佛山集體土地使用權

1. 佛山市順德區2018集體用地如何辦理房產繼承

分幾種情況，如果繼承人是本村組的人，那是完全可以辦理繼承過戶的手續的，將房屋產權證和宅基地使用證的名字從被繼承人改為繼承人的名字。但如果繼承人是非農業戶口，那麼他仍有權繼承房屋，但不能繼承宅基地使用權，房屋也不能過戶，但可以使用和出售給本村組的人，房屋不能翻新、重建，如果房屋因自然原因倒塌的，則宅基地由村裡收回。
農村集體土地使用權包括承包土地經營權和宅基地使用權。

採取家庭承包方式的土地承包其權利主體為家庭，原則上無適格主體繼承；採取個人承包方式的土地承包其權利主體為個人，承包利益可以繼承。
宅基地上所建房屋為被繼承人所有，而房屋與宅基地不可分割，宅基地使用權也應隨房屋歸繼承人使用。宅基地使用權是用益物權，也應當是可以繼承的。

以上只是法理分析，現在的現狀是宅基地使用權不可以繼承，也就不能辦理過戶手續，一般默認房屋所有者即為宅基地所有權人，除非土地滅失再重新分配宅基地。土地上所建房屋是肯定可以繼承的。
先辦理繼承公證。需要身份證，戶口簿，死者死亡證明、注銷戶口證明和婚姻狀況證明等。再去房管局辦理過戶手續。需要土地使用證，房屋所有權證，圖紙等。

參考：《繼承法》《物權法》《土地管理法》《農村土地承包法》《民法通則》

2. 集體用地。租用這種廠房是否有風險

原則復上，集體用地是不能用於開制發工業生產的。《土地管理法》明確規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是也有部分區域例外，因為這個法條，是在廣東南海等全國33個市、區，調整實施。比如廣東也出台了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》明確允許國有、外資投資等企業使用集體建設用地。你如果在佛山，那可以重點看看南海區，因為南海是試用調整實施的范圍。

雖然有了《流轉管理辦法》，但集體用地還是具有一定的法律風險和復雜性的，因此要跟當地政府商務、國土、規劃等部門充分溝通，了解情況。也可以多了解了解，一些非集體性質的用地。除了跟政府問的話，也可以提前通過網上，先找一下。我們之前單位找地、廠房那些的時候，也會上58啊、廠房網啊、invest101（這個好像是新冒出來，信息還比較全、更新也快）。反正自己先了解清楚，再跟政府啊、跟村子裡談吧。

3. 關於佛山市南海區的農村居民住宅用地

這種房產來證，是所謂紅色產證：所自記載的房地產不能進入房地產市場。1：申請集體所有的非農用地登記的；2：申請坐落在集體所有土地上單位和個人所有的房屋登記的。及你的土地歸屬是村大隊劃撥，村土地拍賣會競標，也是一種集體所有土地的劃撥方式。紅色產證所記載的房地產不能進入房地產市場，你家的土地歸村裡所有，村裡有你家土地的產證，及紅色產證。

4. 集體建設用地抵押有哪些管理規定

土資源部聯合發布《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法專》，我國農村土地制度改屬革再度獲得推進。《辦法》規定，具備處分權的2類農村集體經營性建設用地可開展使用權抵押融資，適用范圍是此前國家確定的15個農村集體經營性建設用地入市試點縣(市、區)地區，《辦法》有效期到2017年12月31日，與入市試點時限保持了一致。所謂農村集體經營性建設用地，指的是存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。
為推動農村土地制度改革，黨的十八屆三中全會提出，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市(縣)開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。這15個入市試點地區分別為:北京市大興區、山西省晉城市澤州縣、遼寧省鞍山市海城市、吉林省長春市九台區、黑龍江省綏化市安達市、上海市松江區、浙江省湖州市德清縣、河南省新鄉市長垣縣、廣東省佛山市南海區、廣西壯族自治區玉林市北流市、海南省文昌市、重慶市大足區、四川省成都市郫縣、貴州省遵義市湄潭縣、甘肅省定西市隴西縣。

5. 國土部選定的28個農村集體經營性建設用地使用權流轉試點市縣都是哪些

國土部選定的28個試點，分別為：遼寧省大連市旅順口區、黑龍江省哈爾濱內市阿城區、黑龍江容省同江市、江蘇省淮安市、江蘇省句容市、江蘇省泰州市姜堰區、浙江省開化縣、浙江省嘉興市、浙江省德清縣、安徽省壽縣、福建省廈門市、江西省於都縣、山東省桓台縣、河南省獲嘉縣、湖北省鄂州市、湖南省臨湘市、廣東省廣州市增城區、廣東省四會市、廣東省佛山市南海區、廣西自治區賀州市、重慶市江津區、四川省宜賓市江津區、四川省綿竹市、雲南省大理市、陝西省富平縣、陝西省榆林市、甘肅省敦煌市、甘肅省玉門市。

6. 勇於探索　積極推進集體建設用地使用權流轉

廣東省國土資源廳副廳長塗高坤

黨的十七屆三中全會通過了《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》，這是中央結合當前農村發展形勢作出的重大決策，非常符合我國現實情況。對我國的土地管理事業來說，《決定》提出了更高的要求和挑戰，為我們進一步落實科學發展觀、切實保護農民土地合法權益指明了方向，也為我們開創土地管理新局面提供了重大契機。《決定》明確提出，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。這為我們大力開展集體建設用地使用權流轉工作提供了有力依據。

廣東省自2001年開始進行集體建設用地使用權流轉試點工作，尤其是2005年省政府頒布了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（廣東省人民政府令第100號），引起了海內外的高度關注，被譽為「第二次土地革命」。在這里作一簡要的介紹。

一、開展流轉工作的主要做法

（一）解放思想，勇於創新

按照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設（符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外）。這就使得集體建設用地使用權從法律上不允許自由的流動，其資產價值也不能顯現。但隨著廣東省城市和農村城鎮化的發展，集體建設用地的資產性質逐漸顯現出來，以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地使用權的行為屢有發生，已形成一定的數量和規模，集體建設用地隱形市場成為客觀存在。這種情況在經濟較為發達的珠江三角洲地區尤為突出。據初步調查，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地的超過50%，在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。這反映了在市場經濟條件下，集體建設用地使用權流轉的內在需求有其一定的合理性。

以各種形式自發流轉的集體建設用地也存在諸多問題，同時也制約農村經濟發展。國家和廣東省對此問題早已高度關注。2003年，中共中央、國務院下發了《中共中央國務院關於做好農業和農村工作的意見》（中發〔2003〕3號），明確提出：「各地要制定鼓勵鄉鎮企業向小城集中的政策，通過集體建設用地流轉、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業進鎮的用地問題，降低企業搬遷的成本。」同時，廣東省委、省政府根據黨的十六大提出的解放思想、實事求是、與時俱進的精神，結合廣東實際，從不斷改革發展和切實維護農民利益、促進社會主義新農村建設的高度出發，決定開展集體建設用地使用權流轉工作。

（二）抓好試點，建章立制，規范管理

2001年，原順德市（現佛山市順德區）被國土資源部和國務院法制辦公室確定為全國集體建設用地使用權流轉試點。在國土資源部和國務院法制辦公室的指導和支持下，廣東省積極穩妥地開展試點工作。2002年底，順德市試點工作取得國土資源部和國務院法制辦公室的肯定和驗收通過。廣東省及時總結試點經驗，制定了有關的政策，經省委常委會和省政府常務會議討論通過，2003年6月，廣東省人民政府發出了《關於試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》（粵府〔2003〕51號，以下簡稱《通知》），作為指導全省集體建設用地使用權流轉的規范性文件。《通知》雖然為廣東省流轉工作的開展明確了方向，構建了基本制度框架，但原則性較強，流轉實踐中的許多具體操作問題沒有明確規范，而且法律層次較低。為此，從2003年下半年起，廣東省著手進行立法工作，2005年5月17日，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）經省府第十屆66次常務會議一致通過，6月23日，以省政府第100號令正式頒布了該《管理辦法》，自2005年10月1日起施行，標志著廣東省集體建設用地使用權流轉工作走上規范化管理軌道。

（三）明確流轉對象，防止違法用地入市

《管理辦法》第三條明確規定了流轉的范圍：取得農民集體土地進行非農建設，應當符合國家產業政策及當地土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃。涉及農用地轉為建設用地的，應當落實土地利用年度計劃的農用地轉用指標。同時，《管理辦法》第四條規定，有下列情形之一的，集體建設用地使用權不得流轉：不符合土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃的；土地權屬有爭議的；司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；村民住宅用地使用權。第五條規定：通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用於商品房地產開發建設和住宅建設。

（四）大力宣傳，做好基礎工作

一是做好宣傳。廣東省政府第100號令頒布後，為擴大其社會影響力，使其盡快得到貫徹落實，省政府於2005年8月4日舉行新聞發布會，省直有關部門及省內外多家媒體參加，省法制辦公室及省國土資源廳負責人回答了媒體記者的提問，多家媒體對此作了專門報道。其後，省國土資源廳專門印發了問答小冊子發放到鄉（鎮）村，擴大宣傳面。同時，及時印發了《關於貫徹實施〈廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法〉的通知》（粵國土資發〔2005〕128號），要求各市、縣國土資源部門認真做好貫徹落實《管理辦法》、積極推進集體建設用地使用權流轉的組織工作。

二是制訂標准合同文本。2005年11月，廣東省國土資源廳發出了《關於印發集體建設用地使用權流轉有關合同文本的通知》（粵國土資發〔2005〕207號），為開展流轉工作提供了規範文本。

三是研究制訂農村集體建設用地基準地價。完成了佛山市順德區、江門市蓬江區的農村集體建設用地基準地價的試點工作，並經國家和省有關專家的論證通過，為在全省全面鋪開取得了經驗，奠定了基礎。

（五）總結經驗，全力推進

廣東省開展流轉工作引起多方關注，2005年11月，我們及時總結開展集體建設用地使用權流轉工作中的成功經驗和存在的問題，由廣東省委向中央作了報告。國務院政策研究室、國家發展改革委等有關部門亦到廣東省進行調研。國土資源廳還及時總結各地在工作開展中的有效做法，如將佛山市順德區龍江鎮仙塘村開展流轉情況和江門市蓬江區荷塘鎮有關村集體參照國有土地「招拍掛」方式公開出讓集體建設用地的成功做法以簡報的形式印發給各地，加以推廣。2006年下半年，根據中共中央政治局委員、時任廣東省委書記的張德江同志批示，我們組織開展了廣東省集體建設用地使用權流轉的深入研究，形成了《關於集體建設用地使用權流轉的情況報告》報省委張德江同志。2006年11月10日，省委辦公廳根據省委主要負責同志的意見，將該報告轉發省級以上領導及各市委、市政府主要同志參閱，有力地推動了廣東省的集體建設用地使用權流轉工作。2006年12月，結合全省國土資源管理工作會議召開了廣東省集體建設用地使用權流轉工作會議，印發了有關經驗典型材料，進一步推動了廣東省集體建設用地使用權流轉工作的開展。

二、開展流轉工作的主要成效

自2003年頒發《廣東省人民政府關於試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》（粵府〔2003〕51號）以來，廣東省各地普遍開展了此項工作，而且取得了一定的成效。

（一）流轉已初步形成一定規模

據統計，到2007年底，全省已有13個市開展了此項工作，流轉面積達1300公頃，宗數為1988宗，涉及價款22.35億元。流轉形式主要以租賃、抵押為主，佔80%以上。流轉主要集中在珠三角地區，如佛山、江門、東莞、中山市，這幾個市的流轉宗數達1474宗，面積1252公頃，涉及價款18.58億元，分別佔全省總量的74%,96%,83%。

（二）逐步形成了城鄉一體化的土地市場

將實際存在的農村集體建設用地流轉由隱形、自發引入規范、法制的軌道，使農村集體作為土地所有者擁有的集體建設用地享有與國有建設用地同等的出讓權、出租權、轉讓權和抵押權，有利於構建城鄉一體化的土地市場，進一步推進了廣東省統一、有序土地市場體系的建設。

（三）促進了農村產業結構調整，增加了農民收入

佛山市順德區龍江鎮仙塘村自開展流轉工作以來，共辦理了流轉（工商業用地）22宗，流轉面積1.82畝，佔全村工商業用地的23%。通過流轉，全村集體土地更多地用於第二、第三產業的發展。目前，該村從事農業生產的有45人，占總人口的1.3%，從事第二、第三產業的人員近萬人（含外來人員），實現了大部分農業人口向工商業轉移。該村土地流轉和物業出租的收益，平均每年達900多萬元，2007年該村每股分紅達1500多元，極大地增加了農民的收入。

（四）為農村經濟增添了新的生命力，提供了更多就業機會，保護了農民的土地權益

廣州市白雲區江高鎮江村養雞場使用的是集體土地。過去集體建設用地不能抵押，企業貸不了款，但現在該企業按有關規定可以拿企業的用地抵押貸款幾億元，一下子就能提供近千個就業崗位，創造出幾十億元的產值。該村黨支部書記滿懷喜悅地說：我們已經開始作村發展規劃，充分盤活土地資產，使土地增值，建設一個新農村。

（五）有效地促進農村城市化的發展，農民的生活有了更大的保障

廣州市天河區的石牌村在過去幾年的街道管理、環境建設和社會治安不好在廣州市是較為出名的。集體建設用地可以入市的政策一出台，土地的問題則進一步松綁。土地入市，帶動了土地和資本的結合。近3年來，石牌街道每年投入400多萬元，進行市政設施建設和交通環境改造，現在的石牌村已不僅沒有城中村的痕跡，而且已成為了與北京中關村齊名的電腦和IT產業集中地。除了市政建設外，該村連續幾年來從物業收入中抽出部分資金，培訓45歲以下的村民1000人，使他們達到了高中以上的文化水平，提高了他們的勞動素質和就業競爭能力，極大地減少了社會問題。廣東省《管理辦法》明確規定，集體建設用地流轉所取得的收益納入村集體財務統一管理，其中50%以上應當專款專戶用於農民的社會保障，不得挪用，這就等於為農民提供了一個社會保障底線。白雲區江高鎮江村參加集體合作醫療保險的農民每年最高限額有5萬元的醫療報銷，農民看病難的問題基本解決。這得益於集體建設用地流轉的收益。

（六）維護了社會安定，推動了和諧社會的建設

目前，由於經濟發展迅速，用地需求量比較大，同時加上體制、機制、法制和認識水平等原因，使被征地農民上訪時有發生，並伴有一些過激的言行，影響了社會穩定，影響了和諧社會建設，其矛盾主要集中在征地補償安置、征地後農民生活保障等方面。實行農村集體建設用地流轉後，村集體經濟組織以土地的市場價出讓或出租集體建設用地使用權，而不需要徵收土地，土地的所有權仍屬於村集體，就不存在征地情況，更沒有徵地補償的問題。據統計，2006年以來，國土資源廳接待信訪量呈明顯下降趨勢。2008年1～9月份，國土資源廳累計受理群眾來信來訪2149宗，與2007年同期相比，來信來訪總量減少916件，下降30%，其中，來信1434件，減少1050件，下降36%，來訪715批2543人次，批次減少123批，下降15%，電話來訪2670宗，下降49%。原因之一就是實行了集體建設用地流轉，減少了征地數量。同時，農村集體建設用地流轉給農村集體經濟組織和農民個人帶來較可觀的收入，為解決農民的社會保障提供了物質基礎，使農民老有所養，病有所醫，化解了很多深層次的矛盾，維護了社會穩定，促進了和諧社會建設。

三、存在的主要問題

雖然廣東省的集體建設用地使用權流轉工作取得了一定的成效，但發展還很不平衡，存在的問題不少。

（一）缺乏法律的支撐

集體建設用地使用權流轉現在是國家試點項目，也是土地管理深化改革的方向，但目前《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》等仍未就此作修改，因而缺乏國家法律的支撐。同時，由於沒有土地法的支持，用地單位、金融部門仍有一定的思想顧慮。一些用地單位不太敢使用集體建設用地，特別是一些大的有實力的企業，總認為使用國有土地比較保險；一些銀行對集體建設用地使用權抵押貸款不放心，尚未開展此項業務。這就使得集體建設用地作為資產的功能難以發揮，從而阻礙了流轉工作。

（二）農村土地管理基礎工作薄弱

由於長期以來我們土地管理工作存在重城市、輕農村，重國有、輕集體的傾向，農村土地登記的基礎工作比較薄弱，尤其是受到經費等因素的影響，農村集體建設用地登記發證工作比較緩慢，廣東省僅完成約59%。這樣，給以產權交易為核心的集體建設用地市場帶來困難。

（三）相關配套政策不完善

一是稅費政策不完善。國有土地出讓時需繳納契稅，轉讓時需繳納營業稅、契稅、增值稅等，但按照原來的有關規定，這些稅的徵收都是針對國有土地而言，集體土地流轉要參照國有土地繳納同等的稅費仍缺乏國家的依據，這就使得集體土地交易和集體土地交易難以處在同一平台上。二是集體土地流轉收益管理辦法、農民社會保障措施等配套政策尚未完善。這些都在一定程度上影響了這項工作的開展。

（四）思想認識不到位

根據《管理辦法》的有關規定，除了房地產開發建設和住宅建設外，其他用地均可使用集體建設用地，而且土地收益全部為農民集體所有，因此，有的地方擔心對國有土地市場造成沖擊，而且對政府的土地收益造成很大的影響。這些顧慮造成一些地方沒有積極開展此項工作。

同時，由於實行流轉後，集體經濟組織可以從土地上獲得更大的收益，因此一般不願自己的土地被徵收，有的地方擔心推進這項工作後會出現「征地難」的局面，不利於城市規劃的實施。還有，對集體建設用地使用權流轉時是否收取國家土地收益存在著不同的認識，等等，這些都阻礙了這項工作的順利開展。

四、完善流轉制度的對策和建議

農村集體建設用地流轉工作是一項復雜的系統工程，政策性強，涉及面廣，不可能一步到位，必須在工作中不斷探索和完善。集體建設用地使用權流轉制度是我國土地市場制度的重要組成部分。我們要抓住黨的十七屆三中全會的重大契機，把完善集體建設用地使用權流轉制度納入土地市場制度改革的總體框架中統籌考慮。要按照建立和完善社會主義市場經濟體制的要求，改革和完善我國的土地市場制度體系。根據構建新型土地市場模式的目標要求，提出以下對策和建議：

（1）深化征地制度改革，逐步縮小征地范圍。《中共中央國務院關於推進社會主義新農村建設的若干意見》（中發〔2006〕1號）明確提出：「加快征地制度改革步伐，按照縮小征地范圍、完善補償辦法、拓展安置途徑、規范征地程序的要求，進一步探索改革經驗。」《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》亦明確提出：「改革征地制度，嚴格界定公益性和經營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。」《中華人民共和國憲法》第十三條第三款和《中華人民共和國土地管理法》第二條第四款均規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。因此，必須進一步明確界定公共利益的范圍，對不屬於公共利益的用地盡量不實施徵收，以縮小征地范圍，從源頭上保護農民利益。對不屬於公共利益的用地需求可以考慮通過集體土地市場予以解決。

（2）修改完善有關法律法規的規定。首先是修改完善《中華人民共和國土地管理法》的有關規定。《中華人民共和國土地管理法》第一章總則第二條第三款明確規定，土地使用權可以依法轉讓。與此相對應，對《中華人民共和國土地管理法》的第四十三條、第六十三條規定進行適當修改完善，以便使集體建設用地使用權流轉工作做到有法可依、有章可循。修改完善《中華人民共和國土地管理法》第十條的有關規定，明確集體土地的產權主體屬於哪一級村集體經濟組織。其次是修改完善《中華人民共和國擔保法》第三十四條的有關規定，明確集體建設用地使用權可以依法進行抵押。再者就是修改完善有關稅收政策，使集體土地的流轉和國有土地的流轉需繳納相同的稅種、稅額，為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平台，為實現集體土地和國有土地的「同地、同權、同價」的最終目標奠定基礎。

（3）加大宣傳工作力度，切實提高認識。當前，集體建設用地流轉的阻力是社會認識不夠，投資企業、土地所有者（農村集體）、經濟領域相關部門等社會各界對這項工作不太了解，總認為只有國有土地才可以出讓、轉讓和抵押，思想上存在一些疑慮；地方政府由於涉及土地收益問題，也存在一些顧慮。因此，我們應加大宣傳力度，把《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》、《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》和《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》等有關政策規章深入宣傳貫徹，努力提高社會各界和地方政府對此項工作的認識，消除思想顧慮，積極促進流轉工作的開展。集體建設用地使用權流轉工作是土地管理工作的新生事物，是一項改革和創新，各地應大膽實踐和創新，探索與實際相適應的管理方式和操作程序，應從建立和完善統一的城鄉土地市場體系的高度，從有利於市場經濟體制建設，加快農業發展和保護農民土地合法權益的角度來看待這項工作。

（4）相關部門應加強配合協調，確保流轉工作有序進行。此項工作涉及國土資源、建設、規劃、勞動和社會保障、物價、金融、農業、財政、審計、民政等多個部門，因此，應加強政府的領導，各部門應加強溝通、配合、協調，系統科學地制訂相關配套政策，確保此項工作健康有序地開展。

（5）做好相關基礎工作，保障流轉工作順利進行。符合土地利用總體規劃和擁有合法集體土地產權是集體建設用地使用權流轉的前提和基礎。各地要借新一輪土地利用總體規劃修編的契機，科學合理地編制好鄉（鎮）、村土地利用總體規劃，並銜接好城市和村莊、集鎮規劃，給村集體預留一定的用地發展空間，並配備合理的用地指標。結合土地利用更新調查，做好集體土地所有權確權工作，盡快完成集體土地登記發證工作，保護土地所有者和使用者的合法權益。同時，應盡快合理建立集體建設用地的地價體系，制定集體建設用地基準地價，促進集體土地市場的規范發展。

（6）加強土地利用總體規劃和土地收益的管理，確保流轉工作健康發展。集體建設用地流轉必須符合土地利用總體規劃和擁有合法的產權，防止隨意修編和突破土地利用總體規劃的現象發生，更不得出現不符合土地利用總體規劃而發生流轉的情況，堅決防止隨意將集體農用地轉為集體建設用地，特別是佔用耕地或基本農田轉為建設用地的行為發生。對於集體土地流轉的收益，相關部門應盡快制定使用管理辦法，加強集體土地收益的監督管理，堅決防止鄉（鎮）、村幹部利用漏洞，趁機侵吞集體土地資產或導致集體土地資產流失的現象發生。

7. 請問在佛山家裡集體土地上翻建可以用公積金貸款嗎

土地都是集體的。個人是沒有所有權的。在取得了合法的審批手續 後，個人即獲得了集體土地的使用權。所以只要取得了合法的審批手續，在老家蓋房也可以申請住房公積金貸款。

8. 請問廣東佛山農村土地可以合作開發或出租，可以的話，手續怎麼辦，都依據什麼法規

你好,可以的! 一般找當地的經濟聯合社或者村居委咨詢!

9. 佛山市南海區桂城平洲沙灘集體用地宅基地可補地價轉國有嗎

不可以，土地性質是無法改變的！宅基地最終歸屬管理權為村委，宅基地法律上說只能作為住宅使用，而國有土地，可以作為住宅、商品與廠房！

10. 廣東省佛山市南海區征地制度改革實踐及探索

廣東省佛山市國土資源局南海分局副局長簡陸芽

佛山市南海區位於廣東省中部，珠江三角洲腹地，緊連廣州市中心城區，佛山市中心城區。1992年南海撤縣設市，2002年12月撤市設區，成立佛山市南海區，原屬南海市的南庄鎮劃入佛山禪城區。現轄8個鎮（街），面積1074km²，戶籍人口105萬，外來人口110萬。

改革開放以來，南海經濟總量大幅度提升，城市化規模大幅度增加，各主要經濟指標呈現快速增長的態勢，綜合經濟實力穩居全國縣（市）前列。2006年GDP總量為980億元，實現工業生產總值2094億元。

一、南海區征地制度改革的實踐

近年來，根據省、市有關征地制度文件要求，為切實規范征地行為和解決農民問題，經過不斷的探索和實踐，我們在征地補償方法、征地安置和征地實施程序等方面的改革都已取得了階段性成果，初步建立起一套既符合當地實際又適應新《中華人民共和國土地管理法》實施要求的征地制度。

（一）補償標准方面

1.對集體農用地的補償

對集體農用地的補償堅持依法與合理的原則，科學測定征地補償標准。首先我們根據綜合產值計算的方法統一量化征地補償標准，使得土地補償費、勞力安置補助的計算直接與被征土地的面積和地類掛鉤，而不是直接與被徵收的具體地塊年產值掛鉤，極大地提高了征地工作效率。

以我區某村小組為例。如以水稻計算，3年平均單位面積產值為1300元/畝，按《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的12倍計算，土地補償費也只有1.5萬元/畝，對照當地的生活水平，明顯偏低，農民不易接受；如以魚類養殖計算，3年平均單位面積產值為2萬元/畝，按廣東省規定最低倍數8倍算也達16萬元/畝，明顯偏高，征地成本較大。

我們在實際操作中，將占農用地90%以上的4大地類（包括水田、菜地、魚塘、旱地）綜合計算其平均指標來制定補償標准，實踐證明效果較好。

2.對集體建設用地的補償

隨著城市化水平的提高，徵收集體土地不僅僅是農用地，而且很大部分是集體建設用地。因我區位於經濟較發達地區，集體建設用地應視為等同於國有建設用地，其價值應該增加轉為國有土地的稅費。在徵收補償時不能簡單地視為農地並參照農地補償標准補償。

同時，征地過程還要嚴格區分住宅和非住宅。我區住宅的補償有兩種方式：一是房地分開補。即土地部分，納入征地總面積統一計算，補償給村集體，在征地過程不區分住宅或非住宅；而房屋部分，其補償不包括土地補償，僅就地上物按照建築成新折舊計算，補償給農村房屋所有權人，但同時要返還一定比例留用地給村集體用於安置被拆遷戶。二是房地合一補。計算征地補償給村集體的征地面積要扣除農村房屋佔地部分土地面積。對於農村房屋的補償包括了土地補償。補償方式可以貨幣補償或者實物補償。

（二）征地程序方面

1.改革調整征地程序

現行法定征地程序是先征地審批後作補償，而且補償只作登記不簽訂補償協議，未能充分尊重農民的意願，沒有給農民一個參與的機會，農民失去知情權，從機制上容易激化征地矛盾。因此，我們對征地實施程序作了重大的改革和調整：增加協商補償的環節，將協商補償前移，先協商，後制訂征地方案，再上報審批；將補償登記改為協商補償，由征地工作人員和農民集體或村民代表在一定的標准范圍內共同議定具體的補償標准，形成協議，簽字蓋章認可；增加預公告，在報批征地前，向征地范圍內的農村集體經濟組織發布征地預公告，告知征地范圍、面積及注意事項等。

2.針對不用類型，擬定不同征地程序

（1）單獨選址項目採用法定的征地程序。即用地預審—征地審批—征地公告—征地補償安置—供地。好處有二：一是重申征地強制性，強調征地屬於政府行為，不是土地買賣，即使協商不成、有爭議也不影響實施征地；二是確保如期完成征地工作任務，特別是那些國家重點工程項目，此類項目都要求在短時間內要完成項目征地報批等相關工作。

（2）城市批次用地沿用改革後的征地程序。即用地預審—征地預公告—征地調查和確認一制定征地補償安置方案—組織征地聽證—協商征地補償、安置並簽訂補償協議—辦理征地預存款—上報征地審批—批准征地後公告（征地公告和補償安置方案公告合二為一）—實施補償安置後供地（發出用地批文或批准書）。主要好處是可以通過民主協商等征地工作，充分聽取被征地農民意見，將可能出現的征地問題解決在前，最大限度避免徵地矛盾的發生。這種做法得人心、少矛盾，農民容易接受。

（三）征地安置方面

堅持以市場為導向的原則，多種渠道安置被征地農民。目前，我們主要採取兩種方式。

1.留用地安置

按征地總面積10%～15%的比例給被征地農民留地，為農民提供一個自謀出路、自我安置勞力的發展空間。這種安置方法在我區各鎮都普遍實施，被征地農民認為留地比征地補償高低更為重要。

2.建立全征地農民社保安置制度

全征地是指征地後該村、組人均集體性質農用地面積低於所在區人均農用地面積1/3的。根據市委、市政府「三化」解決「三農」問題的50條，努力開辟多種渠道籌措資金，為農民建立最低生活保障線，辦理養老保險、基本醫療保險和大病保險，從根本上解決了被征地農民的後顧之憂。

（四）征地范圍方面

1.嚴格界定政府直接介入征地過程的范圍

近年來，隨著我區經濟社會的快速發展，對建設用地的需求日益增加，土地價值不斷提高，極易因征地引發各種矛盾糾紛。根據《廣東省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳關於深化征地制度改革意見的通知》（粵府辦〔2007〕29號）要求，我們只對公益性項目用地（如國防軍事用地、黨政辦公用地、政府財政全額投資的項目用地等），政府和職能部門才參與具體征地工作；對非公益性及贏利性用地，由用地者與土地所有者或土地使用權人直接協商，簽訂補償協議，強化該類用地徵收的市場化運作。

2.推進集體建設用地流轉，縮小征地范圍

按照《廣東省人民政府關於試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》（粵府辦〔2003〕51號）及《佛山市試行農村集體建設用地使用權流轉實施細則》等文件規定，在強化規劃控制的前提下，積極穩妥推進農村集體建設用地合理流轉。對於非公共利益項目用地確實需要佔用農村集體土地的，推薦通過農村集體建設用地使用權流轉的形式取得。農村集體建設用地使用權流轉的收益大部分由土地所有者取得。

（五）補償落實方面

實行征地預存款和實名支付制度，確保補償到位。簽訂征地補償安置協議後，用地單位在報批用地之前，必須將征地補償款足額預先存入被征地集體經濟組織（村委會）和用地單位共同認可的賬戶，該款項不得少於報批征地方案中確定的征地補償費總額，經銀行監管確認後出具回執才組織材料報批用地。征地批復後，監管銀行憑國土資源部門出具的征地補償款支付通知劃款，在征地的補償、安置補助完成後，國土資源部門才向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》。

對於被征地農民個人征地補償部分，經所在村集體和被征地農民個人確認，可直接存入被征地農民的個人賬戶，實行實名支付制度。同時，為保障外來土地承包戶的利益，將青苗及其所投入建設的地上附著物補償費直接支付給外來承包戶。

（六）通行權補償方面

通行權用地包括地上高壓走廊、地下管道或地鐵等。通行權按土地權屬性質是土地他項權利的一種，也就是地下權或空中權。通行權用地多不需要改變原有的土地所有權和使用權，但它也不能視為臨時用地，因為它是永久使用，因此其土地取得方式區別於徵收、徵用、流轉和臨時用地，其補償具有特殊性。但由於通行權用地限制了土地使用條件和開發條件，應作地力損失補償，我區在操作過程中是按征地補償標准扣除勞力安置補償標准計算，但區別對待原本已屬於規劃控制范圍（包括道路、高壓走廊等）的通行權用地補償。

二、南海區征地制度改革取得的成效

（一）穩定了農村大局

社會的穩定，首先需要農村穩定、農民穩定、農業穩定（即「三農」要穩定）。我們在征地制度改革實踐中，一是適當提高補償標准，二是增大征地透明度，三是多途徑安置征地農民。這些做法都是為農民著想，還權於民，讓利於民。最近幾年，征地上訪有所減少。我們的征地制度改革內容和措施取得了農民的理解和支持，穩定了農村大局。

（二）維護了農民利益

我們實施征地制度改革過程中始終貫徹了一個宗旨，就是要善待農民。如制訂補償標准不但考慮了種植業產值，而且考慮了養殖業產值，不僅考慮了地區間及新舊標準的銜接，而且考慮了失地農民生活水平的保證；制訂安置辦法不但考慮解決失地農民眼前的生產生活出路問題，還考慮到通過留用地、社保安置等途徑解決他們的長遠生計問題。我們制訂政策多從農民角度出發，其目的就是讓農民感到滿意，把農民的滿意度作為權衡政策好壞的重要標准之一。

（三）化解了征地矛盾

由於增加了協商補償的環節，補償數額一旦確定，就會與被征地單位簽訂征地協議，這樣的協議是充分體現了農民意願的法律文件，不會造成農民對征地的抵觸情緒。由於發動農民參與征地活動，賦予農民充分的知情權、參與權和監督權，從措施上有效地避免或化解了因征地可能引發的各種社會矛盾。

（四）提高了征地工作效率和水平

我區採用不同地類通過綜合統計平均年產值測定土地補償費的做法，使征地補償標準直接量化和相對統一，避免了過去每征一宗地都要測算一次補償標準的問題，簡化了操作過程，提高了征地效率；同時，避免了每次測算因收集的產值資料的不齊全造成的誤差，提高了征地水平。

三、進一步深化征地制度改革的建議

（一）繼續調整優化征地程序

《中華人民共和國土地管理法》雖對征地程序作了明確的規定，但我們在改革實踐過程中，在總結過去成功做法的基礎上，對法定的征地程序進行了適當調整，但是調整後的征地程序也不是十全十美，隨著法制社會的建立和人民法制觀念的增強，現在征地時，農民首先要求國土資源部門提供征地批准文件。情況與過去的一些做法又有所不同。因此，征地工作要不斷適應社會變化和農民法制觀念的變化，隨時調整征地程序。

（二）繼續探索完善留用地安置模式

實踐證明，留用地安置是目前解決被征地農民生產生活出路問題的有效途徑之一。具體是按征地面積10%～15%的比例給被征地單位劃出生產發展留用地，留用地可以是國有土地，也可以是集體土地。國有留用地的開發和利用應按城鎮建設用地進行管理，納入城鎮土地供應計劃和城鎮土地市場調控范圍之內；對集體留用地的使用，在符合土地利用總體規劃和城鎮建設規劃的前提下，應賦予農村集體和農民充分的發展空間。

在開發利用方面，留用地應由集體經濟組織組織開發，主要作為第二、第三產業的發展用地，並以公開租賃土地使用權或自建物業出租逐年收取租金為主，原則上不得採取一次性「賣斷」的方式處置留用地。未出讓或流轉的村（居）集體經濟組織留用地，如需進入市場則必須嚴格按照公開交易的有關規定和程序進行操作。其中，國有商住性質留用地進入市場必須納入經營性用地計劃指標管理。

但因留用地涉及問題比較復雜，有歷史遺留問題，也有本身使用過程中出現的問題等，需要分門別類，對症下葯，不斷與時俱進，探索完善。

（三）探索建立征地仲裁製度

近年來，征地上訪、征地引發的行政訴訟時有發生，光是政府信訪部門就不得不花上很大精力去處理，而征地行政訴訟不斷增加，讓法院也感到很吃力。本來很小一件事，但發生征地糾紛時，農民往往傾向於選擇諸如靜坐、聚眾鬧事等方式來維護自身權益，使得糾紛進一步升級，加大了解決糾紛的難度。

所以，很有必要建立征地仲裁製度，對一些征地補償、安置的糾紛先進行仲裁，減少征地上訪，減輕各級政府部門的壓力，維護社會穩定。我們要充分認識到，建立專門的征地仲裁機構，是及時解決糾紛和切實維護農民合法土地權益的必然要求。

征地仲裁機構應具有行政性與司法性相結合的特點，其組織獨立於行政機關，採用准司法程序獨立辦案，不受行政機關及其官員干涉，從而保證仲裁的公正性，使征地糾紛得到公正解決，被征地農民權益得到有效維護。如當事人不服征地仲裁機構的裁決，可向上級仲裁機構尋求救濟或上訴至法院，在不服上級仲裁裁決時仍可以向法院提起上訴，從而使仲裁機構的裁判獲得法院的司法監督，以保障最終的公正。

（四）探索完善重點項目征地操作模式

目前我區重點項目的征地拆遷工作主要採取兩種模式。

1.費用包干模式

這是一直以來最常用的征地模式，項目單位與地方政府協商確定項目征地拆遷總包干費用，由項目單位按照包干協議支付費用，地方政府總承包做好征地拆遷工作。項目單位喜歡採用這種模式，因為費用包干後，項目單位能夠控制征地總成本。但隨著征地監督機制建立，費用包干所剩餘的費用不能用，還要應付隨後各種審計、檢查，地方政府或國土資源部門越來越不喜歡費用包干這種模式。

2.任務包干模式

這是當前提得比較多的征地模式。地方政府僅僅是承擔征地拆遷任務，不承諾總費用包干，征地拆遷過程中所發生的所有費用按照實際結算，由項目單位直接支付。地方政府僅提取征地拆遷工作經費，不收取任何費用。這種模式的問題是征地拆遷成本不好控制。如果被征地和拆遷的權利人提出超出政策和標準的要求，不滿足這些要求的話，難以推進征地進度，而區（鎮）級政府不會補貼這筆費用，項目單位也很難逐一甄別，結果往往使征地拆遷工作陷入被動。

目前還沒有一種非常成熟的征地拆遷模式，因此，這個問題需要繼續探討。