住宅區天井所有權

1. 最高法院對滬高法(1996)250號的意見

房產法規/房產法規

處理公有住房出售後糾紛的若干意見 滬高法(1996)250號

上海市高級人民法院關於印發《處理公有住房出售後糾紛的若干意見》的通知 滬高法(1996)250號
第一、二中級人民法院，各區、縣人民法院：
自城鎮住房制度改革、公有住房出售以來，房屋糾紛出現了一些新情況、新問題。為處理好公房出售後的糾紛，我院在調查研究基礎上，聽取了有關部門意見，提出了《處理公有住房出售後糾紛的若干意見》。該意見業經上海市高級人民法院1996年第36次審判委員會討論通過，現發給你們，請你們在審理這類案件中參照執行。
執行中注意總結經驗，有何意見和問題請及時報告我院。
一九九六年十月三十一日
處理公有住房出售後糾紛的若干意見
本市公有住房出售以來，相應糾紛陸續發生，出現了一些新情況、新問題。為處理好公房出售後的糾紛，保障住房制度的改革，現根據《民法通則》、國務院、建設部及本市有關的規定，結合審判實踐，制定本意見。
一、受理
1、出售人及有購房資格的人起訴要求確認購買公房協議無效的應予受理。
2、購房人起訴要求同住人遷讓，同住人起訴要求確認房屋居住權的，應予受理。
3、為修繕樓房的公用設備或相鄰房屋、設備，利害關系人起訴要求相鄰方予以配合的，應以相鄰糾紛受理。
4、違法改變房屋使用性質，妨礙相鄰住戶的正常生活或在單元房屋內安放危險物品，影響樓房住戶安全的訴訟，以相鄰糾紛受理。
5、樓房中的單元房屋產權人、業主管理委員會為樓房的牆面、屋頂、共用部位、公共設施全部或部分被人佔用提起訴訟的，應予受理。
6、樓房房屋產權人以物業管理委員會違約或侵害產權人產權、使用權等利益的起訴，應予受理。
二、產權與使用權的確認
7、除天井和庭園外，單元房屋業主自用部位和自用設備的產權為房屋產權證登記人所有。 自用部位是指單元房屋業主自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽台、天井和庭園(含圍牆)以及室內牆粉飾等部位。
自用設備是指單元房屋內業主自用的門窗、浴缸、抽水馬桶等設備。
8、除內天井外，樓房中的共用部位、共用設備為整幢房屋業主共有。住宅區內的公共設施為住宅區域內的業主共同使用。
共用部位是指整幢房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外牆、外牆面、走廊牆、牆麵粉飾和屋頂等部位。
共用設備是指整幢房屋業主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置和消防器具等設備。
公共設施是指住宅區域內住戶共同使用的道路、上下水管道、窨井、化糞池、垃圾廢棄物儲存設施、照明路燈、綠化地等設施。
9、按「九四」方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。
10、婚姻存續期間購得的房屋，房屋產權雖以配偶中一人名義登記的，除有書面約定外，該房屋產權為夫妻共同財產，房產取得時間以房屋買賣合同簽訂的時間確定。
11、對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人，主張房屋產權的，不予支持。
12、在審理房產確權案件中發現系爭房屋產權登記錯誤的，可建議房屋發證部門撤銷錯誤登記，也可根據查證的事實重新確權。
三、產權的分割
13、購得的房屋在法定限制上市的期限內，由於離婚、繼承等原因要求分割該房的，房屋能分割的盡可能予以分割。對房屋能予分室分割的，可確定各方的房屋產權；對無法分割實房的，除雙方協議一方得實房，一方得房屋折價款外，一般暫不分割，確定房屋產權共有。在產權共有期間，對無親屬關系的當事人，可參照租賃私房的規定由住房方給付讓房方一定的房屋使用費，待該房依法能上市交易時，按當時的市場價，由一方得房屋折價款。
法院只能就房屋的產權、使用權作出判決，不應對當事人戶口遷移作出判決。
四、產權的轉讓和繼承
14、未經有購買公房資格人的同意，冒用名義購得房屋，該房屋買賣合同無效。在法定限制交易期間內買賣房屋的，房屋買賣合同無效。
15、依法可以出賣的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售時，在同等條件下，有優先購買的權利。
16、房屋所有權人在法定限制轉讓的期間將房屋產權贈與他人的行為無效。房屋所有權人在法定限制轉讓期屆滿後將房屋明示贈與他人，受贈人已實際佔有了受贈房屋，在辦理房屋產權過戶手續中，贈與人死亡或喪失行為能力的，該贈與行為有效。
17、房屋所有權人在法定限制轉讓的期限內立遺囑將房屋產權遺贈他人的，該遺囑又符合其他法定條件的為有效。
五、產權的使用與收益
18、房屋產權人要求無產權的原公房同住人遷讓的，對有扶養、監護關系的同住人應保護其房屋居住使用權；對其他同住人可根據其在他處有無住房等情況，分別作出處理。
19、因擅自改動或拆除房屋主體的承重結構，擅自在內天井、天井和庭園內搭建，擅自移動或損壞共用設備，佔用共用部位，侵佔或損壞住宅區域內的公共設施等發生糾紛提起的訴訟，可按相鄰關系原則處理；違反物業管理合同約定的，按約定處理。
20、因裝修等造成相鄰住戶的房屋或設備等財產損失的，判令責任人予以修復或賠償。
21、未經批准，擅自改變自住房的使用性質，影響相鄰住戶正常生活或者安放影響房屋安全的物品的糾紛，應判令排除妨礙、恢復原狀。
22、為修繕房屋及其公、私設備，相鄰住戶應予配合而不配合的，可作排除妨礙處理，因此造成相鄰住戶財產損失的應予補償。但因相鄰住戶自身原因造成損失的除外。
23、單元房屋產權人或第三人使用樓房外牆或屋頂做合法商業性廣告、進行經營性活動等，須經同樓房的產權人同意，並給付使用費。對公房出售前就出租外牆、屋頂的，在原合同期限內所得的收益，應由樓房的產權人按房屋產權證明的建築面積的比例分得。

2. 天井房產所有權

首先看房產證上面是誰的名字，誰就有支配的權力。

如果房產是村子的，那就按照村委調解一人一半。但是你先要到村委的調解手續原件（類似調解書的東西，上面有處理意見和雙方簽字確認）以備後面發生爭執時做證據。

3. 買的一套底樓的老房子。底樓房子系住宅房（產權）+天井（僅為50年使用權），想辦營業執照，是不是不行

不行，住宅產權的房子是無法作為商用的，營業執照是辦不出來的。

如果要營業的話的有幾點前提，你的房子安置了門牌號碼，左鄰右舍均有有營業的商戶，且取得樓上所有居民的營業認可書，要有街道委同意的簽字，才有到當地工商行政管理辦理出營業執照的可能，這里是可能。具體情況具體對待，最好到當地的工商行政管理去咨詢，如果有下崗證明，可能行就更大些。

4. 搭天井是否違法一定要通過樓上居民同意才可以搭嗎

所用的這塊地的使用權歸誰，另要看業主大會是怎麼規定的這類問題，才能確定。

5. 物權法中關於住房的樓頂的所有權問題是如何定義的

樓頂的歸屬權。樓頂應是整棟樓全體業主共有的部分，而不僅是頂層住戶共有的。
《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」這是關於建築物區分所有權的規定，也是我國首次以法律的形式明確了該項權利。建築物區分所有權，是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建築物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有使用權及對建築物共用部分所享有的共用部分所有權。區分，是指數人區分一建築而各有其一部分。區分所有，是區分一建築物的特定部分為所有權的標的。建築物區分所有包括兩部分
1、專有部分。這是指區分所有權人依其所購份額對建築物套內空間獨自佔有、使用的部分，在此基礎上形成的權利即區分所有權人的專有權。根據《物權法》第71條的規定，專有權與一般所有權在性質上是一致的，即專有權人對其專有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利，但因建築物結構上的相連性，專有權人在對其專有部分行使權利時不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。專有部分的形成條件有兩個：
(1)構造上的獨立性，也就是要有固定的遮蔽欄，與其他區分所有權人的專有部分相隔離。
(2)使用上的獨立性，一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標准
2、共有部分。這是指專有部分以外的建築物的其他部分。包括三部分
(1)建築物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外牆等;
(2)共用部分，如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等;
(3)部分區分所有權人共有的部分，如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔牆等。

6. 住宅區的配套設施和公共設施所有權主體的法律責任

住宅區的配套設施和公共設施所有權主體是業主

業主的法律責任也即義務。按照《物業管理條例》的規定，業主在物業管理活動中，履行下列義務：
1、遵守業主公約、業主大會議事規則；
2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
4、按照國家有關規定交納專項維修資金；
5、按時交納物業服務費用；
6、法律、法規規定的其他義務。

業主的權利包括：
1．依法享有對自己所擁有物業的各項權利；
2．依法合理使用房屋本體公用設施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽台、消防設備等）和住宅區公用設施和公共場所（地）（道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等）的權利；
3．有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造；
4．有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護；
5．有權根據房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的狀況，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出；
6．有權根據住宅區的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房

7. 住宅區公共配套設施的所有權主體是誰

屬於業主的，因為當公共部位要維修時，是用業主和開發商的維修基金。

8. 小區天井開放式但被有些業主用水泥加蓋國家有法律規定嗎是否屬於違章建築會被拆除嗎

侵佔公共空間的，可以要求拆除。

9. 商品房或住宅小區的地皮所有權是屬於誰的

一、商品來房或住宅小源區的地皮所有權是屬於國家的，土地使用權和地上房屋的所有權是屬於購房個人的。

二、依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。