宅基地使用權流轉政策

① 宅基地使用權流轉/宅基地流轉有何規定

宅基地使用權流轉需滿足幾個條件：
1、轉讓行為需徵得集體經濟組織同意
2、轉讓雙方為同一集體經濟組織成員
3、受讓人滿足宅基地申請條件
4、宅基地使用權不得單獨流轉，需地同房一塊流轉

② 宅基地使用權可以流轉嗎

可以。在滿足一定條件的情況下，宅基地使用權可以在集體經濟組織內部轉讓；目前國家也鼓勵用閑置宅基地和農房發展休閑旅遊養老等產業。

③ 農村宅基地的流轉問題

農村宅基地能否轉讓
近年來，隨著房地產行業的發展，因宅基地引發的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地能否轉讓的問題。那麼，農村宅基地能否轉讓？我國現行的法律是怎樣規定的？宅基地轉讓後會產生怎樣的法律後果。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、農村宅基地的特點
農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。因此，宅基地使用權具有以下幾個特點：
第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，並且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權的用途具有限制性。農民獲得宅基地使用權後，只能在該土地上建造房屋，並作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩定。因此，宅基地使用權只是基於集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，只能在本集體經濟組織成員之間流轉。
二、農村宅基地、房屋買賣相關立法狀況
(一)國家立法
1、憲法
《憲法》第十條第四款規定：「任何組織或個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。」該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。
2、法律
《土地管理法》作為現行調整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」
該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」「農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。」「農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。」「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」
該法第六十三條對涉及宅基地使用權在內的集體土地使用權的流轉作了規定：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」
關於宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外……。」第三十四條規定：「下列財產可以抵押：……(五)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權……。」依據該法，宅基地使用權不能單獨抵押。
3、行政法規和部門規章
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：「依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。」表明包括宅基地使用權在內的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。
1995年，國家土地管理局印發了《確定土地所有權和使用權的若干規定》。其中關於農村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉完成後宅基地使用權面積超標的處理原則。第四十九條規定：「接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標准，按照有關規定處理後允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權……。」第五十一條規定：「按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內註明超過標准面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標准重新確定使用權，其超過部分退還集體。」
1996年5月6日國務院辦公廳發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為了加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發，明確了禁止農村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」
4、司法解釋
關於調整農村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日討論通過的《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中。其中第60條規定：「村鎮公民之間由於買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批准手續辦理。」第64條規定：「公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。」上述司法解釋作為審判實踐中確認農村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據，較為常用。
(二)地方立法和政策
國家雖然對涉及農村房屋、宅基地買賣做了一些規定，但較為原則，實踐中的地方性法規、規章乃至按照政策制定的章程、規約成為調整上述糾紛的主要依據。
如上海市《關於鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》規定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規定進城農民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經濟組織的農民，同時鼓勵集體經濟組織興建農民公寓住宅，進城農民自願退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的農民公寓住宅用地等價置換。該辦法還規定購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件」
從上述規定來看，一般認為宅基地取得權是一種基於身份的權利，失去集體經濟組織成員這一身份，其宅基地取得權也就失去了存在基礎。因此非成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋所有權來取得宅基地使用權。此外在各農村組織的規約、章程中也體現了這一精神。
另對於農村房屋買賣，一些地區也規定了農村房屋須在特定主體間轉讓。如《上海市房地產轉讓辦法》第13條第1款第2項規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(鎮)范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。該條第2款規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第(2)項規定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的徵用手續後，方可依照本辦法的規定辦理轉讓手續。
（三）、對相關法律法規的思考
1、規定原則，層次較低
調整農村房屋、宅基地使用權的法律規范數量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關於買賣方面的規范數量就更少。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規范進行調整。國務院雖於1993年頒布了《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，但其僅規定了申請建房的程序和審批許可權，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規定。國家土地管理局《關於加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規定。與豐富、成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在大量的法律真空，而且內容也比較粗淺。
2、內容不明，沖突嚴重
由於法律及法規的規定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統性差，而且存在矛盾、沖突、權責不清等問題。
（1）、關於宅基地單獨買賣
根據前述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用於非農業建設，轉為建設用地使用權。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用於非農業建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批准或者不予批准，僅是規范建房行為而非買賣行為。導致各地在實踐中出現了不統一的情形。
（2）、關於宅基地和房屋抵押
根據《擔保法》規定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結合之後，如何確定房屋抵押後宅基地使用權是否隨之抵押，《擔保法》未作規定。實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權納入抵押物范圍，但按照我國目前「房地一致」的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。（3）、關於宅基地能否連同房屋一起移轉
《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對於農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明確規定，理解上易產生歧義。
如果農村居民買賣房屋包括同時轉讓宅基地使用權，則不利於宅基地使用權的管理，且受讓人很可能違反《土地管理法中》中關於宅基地取得主體資格的限定，借房屋買賣取得宅基地使用權，進行房地產開發投資，使宅基地的原有功能發生改變；如果要對買受人資格加以限制，那麼應該如何限制？法無明文規定。有人認為，應限制在本村范圍內，因為只有本村農民才是本集體土地所有權主體的成員，才有權享有宅基地無償分配使用的福利。也有人認為，應限制在本鄉范圍內，因為在一個鄉范圍內政府對農民宅基地實施管理最為有效。還有人認為應限制在本縣范圍內，因為農民宅基地的地籍管理的最大可控制范圍為一個縣境內。認識上的不統一必然導致做法的不一致。
如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了「房地一致」原則。
通過以上規定可以看出，宅基地使用主體僅限於農民，不得向城鎮居民出售，但須滿足下列條件：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房；（2）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（3）轉讓行為徵得集體組織同意；（4）宅基地使用隨房一並轉讓。
三、農村宅基地上房屋轉讓合同的效力及處理原則
從前文可以看出，宅基地使用權通常與地上房屋一並轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。因此，實踐中多見的是因宅基地上房屋轉讓而引發的糾紛。根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同糾紛分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
對於農村宅基地上房屋轉讓行為發生後如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對於發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。
第三，對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。
第五，對於將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
四、司法對策
(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件
1、履行相關審批手續《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批准等手續，並完成權利主體的變更登記。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批准，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權並未發生轉移
2、受讓人主體資格應受限制
宅基地分配製度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對於宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
3、轉讓後原則上仍遵循「一戶一宅」
《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地「一戶一宅」的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的，應在土地登記卡和土地證書內註明超標的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標准重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回，並對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法。
(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力
1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關於此類合同在訂立前後應當辦理申請、審查、批准和登記手續的規定，因此應當認定房屋買賣合同無效。其理由是，根據《城市房地產管理法》第六十條規定，房地產轉讓應辦理變更登記；根據《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條的規定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記並不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」
首先，依據該規定需要辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據，因此《土地登記規則》並不能作為認定合同須依法登記後生效的依據。其次，《城市房地產管理法》調整的是城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，其不應適用於農村宅基地使用權；再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關條文規定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規范的是物權行為，而非規范屬於債權行為的買賣合同。最後，從登記設立的目的考察，登記作為不動產物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。從登記的性質而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和「一戶一宅」標准不影響買賣合同效力
合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為標准。可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規范性文件的強制性規定，也不能據此認定合同無效。雖然《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定「農村房屋不得向城市居民出售。」但其發文機關是國務院辦公廳，並非行政法規，不能作為判斷合同效力的依據；而《土地管理法》第六十二條規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」並未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。至於第六十三條規定：「農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」其立法目的是為限制農村集體土地用於非農業建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬於農村建設用地的性質。故農村宅基地房屋買賣合同並不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和「一戶一宅」的標准，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批准並辦理了過戶登記手續的，應繼續履行；經過有關組織或部門批准但未辦理過戶登記手續的，可責令補辦；未經批准而無法辦理過戶登記手續的，屬於合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定
農民將經依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續齊全，可認定合同有效。農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和「一戶一宅」原則的限定。

④ 宅基地使用權如何轉讓才合法

宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使，任何組織或者個人不得侵佔、版損毀宅基地權。宅基地使用權有效轉讓，必須滿足下列條件：
第一，轉讓行為應征的本集體經濟組織同意；
第二，受讓人為同一集體經濟組織內部成員；
第三，受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。

⑤ 農村宅基地使用權是否應當流轉，如何流轉現在阻礙流轉的因素是什麼

應當流轉
宅基地使用權的流轉已經大規模的實際發生，普遍形成民間私下隱形市場
十八大三中全會在該問題上比以往放寬了限制，決定中提出「選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓」，但具體實施方法和政策還沒有出台
阻礙的因素在於3個，
第一，農民宅基地使用權的獲得主要是保障性因素如何與宅基地使用權的物權權能相融；
第二，宅基地的所有權屬於村集體，是否可以有償獲得，集體建設用地如何進入市場；
第三，農民的生存問題，失去土地的農民靠什麼而活，農村保障體系還未健全。而且是否會引起資本與腐敗勾結，新的「圈地運動」

⑥ 為什麼要限制宅基地使用權的流轉

自「三大改造」完成至今，宅基地使用權流轉一直處於被嚴格控制的狀態，這主要是因為宅基地使用權與農村集體居住保障功能息息相關。為確保農村集體的居住保障功能完好，國家從法律和土地政策兩個角度都嚴格限制宅基地使用權流轉。
依照《物權法》、《土地管理法》之規定並參考部分省（直轄市）出台的《農村宅基地管理辦法》，總結得出取得宅基地使用權需具備以下三個條件：第一，具備一定主體資格，即成為某集體經濟組織中的一員；第二，農村村民一戶只能擁有一處宅基地且其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；第三，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。滿足上述三個條件的農村村民，可以向村集體申請宅基地。並且需要經過鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准才能取得農村宅基地使用權。由此觀之，宅基地使用權的獲得主要源於身份，無需向村集體支付相應的對價，第二個條件與第三個條件均為限制濫用宅基地資源而設。綜合宅基地使用權的取得方式、限製取得條件，就可以看出宅基地具有保障村民集體居住功能的結論。
將居民住房保障政策與農民住房保障政策相比，則更能支持上述結論。城鎮居民雖然可以享受經濟適用房、公積金等住房保障政策，但仍需交納土地出讓金來獲取住房（商品房）底下地皮的使用權。農民雖然享受不到城鎮居民住房保障政策，但其可以無償取得宅基地使用權，無疑降低了自己的居住成本。況且目前我國宅基地雖然歸農村集體所有，但法律上並沒有關於宅基地使用權期限、回收條件、回收主體及回收程序的具體規定。也就是說理論上宅基地歸農村集體所有，但實際中幾乎是村民一直無償享有宅基地使用權，即使村民的宅基地上房屋滅失，村集體也鮮有回收村民宅基地使用權的情況發生。
立法者限制宅基地流轉的根本意圖是確保村民集體居住保障功能完好，只要是不讓宅基地流出村民集體掌握的宅基地范圍就不會減損村民集體居住保障功能。也就是說同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地是被允許的，因為沒有造成集體所有的宅基地「外溢」。沒有造成集體所有的宅基地「外溢」的典型流轉情形是同村農民之間以買賣、贈與、租賃等方式出讓、流轉本集體經濟組織所有的宅基地的使用權。必須要說明的是，即使是在同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地，也必須遵守「一戶一宅」且宅基地面積不超過省、自治區、直轄市規定的標準的基本原則。如果本集體經濟組織成員繼受取得農村房屋及其所佔宅基地後變成「一戶多宅」，多餘的宅基地應該由土地行政管理部門進行後續處理。
理論上，農村集體經濟組織內部成員之間流轉宅基地必須滿足流轉雙方主體是農村集體經濟組織成員且流轉的宅基地屬於流轉雙方主體所在村民集體經濟組織所有兩個條件，但司法實踐中，除上述兩個條件外，司法實踐中直接以宅基地為標的物進行流轉的情況幾乎不存在，更為常見的情形是以建於宅基地之上的地上房屋作為標的物進行流轉，這或許是實踐對嚴格限制宅基地流轉原則的迴避和變相處理。

⑦ 判斷宅基地使用權流轉效力有哪些規則

土地法 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得回超過省、自治區、直答轄市規定的標准。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
千變萬化，萬變不離其宗，最終離不開縣級人民政府審批

⑧ 農村宅基地使用權轉讓的相關法律規定

依據宅基地管理辦法：
宅基地使用權的轉讓法律效力：
1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
（1）城鎮居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉讓人未經集體組織批准；
（4）向集體組織成員以外的人轉讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
（4）轉讓行為徵得集體組織同意；
（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一並轉讓；

⑨ 農村宅基地使用權是否應當流轉如何流轉

農村宅基地使用權是本村集體組織成員的一種福利性待遇，因此在法律上只允許在本組織內部流轉，本組織以外的個人購買的應認定無效

⑩ 有關農村宅基地的法律及條文

一、一戶農村村民只能擁有一處宅基地。

我國1998年修改後的《土地管理法》第62條規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。」

這也就是人們常說的「一戶一宅」制。法律這樣規定，一方面是使農村村民有地建房，另一方面則是在我國人多地少的國情下，要盡量減少建房用地，切實保護好現有耕地。

二、城市居民不得購買農村宅基地及其住宅。

我國《土地管理法》第63條規定：「農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租非農業建設……」國務院辦公廳在1999年《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地》的通知第2條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農村集體土地建住宅，有關部門不準為違法建造和購買住宅發放土地使用證和房產證。」

三、農村住房不能抵押貸款。農村村民的宅基地及其住宅不僅不能出讓、轉讓、出賣給城市居民，而且農村村民本身還不能用作抵押貸款。

《物權法》第184條規定：「下列財產不得抵押：(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權……」

同時，我國《擔保法》第37條也早已作了相應的規定。再則，前面提到的，我國《土地管理法》第62條規定的，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

從這三條法律條文規定來看，就不難看出，既然農村宅基地不能用作抵押，那麼農村村民的住宅也同樣不能用作抵押，這是因為農村住宅不是空中樓閣，而是宅基地上的建築物，它們之間是緊密相連不可分割的整體，也就是說，失去了住宅，也就等於失去了宅基地，相反，得到了住宅，也就得到了宅基地。

而宅基地是不能抵押的。因此，如果允許農村住房可以設定抵押貸款，那麼，一旦債務到期，抵押權人因未受清償而要求實現抵押權時，用作抵押的農村住宅就必須用以抵債，這樣一來，負債的農村村民就將失去住宅而無棲身之處。

(10)宅基地使用權流轉政策擴展閱讀

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用於建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及准備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬於農村農民集體成員所有。

1、宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地並不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批准，發放證件。

2、由於中國實行城鄉二元體系，在城市化浪潮中，越來越多的人「農轉非」。無論出於什麼原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著「祖宅」變成村集體的資產。

3、由於農村戶口與土地的對應關系，有些人不願意「農轉非」，甚至有些公務員想方設法「非轉農」，但這些畢竟是少數，「進城」才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關法規不變，宅基地註定會失去。

4、根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。

5、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用於建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租後，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋後再申請宅基地的，不予批准。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。