土地使用權的流轉

『壹』 如何流轉農村土地使用權

以下是十八界三中全會土地改革內容參考（天誠國土解釋）：堅持農村回土地集體所有答權，依法維護農民土地承包經營權，發展壯大集體經濟。穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。農村的土地承包實行30年不變，是為了避免承包耕地的頻繁變動，防止耕地經營規模不斷被細分，提倡在承包期內實行「增人不增地、減人不減地」的辦法！

『貳』 土地「首次流轉」和「再次流轉」有什麼區別

您好：
一、集體土地使用權首次流轉
實質：首次流轉是指集體土地所有者與建設用地使用者之間的土地使用權流轉關系。
與建設用地使用權的關系：所謂的「首次流轉」，實質上是土地使用權與土地所有權的初次分離。在我國現行土地制度下，這種分離與建設用地使用權的取得實質上屬於同一過程，通常會涉及到土地用途的改變和土地利用規劃的實施。因此，集體建設用地使用權與所有權分離的前提是政府依法審批。雖然「首次流轉」中土地所有者與使用者之間的流轉協議，最終還要經人民政府的批准，但這種批準是被動的、形式上的，很難體現審批的真正意圖。在政府審批把關不嚴的情況下，很可能導致大量土地在鄉（鎮）政府的操作下湧入市場，耕地保護將更加艱難。
首次流轉主要發生在集體土地所有者與土地使用者之間，通常是在地方政府的操作下進行。其結果通常是增加建設用地的供給總量，而不是提高現有存量建設用地的利用率。
監管方面：首次流轉如果監管不力，極易造成土地供給失控，產生嚴重的社會後果。
二、集體土地使用權再次流轉
實質：再次流轉是指土地使用者相互之間的土地使用權流轉關系。
與建設用地使用權的關系：再次流轉僅限於建設用地使用權的流轉，一般不涉及到農地的轉用問題和規劃的變更，也無需政府審批。以所謂的「首次流轉」獲得建設用地使用權的做法，實質上是規避政府審批的非法佔地行為。
再次流轉是對存量建設用地使用權的重新分配，其結果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，並不會增加新的建設用地。
監管方面：再次流轉比較容易監控，以通過流轉合同、土地使用權變更登記、稅收、價格等手段予以監控。
編輯總結：集體土地流轉存在首次流轉與再次流轉的區別，集體土地所有權只能是單向性的唯一一次流轉，但土地使用權卻可以再次流轉。所以在土地流轉過程中須嚴格依法、依規確定，否則將引起集體土地流轉過程中法律適用的混亂或混淆。

『叄』 新時期中國實施土地使用權流轉的原因

新時期土地流轉的影響因素

比較利益

農業比較利益指在相同的條件下，市場經濟運行環境中，農業投入——產出比和其他的經濟活動投入產出比之間相比較，得出農業生產利率的相對值。農業生產和其他的生產部門相比，具有其特殊性，是個社會收益遠遠大於經濟利益的產業，原因在於農作物生產周期長、要素投入量大、資金周轉慢。然而資本具有趨利性特點，追求利潤最大化是其流動的必然性，因此，它總是從利潤低的部門或產業轉出，流入資本比較高的部門或產業中去。對於農業生產經營者來說，如果農業的生產收益大於其它部門的生產收益，並且成本相對其它較小的話，則他們就會把資金投入其中，經營盈利。由於趨利資本的本性，使對土地需求增加，加快了土地的流轉，推動了土地流轉的進程。反之，會從農業部門流出，減少對土地的使用，阻礙土地流轉的實現。

首先農業投入成本比較大。第一，農作物生產周期長、要素投入量大、資金周轉慢，且生產規模較小，沒有實現規模化效應，難以實現柔性化生產，不能依據市場的化來調整自己的生產規模，加上要受到各種自然災害如洪水，乾旱，蝗蟲等不確定性的影響，導致農業經濟效率低。第二，我國是人口大國，但是可耕種土地卻比較少，人多地少是我們不可避免的現狀，加上我國實行家庭聯產承包經營的方式，農民分散化經營，缺乏機械化生產和經營方式，管理水平低下，無法充分發揮資源配置的最大效率，資源浪費嚴重，生產效率低下。如果這個問題得以解決，就會增加農民收入，加快現代化建設新農村的步伐。

『肆』 國家對集體所有建設用地土地使用權流轉有何政策規定

《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》規定：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。
《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》也進一步明確：嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業發生破產、兼並等情形時，所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉，必須是符合規劃、依法取得的建設用地，並不得用於商品住宅開發。

『伍』 土地使用權流轉方式有哪些

（1）轉讓

轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓是一種比較徹底的產權交易行為，轉讓後原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。採取轉讓方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。需要強調的是，轉讓只能發生在同一集體經濟組織內部的成員之間。（2）轉包

轉包是指承包方將部分或全部承包經營土地在一定期限內的使用權轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方（原承包方）承擔責任。

轉包雙方根據現時的經濟、技術和社會條件簽訂轉包合同，以明確雙方的權利和義務。轉包期限由雙方協商，但最長不能超出承包方所取得使用權的剩餘期限。原承包方與發包方的關系並不解除。（3）互換

互換是指承包方之間出於各自需要或者方便耕種管理的目的，通過自願平等協商，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應土地的承包經營權。互換後，原土地承包合同規定的權利義務可由原承包者承擔，也可隨互換而轉移，但如果轉移則需按規定辦理相關手續。採取互換方式流轉土地承包經營權的，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記。

互換這種流轉方式對改變地塊零碎、實現土地歸並具有明顯的意義，有利於村集體經濟組織進行土地整理和規模化經營。互換也是一種比較徹底的產權交易行為，其流轉操作規程與轉讓方式基本一致。（4）入股

入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合，組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營，承包方按股分紅。

土地承包經營權自願入股，是土地資源優化配置的一種重要形式，有利於土地的規模經營。同時，由於這種聯合以自願互利為基礎，所以更容易使土地承包經營權流轉建立在效率和效益的基礎上。這種方式可以使農民獲得土地資本和勞動服務的雙重收入，能有效激勵農戶生產積極性，增加農戶收入。（5）出租

出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人（包括個人、集體、企業或其他組織）從事農業生產經營，出租人向承租人收取租金。出租後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租人按出租時約定的條件對出租人（承包方）承擔責任。

在出租引起的各主體關系中，發包方與承包方之間存在土地承包經營權關系，屬於用益物權關系；承包方（也即出租人）與承租人之間存在租賃關系，屬於債權關系。由於租賃權屬於債權，所以租賃方不能將所租賃耕地的使用權進行轉租，除非經過出租方同意或者合同中有相關的許可約定。（6）其他方式

農村土地承包經營權抵押、繼承、代耕等也屬於農用地流轉的范疇，但這幾種方式比較特殊，抵押方式還受到法律的禁止。

但《中華人民共和國擔保法》中規定「抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權」可以抵押。