長沙市國有建設用地使用權有償使用規定

『壹』 房產證上的權屬性質是國有建設用地使用權是什麼意思

房產證上土地國有是指開發商是通過交納土地出讓金的方式取得國有土地的使用權，而這種土地一般是住宅用地。

根據《中華人民共和國土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用於耕地開發。

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土地使用權的方式有哪些

1、土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。

2、土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。

集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。

通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。

3、土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

『貳』 建設用地使用權的取得方式有哪些

我國《物權法》對建設用地使用權的取得方式規定了兩種，即出讓和劃撥。出讓是指國有土回地的出答讓方通過一定的形式將建設用地使用權出讓給特定的使用者的建設用地使用權設立方式。出讓是有償取得使用權的方式，國家將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金。劃撥是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，將國有土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥是無償取得建設用地使用權的方式，因此法律嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。如我國《物權法》第137條規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」

『叄』 以劃撥方式取得的國有建設用地使用權是否可以設置抵押權

劃撥國有建設用地使用權可以設定抵押權，但有限定條款：
（1）純內以劃撥方式取得的國容有建設用地使用權不允許抵押。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得的國有建設用地使用權可以設定抵押權。這就是說，只有以出讓方式取得的國有建設用地使用權才可以設定抵押權；而以其他方式包括劃撥方式取得的國有建設用地使用權，則不能設定抵押權。但由於法律允許房屋抵押，所以引致劃撥國有建設用地使用權的連帶抵押，因此劃撥國有建設用地使用權必須是因為房屋抵押才允許連同房屋一起抵押。
（2）交納國有建設用地使用權出讓金是抵押權人實現劃撥土地抵押權的先決條件。當抵押人到期不履行債務，抵押權人在實現其抵押權時，首先要將應交納的土地出讓金交納後，才能對剩餘的款項有優先受償權。

『肆』 建設用地使用權如何取得

建設用地是建造建築物、構築物的土地。按其利用方式，可分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地等。按權屬，建設用地分為國有建設用地和農村集體建設用地。《土地管理法》第43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但法律另有規定的除外。

國有建設用地使用權取得方式：

國有建設用地使用權可採取出讓、轉讓、租賃或者劃撥等方式取得。

國有建設用地使用權取得涉及佔用集體所有土地，應當辦理徵收的，要先辦理土地徵收審批；涉及佔用農用地的，須同時辦理農用地轉用審批。

依法開展農用地和未利用地轉用，要按規定繳納新增建設用地土地有償使用費。如果不按國家規定繳納，則一律不能下發農用地轉用和土地徵收批准文件，否則以違法批地處理。

農村集體建設用地使用權取得方式：

根據《土地管理法》第43條、第59條等條款的規定，鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，可以按規定申請農村集體建設用地使用權。農村集體建設用地使用權可分別按照如下方式取得：

國土資源管理實用手冊

鄉鎮企業用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。

鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。

申請農民宅基地的，需經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准。

上述建設佔用土地，涉及佔用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

相關鏈接

鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業的含義

鄉鎮企業必須是以農村集體經濟組織或者農民投資為主，在鄉鎮（包括所轄村）舉辦的承擔支援農業義務的企業

鄉（鎮）村公共設施包括鄉村級道路、鄉村級行政辦公、農技推廣、供水排水、電力、電訊、公安、郵電等行政辦公、文化科學、生產服務和公用事業設施等

鄉（鎮）村公益事業包括學校、幼兒園、托兒所、醫院（所）、敬老院等教育、醫療衛生設施

『伍』 協議出讓國有建設用地使用權的最低價如何確定

協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費回用以及按照國家規答定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。如果低於最低價時國有建設用地使用權不得出讓。

『陸』 房產證上顯示土地性質「國有土地建設使用權」什麼意思

房產證上土地國有是指開發商是通過交納土地出讓金的方式取得國有土地的使用權，而這種土地一般是住宅用地。根據《中華人民共和國土地管理法》第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用於耕地開發。

『柒』 什麼是國有土地有償使用制度

國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。
由來：這種模式首先在深圳使用，這種模式解決了深圳特區建設的資金問題。
國有土地有償使用的法定方式包括：
(1)土地使用權出讓；
(2)土地使用權租賃；
(3)土地使用權作價出資或者入股。
此外，向國有土地使用者常年徵收城鎮土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現方式。
一、國有土地有償使用的法律法規和政策依據
我國實行國有土地有償使用制度，是國家通過一系列法律法規政策和紀律規定，逐步建立和完善起來的。
（一）法律法規
1．《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《土地管理法實施條例》，對國有土地有償使用制度進行了明確規定。
（1）除國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地和法律、行政法規規定的其他用地，經縣級以上人民政府依法批准可以以劃撥方式取得外，其他建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；
（2）土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；
（3）通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，並與土地使用者簽訂土地有償使用合同。
2．《物權法》明確了建設用地使用權取得形式和使用方式。
（1）設立建設用地使用權，可以通過出讓或者劃撥等方式取得；
（2）工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權；
（3）嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。
3.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確了土地使用權出讓方式。
1990年5月19日頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號），第13條明確規定土地使用權出讓可以採取協議、招標或者拍賣方式。
（二）國務院、中央紀委文件
1．《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）
《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》要求：「商業、旅遊、娛樂和豪華住宅等經營性用地，原則上必須以拍賣、招標方式提供。」
2．《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）
《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》明確提出：
（1）嚴格執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》關於劃撥用地范圍的規定，任何單位和個人均不得突破。除法律規定可以採用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據法律規定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄；
（2）國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地的供應計劃公布後，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標拍賣必須公開進行。
3．《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》
2002年，國土資源部、監察部聯合下發了《關於嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》，明確要求進一步規范領導幹部從政行為，嚴禁干預招標拍賣掛牌出讓，將其作為國土資源管理的重要制度和政治紀律。
4．《中共中央紀委監察部關於領導幹部利用職權違反規定干預和插手建設工程招投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規定》（中紀發〔2004〕3號）
2004年年初，中紀委監察部下發了3號文件，就領導幹部利用職權違反規定干預和插手經營性土地使用權出讓行為明確了處理規定，加大了對違法違紀行為的查處和懲治力度。
5．《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（國土資發〔2004〕71號）
2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，明確要求嚴格和規范執行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，明確了歷史遺留問題的界定和處理時限，要求擴大國有土地使用權出讓的公開力度。
6．《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發〔2007〕78號）
2007年4月，國土資源部、監察部聯合下發了《關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》，明確規定政府供應工業用地，必須採取招標拍賣掛牌方式公開出讓或租賃，必須嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》規定的程序和方法。
7．《關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）
2008年1月，國務院下發了《關於促進節約集約用地的通知》，明確要求深入推進土地有償使用制度改革。今後除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。嚴格落實工業和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。工業用地和商業、旅遊、娛樂、商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地），以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。
（三）國土資源部相關政策規定
1．《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）
文件規定：符合劃撥用地目錄范圍的國有建設用地，可以劃撥方式使用，不符合劃撥用地目錄的，應有償使用。
2．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）
2002年5月，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確了招標拍賣掛牌出讓的范圍，要求商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性土地，必須採取招標拍賣掛牌的方式出讓；規范了招標拍賣掛牌出讓的程序，為全面推行招標拍賣掛牌出讓提供了制度保障。2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），自2007年11月1日起施行，按照國務院有關文件要求，進一步完善了招標拍賣掛牌出讓土地使用權制度。
3．《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）
2003年6月，國土資源部頒布了《協議出讓國有土地使用權規定》，要求出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
4．《規范國有土地租賃若干意見》（國土資發〔1999〕222號）
國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》，明確了國有土地租賃，可以採用招標、拍賣或者雙方協議方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。
5．《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號）
1999年11月25日發布的《國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》（國土資發〔1999〕433號），就進一步加強土地資產管理提出了六個方面的要求：一是提高認識，轉變觀念，積極為國有企業改革和發展服務；二是區分類型，合理處置，完善土地資產配置體系，促進國有經濟布局戰略調整和國有企業戰略性改組；三是明確土地權益，顯化土地資產，理順財產關系，加強土地資產運營監管；四是發揮土地資產效益，優化資產結構，減輕企業負擔，促進國有企業減債脫困和安置職工；五是明確供地政策，完善土地市場，為國有企業改革和發展創造良好的外部條件；六是依法行政，規范操作，切實做好國有企業改革中的土地資產管理工作。
6．《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發〔2001〕44號）
44號文按照國務院關於減少政府對經濟事務審批事項，強化監督管理的精神，對土地估價結果確認與土地資產處置審批進行了改革。一是取消土地估價確認審批，實行土地估價報告備案制度；二是改革土地資產處置審批管理，企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，不再進行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續。三是明確改制企業土地資產處置政策。企業原使用的劃撥土地，改制後符合劃撥用地范圍的，仍可繼續以劃撥方式使用；四是進一步明確企業的國有劃撥土地權益及核定原則；五是規范國家作價出資（入股）、授權經營處置方式的使用，對於省級以上人民政府批准實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可採用授權經營或國家作價出資（入股）方式配置土地。其中，經國務院批准改制的企業，土地資產處置方案應報國土資源部審批，其他企業的土地資產處置方案應報土地所在的省級土地行政主管部門審批；六是細化了土地資產處置方案的報批程序。
二、國有土地有償使用范圍的確定
依據上述法規和政策，各地市、縣政府國土資源行政主管部門在供應國有土地時，應當把握三個方面：
1．符合《劃撥用地目錄》的建設用地，申請劃撥使用的，可以劃撥方式供地。
2．不符合《劃撥用地目錄》的建設用地，應當一律以出讓、租賃等有償使用方式供應。
3．原劃撥建設用地應分類處理。
現有城市劃撥用地絕大多數是在《城市房地產管理法》實施（1995年1月1日）前供應的，根據法律上「從舊從輕」的原則，分兩類情況處理：
（1）現有劃撥用地如果不發生改變，不應強行要求立即實行有償使用，可以繼續以劃撥方式使用；
（2）如果原劃撥土地改變用途或發生轉讓、企業改制時，應當與《劃撥用地目錄》核對，改變後不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理出讓、租賃等有償使用手續；改變後仍符合《劃撥用地目錄》的，經批准可繼續以劃撥方式使用。
三、國有土地有償使用方式
目前我國實施的土地有償使用方式主要有土地使用權出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經營四種方式。《土地管理法實施條例》第29條規定：國有土地使用權有償使用的方式包括：（1）國有土地使用權出讓；（2）國有土地租賃；（3）國有土地使用權作價出資或者入股。
因此，出讓、租賃（其中按年支付租金的俗稱年租制）和國家以國有土地使用權作價出資或者入股，均為法定的國有土地有償使用方式。
1998年發布實施的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》中提出國有企業改制中涉及的劃撥土地使用權經批准可以採用「授權經營」方式處置，因此授權經營也屬於土地有償使用方式之一。

『捌』 土地有償使用費的繳納和使用有什麼規定

土地有償使用費與土地出讓金的區別 一、從本身概念來看： 使用費：應該是一旦使用就需要繳納的費用。使用包括出讓、租賃、出資使用和入股使用等方式，那麼使用費用也就相應地應該包括這些方面的使用而需要支付的費用，土地有償使用則是主要針對使用和獲得土地使用權而需要向土地所有權人，也就是國家繳納的費用，而獲得土地的包括個人和單位。 國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規定：新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。 土地出讓金： 出讓：是一種資產使用權變更轉移的方式，其內涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，並向受讓人收取的土地使用權價格。其著重點在出讓這種方式，通過這種方式而需要向國有土地所有者支付的價款。這在國家《城市房地產管理法》第七條規定： 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 同時，財政部《關於國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。 從這點來看，土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。 二、從繳納主客體看： 土地有償使用費：根據國家最新政策，是指市縣級別政府在收取使用費了，需要向國家繳納的部分增加。 而土地出讓金：則著重強調的是個人或單位受讓國有土地需要向國家、省和市、縣繳納的土地價款。 從這點看，新增土地有償使用費增加並不是直接意味著個人或單位因為受讓土地而需要增加更多的土地使用價款，從而引起成本的增加，進而為開發商房價上漲提供理由，而是地方政府與國家之間在土地使用費用方面的佔有比例上發生變化，因而，國家認為，新增土地有償使用費增加並不直接意味著房價的上漲。 三、從本身屬性來看 土地有償使用費，是從行政概念出發定義的。是因為使用了屬於國家所有的土地，而需要交納的費用，屬於所有權與使用權分開後，獲得權利而應該承擔的義務，是通過政策等規定實現的。 而土地出讓金則是一個商品概念，是使用價值的價格表現形式，屬價格範疇，應稱土地使用權價格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款，是通過交易而實現的。 從這點來看，土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。而土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。

『玖』 國有土地有償使用的法律法規

《城抄市房地產管理法》、《襲土地管理法》和《土地管理法實施條例》，對國有土地有償使用制度進行了明確規定。
（1）除國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地和法律、行政法規規定的其他用地，經縣級以上人民政府依法批准可以以劃撥方式取得外，其他建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；
（2）土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；
（3）通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，並與土地使用者簽訂土地有償使用合同。