取得土地使用權後未開發即進行轉讓

Ⅰ 轉讓土地的土地增值稅如何計算

問題內容：抄我公司向另襲一房地產公司購買了一塊位於城市市區的土地，擬開發為商業地產，並對土地上的建築物進行了拆除及土地的平整，並委託中介機構進行了規劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發成本，同時因項目進行招商發生了部份費用直接計入了管理費用
。後因其他原因，我公司將尚未開工的該地塊進行了轉讓
）文件第六條二款規定：對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，
計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。
因此你公司將生地變為熟地的開發過程中，對開發成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。
如你公司實質上屬於未進行開發即轉讓的，則根據第六條一款規定：對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，
計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制炒買炒賣地皮的行為。
則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。

Ⅱ 取得掛牌出讓土地使用權需產生哪些稅和費

包括納稅人以出讓或者轉讓的方式取得土地使用權的，出讓或者轉讓協議上註明的價款以及受讓方按規定繳納的契稅，協議上未註明價款或者未簽訂出讓或轉讓協議的，以納稅人實際支付的價款為准。
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

一、取得土地使用權

(一)根據《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

1.對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。

2.對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。

(二)取得土地使用權時所繳契稅

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入「取得土地使用權所支付的金額」，可作為加計扣除20%的基數。

(三)土地閑置費

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。

(四)取得土地使用權時政府以各種形式減免或者返還的金額

在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在「開發成本」中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的政府代收費用從「開發成本」調入「財政部規定的其他扣除項目」，不享受加計20%扣除的優惠。

二、房屋裝修

(一)裝修費用

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除。

(二)精裝修費用

如果屬於與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。但是，對於電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。

(三)舊房的裝修費用

財稅[2006]21號文規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條(一)、(三)項規定的扣除項目的金額可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那麼在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的裝修成本和費用計入這個建築物的「購建成本」，即對應《條例實施細則》第七條中的(二)項。所以，財稅[2006]21號文中所規定的「每年加計5%」的基數應該包含「購房發票」和「裝修發票」的金額。國稅發[2006]187號文就規定：房地產開發公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為「開發成本」加計扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應該從裝修完工取得裝修發票的時間開始「每年加計5%「扣除。

三、代收費用

實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。

(一)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

四、營銷設施費用

在主體建築內修建的售樓部、樣板房等營銷設施而發生的費用，可以加計扣除。根據國家稅務總局納稅服務司於2010年08月23日在《房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復內容，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

(一)房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

(二)房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成後有償轉讓的，應計算收入並准予扣除。

(三)房地產企業利用規劃配套設施發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，如果建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;如果建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;如果建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

Ⅲ 房地產開發企業把土地進行三通一平後轉讓到底能不能加扣20%

房地產開發企業把土地進行三通一平後轉讓到底能不能加扣20%[復制鏈接] 答：在房地產開發過程中，有些開發企業對購進的不動產不進行任何開發，便直接轉讓銷售，卻不知這種銷售方式比先開發再銷售可能要繳納更多的稅收，實現的效益反而會減少。究其原因，實際上就是納稅人沒有進行開發，不能計算加計扣除，從而造成多繳納了土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：在計算土地增值稅扣除項目時，對從事房地產開發的納稅人可按土地成本和開發成本的金額之和，加計20%扣除。 根據上述規定，在具體計算土地增值稅的扣除項目金額時，分以下四種情況處理：一是對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權後，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時只允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，在土地轉讓環節繳納的各項稅金，不能予以20%的加計扣除。二是對於取得了房產產權後，未進行任何實質性的開發或改良即再行轉讓的，計算其增值額時只允許扣除舊房及建築物的評估價格或取得房地產時支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用，在房地產轉讓環節繳納的各項稅金，也不得予以20%的加計扣除。三是對於取得土地使用權後，進行土地開發（如三通一平等），不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，開發土地的成本、費用，與轉讓土地使用權有關的稅金外，還允許按取得土地使用權所支付的地價款和開發土地的成本之和加計20%的扣除。四是對於取得土地使用權後進行房地產開發建設的，在計算其增值額時，除允許扣除取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用，開發土地和新建房及配套設施的成本、費用，與轉讓房地產有關的稅金外，還允許按取得土地使用權所支付的金額和開發土地、新建房及配套設施的成本之和加計20%扣除。 舉例說明：甲房地產公司購得一土地使用權，價款為200萬元。隨後，在未進行任何開發的情況下，直接以400萬元價款轉讓銷售給乙房地產企業，取得轉讓銷售收入差價200萬元，繳納營業稅金及附加11萬元（200×5.5%）。乙企業取得土地後，需要花費「三通一平」開發費用100萬元，才能進行房地產項目開發利用。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除，則甲公司土地增值稅收計算如下： 扣除項目＝土地價款＋其他扣除費用＋稅金＝200＋200×10%＋11＝231（萬元） 增值額＝銷售收入－扣除項目＝400－231＝169（萬元） 增值率＝增值額÷扣除項目×100%＝169÷231×100%＝73.2%，增值率超過50%低於100%，適應40%稅率。 應納土地增值稅＝增值額×40%－扣除項目×5%＝169×40%－231×5%＝56.05（萬元） 假如甲公司按照乙公司的要求，自己先對土地進行「三通一平」開發，支付開發費用100萬元後，再以500萬元價格銷售給乙公司。甲公司銷售收入價差還是200萬元，營業稅計稅依據為300萬元（500－200），繳納營業稅金及附加為16.5萬元（300×5.5%），甲公司比原方案多負擔營業稅金及附加5.5萬元。假如企業其他扣除費用按土地成本和開發成本的10%計算扣除，甲公司計算土地增值稅時，可以增加加計20%扣除，計算如下： 扣除項目＝土地價款＋開發費用＋其他扣除費用＋稅金＋加計扣除＝200＋100＋（200＋100）×10%＋16.5＋（200＋100）×20%＝406.5（萬元） 增值額＝銷售收入－扣除項目＝500－406.5＝93.5（萬元） 增值率＝增值額÷扣除項目×100%＝93.5÷406.5×100%＝23%，增值率低於50%，適應30%稅率。 應納土地增值稅＝增值額×30%＝93.5×30%＝28.05（萬元）。與不進行開發直接轉讓土地相比，甲公司少繳土地增值稅28萬元（56.05－28.05），扣除多繳納的營業稅金及附加5.5萬元，仍少繳稅收22.5萬元，實際為企業稅前凈利潤增加22.5萬元。雖然乙公司因此將多支付100萬元加價形成的契稅，但是甲公司承擔了100萬元加價的營業稅金及附加，雙方應是可以接受的。 從上述案例中可以看出，甲公司少繳土地增值稅的原因主要是增加了開發成本，從而實現了增加加計20%的扣除項目，並擴大了扣除項目基數，同時降低了增值率，進而降低了稅率。納稅人在轉讓銷售不動產時，應該按照接受轉讓方的要求，據此參照計算分析，尋找一個合理的開發費用和增值率，達到少繳稅的目的。在進行土地或房地產開發時，切不可盲目進行不切實際的開發利用，以免付出的開發費用得不到被轉讓方的補償

Ⅳ 開發商通過土地出讓，取得國有土地使用權後,沒有進行開發，實踐中可以直接轉讓嗎會有什麼後果

法律規定的轉抄讓條件中，除了交襲清出讓金，取得土地證外，還有一點就是投資達到25%。
直接轉讓肯定是不行的，如果閑置1年，還要收閑置費，閑置2年以上，法律規定政府是可以無償收回土地使用權（當然實踐中這種情況不多）
至少怎麼才算投資達到25%，看你們的公關能力了

Ⅳ 拍賣土地未取得開發資質房產可不可以交易

這個問題有不同理解
如果是參與拍賣人沒房地產開發資質，取得土地使用權後專，可以屬注冊一家單項公司，聘請專業人員，達到房地產開發資質就可以了。
如果是買得土地使用權，但沒有資質開發，向轉讓土地使用權。因合同一般約定要求投資達到25%才可以轉讓，因此，這個轉讓比較困難。
如果是買得土地使用權，但沒有資質開發，但開發了房地產，現在銷售，這種房子應該是不能交易的。至少沒有預售證。

Ⅵ 通過出讓方式取得土地使用權後，為什麼不可以處分該宗土地

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。

以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

Ⅶ 未取得土地使用權簽訂的轉讓項目受讓方己開發完畢此協議有效嗎

未取得土地使用權簽訂的轉讓項目受讓方己開發完畢此協議無效

Ⅷ 某房地產開發公司取得國有土地使用權後,未經開發就將土地轉讓給他人的行為是否違法

違法。

根據我國房地產管理法第38條規定，以出讓方式取得的土地使用權，其轉讓必須符合回三個答條件：
第一，按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書
第二，按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;
第三，建成的房屋必須有房屋所有權證書。

題目中的出讓方違反了第二條規定，屬於違法。

Ⅸ 轉讓國有土地使用權，沒有建房，二年未開發使用是否會被收回土地使用權

首先要確定貴公司購買的土地使用權類型是劃撥、還是出讓的，如果是出讓的，應該按程序辦理國有建設用地使用權轉讓核准手續。其次關於閑置土地的問題請你參照以下依據：
（一）閑置土地處置的法律規定。

最早對閑置土地處置做出規定的是國務院於1990年5月發布的行政法規《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第十七條規定：土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

全國人大常委會於1994年7月制定《中華人民共和國城市房地產管理法》，對閑置土地處置做出了法律規定。該法第二十五條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

（二）閑置土地處置的政策規定。

1999年4月，國土資源部制定部門規章《閑置土地處置辦法》，對閑置土地的構成條件、處置方式、處置程序等做出了具體規定。

根據《閑置土地處置辦法》第二條的規定；閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准頒發之日起滿1年未動工開發建設的；已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經批准中止開發建設連續滿1年的，也可以認定為閑置土地。

根據《閑置土地處置辦法》第三條、第四條的規定，閑置土地處置包括延長開發建設時間、改變土地用途、安排臨時使用，收取增值地價、置換等價土地、重新確定土地使用者，對原用地者給予補償、協議交換土地使用權、按實交款額所佔比例部分供地、徵收土地閑置費和無償收回土地使用權等九種方式。

國務院辦公廳於2006年5月轉發的建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》第（七）條規定：加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高徵收土地閑置費，並責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日起動工建設，但開發面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批准中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

國務院《關於促進節約集約用地的通知》第（六）條規定：嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制定具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。