農村宅基地使用權流轉立法
⑴ 農村宅基地使用權的法律規定有哪些
一、有關農村宅基地的法律規定及特徵
我國1982年《憲法》規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地，也屬於集體所有」。
《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
農村宅基地一般具有以下特徵。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地後只可自己建房不可將其出賣、轉讓。二是法律規定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」四是不可流轉。即特定村民申請取得宅基地後只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。
二、農村宅基地的使用現狀及熱門話題
物權法頒布後關於農村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱;另外，也沒有賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權。立法沒有完善農民的宅基地使用權;再如宅基地的使用權只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民。對此，圍繞農村宅基地使用的熱門話題主要有：
1、宅基地能否繼承。按照法律規定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。我國《土地管理法》第二條規定：……土地使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。農村村民轉讓宅基地應符合法律對其「轉讓」的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關的變更登記手續，否則轉讓無效。
3、城裡人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城裡人。1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
⑵ 農村宅基地買賣法律規定是怎樣的
依據宅基地管理辦法：
宅基地使用權的轉讓法律效力：
1、宅基地使用權不得單內獨轉讓，有容下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批准；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
（4）轉讓行為徵得集體組織同意；
（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓；
⑶ 農村宅基地使用權轉讓的立法漏洞
根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致回宅基地使用權的一答並處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效
⑷ 宅基地是什麼是否可以流轉相關法律法規有哪些
宅基地流轉是指宅基地使用權流轉，宅基地使用權流轉的含義，是指擁有宅基地使用權的農戶將宅基地使用權轉讓給其他農戶或經濟組織。但只限定於轉給本集體的人。 宅基地使用權的轉讓法律效力： 1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效： （1）城鎮居民購買； （2）法人或其他組織購買； （3）轉讓人未經集體組織批准； （4）向集體組織成員以外的人轉讓； （5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。 2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件： （1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）； （2）同一集體經濟組織內部成員轉讓； （3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件； （4）轉讓行為徵得集體組織同意； （5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓
⑸ 有關農村宅基地的法律及條文
一、一戶農村村民只能擁有一處宅基地。
我國1998年修改後的《土地管理法》第62條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」
這也就是人們常說的「一戶一宅」制。法律這樣規定，一方面是使農村村民有地建房，另一方面則是在我國人多地少的國情下，要盡量減少建房用地，切實保護好現有耕地。
二、城市居民不得購買農村宅基地及其住宅。
我國《土地管理法》第63條規定：「農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租非農業建設……」國務院辦公廳在1999年《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地》的通知第2條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農村集體土地建住宅，有關部門不準為違法建造和購買住宅發放土地使用證和房產證。」
三、農村住房不能抵押貸款。農村村民的宅基地及其住宅不僅不能出讓、轉讓、出賣給城市居民，而且農村村民本身還不能用作抵押貸款。
《物權法》第184條規定：「下列財產不得抵押：(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權……」
同時，我國《擔保法》第37條也早已作了相應的規定。再則，前面提到的，我國《土地管理法》第62條規定的，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
從這三條法律條文規定來看，就不難看出，既然農村宅基地不能用作抵押，那麼農村村民的住宅也同樣不能用作抵押，這是因為農村住宅不是空中樓閣，而是宅基地上的建築物，它們之間是緊密相連不可分割的整體，也就是說，失去了住宅，也就等於失去了宅基地，相反，得到了住宅，也就得到了宅基地。
而宅基地是不能抵押的。因此，如果允許農村住房可以設定抵押貸款，那麼，一旦債務到期，抵押權人因未受清償而要求實現抵押權時，用作抵押的農村住宅就必須用以抵債，這樣一來，負債的農村村民就將失去住宅而無棲身之處。
(5)農村宅基地使用權流轉立法擴展閱讀
宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。
1、宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。
2、由於中國實行城鄉二元體系，在城市化浪潮中，越來越多的人「農轉非」。無論出於什麼原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著「祖宅」變成村集體的資產。
3、由於農村戶口與土地的對應關系，有些人不願意「農轉非」，甚至有些公務員想方設法「非轉農」，但這些畢竟是少數，「進城」才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關法規不變，宅基地註定會失去。
4、根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。
5、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用於建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
⑹ 農村宅基地使用權可否自由流轉
宅基地流轉是指宅基地使用權流轉，宅基地使用權流轉的含義，是指擁有宅基地使用權的農版戶將宅基地使用權轉權讓給其他農戶或經濟組織。但只限定於轉給本集體的人。
宅基地使用權的轉讓法律效力：
1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批准；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
（4）轉讓行為徵得集體組織同意；
（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓；
⑺ 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定
從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓回。如果受讓方也是本集體答經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。
《憲法》第十條
宅基地屬於集體所有，其所有權屬於集體，而農民作為經濟組織的成員，対於宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬於無權處分。
《合同法》第五十一條
無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。所以，如果事後經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。
反之，則應認定其合同無效。也就是說，對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。
(7)農村宅基地使用權流轉立法擴展閱讀
農村宅基地的使用權可以進行轉讓的條件
1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准。
2、轉讓人與受讓人同為本村村民。
3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件。
4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一並轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。
5、如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。
⑻ 農村宅基地使用權是否應當流轉如何流轉
以目前的法律來看，宅基地使用權是有限制的流轉，不可以抵押回不可以繼承。集體成員答之間的流轉就是合法的，宅基地轉為商業用地就是不合法的。從目前的實踐來看很多地方都在試點宅基地換社保，宅基地入股的流轉方式，可以預測在未來的中國這是一種新的流轉方式。對於流轉的程序法律規定了集體成員的表決，鄉鎮土地機關確認方等程序。
⑼ 農村宅基地流轉有何規定
農村宅基地由於其土地屬性的特殊性，其使用權的流轉只限於集體內部成員。
1、宅基回地只能在本村答集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。
2、根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。
3、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用於建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
⑽ 關於農村宅基地的法律有哪些
農村宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及准備建房用的規劃地等類型。宅基地使用權是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利，它包括建築物的基地以及附屬於建築物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用於耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。宅基地的使用權也應及於地下。
一、有關農村宅基地的法律規定及特徵
我國1982年《憲法》規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地，也屬於集體所有」。
《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
農村宅基地一般具有以下特徵。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地後只可自己建房不可將其出賣、轉讓。二是法律規定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」四是不可流轉。即特定村民申請取得宅基地後只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。
二、農村宅基地的使用現狀及熱門話題
物權法頒布後關於農村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒有賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權。立法沒有完善農民的宅基地使用權;再如宅基地的使用權只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民。對此，圍繞農村宅基地使用的熱門話題主要有：
1、宅基地能否繼承。按照法律規定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。我國《土地管理法》第二條規定：……土地使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。農村村民轉讓宅基地應符合法律對其「轉讓」的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關的變更登記手續，否則轉讓無效。
3、城裡人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城裡人。1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
三、我國現行農村宅基地制度的弊端
我國目前的農村住宅法律制度以及農村宅基地制度，已不太符合社會主義市場經濟體制的要求。一不適應社會主義市場經濟體制；二不適應農村人口消長變更之勢；三不適應以家庭為經濟單位的傳統習慣；四不適應農村產業結構改革的客觀要求；五不適應改善農民生活，促進農村經濟發展。而最大的弊端是阻礙了我國城市化進程。
1、宅基地的審批劃撥權為鄉(鎮)及村幹部所操縱，越權劃撥，以權謀私的現象嚴重。
2、 農村宅基地使用權的流轉秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的。
3、一戶多宅、亂佔地建房、多佔地建房的現象盛行，「空心村」現象明顯。
4、法律規定的單一性和取得方式多樣性沖突。
5、在有一戶多宅的情況下，還有許多農民沒有宅基地一家幾代人居住在一起，這就是幾戶有一處住宅。甚至不經申請就搶佔耕地建房，當地主管機關也無可奈何。
6、舊宅基地的收回及其具體規范沒有法律明確規定。
四、規范宅基地的管理和制度建設之建議
《物權法》頒布後，有關農村宅基地仍存在的一些問題依然存在。為此，筆者認為，有必要進一步加強農村宅基地的制度建設。
1、完善補充法律法規，出台新的補充規定或者對已有的阻礙正確引導，管理，著重參股理好農村宅基地的福利性和財產性的關系，全面反映農村宅基地的屬性。處理好國家和農民集體的關系，在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱；賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權，改變法律對宅基地所有者的漠視，發揮農民集體所有者應有的作用，處理好國家干預和市場機制的關系。
2、逐步完善農民的宅基地使用權，允許其依法買賣、抵押等並且要給這些行為一定的限制。如果宅基地的使用權只能歸本村居民所有，那就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民，為此要遵循等價有償原者則，不得強制將其收回。
3、完善制度建設，既然城市由房管局，農村也應建立相應的管理機關，主管農村的建房，宅基地的申請，使用和轉讓和收回。現在雖然鄉鎮有土地辦，但發揮的作用不大。我們應該像對待城市市民買房一樣設立登記機關，記載該戶農民的宅基地的實際面積和大體位置，發給農民房產證和土地使用權證書。農民轉讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護。也就是做到城鎮農村一體化，不應區別對待。
4、在新的制度下，應該突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特出情況可以擁有兩塊以上的宅基地，並給以法律的明確規定。在現實中有不少一戶多宅的情況，對此應特別對待，使其合法化，同時應該每年對此收取一定的稅收，督促其將多餘的宅基地的轉讓給北村其他缺乏宅基地的用戶，加強自動調節功能。
5、對人均宅基地面積全省統一規定一定的范圍，再由各地按照實際情況確定標准，報省人大備案。各地都應該按照規定執行，對於超越宅基地規定的，每年收取一定的費用。收取的費用，由縣級市的主管機關保存，作為該村的基建基金，專款專用，不得隨便提取。
6、是否可以考慮允許城鎮戶口的人購買宅基地。即在實際操作中，本村外人員通過合法渠道取得宅基地使用權的應給以合法保護。
7、對於申請取得宅基的用戶以後要收取一定的費用，要有償使用。盡量使其購買農村的閑置宅基地，荒地等。並且要根據需要宅基地的多少，適當調高擁有多處宅基地的用戶的使用費用（超過的收取），使供求關系達到一個適度的平衡。
8、對農村宅基地進行整理規劃。農村宅基地整理必須堅持統一規劃、分步實施的原則。農村宅基地整理規劃指的是村莊整理規劃，即對某一村莊宅基地的利用進行重新安排，包括原有宅基地利用的調整，騰出宅基地的利用，規劃擴大宅基地的定位等。做到編制好村莊規劃設計，嚴格規范建設行為，採取措施確保每家每戶都嚴格按照村莊規劃設計實施建設，有條件的村要實行統一設計，統一建設。做到村莊基礎設施以及公益設施由村集體統一建設。