使用權銷售策劃

❶ 房地產策劃是幹啥的啊

房地產策劃（real estate planning），指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃部分。

2005年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以「房地產策劃師」為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃；整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；房地產項目的產品營銷工作；房地產項目的運營工作。

(1)使用權銷售策劃擴展閱讀

第一、房地產策劃在知識經濟時代屬於智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特徵是智力、智慧產業得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。

第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。

第三、房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到項目的開發進程，甚至使項目變成半拉子工程。

❷ 房地產銷售方案

今天介紹一個爆銷模式，有的樓盤利用這個模式，3天買了200車位；有的項目利用爆銷模式，一個月銷售600套房產，這種合作的成功案例數不勝數。
爆銷模式，之所以有這樣好的效果，是因為他脫胎於傳統的營銷模式，
以售價十萬車位為例（包括但不限於：商鋪、公寓、樓盤等房地產項目）：
①拿10萬家電 現場搬走；
②送10萬汽車 現場開走；
③返10萬禮券 現場充值；
④得10萬車位 現場辦理；
⑤賺10萬收益 月月分利；
「爆銷模式」整合三方資源，與上千家品牌廠家結合，為解決房地產「銷售難」提供贈品的供應商，實現共贏的局面，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。

❸ 房產如何策劃銷售方案

第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

❹ 某房地產公司的期房銷售方案設計

房產銷售終極解決方案：產權分段賣！ [原創 2006-05-18 11:42:21 ] 發表者: 話家有話說

租房租期70年，為什麼我們別無選擇？眾所周知，中國特色式的購房是購買70年的使用權，而不是永久的使用權。這一點是確定的，於是，建立在這個前提下的購房，與其說是買房，還不如說是租房，而且你還得一次性租70年，沒有其它選擇。

為什麼我們一定要租就只能租70年，沒有其它選擇？

而且這個70年是大大地打了折扣的，從開發商買地、建房、售房、交房、入住，最後的使用許可權是遠遠少於這個年限的。而且這個租期70年的未來是有極大風險的，城市拆遷、房屋建設質量太差，不能使用到預定年限，甚至你是否有幸活到那個時候？

並且，目前建立在「租房70年」模式上的「購房」價格奇高，於是我們不僅要問：既然我們買的是使用權，為什麼我們一定要選擇70年？既然「購買」後還可以轉讓，為什麼不可以選擇更短的「購買」年限？

既然買的是使用權，我們當然應該有其它選擇了，比如30年，如果這樣，中國的房產銷售困境可能會為之一亮，且聽話家慢慢道來！

如今，購房的主要群體是集中在25-35歲之間的人，如果我們可以只「購買」 30年的使用權的話，在我們55-60歲之後，我們可以回到我們出生的地方，要知道，在北京，上海及深圳這些城市，50%以上的人是從出生地在成年後來此工作及 「發展」的，在年老之後，中國人根深地固的葉落歸根鄉愁情緒，致使大家更願意回到家鄉，或者回到其它想去的地方！要知道，年輕時的闖盪夢，到那時已經圓夢或者破滅了，中國人的養老情緒，在這個時候是一定要有個歸宿的。像深圳這種因發展經濟而集聚起來的「移民」城市，相信是很少老人願意在這里養老的，城市太擁擠，節奏太快，環境太差。所以，30年後，他們可以回家，去他們自己想去的城市或者農村，再去租房或是買房，或者完全可以住進子女的房子里頤養天年嘛！

如果這樣，我們只買30年的「使用權」，房價是不是可以至少降低一半呢？這樣，目前房屋的銷售瓶頸是不是可以消除呢？這才是房產銷售的終極解決方案！而且一旦推出此改革方案，這將是革命性的，中國的房產銷售也將發生翻天覆地的變化！

在正式展開闡述「房產分段賣」革命性概念之前，先回答一下大家肯定要問道的問題：

甲：你一次性買70年，到時候將房子賣出去不就行了，難道不一樣嗎？

答：錯！完全不一樣！因為你現在得將70年「使用權「全部一次性買下，當然可以分期付款，但最長期也就30年，這使得你必須得先付出所有的錢，這是多出一倍甚至更多的錢，然後才回在30年後收回未知的剩餘價值！

乙：我們本來買房豈不變成了租房？

答：錯！小平同志都號召大家不要在中國姓「社」還是姓「資」的問題上糾纏不清，大家還要在自己的房是「買」的還是「租」的問題上爭執不清的話，實在是浪費時間。如果非要給房子一個性質歸屬的話，還是「買」的，不信，您老看看，有房產證作證嘛，還需要更多證據嗎？

丙：如果我們購買的分段產權未到期，還可以轉賣嗎？

答：當然可以！比如您買的20的，但在15年過後，你需要將房子賣出去，下面的欲購者可以買你剩下的5年，也可以後續5年買10年，或者再買一個10年期總共15年，或者買你的5年再加上剩下的全部產權年限，這一點將在後面詳述到！

丁：如果前面的業主惡意使用住房，後面購房者豈不損失很大！

答：不會，目前中國的商品房，95%以上是多層、中層、高層的公寓式住房，那些所謂「占天又佔地」的獨立別墅，根本不在我們的考慮之列，因為買得起這樣的房的人，絕對有能力將這種房一次性買斷70年產權！公寓性房子，是不太可能被嚴懲破壞的，因為你不能將天花板或地板上打個洞，您的高鄰或低鄰會起訴您的！你最後搬出前，無非是牆超級臟、地板超級破，但這沒有關系，就算最短的購買年限10年的話，新的購房者也願意為此新的10年新裝修一下的，再說了，前面的人用了10或者更長的時間，不新裝修一下如果能住進去呢？就算您一次性買了70年，每過10年是不是強烈地想要給他內部換個臉呢？

在解答了大家可能出現在疑問後，在此，強烈向國家、政府、銀行及開發商發出倡議，改革現在的70年產權銷售模式為「產權分段賣」銷售模式，具體為：

將產權分為10年、20年、30年、40年及剩餘產權年限銷售

產按揭分為05年、10年、15年、20年及剩餘產權年限的一半年限分期付款

在此模式下，當購房產權期限到期後，房屋的所有重歸開房商或銀行，再次進行評估銷售，這絕

對是一個非常好的全新模式！國家可以授權成立「中國期房銷售管理有限公司」或是「中國期房銷售專業銀行」，對期房進行銷售、接收、評估、再銷售的業務。

在此全新房產銷售模式「產權分段賣」實施後，我們將有意想不到的好處，將涉及到從經濟、政治、文化等全方位的進步，主權表現有：

一、房產銷售模式革命
在此「產權分段賣」推出後，這一定將是中國商品房銷售之革命性的舉措，大家被壓抑了的購房

慾望必將瞬間爆發出來，大家奔走相告，各銷售樓盤前，將再現徹夜排長龍的現象，不過這次不

是大家被開發商請去的「托」排隊的假象，而是大家志願排隊購房之壯觀景象；

二、百姓購買力增強，購房壓力減輕
由於將所購產權期限減短了，購房總價減少了，能夠購得起房的人會瞬間增長數倍，在他們購房

後，供房的壓力會大大降低，以前他們打算按揭購房的，現在他們可能可以一次性購20年或者

30年，而且不用還貸，在這此後的20年或30年，他們可以掙到此20年或30年後需要租房或是

購房的存款。相反，如果積蓄稍少一些的人，一次性購20年，還貸10年，此後的10年仍然可

以為10年後掙下一些積蓄；

三、激活銀行存款，促進資金良性運轉

現在百姓寧願將錢存在銀行因通貨而貶值，也要持幣待購，是因為房價遠遠超出了他們的購買能

力或期望，而且推出了「產權分段賣」之後，他們會因此而買得起或願意買房，而願意快快買房；

四、不會對已購房者造成沖擊
房價因推出「產權分段賣」而降價，對已購房者，或既得利益者不會造成真正意義上的沖擊，因

為他們在手的是70年的「全權」，而不是後來購房者的「分段產權」，所以不會造成大面積的「團

退」或者是「停供」的現象，危機不會出現，並且會出現良好過渡；

五、增加就業機會，增長人民收入
由於已購房到期後，會將產權重歸「中國期房銷售有限公司」或是「中國期房銷售專業銀行」，這樣，一大批房產評估師、審計師、鑒定師、銷售及操作人員需要應運而生，這樣將新增非常多的就業機會。並且，與房產相關的裝修業等，都會有很好的發展；

六、增加財政收入，增長地方GDP

雖然大家現階段大家非常希望中國能夠與國際接軌，減免購房賦稅。在「產權分開賣」推出後，

絕對有望實現，因為目前高額的交易稅更多是針對炒房行為的。但即使減免了交易稅，仍然可以

為財政創造其它稅收，如至少印花稅，大大增長地方的財政收入，地方的GDP也會隨之增長，

地方政府會有更多收入用於行政建設、公共設施建設等等；

七、迅速銷售「空置」房

由於「產權分段賣」的推出，大家購買能力增強、購買需求增大，此前因各種原因而「囤積」起

來的「空置」房將有機會快速售出，總之，將住房賣給需要住房者必將是社會的進步及促進社會

經濟的良好發展；

八、減少炒房行為、大大降低泡沫

由於大家有了更多選擇，以囤積房源、抬高房價等炒房行為必將受到最大的沖擊，那些因各種動

機及不同原因的房產持有且非自住者會盡快的將自己手裡的房產出手，從而最大程度地減少了炒

房行為，降低房產泡沫；

九、促進人口流動、降低城市壓力

由於大家因「產權分開賣」而可以選擇適合自己的產權期限，這樣，他們在一定的時候，可以非

常輕松的實現在結束一個城市的產權房後，到另一個城市去買一套再次適合自己的產權房，如，

年老了，可以回內地、回家鄉去買一套適合自己的產權房，這樣可以促進人口流動，大大減輕一

個城市的人口壓力，或許未來，中國可以因此而真正取消戶籍限制，可以全國自由居住；

十、促進民族融合、實現社會和諧

在中國取消戶籍限制後，大家可以自由在全國范圍內工作、生活、生育、上學，這樣可以大大促進各民族之前的交流，實現創建和諧社。

那麼，綜上所述，有人會問：話家，推出「產權分段賣」真的是百利而無一弊嗎？

不，也有一弊，那就是：

銀行和開發商，本可以「一次性」賣出房產，再我後顧之憂，現在變成了多次「分段」賣，如果說有「弊」，也就只有這個了。

但是針對這個「弊」，只要我們妥善解決，他絕對不會成為一個弊，而且還有「利」。

我們首先需要認識的是，現有的模式，銀行，開發商是可以「一次性」賣出，但真的沒有後顧之憂了嗎？不，還款的風險是相當大的。如果現在堅持漲價，到崩潰時瘋狂跌價，銀行將有無法承受之重。

那推出「產權分段賣」之後，如果避免這個「弊」端的出現呢？

很簡單，國家可以實施宏觀調控，首先對各城市的住房真正需求量進行詳細調研，並統計現在房源情況，對新建房的審批及修建進行嚴格控制把關，將住房的社會持有量，控制在一定比例的大於實際需求量，就可以解決這個問題。因為需要住房的人，是一定需要買的，即使不買，他們也可以向中國期房銷售管理有限公司去租。

那麼，在不久的將來，中國的在到達人口最高峰後，人口會開始減少，會不會出現大量房子空置，給中國期房銷售管理有限公司或中國期房銷售專業銀行造成壓力。

不會，國家仍然需要使用宏觀調控，對使用期到期到期房，進行安全撤除，不再建房，可以退根還林或是綠化。減少甚至禁止修建新房，只能對未到期房進行整修或是改建等等，減少社會資源的浪費。在此前提下，如果還有「空置」房，政府完全可以免費提供給弱勢群體，如鰥寡孤獨老人、殘疾無勞動能力者等等，免費居住！這樣，才是真正的和諧社會景象。

列位看官，這樣：

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」的和諧社會真的可以實現！它將不再是一句口號！

讓我們來共同呼籲國家、政府、銀行及開發商：

改革現在購房模式，實行「產權分段賣」，讓大家能夠真正買得起房！

希望大家踴躍轉發，並肯請大家提出此倡議的可行性及其它困難，謝謝

❺ 房地產營銷策劃基本知識

真可悲的套模思考
房地產營銷策劃是靈活的策略運用
因人 因時 因地 而制宜
中國的房地產在長期的榮景培育下
實在太缺乏有面對蕭條不景氣的作業能力
和洞察力的營銷策劃公司

❻ 什麼是房地產全案策劃，都包含了哪幾個部分

從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行，就叫做房地產全程策劃。

一、項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研、項目定位、項目的經濟效益分析等。

二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

房地產全程策劃營銷方案，是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷

房地產策劃的主要內容包括：

1、市場策劃：是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

2、產品策劃：就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程。產品策劃是介於城市規劃與建築設計（設計院所）之間的一項重要「斷層」工作，也是我國目前房地產業發展過程中最薄弱的環節，是房地產市場經濟發展到今天的必然產物。

3、營銷策劃：是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

4、開發策劃：是指房地產商從項目選址到購買土地使用權開始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環節眾多周期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環節都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發成本的基礎上保證品質、進度。同時開發策劃的前期核心工作是項目可行性研究，後期核心工作是項目工程管理。

5、物管策劃：物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

（1）經營。主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、設備使用情況等及時准確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

（3）服務。是指准確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

❼ 房地產策劃需要干什麼具體點的

房地產策劃是一項基於市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。

主要工作

一、市場策劃

是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。

簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

二、產品策劃

就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。

主要內容包括如下：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程

三、營銷策劃

是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。

如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。

四、開發策劃

是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。

其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。

五、物管策劃

物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。

物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

1.經營

主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、設備使用情況等及時准確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3.服務

是指准確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。

物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

六、廣告策劃

房地產廣告策劃是在廣泛的市場策劃調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。

房地產在開發策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。

在做房地產營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統地進行廣告策劃。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。

(7)使用權銷售策劃擴展閱讀：

策劃是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算，它是個人、企業、組織結構為了達到一定的目的，充分調查市場環境及相關聯的環境的基礎之上，遵循一定的方法或者規則，對未來即將發生的事情進行系統、周密、科學的預測並制訂科學的可行性的方案。在現代生活中，常用於形容做一件事的計劃，或是一種職位的名稱。

策劃一詞最早出現在《後漢書》。策最主要的意思是指計謀、謀略，劃指設計，籌劃、謀劃。選題中應用創造性思維獨辟蹊徑地考慮選題就是選題策劃。

《後漢書·隗器傳》中「是以功名終申，策畫復得」之句。其中「畫」與「劃」相通互代，「策畫」即「策劃」，意思是計劃、打算。策最主要的意思是指計謀，如：決策、獻策、下策、束手無策。劃指設計，工作計劃、籌劃、謀劃，指「劃」，意思為處置、安排。

❽ 房地產銷售方案的內容

你這個狹義的銷售方案只是買房技巧問題，提供個人建議供參考：
1，房源的位置優勢內，即地理、環境（空氣質量容、雜訊、光污染等等）優勢
2，你要賣出那套房的樓層優勢
3，方位優勢，即採光
4，同質房源的價格優勢
等等
友情提醒：常關注你身邊的做得較好的業務員，「每個人都有你學習的長處」，這也是我的學習方法，活到老，學不了。
我也做過銷售，現在是管理，建議看一些營銷類的書籍，也許你看的不是買房的營銷書，但銷售有很多有一定的通用性。
銷售是門學科，三兩句說不完。