土地使用權抵押後主合同變更

㈠ 對主合同變更,抵押人應承擔什麼樣的責任,如何進行審判

抄1、債權人與債務人就主合同協商變更的，抵押人仍應按原抵押合同確定的抵押權數額為限承擔抵押責任。
2、如主合同變更後，其主債權數額減少的，抵押權人只能就實際債權數額享有優先受償權。
《擔保法》

第五十三條債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

㈡ 主合同變更後，原擔保人是否繼續承擔擔保責任

［案情回放］

某公司向銀行貸款300萬元，以自有的一幢三層樓房作抵版押，估價200萬元，並辦理了抵權押登記。應銀行的要求，某公司又請某單位為其提供擔保，銀行與某單位簽訂了擔保合同，約定保證期為借款期限屆滿後6個月。

借款合同期限屆滿後，某公司因資金緊張，無法按時還款，於是雙方協商推遲還款期限6個月，並徵求某單位的意見，請求其繼續提供擔保。某單位表示同意，但三方未重新簽訂合同，也未在原合同上簽字。

6個月期限屆滿後，因市場發生變化，某公司經營困難，資不抵債，被宣告破產。銀行遂訴至法院，要求某單位清償貸款。

［專家點評］

《擔保法》第24條規定：「債權人與債務人協議變更主合同的，應當取得保證人書面同意，未經保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。」本案中，貸款合同還款期限屆滿後，某公司與銀行經協商達成延期6個月還款的協議，雖然雙方未訂立延期還款的書面協議，但主合同的履行期限已經變更。某公司與銀行達成延期還款協議後，曾經取得了擔保人某單位的同意，但並沒有形成書面同意文書，故應當認為不符合《擔保法》第24條的規定，保證人某單位不再承擔擔保責任。

㈢ 主合同變更會影響抵押效力嗎

由於保證合同是主合同的從合同，所以主合同變更與保證合同的效力有著密切的聯系，對保證人的保證責任也有很大影響。 主合同變更包括主合同主體的變更和主合同內容的變更，它們都會對保證人的保證責任產生相應的影響，《擔保法》和《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》(以下簡稱為《解釋》)對此作了相應的規定。 一、主合同主體的變更合同的主體又稱為合同當事人，包括債權人與債務人，因此主合同主體的變更就包括債權人的變更，債務人的變更與債權人、債務人同時變更。 1.債權人的變更。債權人的變更即債權讓與，是指主合同的當事人將其享有的債權轉讓給第三人，而其應承擔的義務仍由其自行承擔的情形。由於債權人的變更只是改變了債務人履行債務的對象，並沒有加重債務人的責任，保證人的風險也沒有增加，所以《解釋》第二十八條的規定："保證期間內，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證債權同時轉讓，保證人在原保證擔保的范圍內對受讓人承擔保證責任。但是保證人與債權人事先約定僅對特定的債權人承擔保證責任或者禁止債權轉讓的，保證人不再承擔保證責任。"依其規定，主合同的此項變更無須得到保證人的同意，保證人必須對變更後的債權人繼續承擔保證責任，但保證人與原債權人另有約定的除外。 2.債務人的變更。債務人的變更又稱債務承擔，是指主合同的當事人將其承擔的債務讓由第三人承擔，而其應享有的債權仍由其享有的情形。由於債務人的變更可能會導致沒有實際履行能力的第三人承擔債務的結果，這對於保證人來說，無疑是加重了其保證責任，為了保護保證人的合法權益，《解釋》第二十九條規定："保證期間內，債權人許可債務人轉讓部分債務未經保證人書面同意的，保證人對未經其同意轉讓部分的債務，不再承擔保證責任。但是，保證人仍應當對未轉讓部分的債務承擔保證責任。"依其規定，此種情形的主合同的變更，必須在取得保證人的書面同意後，保證人才繼續對轉讓的債務承擔保證責任，否則保證人將不再對轉讓的債務承擔保證責任。但對於未轉讓的債務，保證人仍應繼續承擔保證責任。 3.債權人、債務人同時變更。債權人、債務人同時變更又被稱為債權、債務的概括轉讓，是指主合同的當事人將其享有的債權和承擔的債務一起轉讓給第三人的情形。由於合同大都是雙方當事人既享有一定的權利，又要承擔相應的義務，所以債權人變更、債務人變更在實踐中並不多見，更普遍的是債權人、債務人同時變更。由於這種情形的主合同變更包括了債務人的變更，所以《擔保法》和《解釋》規定，此情形的主合同變更要得到保證人的書面同意後，保證人才繼續對新的債權人承擔保證責任，沒有得到保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任。 二、合同內容的變更是指合同的數量、價款、履行期限等具體規定的變更。 依《擔保法》的規定，合同當事人未經保證人書面同意而變更主合同內容的，無論主合同變更的結果是加重了債務人的責任還是減輕了債務人的責任，保證人均不再承擔保證責任。這種規定過於絕對，不盡合理，不利於對債權人的保護，在實踐中，保證人借口主合同變更未經其同意而拒絕承擔保證責任的情況屢見不鮮。《解釋》公布後，主合同內容變更並不當然導致保證人不承擔保證責任。《解釋》第三十條規定："保證期間內，債權人與債務人對主合同數量、價款、幣種、利率等內容作了變動，未經保證人同意的，如果減輕債務人的債務的，保證人仍應當對變更後的合同承擔保證責任;如果加重債務人的債務的，保證人對加重的部分不承擔保證責任。債權人與債務人對主合同履行期限作了變動，未經保證人書面同意的，保證期間為原合同約定的或者法律規定的期間。債權人與債務人協議變動主合同內容，但並未實際履行的，保證人仍應當承擔保證責任。"依此規定，主合同當事人可以經協商一致而變更主合同內容，此種變更得到保證人同意的，保證人應對變更後的主合同承擔保證責任;此種變更未得到保證人同意的，保證人仍應對變更後的主合同承擔相應的保證責任，但不應超過保證人對原合同所承擔的保證責任的范圍：主合同變更後，債務人的債務減輕的，由於減輕後的債務沒有超過保證人對原合同所承擔的保證責任的范圍，所以保證人對此應承擔保證責任，即對變更後的主合同承擔保證責任，保證期間為原合同約定的保證期間，原合同沒有約定的，則為法律規定的保證期間;主合同變更後，債務人的債務加重的，由於此結果已經超過了保證人對原合同所承擔的保證責任的范圍，所以保證人不應對此承擔全部保證責任，而應在對原合同所承擔的保證責任的范圍內對變更後的主合同承擔保證責任，保證期間為原合同約定的保證期間，原合同沒有約定的，則為法律規定的保證期間。 另外，當事人對主合同的內容作了變更，即使變更後的主合同並未實際履行，保證人也應按前面的規定對變更後的主合同承擔相應的保證責任。 通過以上分析，我們可以發現，《解釋》與《擔保法》相比，在主合同未經保證人同意而發生變更時，對保證人的保證責任免除規定了更為嚴格的條件，這在實踐中應予以特別注意。

㈣ 物權法中主合同變更對抵押權的影響是什麼

主合同變更對擔保效力的影響在保證制度中已有所反映。《擔保法》第24條規定：「債權人與債務人協議變更主合同的，應當取得保證人的書面同意，未經保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定。」該主合同變更影響保證責任的規定對債權人而言太過苛刻，使得保證難以適應實踐的需要並限制了保證制度應有功能的發揮。《擔保法解釋》第28條、第29條、第30條對主合同的債權轉移、部分轉讓和內容的變更對保證的影響做了具體修正。特別是第30條的規定——保證期間，債權人與債務人對主合同數量、價款、幣種、利率等內容做了變動，未經保證人同意的，如果減輕債務人的債務的，保證人仍應對變更後的合同承擔保證責任；如果加重債務人的債務的，保證人對加重的部分不承擔保證責任——提出了主合同內容變更影響保證責任的具體原則，這使得擔保法對主合同變更影響保證責任的調整更具全面性和靈活性。不過，我國擔保法沒有對依主合同所設定的抵押是否受其變更影響做出規定，而審判實踐已提出這一問題。[4]由此涌現出的問題是，債權人與債務人協商變更主合同，是否要經抵押人同意？未經其同意，其責任是否可以免除？
主合同的變更會對抵押權產生影響。第一，從抵押權的性質上看，抵押權既具有特定性又具有從屬性。抵押權所擔保債權的數額既關系著抵押物上負擔的責任和債權人優先受償的范圍，也關系著第三人的利益，所以抵押權只能擔保特定的債權；[5]抵押權為一種擔保物權，以擔保債權實現為目的，因而與其所擔保的債權形成主從關系。抵押權與主債權具有存在上的從屬性、處分上的從屬性、消滅上的從屬性。[6]抵押權隨主合同的變更而變化，乃是抵押權性質上的應有之意。第二，主合同的變更可分為合同主體的變更、合同性質的變更和合同內容的變更。[7]合同主體的變更，即新的債權人或債務人取代原債權人或債務人履行合同。合同性質的變更，如買賣合同變更為租賃合同，實際上等於合同當事人協商解除了原合同關系，重新建立了另一種合同關系。合同內容的變更指的是在合同履行期限、價款、履約方式等方面的更改。合同的變更顯然都會動搖和改變原合同關系的基礎和特徵，使原債權債務關系發生重大的質變，同時也會毫無疑問地改變擔保合同賴以存在的基礎，極大地影響和改變了擔保人的義務和責任。因此，主合同變更會改變抵押人的預期、影響抵押權的實現。由於擔保法沒有對此做出規定，亦未賦予抵押人以抗辯權，對抵押人而言有失公平。
立法建議：抵押合同是一種從合同，抵押權是一種從權利。由於抵押合同對主合同具有較強的依附性，抵押人承擔抵押責任正是基於對主合同的合理預期和正當信賴。主合同的變更會對這種預期和信賴造成不當影響，從而也會影響到抵押人特定抵押責任的承擔。擔保法應賦予抵押人以抗辯權，在一定條件下免除其抵押責任。現行擔保法沒有對此做出規定，是立法上的漏洞。考慮到抵押合同與保證的同一性，主合同的變更對抵押權的影響，應准用保證的規定。在統一的民法典即將取代單行民事立法的背景下，雖然同為擔保債權的實現方式，由於保證與抵押、質押等性質上的差異，其仍無法擺脫分別規定的命運。保證具有較強的債權性，應規定於債權編中。鑒於現行法的穩定性和主合同變更對擔保效力的影響已經在保證中做了完善的規定，為了避免立法資源的浪費，關於主合同的變更對抵押權的影響，采准用保證的規定為宜。

㈤ 土地抵押期間是否可以申請變更土地使用性質

抵押期間不可以變更土地使用性質。

你可以與政府簽定協議同意將國有土地使用專權由政府有償收回屬，然後政府將該地辦理變更為商業用地的手續，然後向社會「招拍掛」公開出讓。按法律規定，政府如將該地作為商業用地出讓，必須按「招拍掛」方式向社會公開競價出讓，這樣，不一定是由你買下來。
如果不將土地申請政府協議收回，你自己作為用地人申請土地用途變更，在法律上也是許可的，程序上大致應先申請立項，再向規劃部門申請規劃用地變更許可，然後，向原來批准用地的縣級以上人民政府土地部門申請土地用途變更，獲批准後，補交土地出讓價款，變更土地登記，換發新土地證。

㈥ 土地使用權出讓合同變更與解除的條件有哪幾種情況

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自願、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見後，依法簽訂的書面協議。合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商後達成一致意見時合同即成立，但並不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律後果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商後訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批准。（６）合同必須採取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律後果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。合同變更、解除和終止。對於國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬於土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之後，實際履行之間，受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合並、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合並、分立後，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。對於受讓人名稱發生變化，法律法規並未明確規定，基於受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今後土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。合同解除，是指在合同生效之後、未全部履行之前，基於法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸於消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，但應當至遲於屆滿前一年提出申請，出讓人應當批准。此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規定的免責原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人徵收相當於土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對於出讓方或受讓方一方違約後，另一方能否要求對方繼續履行合同，法律沒有明確規定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約後，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。

㈦ 關於協議解決抵押土地的權屬變更

四、土地使用權抵押管理
(一)土地使用權抵押的概念及其法律特徵
土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移佔有的方式作為抵押財產向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接佔有使用，繼續由抵押人使用並收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿後仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。
土地使用權抵押除了具有一般財產抵押權的法律特徵，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特徵。
(1)用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。
(2)土地使用權抵押設定本身並不發生土地使用權轉移。
(3)土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。
(5)土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉 讓土地使用權時，應告知抵押權人。
例題：用於抵押的土地使用權必須是通過( AB )方式合法取得。
A．出讓
B．轉讓
C．劃撥
D．租賃
判斷題：土地使用權抵押設定本身並不發生土地使用權轉移。 ( R )
(二)土地使用權抵押的程序
土地使用權抵押的一般程序為：
(1)抵押申請。
(2)抵押物估價。受理抵押貸款的銀行對抵押物(土地使用權)進行估價，並根據抵押物估價額的一定比例確定貸款數額，但其貸款額度一般不高於估價的70％。
(3)抵押雙方當事人簽訂土地使用權抵押合同。
抵押合同公證。抵押合同簽訂後，抵押人與抵押權人共同到所在地司法部門公證處辦理公證手續，領取抵押公證書。
(三)土地使用權抵押合同管理
簽訂抵押合同，必須採取書面形式。土地使用權抵押合同的主要內容有：
(1)土地使用權抵押雙方當事人的名稱、住所、抵押人的開戶銀行及賬號。
(2)抵押標的物的位置、面積、地價、權屬狀況與性質，即土地使用權屬是否清楚合法，是出讓(轉讓)取得土地使用權還是劃撥土地使用權，若是後者，是否已補辦出讓手續等，土地使用年限和剩餘年限等。
(3)土地使用權抵押貸款的數額、幣種、用途、借款年限、利率、支付方式、歸還本息方法等。
(4)土地使用權估價額與抵押率(即抵押貸款與土地使用權估價額的比率)
(5)土地使用權抵押的占管人、占管方式、占管責任，以及意外毀損，滅失的風險責任。
(6)土地使用權是否已設定過抵押。
(7)土地使用權抵押權的實現與消失的處分方式。即如抵押期限屆滿，土地使用權抵押權的處置方式，如歸還、拍賣、轉讓等。
(8)違約責任及爭議解決的約定。
(9)簽約日期、地點及雙方商定的其他條款等。
土地使用權抵押當事人如違反抵押合同，其違約責任主要有：
(1)抵押人未按規定用途使用貸款，抵押權人可以提前收回抵押貸款，並按有關規定處理罰息。
(2)抵押人擅自將抵押物轉讓、出租或以其他方式處分時，其行為無效。抵押權人有權提前收回貸款，並可要求抵押人支付一定的違約金。
(3)抵押到期不能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照法律規定和抵押合同的規定處分抵押財產。處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照有關規定辦理過戶登記。
(4)由抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經設定過抵押權等情況所產生的後果，由抵押人承擔責任。
(5)由抵押人占管的抵押物發生毀損，導致土地價值減少甚至破壞，抵押權人可要求抵押人恢復土地的原價值或賠償損失，或減少擔保金額。
(6)抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，抵押權人可以依照法律的規定向人民法院起訴。
(7)抵押雙方當事人在履行合同過程中發生爭議，不能協商解決時，按《合同法》處理。

㈧ 土地使用權轉讓合同主體變更

簽訂個三方協議，對此情況進行闡述，將甲乙丙的權利義務予以說明。