劃撥土地使用權價值評估

『壹』 劃撥土地使用權權益價格怎麼理解

《關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號）提出：
「土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。採用授權經營、作價出資（入股）方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金」。
《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）規定： 「明確企業的國有劃撥土地權益」。
「劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的。」「劃撥土地經批准可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法權益。」
「依據劃撥土地使用權的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。」「劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，並以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。」
2002年實施的《城鎮土地估價規程》中提出「劃撥土地價格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價格」。
綜上所述，「劃撥土地使用權權益價格」其構成應包括土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤等。收回劃撥土地使用權，應當給予補償。確定劃撥土地使用權權益價格，可以委託具備土地估價資格的機構評估，然後經集體決策後綜合確定

劃撥土地使用權是一種財產權，有相應的權益價格。其價格內涵包括土地取得成本、開發成本、利息、利潤和產生的土地增值。

『貳』 土地證顯示為國有劃撥土地房地產價值評估時按照市場價

必須剔除土地價值，劃撥土地所有權歸國家所有。顧名思意《房屋所回有權證》是你對房屋所有答權的確權證明，證明你對房屋擁有絕對的所有權，《國有土地使用權證》無論出讓土地還是劃撥土地，集體劃撥土地，你只擁有使用權而非所有權。2017年在逐步推行《不動產權證》，土地性質依然會體現。如若你准備分割財產，建議到地方國土局，補交土地出讓金，變更土地性質為出讓土地，這樣才可以計算土地價值……

『叄』 如果劃撥的土地使用權按評估價值計入無形資產，需要攤銷嗎

劃撥土地沒有使用期限，故不具備攤銷基礎。另，劃撥地一般情況下是按名義價值入賬的，而非評估價值。所謂名義價值可能就是1塊錢。

『肆』 關於劃撥土地使用權價格。。

《關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號）提出：

「土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平。採用授權經營、作價出資（入股）方式處置土地資產的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金」。

《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發[2001]44號）規定：

「明確企業的國有劃撥土地權益」。

「劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的。」「劃撥土地經批准可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法權益。」

「依據劃撥土地使用權的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產。」

「劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，並以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。「

(4)劃撥土地使用權價值評估擴展閱讀：

劃撥土地使用權轉讓程序：

申請

交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建築物產權證明、法人資格證明，委託書、身份證明等資料。

受理和審查

市、縣國土資源管理部門受理申請後，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，並就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，並且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。

地價評估

市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。

確定出讓金，擬訂出讓方案

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，並擬訂協議出讓方案。應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：

（1）轉讓後不改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格

（2）轉讓後改變用途等土地使用條件的：應繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格

方案報批，發出准予轉讓通知書

市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批准後，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》。

通知書內容包括：准予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。

公開交易

取得《劃撥土地使用權准予轉讓通知書》的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

簽訂轉讓合同

通過公開交易確定受讓方和成交價款後，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。

辦理出讓手續

受讓人應在達成交易後10日內，持轉讓合同、原土地使用證、准予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續。

市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

參考資料來源：網路-劃撥土地使用權

『伍』 劃撥土地和劃撥土地上的房產怎樣評估

劃撥土地的價格評估 土地價格一般是指出讓土地使用權的價格，但隨著劃撥土地使用權的入市，特別是企業改制過程中，經常涉及劃撥土地使用權處置問題，是否存在劃撥土地使用權價格，如何開展評估工作，是不容迴避的實際問題。新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，但對如何開展評估沒有進行闡述，現就開展劃撥土地使用權價格評估談一下粗淺看法。 劃撥土地使用權可依法進行抵押、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地使用權進入二三級市場有較嚴格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得的，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可採用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格： １、成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源於「增值地租」，應歸國家所有，相當於出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 ２、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期收益的基礎上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮土地估價規程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規定。因此，可以通過調查與待估宗地屬於同一區域的國有企業租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。 ３、市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益的日益增強，劃撥土地使用權抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。 ４、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權價格＝劃撥土地使用權價格＋土地使用權出讓金，可以得出： 劃撥土地使用權價格＝出讓土地使用權價格×（１－出讓金比例） ５、綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權價格的影響因素，如當地的土地取得成本、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過採取上述的四種評估方法進行測算，綜合分析後，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結果進行算術平均或加權平均，求得劃撥土地使用權價格。

『陸』 什麼是涉案劃撥土地使用權，如何對其進行評估

劃撥土地是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置回等費用後，取得的答國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。土地的取得方式主要有租賃、入股、授權經營、出讓、劃拔等幾種。而劃拔土地在國家徵用時，沒有土地補償費用。出讓土地上的房屋轉讓時，土地證直接更名即可，劃撥土地無需交納土地出讓金。另外劃撥土地證的房屋在二次交易的時候，要補繳出讓金變成出讓土地。
劃撥土地的價值就是土地基準地價減去出讓金價值。
具體以土地評估公司評估的價值為准。

『柒』 評估土地使用權價值

1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

『捌』 如何評估劃撥國有土地使用權價格

新的《城鎮土地估價規程》明確提出了「劃撥土地使用權價格」的概念，在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，「五通一平」（或「七通一平」）土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準地價的表達方式可以有級別基準地價、分區基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對於地面熟地價而言，其價值構成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發成本以及土地所有者權益。由於土地所有者權益一般通過出讓金的形式體現，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構成，土地取得成本和土地開發成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。
對於劃撥用地的估價，同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權價格應為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。 在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權價格。出讓土地比較法是根據與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法
綜上所述，劃撥土地使用權價值評估可以用一句話概括：在假設劃撥用地可以自由轉讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞評估目的，充分考慮企業改制中的各方面因素，以保守性評估為指導思想測算得出的規劃土地用途下，以估價時點為起始日期的同用途法定最高出讓使用年限下的不包含土地出讓金的土地使用權價格。