北京房屋所有權確認糾紛
❶ 北京房產糾紛，需要律師幫忙
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
本文系知名二手房交易律師靳雙權原創，轉載請註明出處。
案件介紹：
張子國系訴爭房屋的所有權人，2005年6月23日，張子國和李威簽訂了《北京市二手房買賣合同》，雙方在合同中約定：李威購買張子國擁有的位於北京市東城區的訴爭房屋，房屋交易款45萬……同時雙方在合同中約定在房屋產權交割完畢前，買賣雙方不得以任何理由更該房屋交易價格；不能以任何理由取消房屋交易。2006年2月12日，張子國和李威簽訂了《補充協議》，雙方在該協議中約定因國家政策原因訴爭房屋暫時不能過戶，經雙方協商先將購房款全額45萬元全部結清，待政策明確後在辦理過戶手續。當日，李威支付了購房款45萬。
後李威的配偶王曼春於2006年將訴爭房屋出售給了宋帆，雙方協商一致訴爭房屋以38萬元的價格轉讓，宋帆先支付31萬，餘款7萬待過戶時支付。2006年2月6日，宋帆向王曼春支付了購房款25萬，2006年3於17日又支付了購房款6萬，王曼春對此出具了收條。隨後，王曼春將訴爭房屋交付給了宋帆使用，張子國將訴爭房屋的所有權證書交給了宋帆。同時雙方變更了其他相關手續。出售該房屋給宋帆時，該房屋仍未具備上市交易條件。
2014年4月，該房屋具備了上市交易條件，宋帆找到了李威和林秀英要求過戶，但由於雙方之間存在矛盾，過戶事宜未能達成一致。
隨機宋帆將李威起訴至法院，並將林秀英列為第三人，訴請法院判令李威和林秀英配合其辦理訴爭房屋所有權轉移登記手續，將訴爭房屋過戶至自己名下。
審理經過：
庭審中，法院查明王曼春在2006年出具了兩收條。第一張為2006年2月6日，第二張偉2006年2月17日，兩張借條的分別為：收到宋帆房款25萬元，王曼春2006年2月6日；收到宋帆房款6萬元，2006年2月17日。同日，其又出具一份收條，內容為：今收到宋帆訴爭房屋購房款31萬元，該房屋總價為31萬元。收款人王曼春，2006年2月17日。
王曼春認可上述收條均系其簽署，且收到了宋帆支付的31萬，但表示雙方並沒有簽署房屋買賣合同。宋帆則表示雙方沒有簽署房屋買賣合同，但遞交了訴爭房屋的房產證。李威、張子國和王曼春則表示該房屋產權證書已經作廢，並提交了張子國2010年通過掛失取得的訴爭房屋房產證原件。宋帆對此表示認可，關於沒有支付的7萬元，宋帆則表示雙方口頭協商在過戶時再支付剩餘款項，現在他表示隨時可以支付該款項。李威、王曼春對此不予認可。
宋帆提交了張子國書寫的收取宋帆訴爭房屋2010年到2011年及2014年11月到2015年2月供暖費的收條。張子國對上述收條予以認可。隨後宋帆有提交了落款為張子國的收到宋帆2006年到2010年供暖費收條復印件，張子國對此不予認可，提出上述期間的供暖費系自己繳納，但就其主張為提供相應的證據加以證明。
庭審中，王曼春和李威表示李威一開始對王曼春出售訴爭房屋不知情，李威是在王曼春收取購房款之後才知道她將訴爭房屋出售給了宋帆，李威並不同意出售訴爭房屋，他曾經因為要求宋帆騰房的事情和宋帆發生過沖突。宋帆則表示李威參與了訴爭房屋的買賣交易過程，同時宋帆提交了王曼春代李威簽署的租房合同原件、李威簽署的物品清單原件以及李威得身份證復印件，以此證明李威租賃了案外房屋104號房屋，並且實際參與了訴爭房屋的交易全過程。王曼春和李威則表示認可證據，但不認可李威租賃房屋就是參與了賣房。
在法院庭審中，證人張衡出庭作證，證明其與宋帆、王曼春是好友，2005年左右宋帆想在北京買二手房，當時王曼春是房屋中介人員，所以就給王曼春打電話說明了情況，王曼春就帶著她和宋帆看了幾處房子，其中有次帶著王曼春的家裡，當時李威也在家，王曼春提出樓上有一套房子，並和李威說把他們的房子賣給宋帆，李威當時說可以，就和兩人看房，當時兩人商量房款31萬，等房東回來後在給5萬就辦手續。隨後宋帆把錢給了王曼春。宋帆表示認可證人證言且證明了李威對出售訴爭房屋是知情的。
法院經審理得知該房屋具備上市交易條件，經詢問得知宋帆非京籍且沒有達到連續5年以上的在京繳納社保或個人所得稅的記錄以及北京市工作居住證。
審判結果：
北京市東城區人民法院經審理後判決：
一、張子國於判決生效後七日內協助李威將訴爭房屋過戶至李威名下；
二、李威在取得上述房屋所有權證書後七日內協助宋帆將訴爭房屋過戶至宋帆名下，同時宋帆將餘款5萬元給付李威。
一審判決之後，李威不服上訴，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
知名二手房交易律師靳雙權案件點評：
知名二手房交易律師靳雙權認為，本案雙方所爭議的焦點在於合同是否成立。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二條規定：「當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的「其他形式」訂立的合同。但法律另有規定的除外。」
本案中被告李威在購房後並未居住使用訴爭房屋，其還租賃了該房屋所在樓的另一件房屋，並在該房屋內居住。其主張對王曼春出售訴爭房屋不知情的說法不能成立。
第一，李威在購房後對該房屋長期「不聞不問」不符合常理；第二，2010年李威已經知道訴爭房屋被出售且已經被宋帆居住之後認為提起訴訟，並且其在庭審中的陳述也無法佐證他對王曼春售房一事不知情。然而，即使事實真如李威所說他不知道王曼春出售訴爭房屋的事情，王曼春出售訴爭房屋構成了無權處分，也不能認定訴爭房屋的買賣合同是無效的。因此無聲所提出的他對訴爭房屋買賣不知情的說法不能導致對合同效力的否認。
宋帆在庭審中所提交的證據及其居住在訴爭房屋內的客觀事實可以證明，宋帆和王曼春之間的買賣合同關系已經成立。李威在知道宋帆居住訴爭房屋的情況下部提出訴訟，更加可以證明他本來就和王曼春一同出售了訴爭房屋，或者對王曼春出售訴爭房屋的合同予以追認。不論如何，房屋買賣合同都是成立的。
因該合同的設立並未違反法律強制性規定，所以該合同合法有效。本案中第三人主張解除合同，但及時解除合同，也是由王曼春作為無權處分人和宋帆形成事實上的買賣合同關系，而第三人主張解除，也是證明了其與無聲之間的合同是有效合同，而法院的處理結果和最終處理結果也是一樣的。
按照房屋買賣合同的交易習慣及一般規定，買受人有支付對價款的義務，出賣人有交付房屋並協助辦理過戶的義務。因該房屋系不動產，我國不動產交易需要進行登記方式完成交付，因此宋帆起訴要求協助辦理過戶手續，於法有據，法院應當對其請求予以支持。
因該合同成立時間早於2011年2月17日且為二次轉讓，法院判決產權人將所有權先行過戶到李威名下再由李威過戶到宋帆名下的判決結果，符合法律規定，是正確的。
綜上，法院的判決是正確的。
律師提示：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的當事人，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年2月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。
❷ 北京市朝陽區的物權確認糾紛案例
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
案件介紹：
張珂與李濤於1994年3月14日登記結婚，雙方均系再婚，婚後未生育子女。2013年6月11日，雙方經法院判決離婚。
在離婚訴訟中，對於401號房屋，經法院審理後認為，401室系北京某房產經營管理公司分配給李濤的公房，在李濤與張珂結婚前就已獲得該房屋的承租權，即該房屋的承租權應屬於李濤婚前財產的范圍，故在李濤與張珂離婚後，該房屋的承租權仍應歸李濤所有，故判決401號房屋的承租權歸李濤所有。二審維持了原判。
2013年6月20日，北京市某公司與李濤簽訂了《公有住宅買賣合同》，由李濤出資購買了401號房屋，並於2013年7月17日辦理了產權登記手續，李濤取得了房屋所有權證。張珂起訴法院，請求確認前述《公有住宅買賣合同》無效。
法院經審理後，判決駁回張珂的訴訟請求，張珂不服一審判決提起上訴，北京市二中院作出判決駁回上訴，維持原判。
後因張珂一直在訴爭房屋內居住，李濤曾多次要求張珂騰房，張珂均拒絕。張珂於2015年4月15日將李濤起訴至法院，要求法院判令自己享有訴爭房屋的居住使用權。
審判結果：
一審法院經審理後判決：
駁回張珂的訴訟請求。
一審判決後，張珂不服一審判決，上訴至二審法院，經二審法院開庭審理後，二審法院作出終審判決：
駁回上訴，維持原判。
房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，本案訴爭的401號房屋系李濤婚前承租，與張珂離婚時法院已經判決李濤仍有承租權。
此後網購買了401號房屋，並取得房屋所有權證書，因此可以確認李濤系401號訴爭房屋的所有權人。根據《物權法》第三十九條之規定：「所有權人對自己的不動產或動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」
李濤作為房屋的所有權人，對房屋有處置的權利，因此張珂所稱其享有房屋使用權無事實依據，亦於法無據，因此其訴訟主張法院未予支持是正確的。
綜上，法院的判決是正確的。
❸ 北京賣房子,一定要進行產權核驗嗎
自2016年6月日起，北京全市范圍施行存量房房源核驗，所有二手房在上市交易之前，必須通過房屋核驗這一環節。
特別提醒：
1.如委託房地產經紀機構，賣方只能委託一家經紀機構辦理房源核驗；
2.房源核驗通過後，可憑房源核驗編號和密碼查詢房屋權利狀況；
3.注銷房源核驗須前往當地房屋管理局辦事大廳辦理；
4.在房源信息發布期間，如存量房出現完成網簽、限制權利狀況、權利狀況發生變更等情形的，信息發布自動終止。
該內容僅在北京適用
❹ 北京房屋買賣合同糾紛
為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
本文系房地產律師靳雙權原創，轉載請註明出處。
案件介紹：
位於北京市大興區的訴爭房屋所登記的房屋所有權人為王鑫，房屋所有權證書登記的建築面積為63.04平方米。王鑫在未依法取得建設工程規劃許可證的情況下於訴爭房屋處自行加建了陽光房與廚房等建築物。
2014年9月16日，王鑫作為出賣人（甲方）與買受人張子嬌（乙方）簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定王鑫將坐落於北京市大興區房屋出售給張子嬌，建築面積為63.04平方米，房屋成交價格為230萬元，買受人在簽訂合同時應當支付定金10萬元。雙方在合同中約定：「甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。房屋產權無查封、無債務糾紛」。合同第十條補充條款約定「1、雙方協定自簽訂合同之日起十五個工作日內，乙方向甲方支付首付房款人民幣80萬元整，剩餘部分首部款於2014年10月31日前付清。（如乙方確有困難，甲方同意，可順延10天）。2、該房屋甲方重新裝修未完工，新裝修費用和物品需要單獨另行作價的，甲、乙雙方同意自行協商」。
同日，雙方另行簽訂補充條款，該補充條款中雙方約定「1、經過甲乙雙方再次協商一致，甲方重新裝修的費用是人民幣15萬元整，……，另包含2014年房屋物業費和供暖費，水電費預存的費用，此筆款項乙方於甲方戶口遷出後七個工作日內一次性結清。如乙方逾期支付則按銀行日利息雙倍支付違約金。2、甲乙雙方約定，於過戶當日甲方把本房屋附屬的院子的使用權證明復印件轉給乙方。3、甲方承諾房屋交付給乙方時所有的配套可以正常使用，裝修完好（以目前裝修現狀為准），雙方共同驗收後於過戶當日交於乙方使用」。
合同簽訂後，張子嬌於2014年9月16日支付定金10萬元。於2014年10月13日支付首付款80萬元。雙方於2014年10月辦理了網簽手續，並於2014年10月28日辦理貸款面簽，貸款金額為50萬元。因張子嬌需要增加貸款額度至80萬元，故雙方於2014年11月17日撤銷網簽。雙方達成一致意見，約定剩餘首付款為60萬元，貸款金額為80萬元。
後因王鑫建設的彩鋼建築物未依法取得《建設工程規劃許可證》，2014年11月19日，大興區房屋行政主管部門函告北京市大興區城市管理綜合行政執法監察局將訴爭房屋進行行政限制。王鑫將違法建設拆除完畢後，2014年12月26日，大興區房屋行政主管部門函告北京市大興區城市管理綜合行政執法監察局將涉案房屋解除行政限制。
由於涉案房屋被行政限制，雙方未再進行網簽、面簽及後續交易程序。張子嬌於2014年12月4日得知訴爭房屋被查封，於2015年1月23日得知訴爭房屋解除查封。
後張子嬌將王鑫起訴至法院，要求法院判令：解除雙方所簽訂的合同，王鑫返還已付房款90萬元，並支付違約金25萬，賠償居間費及其他相關費用共計6萬元。
審判結果：
北京市大興區人民法院經審理後判決：
一、解除雙方所簽合同。
二、王鑫於判決後七日內返還張子嬌已付購房款90萬元。
資深房地產專業律師靳雙權案件點評：
資深房地產專業律師靳雙權認為，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
在本案中，張子嬌與王鑫簽訂《房屋買賣合同》時，王鑫自行建造的建築物業已存在，張子嬌看中王鑫加建的部分從而有意願購買涉案房屋，且張子嬌對於王鑫自行建造的建築物不包括在房屋建築面積內一事知情，因此雙方簽訂的房屋買賣合同既包括與房屋所有權證書上載明的建築面積相對應的房屋，也包括加建部分的建築物。
由於王鑫建設的彩鋼建築物未依法取得《建設工程規劃許可證》，故雙方就該部分建築物達成的《買賣合同》應系無效。因雙方之間的買賣合同中包括無效部分，導致該房屋交易無法正常履行，無法實現合同目的，現雙方均同意解除合同，故對於房屋買賣合同中有效的部分應予以解除。王鑫應將張子嬌支付的購房款共計90萬元返還給張子嬌。張子嬌要求王鑫支付90萬元利息的訴求，於法無據，法院未予支持。
而對於房屋買賣合同部分無效的後果，雙方均有過錯，應當承擔相應的責任，因此雙方主張對方違約並要求對方承擔違約責任的訴求，依據不足，法院並未支持。而王鑫要求張子嬌承擔遲延履行違約金一節，因為該《房屋買賣合同》自簽訂時便存在無效部分，合同無法正常履行，因此王鑫要求張子嬌支付遲延履行違約金的主張，於法無據，法院未予支持。
綜上，法院的判決是正確的。
❺ 北京如何查詢房產證，及房屋權屬登記情況
到房屋所在地的房產交易部門的檔案窗口查詢，請攜帶您的身份證原件和復印專件，並且知道房屋地屬址，就可以查詢該房產有無抵押和查封，但是房產證的所有權人，你是查不了的，至於那個網站，有，但是查不了，房屋登記工作人員才可以用那個網站呢，就跟銀行一樣
❻ 北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答（之三）
(2002年3月4日北京市高級人民法院審判委員會第3次會議通過，2002年3月18日京高法發[2002]5l號文件印發)
民事訴訟主體方面的問題
一、經工商登記取得企業集團登記證的企業集團是否具有訴訟主體資格?
國家工商行政管理局1998年4月頒布的《企業集團登記管理暫行規定》規定：「企業集團經登記主管機關核准登記，發給《企業集團登記證》，該企業集團即告成立。」
根據上述規定成立的企業集團是企業法人間的聯合體，不具有企業法人資格，各集團成員以自己的名義自主經營，獨立承擔民事責任。企業集團成員包括母公司(集 團核心企業)、子公司、參股公司以及其他成員單位，母公司可以在企業名稱中使用「集團」或者「(集團)」字樣；子公司可以在自己的名稱中冠以企業集團名稱 或者簡稱；參股公司經企業集團管理機構同意，可以在自己的名稱中冠以企業集團名稱或者簡稱。集團成員可以在宣傳和廣告中使用經核準的企業集團名稱，但不得 以企業集團名義訂立經濟合同，從事經營活動。綜上，經工商登記取得企業集團登記證的企業集團不具有訴訟主體資格，發生合同糾紛後，應以簽訂合同的特定集團 成員作為訴訟主體；如不能確定簽訂合同的特定集團成員，應當以母公司(集團核心企業)作為訴訟主體。
二、商品交易市場足否具有訴訟主體資格?
根據國家上商行政管理局1996 年7月《商品交易市場登記管理辦法》規定，商品交易市場的開辦單位是商品交易市場的經營管理者，其在工商行政管理局取得《市場登記證》獲得開辦許可。商品 交易市場是開辦單位的經營場所，不具有獨立承擔民事責任的能力。基於商品交易市場管理行為而產生的合同糾紛，無論商品交易市場是否以自己的名義向社會做出 承擔民事責任的承諾，均應當由商品交易市場的開辦單位作為訴訟主體。
三、相關活動組織委員會解散後，由誰作為訴訟主體?如何承擔民事責任?
為組織某項專門活動，經有關部門批准成立的各類組織委員會(簡 稱組委會)解散之前，應當對其存續期間的債權債務進行清理，收回債權、清償債務。在組委會未進行清理的情況下即宣告解散的，債權人可以起訴部分承辦人，也 可以起訴全部承辦人。作為訴訟主體的各承辦人應首先對組委會存續期間的債權債務承擔清理責任，以清理出的組委會自身的財產對外承擔民事責任；如清理出的財 產不足以清償債務，或組委會自身已無財產的，組委會的各承辦人對債務責任承擔有約定的，按照約定承擔債務，沒有約定的，由組委會的各承辦人對債權人承擔連 帶清償責任。
四、組織機構代碼證書能否作為認定訴訟主體資格的依據?
組織機構代碼是指根據國家的代碼編制規則編制，賦予機關、企業、事業單位、社會團體及其他組織在全國范圍內惟一的、始終不變的法定標識。根據1993 年7月13日《企業事業單位和社會團體代碼管理辦法》，建立企業事業單位和社會團體統一代碼標識制度的目的，是為了建立全國企業事業單位和社會團體代碼管 理資料庫，加強對企業事業單位和社會團體的管理。應當辦理代碼登記的企業事業單位和社會團體包括：1．取得法人資格的企業；2．具有法人資格的各類事業單 位；3．取得法人資格的社會團體；4．經縣級以上(含縣級)企業法人登記主管機關。機構編制主管會團體登記管理機關核准登記或批准成立，不具有法人資格的 企業事業單位和社會團體。企業事業單位和社會團體具有法人資格的，其代碼是法人代碼；不具有法人資格的，其代碼是法人分支機構代碼。組織機構代碼包括：企 業法人代碼證書、企業代碼證書、事業法人代碼證書、事業單位代碼證書、社團法人代碼證書、社會團體代碼證書。綜上，組織機構代碼是企業事業單位和社會團體 組織機構的法定標識，不能以組織機構代碼證書作為認定訴訟主體資格的依據。
民事訴訟程序方面的問題
五、在同一案件中，對部分被告的起訴不符合《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，如何處理?
應先製作駁回原告對部分被告起訴的民事裁定書，如當事人就該裁定提起上訴，則對該案件暫不進行實體判決，視二審審理結果而定；如當事人未就該裁定提起上訴，則對原告對其他被告的起訴依法進行審理。
六、上訴人提交了減、緩、免交上訴費的書面申請後，如何處理?
上 訴人提出上訴後，在通知交費的期限內未交納上訴費，但提交了減、緩、免交上訴費的書面申請，一審法院應將全部案卷材料及當事人的申請書一並移送二審法院。 二審法院審查立案後，由承辦案件的合議庭對上訴人提交的書面申請進行評議，對於減、緩、免交上訴費的，應呈報庭、院長審批，並通知上訴人在規定的期限內交 納上訴費或減、緩、免交上訴費。上訴人收到二審法院交費通知後，在規定的期限內仍不交納上訴費的，由二審法院裁定按自動撤回上訴處理。
關於保證責任方面的問題
七、保證期間已過，保證人簽收「催收貸款通知書」，是否承擔保證責任?
保 證期間是除斥期間，依照《中華人民共和國擔保法》第二十六條之規定，債權人末在保證期間內向連帶責任保證的保證人要求承擔保證責任的，保證人享有免責抗辯 權。保證人簽收「催收貸款通知書」的行為，不當然發生放棄免責抗辯權的法律後果。此種情況下，債權人向保證人主張權利的應當提交其他證據予以佐證。但「催 收貸款通知書」上明確要求保證人繼續承擔保證責任的除外。
八、保證人在訴訟中未就保證責任期間已過提出免責抗辯，法院可否主動免除保證人的保證責任?
保證期間內，債權人未要求連帶責任保證人承擔保證責任，或者債權人未對一般保證的主債務人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人和主債權人之間的實體權利義務消滅，保證人當然免責。無論保證人是否以此抗辯，法院都應當主動適用相關法律規定，免除保證人的保證責任。
九、在連帶責任保證債務的訴訟時效期間內，法院受理主債務人破產申清，債權人申報破產債權並在破產程序終結時，就未受清償部分的債權向保證人主張權利，保證債務訴訟時效期間應當依據《關於適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第三十六條，還是第四十四條確定?
應當適用《關於適用(中 華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第四十四條的規定。第三卜六條足對保證債務訴訟時效期間一般原則的規定，第四十四條是針對保讓人承擔責任期間內主債 務人破產情況做出的特殊規定。該條規定既避免了債權人有雙重受償的可能，又避免了因破產案件審理時間過長，致使債權人因超過保證期間或訴訟時效期間而喪失 權利。
關於票據糾紛案件方面的問題
十、持票人善意取得已被掛失止付的票據，能否向出票人主張票據權利?
掛 失止付作為失票人喪失票據後的一種臨時性措施，只發生付款人暫停付款的法律後果。如果失票人不依據《中華人民共和圍票據法》第十五條的規定向人民法院申請 公示催告或者提起訴訟，不影響票據本身的法律效力。在失票人沒有辦理公示催告或者提起訴訟的情況下，持票人善意取得已被掛失止付的票據，可以向出票人主張 票據權利。
十一、轉賬支票經委託收款人在被背書欄填寫「委託收款」後，此票據能否再背書轉讓?
《中 華人民共和國票據法》第三十五條第一款規定：「背書記載『委託收款』字樣的，被背書人有權代背書人行使被委託的匯票權利。但是，被背書人不得再以背書轉讓 匯票權利。」《中華人民共和國票據法》第九十四條第一款規定：「支票的背書、付款行為和追索權的行使，除本章規定外，適用本法第二章有關匯票的規定。」據 此，經背書委託收款後的轉賬支票禁止再背書轉讓。
十二、依據合同關系取得未經背書轉讓記名支票的持票人，是否是正當的票據持票人?
背書欄和被背書欄內容不屬於可以授權補記的范圍。記名支票持票人既不是票據上記載的收款人，在票據的背書欄和被背書欄內又均無其名稱的，不是正當的票據持票人，不享有票據上的權利義務。應當告知當事人按照基礎合同關系主張權利。
十三、如何理解票據持票人取得票據時的「給付對價」?
《中華人民共和國票據法》第十條第二款規定的「對價」為「雙方當事人認可的相對應的代價」，不應要求所給付的對價必須與票據本身所記載的金額等價價值。
十四、支票的持票人只主張票據記載的部分款項，如何處理?
票據的文義性要求票據債務人按照票據上記載的金額付款，但並未禁止票據權利人僅就票據上記載金額的部分款項主張票據權利。因此，當票據的正當持票人只主張票據記載的部分款項時，法院應當予以支持。
十五、支票的出票人與付款銀行的付款糾紛是否屬於票據糾紛?
支票的付款銀行是票據關系人，不是票據法律關系的當事人。依據《中華人民共和國票據法》第八十二條的規定，支票的出票人為委託人，付款銀行為受託人，雙方發生的糾紛為委託付款糾紛，不屬票據糾紛。
十六、委託付款糾紛案件，作為劃款依據的轉賬支票上未加蓋收款銀行的交換章，負責票據交換工作的銀行是否應作為共同被告參加訴訟?
負責票據交換工作的銀行(交換行)與委託付款糾紛案件中的收款銀行或付款銀行之間是銀行系統內部的工作關系，交換行沒有直接對外承擔民事責任的義務，不應當作為委託付款糾紛案件的共同被告參加訴訟。
關於存單糾紛案件方面的問題
十七、刑事案件中追回的贓款已部分發還存款單位，刑事判決「繼續追繳贓款，發還存款單位」，相關民事案件如何處理?
涉及刑事案件追回贓款已部分發還存款單位問題，應當在開庭審理中查明財產發還情況，並按照最高人民法院2001 年2月13日法民二『2001』009號關於涉及中國銀行滎陽支行經濟糾紛案件的通知精神處理。即凡尚未審結的民事案件，對有關部門已經發還的款項，應當 在民事判決中予以扣除；已經審結的民事案件，應當在執行程序中予以扣除；確實發生債權人受益超過應得款項的，有關人民法院應當通過執行回轉程序將超過部分 返還債
務人。上述情況，均應在民事判決本院「查明」事項和「判理」中寫明。
十八、犯罪嫌疑人(用資人)直接還出資人存入金融機構的款項被公安機關作為贓款收繳後，出資人持存款憑證通過民事訴訟向金融機構主張權利，如何處理?
犯 罪嫌疑人採取「拆東牆補西牆」的方式直接還給出資人存人金融機構的款項被公安機關作為贓款收繳，應視為刑事案件追贓。如沒有證據證明出資人有犯罪故意，則 不影響出資人持存款憑證通過民事訴訟向金融機構主張權利。民事案件審理中應在查明出資人、金融機構各自過錯的基礎上，嚴格按照最高人民法院《關於審理存單 糾紛案件的若干規定》處理。
十九、公安機關在刑事偵查期間將出資人收取的高息暫扣後，出資人通過民事訴訟向金融機構主張權利時，被暫扣的高息是否沖抵本金?
按照最高人民法院《關於審理存單糾紛案件的若干規定》第六條第二項之規定，出資人收取的高額利差應沖抵本金。公安機關暫扣出資人收取的高息的法律後果由出資人承擔，不影響民事判決將該部分高息沖抵本金。該部分高息，出資人可依照有關規定向公安機關申請發還。
關於破產案件方面的問題
二十、國家稅款的滯納金是否應作為破產債權列入第二清償順序?
依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及有關法律法規的規定，因逾期繳納稅款而產生的滯納金，是國家稅收機關因納稅人佔有國家稅款對納稅人的一種處罰，不應作為第二順序清償的破產債權，其受償順序應劣後於一般債權。
二十一、對破產企業拖欠的職工住房公積金如何清償?
根據《住房公積金管理條例》第三條「職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬於職工個人所有」的規定，在破產案件中，對有關職工住房公積金問題應區分以下情況處理：
1．職工個人所繳納的以及單位為職工繳存的、儲存在職工個人賬戶的住房公積金，屬職工個人所有，不應列入破產財產；
2．單位在破產以前應當為職工繳存而未繳存的住房公積金部分，可比照單位拖欠職工工資，列入破產財產分配的第一清償順序。
二十二、破產案件中對破產企業的住房基金如何處理?
住房基金是用於住房建設、維修、管理以及資助職工建立住房公積金等方面的專項資金，其主要來源於單位提取的自管公有住房固定資產折舊費和大修理基金、出租自管公房的收入、出售自管公房的收入等。在破產案件中對住房基金應按以下原則處理：
1．除依據有關規定按比例提取的住宅共用部位共用設施設備維修基金部分外，其餘資金所有權屬於企業，應列入破產財產。
2． 住宅共用部位共用設施沒備維修基金，是商品住房、公有住房出售後為維護住房產權人和使用人的利益提取的。此部分資金一經提取，即從原產權單位資產中分離出 來，屬於與之相對應的房產業主委員會，應由業主委員會或其委託的相關物業公司管理，用於住宅共用部位共用設施設備的維修。
因目前業主委員會尚未普遍成立，有的維修基金仍記載在原產權單位名下，但其實質為代管性質。該部分財產不應作為破產財產，其基於非經營性資產(職工住房)產生，亦應隨之移交相應的業主委員會或代管單位。
3．企業破產時，已經挪用的維修基金或未予提取維修基金的，業主委員會(或其他管理機構)有從破產財產中優先取回的權利。沒有相應管理機構的，應由清算組將此部分資金優先提取，隨非經營性資產一並移交有關單位。
但企業正常經營期間，將維修基金用於職工住宅共用部位共用設施設備維修的，不應再行補足。
4．企業破產終結時尚未成立業主委員會的，法院可指定相關物業管理企業，或其他單位代為管理(如可指定破產企業上級單位代管)。待成立業主委員會後，由代管單位將資金隨住房移交業主委員會或其委託的物業管理企業。
2000年9月6日，財政部以《關於企業住房制度改革中有關財務處理的通知》提出取消企業住房基金管理制度。企業出售住房的收入(扣減按規定提取的住宅共用部位共用設施設備維修基金等)計入營業外收入。其處理原則與住房基金的處理原則一致。
二十三、破產企業房屋產權權屬不明確的如何確認?
對於破產企業房屋產權的確認，原則上應以房屋權屬管理部門的產權登記為認定依據。但對於房屋產權權屬不明晰的，應根據歷史情況和查明的事實綜合考慮，按以下原則認定：
1．歷史上由國家劃撥或撥款給破產企業購建的房產，企業長期經營管理、佔有和使用的，視為企業財產，應納入破產財產清算與分配；
2．房產雖為上級單位所有，但其上級單位已將房產作為其投資的一部分，投資到該破產企業的，該房產應納入破產財產清算與分配；
3．破產企業自有資金購建的房產，屬企業財產的一部分，雖歷史上登記為其上級單位的名下，仍應納入破產財產；
4．房產雖被企業長期佔有、使用，但屬於上級單位無償借用的，不應列入破產財產。
二十四、破產企業處於承包、租賃期間的，如何處理?
申請破產的企業處在承包經營、租賃經營期間的，企業應先行解除相關合同，再申請破產。未解除合同前申請破產的，不予受理；已經受理尚未宣告破產的，裁定駁回破產申請。
企業已經宣告破產的案件，按照以下原則處理：
1_企業承包、租賃期間發生的債權債務，無論企業承包、租賃合同的效力如何，均為企業的債權債務，屬於破產清算范圍。法院應通知相應的債權人申報債權，通知債務人清償債務或交付財產。
2．企業承包、租賃合同效力及責任承擔問題，應依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等實體法律處理。
其他方面的問題
二十五、如何認定企業內部承包合同?
企業內部承包合同是指企業與其職工之間就企業承包經營責任制目標而達成的明確相互間責、權、利關系的協議。該類合同以企業與職工的勞動(人 事)關系為基礎，有些合同中還包含有工資福利等有關勞動關系權利義務方面的內容，雖帶有勞動合同的某些屬性，但其實質是企業中的內部管理合同。認定企業內 部承包合同應審查合同雙方當事人之間有無勞動(人事)關系，及合同內容是否包括勞動報酬、社會保險、福利、職業培訓等內容。如確認雙方存在勞動(人事)關 系，即可認定合同性質為企業內部承包合同。
二十六、銷售方給付購貨方增值稅發票是否屬於合同義務?
國家稅務總局《增值稅專用發票使用規定(試 行)》第二條規定：「除本規定第四條所列情形外，一般納稅人銷售貨物(包括視蚓銷售貨物在內)，應稅勞務，根據增值稅暫行條例實施細則規定應當徵收增值稅 的非應稅勞務(以下簡稱銷售應稅項目)，必須向購買方開具專用發票。」據此，銷售方給付購貨方增值稅發票為法定義務。依照誠實信用原則，該法定義務應當作 為合同的附隨義務由銷售方履行。
二十七、因銷售方未給付增值稅發票導致購貨方不能抵扣進項稅款，或銷售方給付的增值稅發票無效，致使購貨方被稅務機關依法追繳所抵扣進項稅款，購貨方可否以此作為損失要求銷售方賠償?
銷售方未給付增值稅發票或給付的增值稅發票無效，屬銷售方未全部履行合同義務，購貨方有權要求銷售方給付有效的增值稅發票。由於銷售方的原因不能給付增值稅發票，導致購貨方不能抵扣進項稅款，或被稅務機關依法追繳所抵扣進項稅款的，購貨方可以此作為損失要求銷售方賠償。
根據《國家稅務總局關於納稅人取得虛開的增值稅專用發票處理問題的通知》(國 稅發[1997]．134號)、《關於(國家稅務總局關於納稅人取得虛開的增值稅專用發票處理問題的通知)的補充通知》(國稅發[2000]182號)和 《關於納稅人善意取得虛開增值稅專用發票處理問題的通知》(國稅發[2000]。187號)，購貨方善意取得銷售方給付的無效增值稅發票，應當由銷售方承 擔全部民事責任；購貨方在取得銷售方給付的無效增值稅發票時有過錯的，銷售方、購貨方均應承擔相應的民事責任。
二十八、當事人在合同中約定違約方應當支付違約金，但未約定違約金計算標準的，如何處理?
對當事人沒有約定違約金計算標準的，可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算違約金，具體表述可為「按中國人民銀行規定的同期逾期貸款利率計算」。
二十九、當事人依據建設部1997年12月24日第62號令《城市燃氣管理辦法》和北京市人民政府1998年7月8目第10號令《北京市城市燃氣管理辦法》中關於滯納金計收標准主張違約金的，如何處理?
建設部[997 年12月24日第62號令《城市燃氣管理辦法》、北京市人民政府1998年7月8日第10號令《北京市城市燃氣管理辦法》均屬部門、地方性規章。如合同雙 方當事人未就違約金在合同中作出約定，當事人僅依據上述兩個文件中關於滯納金計收標准主張違約金的，法院不予支持。但如有證據證明因一方違約給對方造成損 失的，違約方應承擔相應的賠償責任。
如果合同雙方當事人以上述兩個文件中關於滯納金計收標准為依據，作為違約金計收標准訂立在合同中，可視為當事人在合同中對違約金的計算標准有明確約定。當事人對約定的違約金數額提出異議的，按照以下原則處理：
1． 對當事人在《中華人民共和國合同法》施行前簽訂的合同，應當適用《中華人民共和國經濟合同法》及相關司法解釋。根據最高人民法院《關於在審理經濟合同糾紛 中適用經濟合同法的若干問題的解答》(法[經]發[1987]20號)第九條確定違約金的標准，即「違約金的數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為 限，對超出部分，可不予保護。」
2．對當事人在《中華人民共和國合同法》施行後簽訂的合同，應當適用《中華人民共和國合同法》。按照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、第一百八十二條、第一百八十四條的規定處理。
❼ 北京市房改房物權保護糾紛
本文系房產律師靳雙權原創，轉載請註明出處。
為保護當事人隱私安全，本文當事人姓名均使用化名。
案件介紹：
王銀與甄美麗於1978年12月登記結婚，雙方均系再婚。甄美麗與王煥煥系母子關系，王銀與王煥煥系繼父子關系。王銀共有三女，即王1王2王3。
訴爭房屋原為北京市建築材料公司所有的公房。
1998年5月27日，北京市石景山退休幹部安置辦公室出具申報戶主工齡的證明一份，載明：我單位職工甄美麗，1934年6月出生，1950年12月參加工作。1988年12月退休。直至1988年12月連續工齡為37年。我單位職工王銀，1928年7月出生，1949年5月參加工作。1983年5月離休。到1983年5月連續工齡35年。
1998年6月9日，甄和建築公司簽訂房屋買賣合同，該合同約定：建築公司（出賣方），甄（買受方），兩方根據1997年5月1日房改文件批復，就下列房屋訂立本合同，共同遵守。一、公司將訴爭房屋出售給甄，房價款2.9萬元。二、單位根據上述文件規定，同意甄享受如下優惠：1、工齡優惠；2、住房折舊優惠；三、雙方協商付款方式為一次性付清房款2.9萬元。
1999年1月28日，甄美麗取得房屋產權證，訴爭房屋登記在其名下。
2001年6月26日，北京某房地產公司出具住房換名申請，其中載明：建築公司：經我單位決定將甄美麗所有的房屋挑換給我單位王煥煥同志，關於過戶等手續，敬請貴公司予以配合辦理。
2001年7月4日，北京市房地產公司出具購房人工齡證明，載明：王煥煥同志系我單位職工，76年參加工作，工齡26年。該同志在97年簡歷住房公積金。2001年7月7日，北京市石景山醫院為王煥煥配偶出具購房人配偶工齡證明，載明：張震神同志系我單位職工，88年7月參加工作，工齡13年，93年建立公積金。
2001年7月7日，建築公司向石景山房管部門發出請示，其內容為：根據相關方管文件規定，我公司擬調已經依照97年成本價購房2戶：將訴爭房屋甄美麗調為王煥煥，新調兩戶均依照2001年每平米1560元成本價辦理購房手續。兩戶依照97成本價購房的辦理相應退房手續，請房改辦予以批准。
2001年7月9日，某房地產公司向該單位集團發出文件，載明：集團關於建築公司2001年向職工出售公房的請批復：北京建築公司，你單位的請示經研究後，同意你單位請求，請盡快和地區房管部門聯系，落實實施。你單位收繳的售房款及維修基金統一交到，北京市住房資金管理中心北京某集團分中心。特此批復。
2001年7月16日，賣方建築公司和買方王煥煥簽訂房屋買賣合同，載明:雙方根據2001年7月9日文件批復就下列房屋的買賣訂立本契約，共同遵守。一、建築公司將訴爭房屋出售給王煥煥，房價款5.2萬元。二、根據文件規定，公司同意王煥煥享受優惠條件。……雙方簽訂合同後，由公司到房屋所在地房屋管理部門辦理過戶手續，領取《北京市房產所有證》。待王煥煥交付全部購房款後，公司再將產權證交付王煥煥。
2001年7月16日，建築公司和甄簽訂調房協議，載明：經雙方協商，建築公司同意甄由現住的訴爭房屋辦理退房手續。由單位調給王煥煥居住，並辦理有關購房手續。雙方沒有協議之外的任何糾紛，互不補償。建築公司退給甄購房款2.9萬元。後甄將訴爭房屋退還給建築公司。
2001年9月19日，王煥煥取得訴爭房屋產權證，訴爭房屋登記在王煥煥名下。
2009年12月16日，北京某物業管理中心出具證明，載明：經查98年年供暖收費變更通知證實甄於98年3月17日與王煥煥兌換住房。
甄曾在2012年起訴王離婚。法院在2013年12月作出判決，其中該判決中寫有：「訴爭房屋原系牆體公司所有，曾經被原告的父親承租。99年1月28日，原告依照相關政策取得房產證，並將該房屋登記在自己名下。2001年7月16日，因將蓋房那個屋退還給建築公司，售房單位將該房屋收回，房款退還給甄，並將該房屋專售給王煥煥。2001年7月16日，王煥煥和售房單位簽訂售房合同，並在2001年9月19日取得房產證，現在訴爭房屋登記在王煥煥名下。」該民事判決書判決王和甄離婚。並已經發生法律效力。
2015年，王銀去世。
王去世後，王的子女將王煥煥和公司起訴至法院，訴求法院判令：被告連帶賠償原告房屋折價款66萬元。
庭審過程：
庭審中，建築公司提供了關於購房職工調整住房等有關問題的試行規定、關於出售共有住宅樓房取消標准價後有關政策銜接問題的通知及其他有關房改的政策文件的，以證實當時過戶符合政策規定。此外，建築公司還提供了2000年11月28日的相關函件等，以此證明依照當時政策不需要王銀簽字即可將該房屋自甄美麗變更為王煥煥。
庭審中法院另查明，王煥煥為證實其為原承租人的事實，提供了97年9月29日、98年3月17日加蓋房管單位97——98年度供暖收費變動通知單位依據，對此各原告予以否認。王煥煥自認控制房屋。
王銀曾於2011年起訴甄美麗，請求確認訴爭房屋的過戶行為無效。法院經審理後於2011年9月13日做出民事裁定書，裁定駁回了王金財的起訴，王銀不服上訴，中院維持了原裁定。
審判結果：
石景山區人民法院經審理後判決：
駁回原告訴訟請求。
安居房產律師網首席靳雙權案件點評：
安居房產律師網首席靳雙權認為，本案中原被告雙方的爭議焦點在於：各原告主王的賠償是否存在事實及法律依據。
首先，並無直接證據證實訴爭房屋的原承租人、居住使用人的情況和歷史沿革，以及單位分配房屋的情況。但根據當時的政策參考物業公司出具的證明和供暖變動單及王煥煥單位出具的換名申請、工齡證明，並結合產權單位和甄、王簽訂的房屋買賣合同及調房協議，依據建築公司和其他被告公司作出的針對該房屋的申請等，可以認定各方當事人提供的相應證據形成了完整的證據鏈，正式訴爭房屋原權利人為王煥煥。對比建築公司提供的當時其他房屋調整變更情況，也能為此事實佐證。
其次，依照當時政策，甄將該房屋交回單位，由單位再次分配給王煥煥的行為，符合相關政策規定，且符合單位分配房屋一般做法。此行為也符合一般社會經驗。甄與單位、王煥煥進行上述行為，得到了有關部門的申請和批復等相關材料，因此不能認定王煥煥和甄存在惡意串通的行為，且根據生肖民事裁定書，訴爭房屋原產權單位為建築公司，而該公司和甄已經辦理了訴爭房屋退房手續，並將該房屋調配、出售給王煥煥，現王煥煥為房屋所有權人。而王銀並未提供證據證實甄取得訴爭房屋所有全系有權處分的合法行為。
最後，王銀和甄結婚多年，王銀作為甄和王煥煥的親屬，按照一般社會常理，對於上述房屋調整變更的行為應當知曉。而其在如此長的時間內對此並未主王，應當視為王繼承乃對此事實的認可。
綜上，原告作為王銀的第一順位繼承人，主王連帶賠償房屋升值損失折價款無事實依據和法律根據，法院未予支持是正確的。
綜上，法院的判決是正確的。
❽ 北京安置房買賣糾紛案法院如何判決是否有案例
最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合並審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
❾ 有北京這邊的關於宅基地糾紛的律師嗎
對於您提出的三個問題分別回答如下：
1、宅基地不屬於他們。本集體經濟組織專的農民可以屬經申請取得農村房屋的宅基地使用權，但宅基地本身不屬於農民所有，而歸當地集體經濟組織所有。
2、如果對方經確認對於當年的那間房屋享有所有權的話，其可以將歸其所有的房屋進行買賣，但宅基地本身是不能買賣的，宅基地的轉移依附於地上房屋的產權轉移。
3、買賣合同是否有效，要看兩個問題。第一，如前所述，如果房屋本身經確認歸對方所有的話，其是有權進行買賣的；但這就涉及到第二個問題了，如果你所述的房產在北京的話，則根據北京高院內部的相關會議紀要規定，如果是同一農村集體經濟組織內部成員之間買賣房屋的，且也到相關部門辦理了宅基地審批手續的話，則會被認定為有效合同；但如果不是這種情況，則一般被認定為無效的買賣合同。
4、根據我國相關法律的規定，農村宅基地使用權一般不能作為遺產繼承，因其取得是到相關部門提出申請並經過該部門審批後方能取得的一項權利，且村民一戶只能擁有一處宅基地。故建議你們到當地鄉政府辦理新的宅基地使用證。
❿ 房屋權屬爭議糾紛，是確權還是合同糾紛
房屋權屬爭議糾紛，是確權糾紛。