房屋使用權轉讓違約
要弄清楚這個問題，可以從以下三個層面來理解：首先，得正確理解什麼是「公有住房使用權」。所謂「公有住房使用權」是指通過福利分配所取得的對國家或是國有單位所有的房屋以低於市場價租賃並使用的權利。之所以有這樣的福利分房，其實是國家或是單位對承租人住房消費的一種補貼，也體現了承租人勞動的價值。因此，「公有住房使用權「針對的對象一般是具有針對性的，大部分為在單位工作一定年限的職工，並不是所有的人都有權享有這樣的住房補貼。其次，在過去的法律實務中，由於「公有住房使用權「被認定為一種房屋租賃關系，即公房的所有權人是國家或單位，而承租人只能享有房屋的使用權，不享有處分、收益的權利，所以，承租人轉租或是轉讓使用權的行為都將直接侵害了所有權人的利益，應被禁止。為此，1994年建設部出台了《城市公有房屋管理規定》，其中26條對於承租人擅自轉租、轉借、調換、買賣公有住房使用權的行為進行了禁止。你的同事估計也是依據這條法律認為你們之間簽訂的公有住房轉讓協議是無效的。但是，這份1994年出台的建設部的規定已於2001年被廢止了。2002年底，北京市國土資源和房屋管理局出台了新的《關於開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》（以下簡稱「通知」）。這份通知中明確了北京公有住房使用權是可以有償轉讓的，並對公有住房使用權轉讓的對象、范圍、程序做了具體而明確的規定。所以，您完全不用擔心，你與你同事於2001年簽訂的公有住房使用權轉讓協議是有效的，並且在他的主動配合下，您與單位又簽訂了新的《公有住房承租合同》，整個程序都是合法有效的。他無權利再繼續承租該公房。如果他執意要起訴您的話，您也無須害怕，只要在法庭上出示原來的轉讓協議和新的承租合同這兩份關鍵證據即可。最後，對於「公有住房使用權」交易還有一些的問題值得注意：第一，根據2002年國土資源部和房屋管理局下達的《通知》要求，進行公房使用權交易的一方必須是公有住房的合法承租人，並經過房屋所有權人的同意。因此，在進行公房所有權交易前必須先確認所有權屬，並徵得出租人的同意後再進行。第二，由於「公有住房使用權」的特殊性，並不是所有的人都能享有「公有住房使用權」。因此，為避免轉讓協議的無效及今後的糾紛，購買人應確定自己是否具有購買的資格。例如，單位承租公房使用權的轉讓一般要求購買人也為本單位職工。第三，通過公房使用權互換、有償轉讓或是交換住房產權的方式取得公房使用權的新承租人，是可以將公房使用權再次上市交易的。這意味著公房使用權是允許流轉的。但這里的流轉並不包括轉租的情況，轉租是指不變更承租合同的情況下，將房屋交予他人居住。而「公房使用權」的轉讓則是要求轉讓協議達成後，受讓人代替原承租人，與出租人建立新的租賃合同。第四，合同雙方必須親自到場簽訂合同並新的租賃變更手續，相關法律文件應避免代簽，並提前或當場結清所有的相關費用。
❷ 買賣合同上，說10月31之前，賣方要交出房屋的使用權。如果他不交出來，我可以告他違反合同嗎
您與對方簽訂了房屋買賣合同，對方應當按照合同約定在10月31日之前內交出房屋使用權容，對方逾期未履行約定的，則對方違約，您可以根據合同約定要求對方履行合同並支付違約金。若對方違約，您可以與對方協商支付違約金，對方拒付的，您可以起訴處理。法律條規（供參考）《中華人民共和國合同法》
❸ 廉租房使用權轉讓中出現哪些違約
不得申請廉租房條件：
(一)單身（含離異）申請人未滿35周歲。但經民政部門認定的社會救濟、社會救助的孤兒除外；
(二)離婚不足2年的；
(三)在5年之內有住房轉讓行為且轉讓住房的建築面積超過廉租住房保障面積標準的，不納入保障范圍。但申請家庭成員中直系親屬因患重大疾病轉讓住房並提供有關證明的除外；
(四)領取城鎮居民社會保障金的被拆遷人，在拆遷補償中已按《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》四十五條規定政策獲得補償安置的；
(五)掛靠戶口所掛靠的地址不存在或不是居住房屋的；
(六)擁有轎車或經營性機動車的；
(七)興建、購買商業用房或高標准裝修現有住房的；
(八)出資安排子女出國留學或就讀高收費學校的；
(九)住房保障主管部門規定的其他不得申報的情況。
❹ 房屋買賣違約金怎麼算房屋買賣應注意事項
現在買房已經成為了我們人生必不可少的一個環節了，但是由於房價的高速增長和人們過低的收入，買房已經成為了很多人的一塊心病。在買房的過程當中有的人選擇買了新房，而有的人卻選擇買了二手房。買房是我們人生當中的一件大事，所以我們在購買的時候一定要小心。很多人在買賣房屋的過程當中出現了違約的情況。那麼大家知道房屋買賣違約金怎麼計算呢?
房屋買賣違約金怎麼算?
房產交易合同約定的違約金不能超過造成損失的百分之三十，否則，法院不會支持的。
《合同法》解釋(二)第二十九條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的"過分高於造成的損失"。
《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
房屋買賣應注意事項
(1)買賣雙方購房違約金必須約定明確，有必要的時候需要以"補充協議"的形式出現。由於目前房價變化大，有些業主為了能夠將房產更高價出售，選擇毀約，因此為了保護買方的權益不受損害，應在簽訂房屋買賣合同時明確說明。
(2)購房者需尤其明白一個常識：直系親屬並非業主的當然委託代理人。相關專家介紹說，在他們公司銷售的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實案例：妻子拿著房本進行房屋出售，而購房者認為戶主的妻子理應可以代理，於是簽訂相關合同，支付了房款，結果到較後戶主並不承認該行為，導致購房者損失慘重。
(3)付款時間，房屋交付時間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同後明確其相應義務的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據相應條款要求對方承擔違約責任;而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產生糾紛時，可通過合同明確約定的相應時間對糾紛進行調解。
若未明確約定相應時間，出現糾紛後，再讓雙方達成一致，比較困難。付款時間、房屋交付時間約定明確，買賣雙方履行其義務有了明確的期限，即使出現糾紛，也可知道是何方的責任。
(4)非常有必要記錄並保留雙方的有效聯系地址。專家介紹說，在二手房屋買賣合同簽訂後，以下情況時有發生：
合同簽訂後，購買人的購買意願轉變，不願繼續履行合同，與之聯系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無法追討。
房屋過戶後，業主收到尾款，未做物業交驗或未做土地使用權的轉移，就拿錢走人，找不到了。
(5)仔細審查代理人代理許可權的重要性。在二手房屋的買賣過程中曾經遇到過因為代理人代理許可權審查不清而導致影響合同效力的。首先，要看有無代理時限，若委託書已超過代理時限，則需要其重新提交委託書;其次，看代理許可權，看代理人是否有權力處理房屋買賣合同相關事宜。
(6)在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個很重要的細節,定(訂)金;不能超過交易總價款額的20%，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無效的。
通過小編的詳細介紹之後，關於房屋買賣違約金的計算方法以及買賣房屋的一些注意事項大家都應該有了相應的了解了吧!這些知識是非常值得大家去了解的，因為我們大多數人都會最近買房或者是賣房，知道了這些情況之後就會避免我們很多的損失。小編在這里提醒大家以後在買房的時候一定要買一些手續齊全的房屋，這樣的話大家的所有者權利就有了很好的保障。
❺ 幾天前簽訂，合同轉賣房屋所有權,賣家願意賠償違約金,房屋可以收回嗎急
房屋復買賣以過戶登記為對抗要件，制未過戶之前，對方有轉賣他人的權利，但應對你的損失進行賠償。
你支付的14萬元是預付款，不是定金（若是定金可要求雙倍返還）也不是訂金等，此時你要求賠償的范圍只有：
1、返還你的預付款
2、賠償你從支付之日起到返還之日的銀行利息，以銀行同期利率計算
3、如果要求定期與短期存款的差額，則你應提供相應證明
4、另外，你可以就房屋漲價部分要求一部分（不一定會支持），因為按照合同法來說，你支付了14萬元，就應該從理論上享有14萬的產權，針對此部分的漲價空間，你有權利要求對方支付。
❻ 如果我把房子使用權轉讓給別人，並約定沒經過他的允許不能出售。那我如果私自出售了，出售房屋合同無效嗎
如果您在轉讓使用抄權的合同中約定了沒有經過允許不能出售的條款，那麼該條款對合同雙方當事人是有法律約束力的，在沒有經過他人允許的情況下擅自出售構成單方面違約。如果由於第一份合同的約定導致第二份買賣合同不能履行，對買賣合同相對方而言也要承擔違約責任。
❼ 公有住房使用權可以轉讓嗎兩份轉讓合同效力如何認定
案情點擊：老高原系位於沈陽市XX區一套公有住房承租人。2003年，經該公有房屋所有權單位同意，老高以8萬元的價格將該公有住房的承租使用權轉讓給小馮，老高為小馮出具了一份已收到購房款8萬元的收條。後小馮便入住涉訴房屋中居住，並持有原公有住房租賃證，但一直未辦理承租人變更手續。 2008年，老高又與王某簽訂了《公有住房使用權轉讓合同》，合同約定：「老高自願將涉訴房屋的使用權出售給王某，價款為18萬元，老高收到王某所付房款後，即將房屋交付給王某，並協助王某辦理房屋轉移登記。」隨後王某立即支付給老高購房款18萬元。 後老高把出讓房屋的時告知了小馮，並要求小馮騰房，小馮一怒之下，將老高訴至法院，請求法院判令涉訴房屋承租使用權歸自己所有，且要求老高協助自己辦理涉訴房屋公有住房承租使用權的轉移登記。 律師觀點：北京市盛峰律師事務所房產法律事務部首席律師李松律師分析認為：本案中老高先與小馮之間簽訂了《房屋承租使用權轉讓合同》，該合同合法有效，此後老高故意隱瞞涉訴房屋已實際轉讓交付他人使用的事實，致使其與王某簽訂的《公有住房使用權轉讓合同》侵害了小馮的合法權益，因此小馮的訴請應得到法院的支持。 李松律師解釋說，本案訴爭房屋性質是公有住房，即產權屬於國有或者集體所有的房屋，又稱使用權房屋。現行法律、法規並未禁止公有住房的承租使用權上市流轉，但對於這類房屋承租權的確認和轉讓等問題沒有明確的規定。現在各地出台一些地方政府規章等，多從行政管理角度予以規范。而隨著舊城區改造的逐漸深入，許多公有住房面臨拆遷，再加上房價的不斷上漲，因公有住房引起的糾紛逐漸增多，本案就屬於典型的「一房二賣」的情況。 對於本案兩份轉讓合同的效力問題，尤其是對於老高與王某簽訂的轉讓合同，該合同簽訂後未經產權人同意，是否有效呢？李松律師指出，老高與小馮簽訂的轉讓合同合法有效沒有爭議。對於第二份合同，承租人老高在未經產權人同意的情況下轉讓公有住房的行為，並未改變房屋所有權的歸屬，不會對產權人的產權造成侵害，而且現無法律、法規禁止這種交易行為，不屬於《合同法》所規定的合同無效的情形，故老高與王某簽訂的轉讓合同也應是合法有效的。合同效力確認後，在多個買受人均主張繼續履行合同的情況下，法院會比照商品房交易中的「一房二賣」的處理方式，判由實際佔有房屋的小馮取得房屋承租使用權。本案中王某可向老高另行主張違約責任，從而保護自身的合法權益。作者：北京房地產律師 李松
❽ 房產人把房子的使用權轉讓給我,這有一個期限嗎如果房產人想把使用權收回,房產人要負什麼責任嗎
使用權轉讓應該有轉讓合同,合同自然載明違約條款.
既然使用權已經轉讓,就斷無收回之理.
一旦發生這種事,要麼按違約規定賠償;要麼向法院起訴.
❾ 買房有什麼風險房屋買賣違約如何維權
隨著房價不斷攀升，房產市場也交易頻繁，與此同時，因房價引起的糾紛也明顯增多。今天小編就購房前的法律風險提示、合同簽訂時的風險提示、房價漲後賣方違約買方如何維權這三個方面，為大家支招防糾紛。
一、購房前的法律風險提示
1、核實出賣人是否是真正的房屋所有權人
根據物權法規定，房屋的所有權人一般以登記為准，購房前買方務必核查出賣方提供的《房屋所有權證》的原件，並到房屋登記機構查詢產權登記證書的信息是否與登記機構系統信息一致。
2、查詢購買的房產是否存在被抵押、查封等權利限制的情形
除非賣方還清貸款並消除了抵押權登記的，一般不建議購買已抵押的房產。另外，對於被查封的房產，往往意味著出賣人涉及債務糾紛或已進入訴訟程序，買方一旦支付房款卻無法過戶，會面臨極大的風險，不應當購買。
3、實地查看房產是否存在被出租的情況
我國法律中，有一條規則叫「買賣不破租賃」，這意味著買方花巨資購買了房產，卻得不到使用權。因此，在購房前進行實地查看，可採取錄像等方式記錄現場情況，並讓出賣人出具承諾書。
二、合同簽訂時的風險提示
（1）確認出賣方的真實身份信息
買方在簽訂房屋買賣合同前，仔細核查賣方的身份信息是否與產權登記證書的姓名保持一致。對於實踐中常出現的委託買賣的情形，買方應要求對方提供授權委託書，並特別注意其中的委託許可權，且最好要求對方提供經過公證的授權委託書。
（2）明確約定過戶時間
只有辦理了過戶手續後，買方才算真正意義上取得房屋所有權。另一方面，明確的過戶登記時間，也是判斷出賣方是否存在違約情形的重要依據。因此，建議採用約定具體時間的方式，而非條件式的約定方式。
（3）明確約定交房時間和費用交接時間
「房屋的交付條款」是房屋買賣合同中的重要條款，不僅涉及能否及時入住，更可能引起相關費用責任主體的爭議。其中，對於物業費、水費、電費等各項費用，應當約定明確的交接時間，並就所欠的費用約定相應的責任主體。
（4）審慎設置定金數額和設置違約責任條款
在房屋買賣合同，普遍採用約定「定金」的方式，根據定金罰則，一旦賣方違約，賣方可向買方主張返還雙倍定金；買方違約，則賣方可不予返還定金。
如果買方購買該房產的意願強烈，且自我分析確認不會違約的，建議設置較高的定金數額，但法律規定不能超過合同總價款的20％。此外，還可設置違約金條款，但應當明確違約情形的界定、違約金數額、承擔方式、支付時間等。
三、賣方違約買方維權三步走
第一步：審查合同
一旦賣方單方毀約，買方應先重點審查雙方簽訂的房屋買賣合同：首先審查賣方是否享有單方解除權，其次審查雙方約定的房產過戶的具體時間，最後審查定金條款和違約責任條款，計算賣方可能承擔的違約成本。
第二步：固定證據
固定證據是處理此類房屋買賣合同糾紛中最為關鍵的一步，因為賣方決定不再出讓房產的表述往往是口頭的，買方未固定證據不宜貿然採用起訴等方式主張權利，此時可採取發函、簡訊、電話的方式催告賣方履行義務。
其中，催告函最好採用EMS等快遞方式寄發，且在快遞面單上備注文件名，可書寫為「關於催告XX限期X天內配合辦理過戶登記的函」，並及時查明快遞的送達情況。
如果賣方仍怠於履行義務，可通過委託律師發送律師函進一步催告。在談判中，買方也可採用錄音等方式固定證據。
第三步：選擇權利
賣方單方違約，很多買家誤以為只能主張定金罰則或違約金，這是對法律的誤解。所謂的定金罰則或違約金條款，是針對守約方才享有的選擇權，也就是說，買方也可以選擇繼續履行合同的方式來主張權利。
此時，買方有兩個選擇權：
1．起訴要求繼續履行合同，包括配合辦理過戶登記等義務；
2．主張解除合同及違約賠償。
當然，司法實踐中，針對房價發生暴漲、約定的違約金數額不足以彌補買方的實際損失時，買方可以請求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。其中，房屋的漲跌損失，可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定；若無最相似房屋比照的，可通過專業評估機構評估確定漲跌損失。
（以上回答發布於2017-10-18，當前相關購房政策請以實際為准）
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❿ 買賣房屋協議違約（賣方違反協議怎麼辦）
首先是這樣的，房產證就好比人的身份證一樣，沒有房產證的房子正常來講風險專很屬大，（單位職工福利房）簡稱為公房只要沒有下房本也就是說賣方個人只有居住權和使用權賣方沒有處置和決定的權利，現在的產權歸單位所有，賣方現在違反了合同規定，先得看你的協議裡面對雙方的約束條款是什麼。。。。還有現在有沒有什麼證據能證明這套房子是他的。。。。如果沒有證據可以起訴（這叫詐騙）如果有這叫違約且定金雙倍返還賠償一切損失。我是北京鏈家地產希望能幫助你。
那你現在還是想賣方繼續履行協議，那你就和他先面談一下看對方的意思，（悄悄錄音）那對方說要是不賣了，那你就起訴他繼續履行協議或者賠償。
這個是你最致命的一點,當時該叫對方寫一個同意出售證明,現在已經成這樣了那隻能賠償了.
最重要一點你沒有房屋所有權,現在只要過戶到你名下的水、電、煤氣等等這些只要拿這房本都能過回來，你現在只能按我上條回答的看看吧。