填海造地海域使用權評估說明

Ⅰ 海域權評估需要什麼資料清單

評估人員按照統一的海域使用權價值評估標准，採用科學的評估方專法，對關系評估海域屬及其定著物的各項因素進行綜合分析評價和估算後，作出書面評估報告。

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申請抵押登記資料清單
1、海域使用權抵押登記申請書一式兩份（抵押雙方簽注印章）；
2、抵押雙方當事人證明材料（委託他人辦理抵押登記的，應同時提交本條第3、4項材料）；
1）抵押雙方法定代表人資格證明書和身份證明；
2）抵押雙方企業營業執照或機構代碼證；
3）抵押雙方海域使用權登記委託書；
4）抵押雙方委託代理人身份證明。
3、借款合同
4、海域使用權抵押合同；
5、海域使用權證(正副本)；
6、海域使用權抵押價值評估報告；
7、海域使用金繳納憑證；
8、屬於為他人擔保抵押的，應提交抵押人、抵押權人和第三人三方簽訂的抵押合同和擔保合同；
9、企業股東會決議、公司章程；
10、金融機構金融許可證；
11、其他有關抵押海域使用權價值的文件與證明等。

Ⅱ 海域使用權 評估

海域使用權評估對象應該是一種「權益性資產」。
這個對象有幾個與其他資產不同的地方：
一是，它跟土地使用權的性質一樣，只是一定期間內的使用權，所以，有關權益問題的年限就非常有必要搞清的，這種權益未必與企業經營期限相對應，但可能與權利的承繼有關聯，有必要閱讀權益文件和相關的協議；
二是，清查比較困難，也就是范圍方面的，但這個問題可以以權證為依據；
三是，海域使用權目前估計交易或購買的案例不多，運用市場比較法評估可能不合適，同時，其達到什麼樣的開發程度可能也缺少依據性的東西，不象土地使用權還有「五通一平」或「七通一平」之類的標准，所以，很難採用類似土地使用權評估中的基準地價法評估。
關於評估方法的選擇問題：
海域使用權的基本估價方法通常可選擇採用市場比較法、收益法、成本法、剩餘法等。但必須考慮根據委估具體對象的權屬特徵、開發狀況、資料取得等因素選擇最適合的估算方法。
1、市場比較法是在同一市場條件下，根據替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與委估對象加以對照比較，在兩者之間就影響該海域使用權的交易情況、期日、區域及個別因素等進行修正，求取委估使用權在評估基準日表現的價格的方法。但就委估對象而言，一是可能存在類似交易案例的缺乏或者面積等差異過大而缺乏可比性，二是可能存在較長時期的不可撤消的投資協議約定的交易制約影響以及海域使用權的面積、開發程度等因素的差異較大，修正的參數的准確確定有一定難度。我個人感覺，不適宜採用該種方法。
2、剩餘法又稱假設開發法，是將待估海域使用權及其范圍內的相關設施銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該海域使用權價格的一種估價方法。我們知道，減號後面的可能比較容易取得，但海域使用權及其上的相關設施的銷售價格可能還存在著市場信息不足的情況，所以這種方法可能難以適用。
3、成本法的基本思路是把對海域使用權的所有投資，包括最初的取得費和相關圍攔等基本設施開發費兩大部分，作為「基本成本」，加上基本投資所應產生的相應利潤和利息，組成海域使用權價格的基礎部分。並同時根據國家對海域所有權在經濟上得到實現的需要，加上海域所有權應得收益（即類似於出讓金），從而求得海域使用權價格。但該種方法使用的前提條件――類似的出讓金之類的資料可能未必能夠取得。
4、收益法，也稱權益性資產的資本化法，是在考慮海域使用權還原率的基礎上，將其在將來所能產生之期待純收益折算現值的總和，求取委估資產價格的方法。根據本次委估目的看，在長期合同約定下，其產生的收益與業務經營內容和相關產品市場存在著對應的關系，其收益的估算需要考慮一些假設的條件，比如相關產品的市場走勢，經營實體本身經營方向和戰略上不存在重大變動、不可抗力的因素（如海蟹、台風等）、從該評估目的為銀行抵押貸款之目的看，銀行最為關注的恐怕是收益及其歸還能力吧。在具體評估中，可能還需要藉助有關海產品養殖專家的意見，比如了解每公頃的投入產出經驗性數據，海產品的苗和產品的價格等等，另外，在折現率的選取方面，可能需要針對其較大的風險因素而作就高不就低考慮。

Ⅲ 海域使用權評估

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申請抵押登記資料清單
1、海域使用權抵押登記申請回書一式兩份（抵押雙答方簽注印章）；
2、抵押雙方當事人證明材料（委託他人辦理抵押登記的，應同時提交本條第3、4項材料）；
1）抵押雙方法定代表人資格證明書和身份證明；
2）抵押雙方企業營業執照或機構代碼證；
3）抵押雙方海域使用權登記委託書；
4）抵押雙方委託代理人身份證明。
3、借款合同
4、海域使用權抵押合同；
5、海域使用權證(正副本)；
6、海域使用權抵押價值評估報告；
7、海域使用金繳納憑證；
8、屬於為他人擔保抵押的，應提交抵押人、抵押權人和第三人三方簽訂的抵押合同和擔保合同；
9、企業股東會決議、公司章程；
10、金融機構金融許可證；
11、其他有關抵押海域使用權價值的文件與證明等。

Ⅳ 填河填海造的地怎麼計算評估價值

地怎麼計算評估價值

漢陽拐子78 1 分鍾前 | 瀏覽 1 次

經濟

Ⅳ 什麼是海域證填海造陸的土地一般有無土地證可以辦土地證嗎

當項目復涉及到佔用海域時，必制須申請海域使用權證，填海造陸後形成的土地，其性質也是國有土地，也將由相關單位進行土地收儲，當用於項目建設時必須要申請辦理土地證，以相關的海域使用權證辦理土地整。其實現在很多地方已經將海域使用權證跟土地證的辦理程序銜接起來了，例如你可以看看<關於天津市填海項目海域使用審批與土地審批程序銜接有關問題的通知>

Ⅵ 海域使用權評估需要什麼資質辦理相關資質需要什麼條件什麼辦理流程謝啦

海域使用權評估需要證券評估資質，因為是受中國證監會監管。

Ⅶ 海域使用權用什麼方法評估

評估人員按照統一的海域使用權價值評估標准，採用科學的評估方法，對關系評估海域及其定著物的各項因素進行綜合分析評價和估算後，作出書面評估報告。

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申請抵押登記資料清單
1、海域使用權抵押登記申請書一式兩份（抵押雙方簽注印章）；
2、抵押雙方當事人證明材料（委託他人辦理抵押登記的，應同時提交本條第3、4項材料）；
1）抵押雙方法定代表人資格證明書和身份證明；
2）抵押雙方企業營業執照或機構代碼證；
3）抵押雙方海域使用權登記委託書；
4）抵押雙方委託代理人身份證明。
3、借款合同
4、海域使用權抵押合同；
5、海域使用權證(正副本)；
6、海域使用權抵押價值評估報告；
7、海域使用金繳納憑證；
8、屬於為他人擔保抵押的，應提交抵押人、抵押權人和第三人三方簽訂的抵押合同和擔保合同；
9、企業股東會決議、公司章程；
10、金融機構金融許可證；
11、其他有關抵押海域使用權價值的文件與證明等。

Ⅷ 填海造地形成的土地使用權應當如何確定使用者、使用方式和價款

這個問題涉及到海域使用權和土地使用權的銜接問題。海域使用權是使用特定海域的權利，因此，填海造地前應首先按規定取得相應海域的海域使用權，交納海域使用費，但海域使用權只是用海的權利，填海造地海域變成陸地後，海域使用權自動滅失，所形成土地不再屬於海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等應按照土地管理的法律、法規辦理。 《海域使用法》第32條規定：填海項目竣工後形成的土地屬於國家所有，海域使用權人憑海域使用權證書提出土地登記申請，換發土地使用權證書。針對該條款，我們認為應當與相關土地管理法律、法規結合起來理解。對按照土地利用總體規劃、城市規劃和海域規劃，應當作為城市建設用地的海域開展圍海造地，屬於政府供地前的國有土地來源問題（相當於政府供地前徵用農民集體土地或收回其他土地使用權人使用的土地並進行前期開發），應當由政府組織實施，具體填海施工工程可由政府招標確定給具體單位和個人承擔。圍海造地形成土地後，應按現行土地管理法律法規規定供應和使用。圍海造陸形成的土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應辦理土地有償使用手續。土地用途為經營性用地的，應以招標拍賣掛牌方式供應土地。整個填海造地供應分三個階段： 第一、圍海造陸工程實施前的海域的使用和管理，適用《海域使用管理法》。海域使用權人可依法有償取得海域使用權。 第二，圍海造陸工程實施階段。對規劃為城市建設用地的海域開展圍海造陸工程，屬於政府組織實施的市政工程。政府作為圍海造陸工程的實施主體，可通過招投標等方式將施工任務確定給具體單位和個人承擔。圍海造陸工程所需資金，由政府支出。 第三，圍海造陸形成土地，海域使用權自動滅失，所形成的土地供應和使用受《土地管理法》、《城市房地產管理法》等土地相關法律法規和政策調整。具體來說，圍海造陸形成的土地，符合《劃撥用地目錄》的，政府可以劃撥方式供地，不符合的，應實行有償使用，屬於11號令規定的經營性用地范圍的，必須以招標拍賣掛牌方式供地。 總之，圍海造陸工程實施前的海域使用、圍海造陸的工程實施與圍海造陸工程所形成的土地的使用管理，分屬三個不同階段，適用不同的法規政策，不可混淆。

Ⅸ [轉載]填海造地土地使用權如何認定如何供應

這個問題涉及到海域使用權和土地使用權的銜接問題。海域使用權是使用特定海域的權利，因此，填海造地前應首先按規定取得相應海域的海域使用權，交納海域使用費，但海域使用權只是用海的權利，填海造地海域變成陸地後，海域使用權自動滅失，所形成土地不再屬於海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等應按照土地管理的法律、法規辦理。 《海域使用法》第32條規定：填海項目竣工後形成的土地屬於國家所有，海域使用權人憑海域使用權證書提出土地登記申請，換發土地使用權證書。針對該條款，我們認為應當與相關土地管理法律、法規結合起來理解。對按照土地利用總體規劃、城市規劃和海域規劃，應當作為城市建設用地的海域開展圍海造地，屬於政府供地前的國有土地來源問題（相當於政府供地前徵用農民集體土地或收回其他土地使用權人使用的土地並進行前期開發），應當由政府組織實施，即政府取得海域使用權後組織實施填海造地，具體填海施工工程可由政府招標確定給具體單位和個人承擔。圍海造地形成土地後，應按現行土地管理法律法規規定供應和使用。圍海造陸形成的土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應辦理土地有償使用手續。土地用途為經營性用地的，應以招標拍賣掛牌方式供應土地。整個填海造地供應分三個階段： 第一、圍海造陸工程實施前的海域的使用和管理，適用《海域使用管理法》。海域使用權人可依法有償取得海域使用權。 第二，圍海造陸工程實施階段。對規劃為城市建設用地的海域開展圍海造陸工程，屬於政府組織實施的市政工程。政府作為圍海造陸工程的實施主體，可通過招投標等方式將施工任務確定給具體單位和個人承擔。圍海造陸工程所需資金，由政府支出。 第三，圍海造陸形成土地，海域使用權自動滅失，所形成的土地供應和使用受《土地管理法》、《城市房地產管理法》等土地相關法律法規和政策調整。具體來說，圍海造陸形成的土地，符合《劃撥用地目錄》的，政府可以劃撥方式供地，不符合的，應實行有償使用，屬於11號令規定的經營性用地范圍的，必須以招標拍賣掛牌方式供地。 總之，圍海造陸工程實施前的海域使用、圍海造陸的工程實施與圍海造陸工程所形成的土地的使用管理，分屬三個不同階段，適用不同的法規政策，不可混淆。 此外，對於個別經政府批准，由單位或個人取得海域使用權後直接實施填海造地所形成的土地，可以視同該單位、個人具有填海所形成的土地的劃撥土地使用權權益（填海造地費用類似征地拆遷費用，類似該單位和個人支付了征地拆遷費用後取得劃撥土地使用權權益）。土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，可以以協議方式辦理土地有償使用手續，按市場價補繳出讓金或租金，取得出讓或承租土地使用權。