建設用地使用權拍賣優先受償

『壹』 建設工程價款能不能對土地使用權優先受償

可優先受償，但對土地不能的。

『貳』 房屋拍賣後的受償順序問題

1、你的抵押權設抄定在先，並已襲依法辦理抵押登記，你已取得抵押物權，因此若無其他問題的情況下，你有優先受償權，優於其他債權人受償。
2、如果你的朋友只有抵押給你的這一套住房，那麼，你起訴後申請強制執行時，法院可以查封、扣押該抵押物，但不能變賣，即你的抵押權難以實現。
3、該房屋佔用范圍內的土地使用權，是國有出讓建設用地使用權，還是國有劃撥建設用地使用權，如果是後者，若你只辦理了房屋抵押，而未辦理房屋佔用的土地使用權抵押的，抵押無效；若是前者，你只要辦理房或地抵押登記的，你都可以依法取得抵押權，抵押有效，如果是農村宅基地上的房屋，該抵押無效。
4、該房屋是否拖欠有建設工程款，若自房屋竣工之日起至今若未超過6個月，建築工程款將優先於你的抵押權受償。
5、該房屋抵押時，其共有人是否簽字同意抵押，若共同共有人未同意，則抵押無效；若為按份共有，未經其他共有人同意的，對他人按份共有部分，抵押無效。

『叄』 房屋拍賣後的受償順序問題

1、你的抵押權設定在先，並已依法辦理抵押登記，你已取得抵押物權，因此若無其他問內題的容情況下，你有優先受償權，優於其他債權人受償。
2、如果你的朋友只有抵押給你的這一套住房，那麼，你起訴後申請強制執行時，法院可以查封、扣押該抵押物，但不能變賣，即你的抵押權難以實現。
3、該房屋佔用范圍內的土地使用權，是國有出讓建設用地使用權，還是國有劃撥建設用地使用權，如果是後者，若你只辦理了房屋抵押，而未辦理房屋佔用的土地使用權抵押的，抵押無效；若是前者，你只要辦理房或地抵押登記的，你都可以依法取得抵押權，抵押有效，如果是農村宅基地上的房屋，該抵押無效。
4、該房屋是否拖欠有建設工程款，若自房屋竣工之日起至今若未超過6個月，建築工程款將優先於你的抵押權受償。
5、該房屋抵押時，其共有人是否簽字同意抵押，若共同共有人未同意，則抵押無效；若為按份共有，未經其他共有人同意的，對他人按份共有部分，抵押無效。

『肆』 受償權如何行使，工程款優先權與抵押權誰優先受償

在建工程抵押權是金融機構對抗貸款人，保障貸款償還的法律武器。除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可范圍內已經建造的和尚未建造的建築物。其中，在建工程存在建築承發包合同爭議的，行政罰沒、司法裁定和依法查封的，以及無擔保人的公益性質（學校、醫院、幼兒園等）在建工程不得設定抵押。

3、權利的限制與放棄

優先受償權是法律規定的特定債權人優先於其他債權人甚至優先於其他物權人受償的權利。且該權利具有「承包人無須對建築物存在實際占據、無須雙方合意達成一致」的特點——優先受償既無須辦理登記手續，其受償額又不屬公示信息。因此對於金融機構而言，在建工程抵押貸款的最大風險便是工程款優先受償權優於抵押權問題。

2004年銀監會制定的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》要求銀行密切關注建設工程價款優先受償權帶來的潛在法律風險，但面對優先受償權可能對於銀行貸款抵押權行使的限制，銀行在提供在建工程抵押貸款時往往要求開發商出具承包人放棄工程價款優先受償權的書面承諾。開發商便利用其優勢談判地位，在簽訂建設工程施工合同時便要求承包人簽署放棄優先受償權協議書。

在這一情況下，銀行的債權得到了最大程度保障，在建工程被強制拍賣或被變價所得價金將優先用於抵押權實現，承包人不再享受排他的優先受清償的權利。

需要注意的是，針對實踐中承包人或自願或被動放棄工程價款優先受償權的現象，2019年2月起施行的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》明確：優先受償權可以約定放棄、限制，但不得損害建築工人的利益。換言之，該放棄行為損害社會和實際施工人等第三人利益的則不予支持。

現實中優先受償權與在建工程抵押權沖突的出現，有待於在建工程登記的完善。當權利人登記能夠發揮應有作用時，各項權利能夠得到更好的競存與實現，各權利主體的利益方能協調平衡。當然，在「以房抵債」及「放棄優先受償權」或明示或暗示、或主動或無奈的情況下，承包人也可主動尋求發包人提供業主支付擔保，在第三人的幫助下確保工程款的順利實現。

『伍』 三通一平工程的施工對土地使用權的拍賣價款是否有優先受償權

有
三通一平工程的拍賣價款享有優先受償權。如果三通一平工程僅為整個工程價款的組成部分則三通一平工程價款為整個工程價款的組成部分因此在此類工程中也應該適用工程價款優先受償權 。

『陸』 承包人對工程的土地使用權有優先受償權嗎

有三通一平工程的拍賣價款享有優先受償權。如果三通一平工程僅為整個工程價款的組成部分則三通一平工程價款為整個工程價款的組成部分因此在此類工程中也應該適用工程價款優先受償權 。

『柒』 建設工程優先受償權優先於哪些權利

建設工程優先受償權的性質及適用條件
作者：上海法院 發布時間：2015-07-08 11:04:02 列印 字型大小： 大 | 中 | 小
鄭重
我國合同法體第二百八十六條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」建設工程優先受償權是由法律直接規定的，當與其他債權人的抵押權沖突時，應優於意定的抵押權。承包人就工程價款債權對工程享有優先受償權，是法律基於維護社會公共利益及建築工人權利之需要，在相關利益沖突時作出的一種價值選擇。但實踐中，對建設工程優先權的法律性質、適用條件理解不一致，存在一定爭議。
一、優先受償權的性質
關於優先受償權的法律性質，理論界主要有三種觀點，即留置權說、法定抵押權說和優先權說。筆者同意第三種觀點。
1.留置權說
該觀點認為，建設工程優先受償權屬於留置權。擔保法中規定的留置權標的物僅限於動產，不利於對債權人利益的充分保護，合同法實際上擴大了可留置財產的范圍。如果發包人不按約定支付工程價款，承包人即可留置該工程，並以此優先受償，即建設工程的承包人對不動產同樣可以行使留置權。
但物權法和擔保法均明確規定了留置權的標的物為動產，而建設工程優先受償權的標的物是不動產。若認定該優先受償權性質為留置權，則需對現行留置權理論和法律規定進行全面修改。留置權以債權人對標的物的實際佔有為成立和存續條件，但在建設工程合同中，承包人在行使優先受償權時大多已不再佔有標的物，故亦不符合留置權的特點。此外，擔保法明確了留置權的適用范圍包括因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，其中並不包括作為有名合同的建設工程合同。
2.法定抵押權說
該觀點認為，建設工程優先受償權在性質上屬於一種法定抵押權。優先受償權作為一種不轉移佔有的擔保物權，具有從屬性、物上代位性和優先受償性，符合抵押權的一般特點，在效力上應優先於意定的抵押權。有參與立法的學者指出，合同法第二百八十六條從設計、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權，只是考慮到法律適用上的便利，才採用了直接規定其內容、效力以及實現方式的條文表述，而未直接使用「抵押權」之名。這種法定抵押權是由法律直接規定的，具有法定性，無需當事人之間事先約定，也無需登記公示。
但依相關法律，抵押權須由當事人以法律行為設立，並無法定抵押權的規定。抵押權自登記時設立，以建築物和其他地上附著物以及正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。同時，將優先受償權界定為法定抵押權與《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）相矛盾。擔保法規定，抵押擔保的范圍是「主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用」；《批復》規定，建設工程優先受償權的范圍則僅限於「實際支出的費用」。
3.優先權說
優先權是指特定的債權人依據法律規定而享有的就債務人的總財產或特定財產優先於其他債權人受償的權利。優先權在性質上屬於擔保物權，它基於法律的直接規定產生，不允許當事人任意創設，無需登記公示，可以針對動產或不動產，不以佔有標的物為成立要件，受償順序由法律直接規定。我國立法中類似的規定還有船舶優先權和民用航空器優先權等。例如，海商法規定，船上工作人員工資、其他勞動報酬、船員遣返和社會保險費用，船舶營運中發生的人身傷亡賠償，船舶噸稅、引航費、港務費和其他港口規費等具有船舶優先權；民用航空法規定，援救民用航空器的報酬和保管維護民用航空器的必需費用具有民用航空器優先權。因此，從立法體例上看，我國現行民事立法尚未將優先權作為一種獨立的擔保物權，只是在某些法律中賦予了特定債權優先受償權。
《批復》對建設工程價款優先受償權性質為優先權也予以了肯定。該批復第一條規定，建設工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權；第四條規定，建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，亦直接將建設工程優先受償權表述為「優先權」。綜上，將建設工程優先受償權定性為優先權較為合理。
二、優先受償權的適用條件
1.建設工程承包人必須依照合同約定履行了全部義務。建設工程必須按期完工，並經驗收合格。因為建設工程只有在竣工驗收合格的情況下，合同債權的數額才能確定，發包人方能按照約定支付工程價款。驗收不合格，發包人不僅有權拒絕支付工程價款，而且有權要求承包人承擔違約責任。如果建設工程承包人一方存在其他違約行為，發包方因此行使抗辯權，未按約定支付價款的，承包人不得行使優先受償權。
2.建設工程承包人行使先行催告權。發包人未按照約定支付價款的，承包人不能直接將該工程折價、拍賣，而應當催告發包人在合理期限內支付價款。合理期限雙方有約定的，可以從約定；沒有約定的，筆者認為可參照建築工程施工合同示範本文中有關支付工程價款的約定，15天至60天均屬於合理期限。發包人逾期不支付的，建設工程承包人有權行使優先受償權。催告發包人支付價款有利於敦促對方按照誠實信用原則主動履行合同義務，最大限度降低交易和維權成本。
3.符合法律規定的實現程序、方式。《批復》第一條規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照合同法第二百八十六條的規定，認定建築工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權。可見，實現優先受償權的司法程序有兩種：一是房地產糾紛案件審判程序，承包人應在訴訟過程中明確提出要求優先受償的訴訟請求；二是案件執行程序，在申請執行程序中仍可作為明確請求提出。故優先受償權不應按照民事訴訟法特別程序之實現擔保物權案件處理。優先受償權的實現方式有兩種，即「承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣」。
4.建設工程優先受償權的行使期限。建設工程承包人行使優先受償權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移佔有建設工程之日為竣工日期。該六個月期限為行使優先受償權的除斥期間，並非行使債權請求權的訴訟時效期間，因此屬於不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。
5.建設工程優先受償權的限制。根據合同法和《批復》的規定，建設工程優先受償權雖賦予了承包人優於抵押權人和其他債權人受償的權利，但其行使也應有所限制：一是不屬於「按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的」建設工程，主要包括公益性質、特殊工程、保密性工程，如公共道路、國家機關辦公樓、軍事設施、機場、車站等。這些設施不能被拍賣或折價，否則將影響社會公共利益。二是消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。司法解釋的這一規定表明，最高院在建設工程企業利益和消費者居住權沖突時，更傾向於優先保護普通消費者的居住權。三是建設工程價款包括承包人為建設應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括因發包人違約所造成的損失。

『捌』 申請人申請強制執行，法院依法拍賣被執行人的土地使用權，拍賣所得價款在優先償還申請人後沒有餘額（土地

根據征管法第45條 稅收優先於無擔保債權；稅收優先於抵押權、質權、留置權執行；稅收優先於罰款、沒收違法所得。
如果申請人的債權沒有擔保，那麼拍賣所得要優先償還欠繳稅款；如果申請人的抵押權、質權、留置權發生在被申請人欠繳稅款之後，拍賣所得要優先償還欠繳稅款；如果申請人的抵押權、質權、留置權發生在被申請人欠繳稅款之前，那麼拍賣所得優先償還給申請人，申請人不是欠繳稅款納稅人，不需要承擔稅款。

『玖』 最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復的法規內容

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》已於2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

(9)建設用地使用權拍賣優先受償擴展閱讀

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》應用：

1、如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人（開發商）已經分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發包人拖欠承包費用時，即可能發生承包人工程價款優先受償權與消費者權利的沖突。

2、在已經辦理產權過戶登記的情形下，消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，工程價款優先受償權已歸於消滅，自不待言。

3、在開發商尚未交房或雖交房但尚未辦理產權過戶的情形下，該房屋仍屬於開發商所有，仍在工程價款優先受償權的標的物范圍內。

4、如果允許承包人行使工程價款優先受償權，無異於用消費者的資金清償開發商的債務，等於開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策，因此應不允許承包人行使工程價款優先受償權。

5、實質是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬於生存利益，應當優先，承包人屬於經營利益，應退居其次 。