溫州住宅土地使用權的續費

㈠ 溫州部分土地使用權到期 續租須三分之一房價

據媒體報道，連日來，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費數十萬元高額土地出讓金「買地」才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發熱議和關注。許多市民紛紛致電，咨詢有關土地使用權的各種問題。

昨天上午，記者來到市國土資源局，土地利用管理處處長張少清接受了記者的采訪。

歷史原因造成20年期限

去年開始陸續到期

記者（下簡稱記）：近期市區部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，經初步排查，鹿城區內即有600餘宗（套），這個問題是怎麼產生的？

張少清（下簡稱張）：要回答這個問題，首先要從國家土地政策講起。

1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下簡稱《條例》），開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度；第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年。

《條例》發布後，溫州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取土地出讓金。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。我們已經關注到這個問題，今年開始逐漸增多。

土地使用權價值被低估

群眾心理預期有差距

記：國土部門去年關注到這批20年期限土地證到期的情況後，有沒有通過公告或其他形式告知社會公眾，盡到必要的宣傳和提醒的義務？比如說對於土地證到期，要續期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況？

張：國家每一部與土地有關的法律法規出台，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，我們認為是深入人心的，社會公眾應當知曉。目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自於土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對於續期，群眾的心理預期還是存在差距的。

這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。我們也沒有什麼可資借鑒的經驗。這次媒體報道了此事，我們覺得這是個好事，增加了市場透明度。

出讓年限到期後如何續期

現行法律法規存在滯後

記：有關土地出讓年限到期後，應當如何續期？

張：《中華人民共和國物權法》（下簡稱《物權法》）第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》只規定了「自動續期」，該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標准都沒有明確。到目前，國家也尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標准作出規定。立法的滯後，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。

在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

正起草地方普惠政策建議

想要續期隨時歡迎

記：面臨20年期限到期或即將到期的市民，很多都是工薪階層，甚至收入偏低群體，要一次性繳納高額土地出讓金，對他們是很重的負擔，況且他們都是從房開或者他人手裡買過來的房子，對於這些群體，國土部門有沒有考慮減免等優惠政策？

張：溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題，並採取了三個做法，一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復；二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內制定；三是對於現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，並給予優先辦理。

好比新車與二手車的區別

土地使用期限決定物權價值

記：之前業主了解到，續期要繳納的土地出讓金動輒就是幾十萬，而他們房產交易價也才不超過100萬，也就是說，如果要續期，繳納的土地出讓金要佔到房產交易價1/3到一半左右，為什麼要這么貴？

張：國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。

媒體報道中的王女士，之前也找我咨詢過，我對她的遭遇深表同情。當時我給她打了個可能不太貼切的比方，土地使用權70年的房子，好比4S店裡的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。

在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。來源：溫州網–溫州日報

（以上回答發布於2016-04-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 房子的土地使用權到期了，是業主續費還是原有開發商續費

利潤抄等，只是包括房襲屋建築費用、各項手續費、土地最長70年使用規費及開發商的
銷售成本
，續費肯定誰用誰交唄，費用肯定都是由業主負責的。購買商品房XXXX元/貌似無論由誰辦理續費手續;平米的這種價格，
土地使用年限
到期後

㈢ 土地使用權到期 我們的房子該如何續期

住宅土地使用權到期後,我們的房子怎麼辦?《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》近日正式對外公布,提出著手研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,引起社會廣泛關注。意見的發布,如何緩解人們對地權續期的焦慮?房權地權不一致的矛盾該怎樣加速破題?

土地使用權到期後房子怎麼辦?

今年年初,在哈爾濱工作了5年的楊國光通過公積金貸款買了一套商品房,50平方米的房子雖然面積不大,卻讓他感到滿足。當時,他還沒有考慮過70年以後房子的命運。

4月,溫州住宅建設用地使用權年限到期一事引起了全國關注,楊國光也不例外。溫州一位市民購買了一套二手房,辦理房產證時卻發現,所購買的房產因土地使用權已經過期無法過戶。資料顯示,這套房子的土地使用期限只有20年,且土地使用證已經過期。一時,房子土地使用權到期後如何續期、要不要補繳地價款等,成為人們討論的焦點。

「不管20年還是70年,一旦到期,買下的房子會如何,又該做點啥?」想到這里,楊國光心裡有些不踏實。他向律師請教後了解到,我國土地使用權出讓最高年限是居住用地70年,待期滿後土地收歸國有,地上建築物仍屬於業主。

溫州的情況並非個例,在國內,深圳、青島、重慶等地都存在類似問題。在青島,一些住宅用地使用權期限也只有20年或30年,其中部分土地使用年限已到期。

一些網友認為,土地使用權到期關繫到千家萬戶的切身利益,應引起有關方面的重視,並回到法律的源頭妥善解決。

研究續期法律細則,是給群眾的「定心丸」

對多數人來說,房子是家庭最重要的財產。但土地在使用期滿後該如何續期,卻一直是法律上的一個「模糊點」。

黑龍江省聞明律師事務所主任王文明說,早在物權法立法的時候,對土地70年大限後的處理就引發過廣泛爭論。最終物權法第149條規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。但由於法律條文缺乏細則,對續期方式、補繳標准等未明確,公眾對永久擁有住宅的預期存在不確定性。

針對土地使用權到期,部分城市進行了地方政府層面的探索,但缺乏頂層設計。

中國政法大學終身教授江平表示,物權法涉及的自動續期是一個重大問題,應在全國范圍內有統一的法律解釋。這個問題不能由地方政府來做,否則各地出現不同的規定,容易引發更多問題。

不少專家和網民對此次保護產權的意見持正面看法,認為是對民意的尊重和回應。作為我國首次以中央名義出台的產權保護頂層設計,意見中明確提出,「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。」

中國(海南)改革發展研究院院長遲福林說,有恆產者有恆心,物權法明確了「自動續期」,而意見提出對土地使用權續期的法律安排開展研究,並強調良好和穩定的預期。盡管沒有出台具體內容,但特別重要的是,指明了要向有利於財產保護的方向進行制度設計。

制定細則還需「以民為本」

業內專家建議,土地使用權續期問題無法迴避,需慎重對待。一方面,藉助保護產權的意見出台契機,對續期的細則解釋盡早提上日程,給出具體的法律注腳,消除「模糊空間」。另一方面,以「以民為本」為基本原則做好頂層設計,增強公眾對國家相關制度的信心。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,土地使用權續期的關鍵是繳費問題。如何續期?有償還是無償?有兩個辦法:一是免費,讓利給業主;二是費改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

「應把利益免費讓給業主。」黑龍江大學政府管理學院教授曲文勇認為,購房者買房時房款已包含為取得土地使用權而付出的合理部分,即獲得了相當於永久性使用權。從這個角度看,應讓利於民,也符合意見「對公民財產長久受保護的良好和穩定預期」要求。

網友呼籲,立法部門應該盡快就土地使用權到期後如何續期做出詳細司法解釋,建議原則是自動免費續期,如果一定要收費,也應合理。

多位專家表示,把一次性繳納土地使用權費用改為定期繳納低額稅收模式,也是自動續期的一種探索方式。

（以上回答發布於2016-12-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 住宅土地使用權到期怎麼辦國土部明確答復!

長安君今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。聽到這個消息以後,我和我的小夥伴都驚呆了。本來就買不起房,現在有了房子到期還要花一大筆錢,請讓我吃包辣條冷靜一下。幸好國土部給了明確答復,到底土地使用權到期要不要花錢,看完你就知道了。

23日上午,國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會,國土資源部副部長王廣華在發布會上透露,對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理,國土資源部出台了過渡性措施,即業主不需要提出續期申請,不需要繳費,可正常辦理交易和登記手續。

國土部談溫州住宅土地使用權到期問題:自動續期不收費

11月27日,中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。《意見》發布後,社會各方很關注,一些媒體關注溫州等地出現的少數住房的國有建設用地使用權到期問題。

近期,國土資源部收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》,溫州當地群眾期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題,方便其辦理住房交易、過戶以及不動產登記手續。為解決這些群眾當前面臨的實際問題,維護其應有權益,國土資源部和住建部協商之後,復函並抄送各地國土資源管理部門,地方在相關法律安排明確之前,可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理:

一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的,權利人不需要專門提出續期申請。

二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。

三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》(國土資廳函〔2016〕1712號)辦理相關手續」。

國土資源部提出「兩不一正常」的過渡性辦法,是貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的要求,主要考慮是便民、利民,在相關法律安排出台前,由地方根據本地實際,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,維護群眾權益,解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題,牽扯麵小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性,另一方面是相關法律安排尚未出台,地方行政管理部門先按此辦法操作,待相關法律安排出台後,再與之做好銜接。

對帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續期問題,關繫到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策。

溫州部分住宅土地使用權到期事件回顧

今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道,經當地國土資源局初步排查,溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且,這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題,在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,並交納相應的土地出讓金額。

70年住宅土地使用權到期之後怎麼辦?

從全國范圍內來看,大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注,不論是最高年限70年,還是低於這個年限,到期了該如何續期呢?

11月27日,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。《意見》明確提出:研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

北京大學法學院教授常鵬翱認為,《意見》尊重並回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續期的法律安排,並強調形成受保護的良好和穩定預期,那麼就意味著,對於個人住宅土地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則,如何「自動續期」存在不確定性,難以操作。

楊立新認為,續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期後必須都續期到70年；二是70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關立法決定。

看點

自然資源確權登記不會損害既有權利人合法權益

國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上介紹了《自然資源統一確權登記辦法(試行)》出台的背景、意義與主要內容。

王廣華說,自然資源統一確權登記是深化生態文明制度改革、建設美麗中國、落實新發展理念的一項重要舉措,制定《辦法》也是中央確定的2016年重要改革任務之一。

制定《辦法》對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源進行統一確權登記有利於進一步推進產權制度改革、構建系統完整的生態文明制度體系、推進國家治理體系和治理能力現代化,是一項功在當代、利在千秋的工作,意義重大。

王廣華特別強調,開展自然資源統一確權登記,不會限制地方發展空間,不會影響現有自然資源管理體制和格局,不會損害既有權利人合法權益,不會搞重復登記。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈤ 房屋土地使用權到期自動續期 需要繳費嗎

到目前為止，國家還沒有出台產權到期後需要繳納多少土地出讓金，不管是70年產權還是40年產權都沒有明確規定。
根據《物權法》：
第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期．依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
根據《城市房地產管理法》：
第二十二條 【使用權續延】土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿
土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》明確提出：「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。」
國土資源部辦公廳發布國土資源部部長姜大明在全國兩會「部長通道」中回應：
為落實上述《意見》，妥善解決在續期法律安排作出前，少數地方遇到的住宅建設用地使用權到期問題，國土部同住建部提出了「兩不一正常」的過渡性處理辦法。一是不需要提出續期申請；二是不收取相關費用；三是正常辦理交易和登記手續。這一辦法公布後，得到了社會積極評價和普遍歡迎。
(5)溫州住宅土地使用權的續費擴展閱讀：
土地使用權出讓 合同約定的使用年限屆滿後的續期
(1)續期申請的提出
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年提出續期申請，這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。
(2)續期申請的審批
土地使用者提出續期申請後，土地管理部門應在合理期限內，盡快作出答復，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批准。
(3)續期的性質
土地使用權的續期與土地使用權的出讓同其性質，也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在於，對於土地使用權的續期申請，出讓人根據社會公共利益需要收回外，應予以批准，但對於土地使用權出讓申請，出讓人並無此等義務。

㈥ 土地使用權到期之後，我們的房子如何續期

（以上回答發布於2016-12-07，當前相關購房政策請以實際為准）

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