沒有房產證無論如何都是不能過戶的。

根據目前的相關規定，取得房產證的房屋才可以進行二次交易，沒有取得房產證的房屋禁止上市交易的。由於目前我國採取的是產權登記制度，如果房產證的所有人不是自己的話，那將無權處理該房屋，同樣的也就無權享受到該房屋所帶來的相關利益，也就是說，如果將來萬一該房屋需要拆遷，那自己將無法得到補償。

同時，如果只簽訂合同，並不能保證最終的結果，如果賣方反悔，同樣不能得到房屋的產權，尤其是在已經付款的情況下，風險較大。當然，實際中有部分交易者會採取這樣的方式，簽訂協議之後並進行公證，協議中把相關的過戶時間等也進行約定。但這仍然取決於雙方的誠信。所以最好選購已經取得房產證的房屋。

沒有房產證只辦理公證的後果：

1、只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。因為在我國房地產法律、法規中，買賣雙方一旦發生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，購房合同屬於次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或轉售，買方人的利益將無法保證。

2、公證機構應該根據房產證的所有權而不是根據買賣合同來做公證，如果雙方發生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質疑。買二手房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒消費者，對於沒有房產證的二手房，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

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房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。

房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅 。

2013年4月，北京市住建委稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今後北京購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼，房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時，須提供密碼才可辦理。預計於2013年下半年實施。

C. 沒有拿到房產證的房子可以過戶嗎

沒有拿到房產證的房子無法辦理過戶手續。
辦理住房過戶手續，需要房主取得住房產權，擁有住房的房產證，契稅證明，土地證。
由房產證登記人和共有人，以及買家一起持有身份證，戶口本，婚姻情況證明，以上住房三證，一起到住房所屬房管部門申請辦理住房過戶。
《房屋登記辦法》規定：
第四條
房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
第八條
辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
第十三條
共有房屋，應當由共有人共同申請登記。
共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。
第三十二條
發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生後申請房屋所有權轉移登記：
（一）買賣；
（二）互換；
（三）贈與；
（四）繼承、受遺贈；
（五）房屋分割、合並，導致所有權發生轉移的；
（六）以房屋出資入股；
（七）法人或者其他組織分立、合並，導致房屋所有權發生轉移的；
（八）法律、法規規定的其他情形。
第三十三條
申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；
（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合並協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

D. 在房產證得到之前，房屋的所有權屬於誰開發商還是業主

房產證得到之前房屋產權屬於開發商，辦理房產證，房屋產權才是業主。

在業主取得產權之前，該房屋並不存在法律意義上的所有權。業主與開發商之間是商品房買賣合同，而依據我國《物權法》第九條的規定，不動產物權的設立、變更等需要登記的，在登記後生效。因此在本案中雖然房屋在建造過程中是事實上的物，但是在法律上其並不具有完整的物的屬性。且在業主取得房產證前，該不動產並不存在權利人登記的情況，開發商亦未曾登記為所有權人，即房屋在業主取得所有權之前不存在所有權人。

而土地使用權在業主取得房屋產權之前屬於開發商，在業主辦理房產證和土地使用證時，該開發商持有的土地使用權（整棟樓或小區，俗稱大土地證）要進行分割到戶，業主在取得房屋所有權證的同時取得土地使用權證。

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涉及贈與以及附條件合同的問題。實踐當中，有許多案例中宅基地使用權人往往通過贈與或者附條件合同的方式和第三人達成協議，進而約定在宅基地上修建房屋後與出資人實現共用或者分割房屋的情形。表面上，這種方式既符合「意思自治」的民法精神，又有法律規定為依據。

例如，最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)128明確規定：「公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為准。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已佔有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續」。

《中華人民共和國合同法》第四十五條也明確規定「當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。

當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就」，宅基地使用權人與第三人不管是通過贈與的方式還是通過擬定附條件合同實現各自目的的方式均與特別法，即《中華人民共和國土地管理法》的基本法律原則以及現行土地政策的規定相悖，如果發生爭議，都不應得到法律的保護。

E. 關於買房子沒有房產證的問題。

1、首先，你應該確定房源的基本情況，是商品房、經適房、小產權房的哪一種，然後再說買房子的事情。

2、如果是商品房，可能原因是建築有部分驗收未合格，或部分手續不合規，政府不給辦房產證；也可能是新房開發商只辦了大產權證，沒有分戶辦房產證。後者相對來說風險小一些，但簽合同最好直接去開發商那裡更名備案。

3、如果是經適房，那麼根據需要滿一定的年限才能轉讓。

4、如果是小產權房，那就沒法單獨的辦房產證。

不過無論是哪一種，你都有很大的風險，首先，誰也沒法證明房子是他的，所以你也沒辦法確認你的錢就交給了原房主，沒有房產證房管局也沒法給你過戶。

最把握的方法是等他辦了房產證再買。

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房產證

具體實施-需要的資料

1. 房屋購銷合同原件及補充合同原件。

2.商品房銷售統一發票原件。

3.房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件。

（若房屋測繪報告為舊格式的，則還需出具竣工驗收單及填寫房地產登記申請書，新格式只需提供房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件即可。）

4.完稅憑證（契稅繳款書）

5.所需材料

（1）購房人已婚

①雙方身份證復印件（原則上需校驗原件）

②婚姻證明復印件（帶原件校驗）

③雙方任何一方不能到場辦理，則需提供私章，若委託第三方代辦則需同時提供夫妻雙方私章

（2）購房人單身（必須本人到場，不可代辦）

①身份證復印件（帶原件校驗）

②戶口簿或戶籍證明復印件（帶原件校驗）

③單身聲明具結書 購房者在本地則到民政局辦理

購房者在異地則到公證處辦理

購房者在國外則到大使館辦理

（3）購房人為單位

①營業執照（或組織機構代碼證）復印件（校驗原件），無法提交原件校驗，則需提交工商出具的彩印副本。

F. 在沒有房屋產權證的情況下，戶主是否是該房屋的合法擁有人

你說的戶主只是戶口本上的戶主吧，與房產的所有者是兩碼事。如是祖上未分割的戶回產，要看產權答是誰的。如果你爺爺的那該房產你爸的兄弟姐妹均有繼承權。如是你爸的你的兄弟姐妹均有繼承權。房屋拆遷補助與拆遷賠償是兩碼事。補助是對房屋居住者的搬遷費用的補貼。賠償是對房產消失的賠償。

G. 原房主無房產證，已轉讓給我後如何辦理過戶

不可以，通常沒有房產證，不可以交易買賣，無法證明房屋產權歸誰，也不內能辦理過戶的。
房產證：容
房產證（PremisesPermit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。
即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。國家實行房屋所有權登記發證制度，各地必須使用建設部統一製作的房屋權屬證書，其他部門和單位製作的類似證書均無效，不受國家法律保護。
房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

H. 沒有房產證，怎樣證明房子所有權屬於房主

• 房子所有權歸屬以房產局登陸冊為准，不以房產證為准；

• 房產證丟失了，可以申請掛失補辦；

• 如果急著要證明，可以持自己的身份證到房管部門申請答應一份房查。

I. 房子沒有產權證,如果房子的戶主是某,是不是這個房子就是戶主的

那當然！

J. 買二手房原房主還沒取得房產證有什麼風險

沒有來房產證的房子，是沒有產權的或自者產權不確定的房子，購買該房只在雙方之間協議內有效，不能取得法律認可的房屋所有權。法律風險是很大的，不建議購買。
當然，如果該房子預期未來可以辦理房產證的，可以與原房主作出約定，房產證辦理下來後即辦理過戶手續。