土地使用權入股建停車場

㈠ 自己家土地上修建停車場的使用權歸屬問題

你有土地使用證，國家出資修建了停車場，如果事前沒有被徵用也沒簽協議的回，那麼你這塊地就處在被國家答臨時佔用狀態，無論是承包工程方還是純粹國家行為，都應以臨時佔用土地補償的原則給予你一定的補償費，而你個人並不具有該停車場的產權和支配權。補償辦法可以參照所在省市高速公路臨時用地補償規定，由工程方與土地使用人協商的形式進行補償，但不包含復原。工程結束後國家不再使用的歸你個人所有。

㈡ 現在國家對房地產行業的一些規定是不是不能出售期房

2004年土地「招、拍、掛制度」開始實行、房地產行業正式市場化開始，房地產發展至今已經成為國家政策關注最頻繁的行業。
2007年1月，國家稅務總局下文，要求嚴格徵收土地增值稅。業內普遍認為，此舉是中央首次釋放出對房地產行業持續調控的信號。同年10月，國土資源部「39號令」出台，這一文件針對以往土地轉讓過程中的灰色地帶，叫停土地「分期付款」，是一項目的性極強的防治措施。央行、銀監會在2007年10月共同發布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%；同時，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
2008年地方政府也紛紛發布提振樓市的新政，其中主要涵蓋契稅下調、暫免徵收印花稅、首付款比例及利率下調、調高公積金貸款上限等對市場影響比較大的政策。同時，中央也為多項金融政策松綁，為房企拓寬融資渠道提供政策依據，改變房企融資難的情況。
2009年11月份CPI轉正，房價如此高企，通脹的壓力再度顯現。12月，中央經濟工作會議和國務院常務會議先後出台多個房地產業相關政策，從7日的「繼續適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求」到9日「恢復營業稅征免時限至5年」到14日的「抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，遏制部分城市房價過快上漲」，房地產業政策正從「鼓勵」轉為「趨緊」。
2010年房價全國多數城市房價將維持高位並呈上升態勢，但漲勢會趨緩，部分成交量降幅較大的城市可能在明年四季度調整。主要原因在於：寬松的貨幣政策將至少維持到明年上半年、主要城市成交量維持在高位、房價往往滯後於貨幣政策和成交量、購房者對住房保值增值的預期、開發企業失去快速推盤回籠資金壓力以及部分城市商品房供不應求。

㈢ 自己的土地可以建停車場嗎

不可以，土地使用權國家是管制的，如果長期閑置，你可以去工商部門申請試試。

㈣ 地價款與土地出讓金有何區別、聯系

1、概念不同

地價款是指房屋所在地的房地局負責收繳購房家庭補交的綜合地價款。

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

2、程序不同

地價款是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格，並由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。區別就是繳納出讓金以後，才可以評估土地基準地價。沒有繳納出讓金為劃撥地價，劃撥地價=基準地價-出讓金。

3、內容不同

出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為「地價」。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的金額土地使用費。土地出讓金包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，地價款為土地資源使用的費用，即地租，是土地所有權在經濟上的體現。

4、計收方式不同

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。

因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

㈤ 小區地下停車場產權歸誰

地下車位的產權歸屬

一、地下車位的產權歸屬目前有3種類型，小區業主在購買小區地下車位之前一定要弄清車位的產權歸屬問題。

1、業主分攤建設費用

如果購房時地下車位面積已經列入公攤面積被分攤，這類地下車位辦不了產權證，屬於全體小區業主所有，開發商無權銷售，更無權轉讓。

2、開發商獨立建設

如果地下車位建築面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。

3、地下防空工事

部分地下車位屬於人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。」對照這一條，如果地下車位屬於人防工程，也就是開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

二、查詢產權歸屬辦法：

一般情況下，開發商是不會公布詳細的地下車庫產權資料，業主想要得到相關資料可以根據《政府信息公開條例》向人民政府申請政府信息公開。

(5)土地使用權入股建停車場擴展閱讀：

物權法第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

㈥ 房地產開發企業開發的地下車庫怎樣計算土地增值稅

房地產開發企業開發的車位，其產權歸屬主要有三種形式：
第一種形式，產權歸屬開發商。停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同是合法有效的，應得到法律保護。
第二種形式，產權歸屬全體小區業主。如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議，簽訂了的協議也應無效。如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，在這種情況下，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權。
第三種形式，產權歸屬國家所有。產權既不歸屬開發商，也不歸屬小區業主。地下人防工程，包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。對於開發公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。如果地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，開發商也無權出售。從目前的實踐來看，由於防空工程的特殊性，無論是開發單位和業主都不可能擁有完全的所有權。
地下車庫的稅務處理，是房地產開發公司涉稅處理的難點，對此，作者將對房企地下車庫的六種情形的土地增值稅處理進行詳細介紹。
自用地下車庫不涉及土地增值稅
自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品地下車庫轉為固定資產，並計提折舊。自用部分按財政部、國家稅務總局《關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)的相關規定，對自用部分房產計征房產稅。城鎮土地使用稅方面，同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及土地增值稅。
開發自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業用房等等，由於未發生產權轉移，也不涉及申報繳納土地增值稅。
出租地下車位不需要繳納土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物的行為所徵收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。
銷售地下車庫應繳納土地增值稅
房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對於房地產開發企業銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發生時，應當視為房地產開發企業在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當徵收土地增值稅。
凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權(使用權)轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。
單獨辦理產權(所有權、使用權)轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發的成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金後的余額為計稅依據，按適用稅率計算繳納土地增值稅。
以盈利為目的的地下車庫股權轉讓徵收土地增值稅
股權轉讓是股東間交易，被收購企業並不涉及房屋產權和土地使用權轉讓，單純的股權轉讓是不徵收土地增值稅的。股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收土地增值稅。而對於特殊的以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓是應徵收土地增值稅的。
國家稅務總局《關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》(國稅函[2000]687號)規定，鑒於深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。
《安徽省地方稅務局關於對股權轉讓如何徵收土地增值稅問題的批復》(皖地稅政三字[1996]367號)規定，對投資聯營一方由於經營狀況等原因而中止聯營關系，正常撤資的，其股權轉讓行為，暫不徵收土地增值稅;對以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓，應按規定徵收土地增值稅。
需要明確的是，土地增值稅的納稅人是以轉讓股權名義轉讓房地產行為的股東，而不是擁有土地使用權的被收購企業。股權轉讓以轉讓房地產為盈利目的，徵收土地增值稅。因此，股權轉讓的目的是征不徵收土地增值稅的關鍵。然而，如何判斷股權轉讓是否以轉讓房地產為盈利目，股東的轉讓股權比例如何確認。上述原則性規定難以參照，實務中也沒有具體的標准，以轉讓房地產為盈利目的股權轉讓徵收土地增值稅的稅收政策有待細化和明確。
以地下車庫進行投資或聯營應繳納土地增值稅
財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規定，自2006年3月2日起，對於以土地(房地產)作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免徵收土地增值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。
青島市地方稅務局《關於印發<房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答>的通知》(青地稅函[2009]47號)明確，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干問題的通知》(渝地稅發[2011]221號)規定，對以土地(房地產)作價入股進行投資的，凡所投資的企業從事房地產開發的，發生所有權轉移時應視同銷售土地(房地產)，按規定計算繳納土地增值稅。
名租實售地下車庫應視同銷售繳納土地增值稅
《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。
名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產企業將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協議，協議規定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)後，車位(庫)歸客戶所有。這種業務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質區別。因此，這種租賃應開銷售不動產發票，按銷售不動產繳納土地增值稅。

㈦ 我家裡的耕地要被旅遊區租去建停車場,這屬於土地流轉嗎

不算。

土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。

農業生產才算，停車不算。

㈧ 土地增值稅常見問題包括哪些

.雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。基於此規定，在土地置換中，如果換出的土地是國有土地，並且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬於土地增值稅應稅行為，應該徵收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發生轉讓，根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，只要土地使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續，都應該按繳納土地增值稅處理。
2.將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理。
根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者佔有、享有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，應當依法繳納土地增值稅。
3.未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理。
《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的徵收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。二是只有轉讓的房地產徵收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬於土地增值稅的徵收范圍。三是轉讓建築物的附著物取得的收入也是要繳納土地增值稅的。
根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行「轉讓」的，不繳納土地增值稅。
4.房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。
5.房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地徵用及拆遷補償費，並在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。
6.房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？
房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格÷（1－受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉讓收入合理的，據以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
7.房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時收入的確定。
根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
8.一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
9.土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。
10.單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理。
根據國家稅務總局關於印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。
11.納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金的金額一致，並且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。
12.對於以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。考慮到一些房地產開發項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，並有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。
13.房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。
根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，並且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定：房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
14.房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
如《江蘇省地方稅務局轉發<國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知>的通知》（蘇地稅發[2007]75號）規定，對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
所以，如果不能完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
15.房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？
編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本，並按土地增值稅政策規定扣除。
16.房地產開發企業所建商品房裝修後銷售的，裝修成本如何扣除？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）項規定：房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業將所建商品房裝修後銷售的，如果在計算轉讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入的，裝修成本可以計入房地產開發成本，按規定扣除，並可作為計算加計扣除金額的基數。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。
17.國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在開發間接費里。
18.納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，應當作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。
19.房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低於10%，如何扣除？）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。
20.納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？
《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
從事房地產開發的企業取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數。
21.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？
企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記『營業外支出』,貸記『銀行存款』等科目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬於土地增值稅扣除項目。
22.房地產開發公司開發一幢綜合樓，1～4層是商業用房，5～20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用免稅規定。
根據以上規定，除普通標准住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。
23.已核定項目如何適用核定徵收率？
已核定徵收項目如果符合《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定徵收清算的，其未售部分繼續銷售的，按清算時確定的核定徵收率核定徵收。
24.房地產開發項目分期開發，前期項目已核定徵收，後期項目如何進行清算？
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十六條規定：對於分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。因此，前期項目已核定徵收，後期項目也應該核定徵收。
25.房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？
房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積）。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征後清算。
26.項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。
清算時未售部分預征的稅款不得扣除。
未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。
27.土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標准住宅，需要提供哪些證明資料？
1）立項批准機關對經濟適用房立項的批准文件；2）土地管理部門劃撥土地的批准文件；3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件；4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃；6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、准購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；7）主管地稅機關要求提供的其他資料。
28.銷售經濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優惠政策？
房地產開發企業轉讓經濟適用房車庫等，其面積並入經濟適用房面積，其合計數未超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策，其合計數超過經濟適用房標準的，所轉讓房產與車庫等均不作為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。
29.房地產企業用房地產投資的土地增值稅處理。
據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定：對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。
例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產開發企業，但子公司取得土地後向工商和建委申請房地產開發資質，土地用來建造科研大樓，大樓建成後用於自用或出租，是否交土地增值稅？
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產開發資質，子公司當時不是房地產開發企業，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產開發資質後，以該土地進行房地產開發，今後如果轉讓房地產的，應按規定繳納土地增值稅。
30.企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否徵收土地增值稅？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關於土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號 ）第四條規定：細則所稱的「贈與」是指如下情況：
（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
因此，企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為不徵收土地增值稅。
31.拆遷安置費的扣除。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
此處的合法有效憑據是：由被拆遷方簽字的收據和拆遷補償協議。
32.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規定：
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
會計准則中關於借款費用資本化的原則不適用於土地增值稅清算，對於已經計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業所得稅處理有很大區別。
33.多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。
根據國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的相關規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；（3）建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
34.關於對土地閑置費的處理。
國稅函[2010]220號第四條規定：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

㈨ 國家對旅遊項用地有哪些優惠政策

國家對旅遊項用地有以下優惠政策：

一、積極保障旅遊業發展用地供應

1、有效落實旅遊重點項目新增建設用地

按照資源和生態保護、文物安全、節約集約用地原則，在與土地利用總體規劃、城鄉規劃、風景名勝區規劃、環境保護規劃等相關規劃銜接的基礎上，加快編制旅遊發展規劃。對符合相關規劃的旅遊項目，各地應按照項目建設時序，及時安排新增建設用地計劃指標，依法辦理土地轉用、徵收或收回手續，積極組織實施土地供應。加大旅遊扶貧用地保障。

2、支持使用未利用地、廢棄地、邊遠海島等土地建設旅遊項目

在符合生態環境保護要求和相關規劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠海島土地建設的旅遊項目，優先安排新增建設用地計劃指標，出讓底價可按不低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取相關費用之和的原則確定。對復墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設的旅遊項目，各地可按照「誰投資、誰受益」的原則，制定支持政策，吸引社會投資，鼓勵土地權利人自行復墾。

3、依法實行用地分類管理制度

旅遊項目中，屬於永久性設施建設用地的，依法按建設用地管理；屬於自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的，不徵收（收回）、不轉用，按現用途管理，由景區管理機構和經營主體與土地權利人依法協調種植、養殖、管護與旅遊經營關系。

4、多方式供應建設用地

旅遊相關建設項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應；用途混合且包括經營性用途的，應當採取招標拍賣掛牌方式供應，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規劃建設用地標准》的「娛樂康體用地」辦理規劃手續，土地供應方式、價格、使用年限依法按旅遊用地確定。

景區內建設亭、台、棧道、廁所、步道、索道纜車等設施用地，可按《城市用地分類與規劃建設用地標准》「其他建設用地」辦理規劃手續，參照公園用途辦理土地供應手續。風景名勝區的規劃、建設和管理，應當遵守有關法律、行政法規和國務院規定。鼓勵以長期租賃、先租後讓、租讓結合方式供應旅遊項目建設用地。

5、加大旅遊廁所用地保障力度

要高度重視旅遊廁所在旅遊業發展中的文明窗口地位和基本公共服務作用。新建、改建旅遊廁所及相關糞便無害化處理設施需使用新增建設用地的，可在2018年前由旅遊廁所建設單位集中申請，按照法定報批程序集中統一辦理用地手續，各地專項安排新增建設用地計劃指標。

符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設施，可以劃撥方式供應。支持在其他項目中配套建設旅遊廁所，可在供應其他項目建設用地時，將配建要求納入土地使用條件，土地供應後，由相關權利人依法明確旅遊廁所產權關系。

二、明確旅遊新業態用地政策

1、引導鄉村旅遊規范發展

在符合土地利用總體規劃、縣域鄉村建設規劃、鄉和村莊規劃、風景名勝區規劃等相關規劃的前提下，農村集體經濟組織可以依法使用建設用地自辦或以土地使用權入股、聯營等方式與其他單位和個人共同舉辦住宿、餐飲、停車場等旅遊接待服務企業。依據各省、自治區、直轄市制定的管理辦法，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅遊經營。

農村集體經濟組織以外的單位和個人，可依法通過承包經營流轉的方式，使用農民集體所有的農用地、未利用地，從事與旅遊相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。支持通過開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，優化農村建設用地布局，建設旅遊設施。

2、促進自駕車、房車營地旅遊有序發展

按照「市場導向、科學布局、合理開發、綠色運營」原則，加快制定自駕車房車營地建設規劃和建設標准。新建自駕車房車營地項目用地，應當滿足符合相關規劃、垃圾污水處理設施完備、建築材料環保、建築風格色彩與當地自然人文環境協調等條件。自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理，按旅遊用地確定供應底價、供應方式和使用年限。

3、支持郵輪、遊艇旅遊優化發展

新建郵輪、遊艇碼頭用地實行有償使用。有償使用的郵輪、遊艇碼頭用地可採取協議方式供應。現有碼頭增設郵輪、遊艇停泊功能的，可保持現有土地權利類型不變；利用現有碼頭設施用地、房產增設住宿、餐飲、娛樂等商業服務設施的，經批准可以協議方式辦理用地手續。

4、促進文化、研學旅遊發展

利用現有文化遺產、大型公共設施、知名院校、科研機構、工礦企業、大型農場開展文化、研學旅遊活動，在符合規劃、不改變土地用途的前提下，上述機構土地權利人利用現有房產興辦住宿、餐飲等旅遊接待設施的，可保持原土地用途、權利類型不變；土地權利人申請辦理用地手續的，經批准可以協議方式辦理。歷史文化街區建設控制地帶內的新建建築物、構築物，應當符合保護規劃確定的建設控制要求。

(9)土地使用權入股建停車場擴展閱讀

加強旅遊業用地服務監管的政策：

1、做好確權登記服務

各地要依據《不動產登記暫行條例》等法律法規規定，按照不動產統一登記制度體系要求，不斷增強服務意識，堅持方便企業、方便群眾，減少辦證環節，提高辦事效率，改進服務質量，積極做好旅遊業發展用地等不動產登記發證工作，依法明晰產權、保護權益，為旅遊業發展提供必要的產權保障和融資條件。

2、建立部門共同監管機制

風景名勝區、自然保護區、國家公園等旅遊資源開發，建設項目用地供應和使用管理應同時符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、風景名勝區規劃及其他相關區域保護發展建設等規劃，不符合的，不得批准用地和供地。

新供旅遊項目用地，將環保設施建設、建築材料使用、建築風格協調等要求納入土地供應前置條件的，提出條件的政府部門應與土地使用權取得者簽訂相關建設活動協議書，並依法履行監管職責。要及時總結旅遊產業用地利用實踐情況，積極開展旅遊產業用地重大問題研究和探索創新。

3、嚴格旅遊業用地供應和利用監管

嚴格旅遊相關農用地、未利用地用途管制，未經依法批准，擅自改為建設用地的，依法追究責任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及其景區土地。規范土地供應行為,以協議方式供應土地的，出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

嚴格旅遊項目配套商品住宅管理，因旅遊項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規劃、城鄉規劃的，不得批准。嚴格相關旅遊設施用地改變用途管理，土地供應合同中應明確約定，整宗或部分改變用途，用於商品住宅等其他經營項目的，應由政府收回，重新依法供應。

㈩ 地下空間用於建停車場不再收取土地出讓金是什麼意思

就是說來，建造車場的土自地不用再掏錢了。。
一般來說，土地利用是多層次的，包括地面、地上和地下，這就是個立體土地的概念，一般來說的土地使用權，大多數人理解為地面的這一部分。而真正嚴格來說，應該是立體的概念，比如說，地上應該限高多少米（在有機場的地方，高樓是被限超過一定高度的），地下應該限低多少米（涉及水層淺的地方，需要一定的安全限制條框），當然，一般涉及到那個層面，土地價格也應該添加到位的。。