土地使用權評估的原則是什麼意思

1. 什麼是土地評估

一般土地在交易之前都要進行土地評估。
土地評估也分幾種類型：比如土地一級市場，就專是政府出讓土屬地給企業和個人，一般情況下，都是政府委託土地評估機構進行評估，確定合理的出讓價格。土地二級市場，就是土地轉讓，在變更土地使用權人之前，也要進行評估。
總之，土地評估的主要目的，是合理確定土地價格。

2. 土地估價原則怎樣確定

在做土地評估的估價報告時需要確定估價原則，根據《城鎮土地估價規格》，
@城市版土地估價基本原權則和程序
@.1 城市土地估價的基本原則
@.1.1 土地估價應遵循下列原則：
1．合法原則；
2．最高最佳使用原則；
3．替代原則；
4．預期收益原則；
5．供需原則；
6．估價時點原則；
7．多方法相比較原則。

而根據教課書上的內容，土地估價原則有：
1．替代原則；
2．預期收益原則；
3．最有效利用原則（最高最佳使用原則）；
4．報酬遞增遞減原則；
5．供需原則
6．貢獻原則
7．變動原則
8．合法原則

3. 簡述土地使用權評估的程序。

1、明確土地抄使用權評估的有關事項（包括委託方、評估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等）
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件（包括人口、面積、氣候、水文、土壤）、行政區劃、經濟發展（包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等）、城市規劃與城市性質、產業政策（與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策）和稅收政策等
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價

4. 土地評估應遵循哪些原則

（一）來貢獻原則
源貢獻原則是指某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決於它對其它相關的資產或資產整體的價值貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產的價值。
（二）替代原則
替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求最大。
（三）預期原則
預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基於對未來收益的期望值決定。
應當說明的是，被評估資產的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產評估就是要通過對資產的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產客觀價值完全一致，那是很難的，資產評估者的目標或任務應是努力縮小這個差距。

5. 土地使用權評估的最有效使用原則指什麼

最有效使用原則是指土地利用以該地的效用最大化為前提。就是指土地的利用方專式是最佳的。在土地評屬估中，是以待估宗地的最有效使用為前提的原則下進行做價的。比如，一塊用途為商業的待估宗地，容積為1.5，但實際利用容積率只有0.8，評估該宗地的土地價格時要以1.5來評估。

6. 土地使用權的評估程序

評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事項(包括內委託方、評估目的、評估范圍容、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。

7. 土地估價的原則

《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定:國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則。一般地講，土地價格評估應遵循以下原則。
(一)公平原則
遵循公平原則是指估價人員在土地估價中，應以公正的態度，在公開市場條件下求得一個公平合理的土地價格。土地估價是一種主觀與客觀相結合的藝術，估價人員的主觀判斷對估價結果影響較大。因此，估價人員必須公正廉潔，認真客觀地評估，決不能受任何私念的影響，偏袒一方。同時，為求得一個公平價格，估價人員還必須全面地了解市場上土地供需 情況及其他影響因素，提高估價專業水平，嚴格遵循估價工作程序。
(二)最有效利用原則
遵循最有效利用原則是指在一般情況下，土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價。土地的權利、經濟用途和利用程度是多方面的。不同的權利形態及不同的用途下，土地的價值不同;同一用途不同利用程度下土地價值也不同。只有當土地利用在當時當地處於最有效利用狀態時，其土地價值才最大。以土地的最大價值進行土地資源配置，有利於土地資源的最有效利用。因此，土地價格評估要以土地的最有效利用為前提。但是，在現實土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，當待估宗地處於非最有效利用時，除個別行政性政策性評估外，應以最有效利用為前提估價。幾種特殊的土地利用是:基準地價評估以估價對象的現狀利用為最有效利用;企業改制、資產清算、地稅徵收、公益用地等估價，以估價對象的現狀利用為最有效利用;農地估價中，未獲得轉用許可的農地以現狀利用為最有效利用，可轉為建設用地者，以實際最佳用途為最有效利用。
(三)替代原則
根據經濟替代原理，在同一公開市場上同質的商品應有相同的價格。根據市場規律，在同一商品市場中，價格相同效用大者需求大，效用相同價格低者需求大。一種商品的價格升高會引起另一種商品的需求增大，則稱這兩種是互為替代品。土地作為一種特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一時期同一或類似區域，同一用途土地彼此間形成競爭，價格互相影響最後趨於一致。這一原則是運用市場比較法的理論基礎。即在評估一宗地的價格時，可以在同一供需圈內，或同一區域內，調查取得發生的多宗同一用途或類似用途的土地交易實例，通過對地價因素的比較修正，可求得待估宗地的價格。
(四)預期收益原則
土地價格是土地未來收益的資本化。過去的土地收益不決定土地價格，但有助於幫助估價人員推測未來收益的變化趨勢。遵循預期收益原則是指土地估價應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。預測的未來收益必須是客觀的、合理的，是在正常的市場狀況，經營管理水平下的土地純收益。這要求估價人員必須了解過去的收益狀況，認真分析土地市場的現狀、發展趨勢，以及對土地市場產生影響的政治經濟形勢、各項政策，合理預測各種土地投資行為在正常情況下的客觀的投入產出狀況。對預期收益的預測分析，往往是運用收益還原法和剩餘法評估土地價格的關鍵。
(五)供需原則
由於土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同於一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點。土地的自然供給是固定的、無彈性的:土地的經濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決於需求方的競爭，策不同而有多種表現。一般情況下，土地價格主要取決於需求方的競爭，同時，由於土地的經濟供給在一定程度上是可變的，它對市場價格的影響也很大。由於土地市場的不完全性，以及我國城鎮土地一級市場由國家壟斷，因此，土地價格不可能完全由市場的供給與需求決定，在運用此估價原則時，一定要結合預期收益原則，並充分考慮一些非市場因素對土地價格的影響。
(六)保證農民基本生活原則
中國農村集體土地實行集體經濟組織所有，農民個人承包經營的兩權分離模式。土地，對於農民來說，它不但是一種生產資料，更是一種最基本的生存保障財產。由於中國農村還沒有建立公共醫療、社會養老等社會化保障體系，農民的生老病死全由農民自己解決，因此，農地既具有生產資料的經濟功能，又具有保障生活的社會功能。盡管農地收益較少，但它對農民起到保險箱作用。農地估價一定要考慮農地的雙重功能。如果只根據農地純收益，不考慮土地對農民的社會保障作用，即土地的社會效益等因素，土地價格就不客觀。遵循農民基本生活保證原則，就是指因集體轉移土地所有權而致農民失去土地時，其價格補償應以能保證農民的最基本生活為條件。

8. 土地估價應依據什麼原則

①替代原則；②預期收益原則；③最有效使用原則；④報酬遞增、遞減原則；⑤需求與供給原則；⑥競爭和超額利潤原則；⑦貢獻原則；⑧變動原則；⑨協調原則。