土地增值稅土地使用權成本
① 營改增後出讓方式下土地增值稅中土地成本如何確認
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用」規定；在營業稅階段，出讓方式取得土地可在土地增值稅清算時扣除的是支付給政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位的全部土地價款；那麼，營改增後，在進行土地增值稅清算時，對於出讓方式下取得土地的成本如何確認；我們就此進行以下分析：
一、出讓土地價款在確定計稅依據時，成交價格不扣減增值稅額
土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。
根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]
36號）中關於《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定，轉讓土地使用權按照銷售無形資產稅目繳納增值稅；而對於土地所有者出讓土地使用權屬於附件三列明的免徵增值稅項目，同時《關於營改增後契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）規定「五、免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額」，因此受讓方通過出讓方式取得土地所支付的土地價款在確定計稅依據時不扣減增值稅額。
二、房地產業一般納稅人增值稅計稅銷售額的確認
國家進行營改增的主要目的之一是減輕企業稅負、完善稅收制度。房地產業成本中土地成本占開發成本的比例很高，為不增加企業稅收負擔，國家對銷售開發產品環節出台了差額征稅的政策；財稅[2016]
36號文中規定「房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額」。
文件規定房地產業增值稅計稅銷售額是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額，即實行差額計征增值稅，其直接結果是降低了增值稅的計稅基礎----計稅銷售額。
同時，上文規定是土地出讓價款可全額抵減銷售收入後計算增值稅，即出讓方式下並不是將土地價款納入進項稅抵扣范圍。
三、出讓方式下計入土地增值稅的土地成本
財稅[2016]43號規定「三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
房開企業通過土地所有者出讓土地使用權方式取得土地的地價款屬於免徵增值稅項目，其價款不扣減增值稅額；財稅[2016]
36號文規定的是按土地價款計算扣減銷項稅計稅額，而不是將土地價款納入進項稅額抵扣。因此按地價款計算扣減的銷項稅額並不屬於財稅[2016]43號文規定的不計入土地增值稅扣除項目的允許抵扣的增值稅進項稅額，不能對按地價款扣減的計稅銷售額對應的銷項稅額從土地成本中剔除。
因此，在國家稅務總局未有新的文件出台前，計算土地增值稅允許扣除的土地成本應按實際支付的價款計算，不應剔除抵減的計稅銷售額對應的銷項稅額。
② 土地增值稅計算中可以抵扣的成本指什麼
「可以抵扣的成本」指：
1、取得土地使用權所支付的金額。
2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本。
3、開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）。
4、與轉讓房地產有關的稅金。
③ 土地增值稅取得土地使用權所支付的金額
取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：
納稅人為取得土地使用權專支付的地價款：
①出屬讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；
③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如登記、過戶手續費和契稅。只允許扣除轉讓時繳納的印花稅。
計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。
④ 土地增值稅清算時有哪些成本不能加計扣除
國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。
由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。
第一，取得土地使用權時所繳契稅可計入加計扣除基數。房地產開發企業取得土地使用權時支付契稅的扣除問題，《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規定：
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。
第二，裝修費用能否加計扣除視情而論。《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。
第三，轉讓舊房准予扣除項目的加計率按每年加計5%計算。
第四，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理。
(4)土地增值稅土地使用權成本擴展閱讀：
稅項扣除
1、法定稅項扣除。下列項目，准予納稅人在計算土地增值稅時扣除：
(1)取得土地使用權所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用;
(2)開發土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。具體包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用;
(3)開發土地和新建房及配套設施的費用。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。(簡稱房地產開發費用)
財務費用中的利息支出，按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算金額，據實扣除。其他房地產開發費用，按土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。
凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(1)、(2)項規定的金額之和10%以內計算扣除;
(4)舊房及建築物的評估價格。是指由稅務機關確認的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;
(5)與轉讓房地產有關的稅金。是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加;
(6)財政部規定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發的納稅人，可按本條(1)、(2)項即土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生成本金額之和，加計20%的扣除。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第6條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條
2、代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，其代收費用計入房價向購買方一並收取的，可作為轉讓房地產收入計稅，並相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)
⑤ 土地增值稅取得的土地成本確定
土地增值稅的應納稅額=增值額（收入-扣除項目）*適用稅率土地增值稅實行內的是四級超率累進容稅率具體稅率如下:1,增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%2,增值額超過扣除項目金額的50%未超過100%的部分,稅率為40%3,增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分,稅率為50%4,增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%因為你給的信息不全,所以只能給出計算方法以示參考.
⑥ 計算土地增值稅時，買土地支付的契稅可以在土地成本里扣除嗎
根據抄《中華人民共和國土地增襲值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
因此，購買土地時支付的契稅可以計入扣除項目里的「取得土地使用權所支付的金額」里扣除。
⑦ 關於土地增值稅的扣除項目，包括新建及配套設施的成本嗎
關於土地增值稅的扣除項目，包括新建及配套設施的成本。
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
上述「扣除項目」，具體為：
（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（2）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（4）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定徵收。
（5）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）對從事房地產開發的納稅人可按第（1）、（2）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
另外，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
⑧ 容積率低於0.4，計算土地增值稅時扣除的土地成本，應該按照土地面積乘以2來分攤總的土地成本
不是，土地增值稅中沒有這個規定。財稅[2010]121號文件規定，自2010年12月21日開始，對按照房產原專值計稅的房屬產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
⑨ 土地增值稅取得土地使用權所支付的金額是多少
取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：
納稅人為取得土地使用權支付的地價款：
①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
②以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金；
③以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如登記、過戶手續費和契稅。只允許扣除轉讓時繳納的印花稅。
計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。