掛靠房地產開發合同確認所有權

1. 如何認定個人掛靠房地產企業開發的房產所有權

取決於房產銷售對外公開的主體資格

2. 個人掛靠房地產開發公司所開發的商廈，其中個別商鋪准備留下自己用，請問這種情況房產證以什麼形式辦理，

從風險控制的角度來說，肯定是以你個人的名義辦理購買，簽訂合同並版備案，才是最保險的。
雖然權會多交一部分稅費，但是避免了你以房產公司名義留下的商鋪最終只剩下債權。
簡單來說，合同備案到你名下，你擁有的是不動產的物權；而沒有備案，合同關系僅有債權（如果是在房產公司名下，未來商鋪如果升值，升值部分就和你一點關系都沒有，因為買賣合同未在房管局備案，商鋪所有權還在房產公司名下，你只能向法院申請返還合同簽訂的金額並且對方承擔違約責任，但是這種違約責任和升值空間，孰輕孰重，你比我們更清楚）。

3. 掛靠房地產企業開發，以房地產公司名義與他人簽訂合作開發協議，掛靠人是否可將股金轉為借款

假設：掛靠房地產來企業開發，自以房地產公司名義與他人簽訂合作開發協議，收取股金後（掛靠人收取「他人」的股金並將股金打入被掛靠企業賬戶？），因對方（「他人」）退出，掛靠人又與其（「他人」）將合作協議轉借款合同，但被掛靠企業不承認，認為掛靠無權解除合作協議，其未授權掛靠人將股金轉為借款。
這主要看掛靠協議內容如何規定。。。。

4. 合作開發房地產合同糾紛 要求對方移交物業

按照該司法解釋對合作開發房地產的定義，可以看出，合作開發房地產有三個法律特徵：一是共同出資；二是共享利潤；三是共擔風險。近些年來，隨著房地產業的發展，合作開發房地產的現象非常普遍。上述司法解釋摒棄了共同經營的要價，「共同經營」不是合作開發協議的法律特徵，它並不影響法院對該協議性質的判斷，使合作開發房地產不同於聯營。2、合作方式的多樣化（1）從出資方式上看，當事人可以土地使用權、資金等有形資產出資，也可以技術、勞務等無形資產出資。實踐中，往往以土地使用權和資金作為出資。（2）從組織方式上看，可以分為法人型（項目公司型）合作開發和合夥型、合同型合作開發（後兩種統稱為非法人型聯營，即非項目公司型）。現實中，因採用非項目公司型的合作方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非項目公司型的合作開發是目前房地產合作開發中採取比較多的方式。但「三資」企業的特殊性，一般採取項目公司型的方式合作開發房地產。（3）對外名義上，可以以雙方共同名義開發，也可以以其中一方的名義開發（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配銷售款或者利潤等（5）雙方的資質上看，表現為雙方都有資質，土地提供方沒有資質但資金提供方有資質，土地提供方有資質但資金提供方沒有資質。（二）法律風險1、合作開發合同被認定無效的法律風險；在實務中，很多合作開發合同由於簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲後，土地轉讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由於房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。司法解釋規定合作開發必須具備的特徵為：共同投資、共享利潤、共擔風險。若不具備這些特徵，該「合作」的性質便有待商榷。實踐中通常表現為：提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據土地使用權的性質，分別適用劃撥或出讓土地使用權轉讓的相關法律法規。提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。《解釋》規定，不承擔經營風險的合作開發合同按照合同實際內容、真實目的給合同定性。而當事人簽訂的「名不副實」的合作合同，多數是為了規避我國關於土地使用權轉讓、房屋轉讓及禁止企業間直接借貸的相關法律法規，若當事人之間不發生糾紛，則通常「相安無事」。但是，一旦糾紛發生，原先設定的合同條款很可能為無效條款，當事人就需要面對恢復原狀、賠償損失、行政處罰等相關法律後果，其結果很可能是一方成為法律上的犧牲品。例如實踐中一方利用合同無效的瑕疵，主動提起合同無效之訴，以達到不履行合同或者提前收回投資款的目的。甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。無效的合作開發房地產合同財產後果的處理在本文中提到了導致合同無效的幾種情形，合同一旦被確認無效，就會涉及到當事人之間的財產處分問題。《合同法》第58條之規定，「合同無效或者被撤銷後，因該合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任合同被認定無效後對財產的處理」。另最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第45條規定，「經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當於無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產」。但鑒於合作開發房地產合同的特殊性和復雜性，不能簡單的返還財產、賠償損失草帥處理了事。在尚無新法對此類合同無效的處理做出明確規定前，暫且可以參照最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第46條之規定，視不同情況分別處理：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息；（2）資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；（3）房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償」。2、土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；（1）劃撥土地審批手續劃撥土地使用權作為投資，所產生的風險主要表現為：劃撥土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經批准手續的，應當認定合同有效。也就是說，劃撥土地使用權用於房地產合作開發的，合作合同有效與否取決於政府的一紙「批文」。因此在發生糾紛時，政府想使合同繼續履行即可下批文，若政府不想合同繼續履行，即可由劃撥土地使用權人直接訴請合作合同無效。而通常情況下，劃撥土地使用權人和政府保持著「良好的關系」。這無疑對資方是不利的。建議，在與土地方合作開發房地產時，第一步需要確認的就是土地使用權的性質，如確屬土地劃撥使用權，應在合同中約定由其中一方或者多方，土地使用權出讓手續並繳交土地使用權出讓金。現實中，土地使用權出讓手續一般與房地產開發同步進行（2）項目公司型合作開發應將土地使用權過戶至項目公司名下；（3）甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。3、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險；出資不到位糾紛在合作開發房地產中較為常見，出資不到位的行為性質為違約，違約方應當依照約定承擔違約責任，直至合同解除。關於出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，並且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。4、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經濟損失的法律風險；5、一方利用財務上便利，在財務上做技術處理轉移利潤、銷售款等；6、一方利用其關聯企業通過合同簽訂、簽證等方式轉移利潤、銷售款等；7、投資爭議的法律風險對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責於當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。8、利益分配爭議的法律風險合作開發房地產案件中，經常會出現房屋實際面積與合同約定的面積、規劃建築面積不符的現象。這往往是因為市政規劃的變更、當事人對項目設計方案的變更等原因導致的。房屋實際面積在不同的情況下，可能超出規劃建築面積，也可能少於合同約定的面積，以下將分別進行論述。在合作過程中，房屋實際面積超出規劃建築面積，首先應經過有批准權的人民政府批准，未經批準的，當事人請求分配的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批准可能導致兩種不同結果，一種是批准，另一種則是被認定為違章建築。如前一種結果，超出部分經政府主管部門批准合法後，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協商約定分配比例；協商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結果為後一種，超出部分被政府主管部門認定為違章建築的，將會予以拆除，其損失由當事人按照各自的違約責任分別承擔；雙方違約責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。同時，房屋實際面積的增加可能直接導致投資數額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數額同樣超出合同的約定），對於增加的投資數額，當事人對不符部分數額的分擔比例，可以參照合同約定的當事人各方的投資數額比例分擔，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現上述第二種可能的，當事人存在過錯導致投資數額增加的除外。由於房地產開發過程中遇到變更規劃、資金不到位、施工、合同約定不明等原因會導致實際建築面積少於合同約定，容易引發糾紛。在出現房屋的實際建築面積少於合同約定的面積時，當事人不能協商達成一致，則需追究過錯人的責任，按照過錯責任原則，根據過錯當事人的責任，在分享利潤時少分相應的份額。在排除當事人過錯或者當事人過錯無法確定的情況下，按照約定的利潤分配比例確定。9、合作開發違法、違章建築的法律風險違法、違規建築主要包括無相關國土或規劃手續的工程，建設性質、規模與建設工程規劃許可證內容不符的工程。如果合作開發出現違法違規建築，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，法院不予受理；已經受理的，駁回起訴。實踐中，當事人只能「曲線分利」，遇有此類糾紛有兩種處理方式：一是，補相關手續，承擔相應行政責任，使得「違法、違規建築」變為「合法建築」，再行要求利潤分配；二是，若對於「違法違規建築」的形成，一方沒有過錯，無過錯方可以向過錯方要求違約賠償。10、以預售款充抵出資，利益不受法律保護的法律風險預售款屬於提前獲得的預期利益，且該預期利益的真正實現具有一定的風險性，如開發商將其充抵投資參與利潤分配，等於是將風險轉嫁給了購房者，為保護房屋購買人的合法權益不受侵犯，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設，不得挪於它用。該條款對商品房預售資金的用途做了嚴格規定，強制其用於有關的工程建設，旨在防止開發商將預售資金任意擠用。同時，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規定，合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。11、債務風險甲方將面臨該項目以外的，乙方的其他債權人通過法律手段，從該項目中主張權利的風險；各方均面臨對外互負連帶責任的風險。（三）對策1、慎重選擇合作夥伴甲乙雙方均應注意的問題（1）聘請熟悉房地產開發項目運作和熟悉房地產開發企業管理的資深律師，提供全程法律服務；（2）在考察決策階段，充分聽取項目策劃、規劃、設計、建築、金融、稅務、監理工程師、會計師、律師等專家的意見；（3）注意審查對方主體資格或身份是否合法適格；（4）選擇合法的合作形式，處處體現共同投資、共同經營、共享利益、共擔風險的真實意思；（5）重合同守信用；（6）自始至終都注意收集對方的房產、車輛、開戶銀行及帳號、債權債務情況、實際公地或居住地等信息資料；（7）在履行合同過程中，注意完善往來函件的簽收手續；（8）發生糾紛，互諒互讓，友好協商，和平解決。甲方應注意的問題（1）注意考察乙方資金實力；（2）注意核實乙方資金來歷是否合法；（3）避免造成非法集資、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發生。乙方應注意的問題（1）注意調查甲方項目的真實性和合法性；（2）注意調查核實甲方土地所有權是否被抵押或被司法查封；（3）注意從側面調查了解甲方負責人的人品及誠信度。2、預防合作合同無效第一，合作開發房地產合同當事人均不具備房地產開發經營資質的，簽訂的合作開發房地產合同無效。第二，土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，合同無效。第三，未經批准改變土地用途，簽訂的合作開發房地產合同無效。第四，違法、違章建築；第五，改變手續；第六，四類轉性合同；3、簽訂條款完備周詳的合同（1）准確敘述該項目的現狀：包括項目地址、已取得的批准文件、批准證書等；（2）准確羅列該項目有關債權債務情況，並約定分擔法；（3）合同中應當對合作模式作出明確約定。特別需要注意的一點是，合作方應當對合作項目的運行機製作出約定，即相關權力機構的組成及議事規則，以及出現決策僵局的時候該如何處理。合同、印章、財務管理；工期、簽證管理；（4）合同中應當對合作條件作出明確的約定。關於合作條件，各方如何投資，何時以何種形式投資，違反投資約定該如何處理等都需要明確約定。以項目公司型合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；如一方以土地使用權入股，該土地使用權需要評估。（5）合同中應當對土地使用權條款作出詳細約定。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式；土地使用權出讓金的支付情況；達成合作後，土地使用權的權屬；如項目用地原為劃撥用地，應明確補土地使用權出讓手續的主體及相關費用的承擔。（6）對合作開發房地產過程中各種審批程序及證照的義務人作出明確的約定，實踐中因約定不明，相互推諉行政審批，致使項目不能順利進行的情況時有發生。（7）合同應當明確約定投資額增加、建築面積減少時的分配方法；建築面積增加時的政府審批手續、增加面積的成本分擔及面積分配方式。（8）合同中應當對項目資金的監管作出約定，避免一方完全控制賬務的情況發生。預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利於合作各方相互制約和監督。（9）雙方均應對有些重要事實的真實性和合法性，作鄭重承諾或保證；（10）盡可能要求對方支付定金、或履約保證金、或提供擔保、或提供反擔保；（11）對各方都應當有一些限制性約定，例如約定：未經對方同意，任何一方不得將本合同有關權利義務轉讓給第三人等；（12）要明確約定利益分配法：分配時間、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建築面積或套內建築面積等事項；（13）明確約定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明確約定違約責任：針對不同的違約情形約定具體的承擔金額或承擔比例；對於嚴重的根本性違約情形，要約定違約超過一定具體期限時，應承擔較大的違約金額或較大的違約比例，違約方除應按照約定承擔違約責任外，守約方有權解除合同，自解除合同通知達到違約方時合同解除；（15）明確約定合同解除後的清理、交接、撤場等的具體法；要特別約定因嚴重的根本性違約而導致解除合同時，違約方必須在合同解除後的幾個工作日內，自行撤出公及施工現場；同時還應約定包括違約金在內的有關款項的結算支付時間；（16）明確約定解決爭議的法；（17）註明合同份數及合同生效的條件，註明每份合同具有同等法律效力，合同附件與合同具有同等法律效力；（18）將與原件核對無誤的有效營業執照、資質證書、身份證、資信證明、批准文件、批准證書、房屋分配表及圖紙等作為合同附件；（19）注意除在落款處蓋章、簽字蓋手印外，還要對每份合同都蓋上騎縫章。

5. 我掛靠了一家房地產公司，以它名義拍下地塊並開發，現在被掛靠公司因債務糾紛被查封財產，我買的並已開發

很難解封，但你仍應爭取。現在是向查封法院提出查封異議申請，不是起訴誰。你要提供掛靠協議、出資憑證，委託你參與拍賣土地簽訂合同、開發項目的辦理文件等等能證明就是你全程出錢出人辦理開發這地塊的憑證。

6. 個人掛靠我公司，與房地產開發商簽合同，負責某塊土地的性質變更和負責到X容積率，我應如何和個人訂協議

首先來，要對你朋友「有無能力」源辦好相關手續進行客觀的分析，分析可能存在的風險的地方。
其次，要明確違約賠償金額是多少？
第三，如果違約賠償金約定的數額較少，你朋友如果可以承擔的話，你可以要求他將保證金匯入你公司帳戶做為保證。
第四、如果違約賠償金約定的數額較大，可由你朋友用房產向你公司做保證，並進行相關公證。
第五、如果你朋友什麼都沒有，這就要看你願不願意幫助你朋友了（是在分析你朋友能力的基礎上確定）。
第六、如果相信你朋友有這個辦事實力或資金能力，要與你朋友簽訂一份「法人」與「自然人」的《合作協議書》，協議書要明確雙方的權利和義務、違約責任、爭議的解決方式、簽訂地點、標的、簽訂的時間、以及合作時間、合作方式等。
第七、如果你朋友確實無辦事能力，也沒有資金做保證。你應當果斷、明確表示你無法幫這個幫忙。告訴你朋友這個項目存在的風險以及最後可能會出現的問題，不願到最後連朋友都沒有的做地步。
總之，預先考慮上述問題，對今後追訴是有利的。先君子後小人，日後少麻煩。
祝：你與朋友都懷著真誠、理解的心，共干「合作成功」的美酒！

7. 房地產掛靠合同

甲方：
乙方：

此合同本著公平、公正的原則，經雙方協商而訂立。
第一條合同目的經雙方協商，甲方同意乙方掛靠在甲方企業之下，從事甲方資質證［黑建房開牡第63號］范圍內的項目。同時，甲乙雙方訂立本合同，明確雙方的權利與義務及其掛靠期內的注意事項。
第二條 甲方的基本權利和義務甲方的基本權利和義務甲方的基本權利和義務甲方的基本權利和義務 權利：（1）甲方每年向乙方收取工程預算總造價的3％，作為管理費。 （2）如乙方作出有損甲方信譽和形象之行為，甲方有權單方面終止本協議，本年度管理費不予歸還。 義務：（1）甲方在本協議生效之後，只向乙方提供相關所需的手續和資質證復印件。 （2）對乙方提出的合理要求盡可能提供良好的服務。 第三條第三條第三條第三條 乙方的基本權利和義務乙方的基本權利和義務乙方的基本權利和義務乙方的基本權利和義務權利權利權利權利： 權利：（1）乙方可以獲取甲方對其兩條義務的承諾和兌現，若有問題可以隨時向甲方提出意見
（2）享受甲方所提供的施工所需資質證書書 。
（3）充分利用建業的資質，完全自主的開展開發建設項目。
（4）經營上實行內部獨立核算，自負盈虧。
（5）一切正常利潤歸乙方所有，不受干涉。 義務：（1）在經營活動中嚴格遵守國家法律法規和甲方規章制度。 （2）負責解決開發過程中的事件，相關施工條件及施工設備自主負責解決。 （3）認真負責解決開發建設過程中的問題。對動遷、回遷施工質量問題和事故的發生乙方負完全責任，於甲方無關。 （4）維護甲方的信譽和形象，不做任何假冒、欺詐、侵權、損譽的事情，若發生此類事件，則甲方有權追究乙方的法律責任，並要求進行相關經濟賠償和處罰。 （5）按時足額向甲方繳納管理費。 （6）乙方開發建設項目不得超過甲方資質證所規定的范圍，如超出甲方資質證范圍的項目，乙方需自己提供相關手續證件。 第四條第四條第四條第四條 （1）乙方實施的工程項目，其合同、保險、稅務、財務、銀行、統計等事項由乙方自主辦理。 （2）乙方在項目中所發生的稅費應及時繳納，在工程中如有一切債權債務均由乙方全權負責與甲方無關
第五條 乙方在開發建設過程中，若出現安全事故等重大意外，均有乙方獨立承擔，甲方不承擔一切責任， 特此提出免責聲明。 第六條
第六條 乙方應當在合同簽訂時交付甲方合同所規定管理費用的50％，完工後交付另外50％。
本合同以簽訂日期為生效日，有效期為 年。合同一式兩份，甲乙雙方各持一份。

8. 在建設工程勞務合同糾紛中存在掛靠情形時如何確定訴訟

【訴訟請求】

原告

呂某某

被告

某某建築公司、王某某、某某勞務公司、某某房地產公司

訴訟請求

四被告給付勞務費85,000元及利息（按銀行同期貸款利率標准計算，自2010年10月31日項目竣工起至判決給付之日），並互負連帶給付責任。

【部分證據】

原告舉證

證明目的

被告質證

欠據一份

1.原告與被告王某某對勞務費進行了結算；
2.被告欠原告勞務費85000元的事實

某某公司

1.沒有加蓋公司章子；2.王某某不是其項目經理，是某某公司該項目的代理人。

被告舉證
（某某公司）

證明目的

原告質證

司法審計報告

1.某某公司已經在開發公司撥付的工程款范圍內全部撥付給王某某沒有任何截留；
2.該工程對外的所有責任由王某某承擔。

對證據一的真實性無異議，認為被告要證明的問題與本案不具有關聯性。對承諾書的真實性無異議，但部分內容不具有合法性，能夠證明某某建築公司對王某某自稱是某某建築公司經理是認可的。

王某某的承諾

勞務分包合同

1.王某某承攬的勞務是由某某公司負責的，本案原告基於勞務合同案由起訴，遺漏了訴訟主體；2.王某某是該勞務公司的項目經理，本案所欠的工程款應該由某某勞務公司承擔。該合同能夠確認王某某有對外招募勞務人員的能力，而且對招募人員的工資負責，而且該合同已經經過建設部門備案。

對真實性、合法性、關聯性均有異議，通過審計報告和勞動監察部門的相關材料，可以證實某某勞務公司與某某建築公司的合同根本沒有實際履行。該合同亦復印件，須提供證據進行補強。

法院調取的證據

授權委託書

在建設部門調取的，被告某某建築公司與被告某某勞務公司備案合同中，某某勞務公司給王某某出具的授權書一份。

原告質證

認為該授權書不具有真實性、合法性、關聯性，而且該合同也沒有實際履行。

【判決結果】
一、被告王某某於本判決生效之日起十日內給付原告呂某某勞務費85,000元。
二、被告王某某於本判決生效之日起十日內給付原告呂某某勞務費利息（以85,000為基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率，自2010年10月31日起至本判決確定的自動履行期限內的實際給付之日止）。
三、被告黑龍江省某某建築工程有限責任公司、被告黑龍江某某建築勞務服務有限公司對上述一、二項承擔連帶責任。
四、駁回原告呂某某其他的訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2,400元、保全費720元、公告費560元由被告王某某負擔。

【裁判要點】
一、原告與被告王某某形成勞務合同關系，原告已經履行合同約定的義務，被告王某某應當履行給付金錢的義務。
二、被告王某某與被告某某建築公司系掛靠關系，被告王某某以被告某某建築公司的名義對外進行民事活動，產生的債務被告某某建築公司應與王某某承擔連帶責任。
三、被告某某勞務公司出借公章給王某某出具授權書及與被告某某建築公司簽訂勞務分包合同，應當與王某某承擔連帶責任。
四、本案系勞務合同糾紛，根據合同的相對性的原則，原告向工程的發包方某某房地產公司主張權利沒有事實和法律依據，故原告要求被告某某房地產公司承擔給付責任的請求，本院不予支持。

9. 最高人民法院關於審理房地產開發口頭掛靠行為是否有效

掛靠人對外購買建築材料的行為能否構成表見代理，由其掛靠的施工企業承擔責任？對此問題的回答切忌「一刀切」，要具體情況具體分析。近日，我所律師代理某建築公司順利打敗材料商的起訴，恰恰證明了這一點。案件中，原告是三個建築材料商，被告一為李某，被告二為某建築公司。原告訴稱李某作為項目的實際負責人，是某建築公司的內部員工，其對外購買建築材料的行為視為公司行為，構成表見代理，該公司應當承擔付款責任。對於掛靠施工人對外發生的民商事行為引發的糾紛，如何確定責任主體和責任承擔？這與是否存在上下級行政隸屬關系有關，與掛靠人在簽訂合同時以誰的名義有關，還與是否存在表見代理有關。首先，李某作為掛靠的項目實際負責人，與第三人之間簽訂材料買賣合同的行為是非職務行為。李某與該建築公司不存在資產產權關系，沒有統一的財務管理，亦無符合規定要求的任免、調動和聘用手續，因此李某不屬於該公司的內部職工，二者之間沒有行政隸屬關系，是平等的主體；該工程項目實行獨立核算、自負盈虧，工程結算皆由李某個人負責，該建築公司從不參與。其次，本案中李某是以個人名義與原告發生買賣合同關系，按照合同相對性原則，合同僅對當事人發生效力，而對合同以外的第三人不生效。該建築公司對該合同毫不知情，從未蓋章確認或參與履行。原告只能依據買賣合同向李某主張權利，而不能要求該建築公司承擔責任；李某也不能以材料實際用於項目而逃避責任，因為在此情況下，交易的名義主體與實質主體是一致的，李某應對自己的行為負責。只有構成表見代理的情況下，被掛靠的建築公司才承擔責任。最後，原告提供的證據材料並不能證明表見代理的存在。根據最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第13條的規定，表見代理制度不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意無過失地相信行為人有代理權。合同相對人主張構成表見代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要素，而且應證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權。但是原告提供的證據材料存在嚴重瑕疵，購銷合同與材料對賬單都沒有建築公司的印章，亦從未參與過履行；且該公司對李某出具授權委託書的時間在材料買賣合同簽訂之後，不能認定原告在主觀上的善意無過失。由此可見，掛靠人作為項目實際負責人，其對外從事買賣、租賃、借貸等民商事行為能否構成表見代理，不能一概而論，要從多個角度考察分析。而作為被掛靠人的施工企業要加強對掛靠人的監督和管理，還要注意公章、印鑒的保管和審慎使用，防患於未然。