侵犯外牆使用權

A. 關於樓宇外牆使用權問題。

1樓飯店自用排煙道要安裝1-6樓上，業主不同意安裝可以嗎？

B. 誰知道毗連建築使用權人非法侵佔外牆、樓頂等，應如何起訴

對於這種情況可以理解為相鄰關系糾紛，權益受到影響的業主當然有權對侵佔外牆版和樓頂的業主權提起民事訴訟，對於建築物的使用人超越了房屋產權證書確認的權利范圍，既可能侵佔的是個別業主的利益，也可能侵犯小區廣大業主的公共利益，對此，業主委員分代表全部或者部分業主提起訴訟，當然應當得到法院的認可。對於個別業主違反了購房合同或者房屋產權證書的界定范圍，侵害其他業主甚至廣大業主公共利益的，物業管理公司也具有管理職責，其可以以個別業主妨害物業管理公司履行職責為由提起侵權之訴。

C. 房屋外牆使用權歸開發商所有，合法么

不合法。你所購買的房屋，面積是從外牆測量，房子賣給你，房屋的外牆當然屬於產權人。開發商沒有權利決定外牆的使用權。

D. 商品房外牆的使用權

商品房外牆使用權除由約定外，歸業主共有，主要有以下兩大歸屬依據：

業主共有屋面使用權是法定的，即有法權授予依據。

根據《城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條規定，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條規定。

《城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」第四十一條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」

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《中華人民共和國城市房地產管理法》

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

E. 物權法規定 私人住宅 外牆體 歸誰所有

對於商品房的外牆面，有的購房合同約定屬於所有權人，有的約定歸屬於物業公司，有的未作約定。

針對外牆面的使用權問題，只有全體區分所有權人基於所有權的身份可以使用、受益，而且這種權利的行使必須經過區分所有權人的集體同意。

按照《物權法》建築物區分所有權理論，商品房外牆面屬於該幢房屋全體購房人所有，購房人(區分所有權人)基於其對所購房屋單元享有的專有權而對建築物共有部分及附屬部分享有區分所有權之共有權，而且所得收益應當主要用於補充專項維修資金、改善小區公共設施建設等共同利益。

首先，全體購房人享有對外牆的所有權。在房屋買賣法律關系中，外牆作為房屋結構部分，是合同標的物不可缺少的部分，應該隨房屋完整交付。

事實上，建設部《住宅共有部位共有設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共有部位包括了內外牆體和戶外牆面，而且，從對外牆使用管理上看，外牆仍屬於共有部分。這是因為，牆壁內預先設有維持建築物正常使用必需的各種管線，如果作為專有使用則不利於整體建築物的維護和管理。

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建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定：「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。」

《物業管理條例》第五十五條也規定了「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營管理的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」

F. 住房外牆面的使用權歸誰

那是你的！

G. 外牆使用權到底屬於誰的

您好，第一,建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》第八條規定:「1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積;2、套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。」由此可以看出,屋面和外牆是該商品房不可分割的組成部分,屋面和外牆的所有權與使用權均屬於該68戶全體業主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設部規章的規定。

H. 樓下業主侵佔我外牆使用權能向法院起訴嗎

根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本版內容：一是對專有部分的所權有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建築物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。
因此，外牆面非個人所有，應當屬於業主共有，如果樓下業主私自使用，你可以以業主委員會的名義提起訴訟，因為其侵犯了你們的共有權。

I. 外牆與屋頂使用權是誰的

前幾天，筆者陪多位朋友去購房；同時，偶也收到許多網友給我發來郵件。其中反映較多的是附加合同的一些內容。偶試圖通過一部分案例分析，希能給廣大購房者有一定的指導和幫助。
大家都知道現在大部分深圳購房附加合同中就有一點規定（註：那是開發商自己先制定的，事先根本沒有和業主商量） 外牆使用權與屋頂使用權屬於開發商所有。 筆者認為：自己購買的房子，怎麼會外牆使用權屬於別人所有？房子，業主既然具有了所有權，那使用權自然應該歸於業主；所有權大於使用權，那附加合同也就沒有效用了。 但外牆又有一定特殊性，它不是一個業主所擁有的，它應該是整棟樓的業主所擁有，也就帶來一個問題？多少個業主同意，才能使作外牆？按照一般多數服從少數原則，理應過半數才能通過。但外牆的使用也會對城市形象有一定的影響；因此，在具體實施過程中也會受到城市相關管理法的約定。 而現在，大部分開發商根本就沒有和業主協商，就在購房附加合同約定外牆和房頂使用權歸賣方，這明顯是不正常的。本身，業主對外牆（建築成本）就出了錢。幸好，現在許多購房者慢慢地意識到這個問題，如一些團購客戶紛紛提了出來。開發商想賺取外牆使用權的廣告費用，越來越難了。 而對於屋頂使用權明顯歸於頂層業主所有（若有廣告的話，須經本棟多數業主同意）這根本就是不必要進行討論。但開發商對屋頂的廣告牌卻是特別看重，又在附加合同進行約定：屋頂使用權歸開發商所有，這於情於法都是說不過去的。 筆者在實際處理上會碰到，有的開發商提出：這附加合同是經過國土部門審定後，不可能為了一、二戶而改變。也就是說，不想麻煩了。一般情況下，業主購房行為都是比較獨立的，大家在沒有入住之前，較難相互認識；換個角度，業主（沒入伙前）在發售階段，是較難聯合一起，要求開發商改變附加合同的內容。

J. 自己租的店面外牆被掛了廣告是不是侵犯我的合法權

如果你租的店面被其它人掛了廣告，其行為當然是侵犯了你的合法權益，你可以要求其騰開回。
如果你租賃店面答時，該廣告已經掛上，你的租賃合同里也沒有說明，你可以進一步和房東協商，簽訂補充協議，解決好該問題。