溫州土地使用權續期

『壹』 國家怎麼面對少數的土地使用權到期問題

【財新網】（專欄作家 傅蔚岡）12月23日上午，國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法（試行）》新聞發布會，國土資源部副部長王廣華在發布會上透露，對於少數住宅建設用地使用權到期問題如果處理，國土資源部出台了過渡性措施，即業主不需要提出續期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續。這次新聞發布會，可以認為是給今年四月份溫州土地到期續費事件的一個官方回應。
中國絕大多數的住宅用地使用權都是70年，大規模的住宅市場化是上世紀九十年代末出現的事，按道理使用權到期應該是40、50年以後的事，為什麼溫州現在就出現了續期問題？
據報道，這是因為溫州在上世紀九十年代初地方政府以20至70年不等的時間向居民出讓土地使用權證，因為20年至70年的價格並不一致。據當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)20年期限的住宅土地使用權到期。
盡管公眾對國有土地使用權到期需要續費的做法很不滿，但溫州的這個做法也無可厚非。當初政府給相關土地使用權人有多種年份選擇並輔以不同的價格，既然當初只選擇了20年，那麼現在就要為當初的選擇承擔後果。否則，這對當初選擇70年的土地使用權人未免不公平。不過，即便真的要就土地續期收費，價格如何確定也是一個問題。
一個眾所周知的事實是，目前一級市場上國有土地使用權的價格是通過招、拍、掛的方式形成，而房產價格——無論是一手房還是二手房轉讓，都是以70年的使用期限作為前提，換句話說，70年國有土地使用權的轉讓價格是通過市場形成。但是國內並沒有對20年土地使用權的公開市場，因此如何對其定價是一個很大的挑戰，這也是此後不再出讓非70年土地使用權的主要原因。
從媒體的報道可知，現在政府是以市場價格的三分之一續期，但問題是，這些只有20年國有土地使用權的住宅的價格在二手房市場中實際上是以等同於70年使用權的價格在轉讓，現在政府以房產交易價的三分之一來收取續期費用，對於房產所有者來說，是不是太不公平？但如果不是以70年的使用權作為標桿，那價格又該如何確定？無論怎麼做，這都是一個難題。
更難的是該向誰收取，以及怎麼收取。從目前媒體披露的信息來看，絕大多數時候是向房產持有人收取，這個收取方式固然沒錯，誰持有誰負責。但如果真是這么操作，實際運作過程中可能會發生一個現象，即很多土地使用權到期的房產所有人就不會向政府申請土地使用權續期，原因也不復雜，只要房產不交易，那就沒有必要向政府繳納一筆昂貴的續期費用。
或者是即便房產已經發生真實交易，但是交易雙方為了省卻費用，可能交易會以不辦理過戶的方式進行，就像目前小產權房市場一樣。如果今後房產證續期需要繳納市場成交價格的三分之一或者二分之一，那麼一個最有可能的結果是會催生一個非常龐大的灰色房產市場：絕大多數的房產不續期，或者是通過私下交易，而這可能是決策層所不願意看到的。
那麼，如何解決這個問題？很多人主張在土地使用權到期之後以每年徵收房產稅的方式來替代土地使用權續期，之所以這么主張，很重要的一個邏輯在於當初政府收取的土地出讓金是對今後70年使用費的一次性收取，因此今後可以以每年徵收房產稅的方式來取代。這種說法在國內有很大的市場，認為通過此可以從土地出讓金向房產稅過度，而且更加穩妥。
不過在我看來，這種做法並不可行。首先需要明確的是，土地出讓金和房產稅的性質並不相同，兩者之間並不是替代關系，完全是能夠在同一時間序列下相容。土地出讓金就是私人在獲得國有土地使用權時向政府支付的一種對價。只不過這個價格比較特殊，冠之以「土地出讓金」的名義，而且收取的一方是政府，由此會被很多人誤認為是對今後70年的房產稅的收取。不過需要注意的是，政府在出讓土地時並不是行使公權力，而是從事一個民事行為。這是私人向政府競價購地，這種關系並不是行政法律關系，而是平等的民事主體之間所發生的商品買賣。換句話說，即便私人之間的土地交易也是需要支付對價，但很顯然，這種發生在私人之間的「土地出讓金」顯然並不是房產稅。
更為重要的是，如果在土地使用權期限到期後以房產稅替代，由於不同房產獲得的土地使用權期限並不一致，那就會出現一個非常有趣的現象：有些房產交房產稅，而另外的房產沒有繳納房產稅。如果再考慮到土地出讓金和房產稅的使用方式，那就更加讓人難以理解了：房產稅是在當年度使用，土地出讓金也是在當期使用而不會將其分攤至今後七十年。假如房產稅的使用是和很多西方國家一樣用於地方財政支出，那麼勢必會考慮到一個稅賦公平問題：那些繳納房產稅的人為那些沒有繳納房產稅的人承擔了他們的公共支出，而這並不公平。
那麼，該如何面對國有土地使用權到期？在我看來，免費可能是最有操作性的辦法。因為它既不用考慮如何給續期定價，同時也避免了在續期過程中發生的灰色市場問題。更為重要的是，從資產定價理論來看，固定資產70年的使用年限和700年的使用年限，從價格上看相差不會太大……既然如此，為什麼不直接免費續期呢？我們所需要做的只是修改《物權法》的幾個條款而已，將使用期限改為永久即可。續期免費或者期限改為永久，可以避免房地產市場大的波動，避免金融風險產生，也有助於維持房產所有者對政府的信任，而這個群體恰恰是改革開放以來最大的受益者。

當然，也有人會指出，如果那些人繳納了20年的土地出讓金就能夠活動今後永久的續期，這對那些繳納70年土地出讓金的人是不是太過於不公平？是的，這會讓這一小部分人佔了便宜。但是，他們的這種小便宜實際上是將我們在50年後要遇到的問題提前暴露並解決了，讓我們正視目前土地使用權使用期限存在的弊病。從這個意義而言，它們又是功莫大焉。
一言以蔽之，使用權免費續期是有百利而無一弊。

『貳』 住宅土地使用權到期怎麼辦國土部明確答復!

長安君今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。聽到這個消息以後,我和我的小夥伴都驚呆了。本來就買不起房,現在有了房子到期還要花一大筆錢,請讓我吃包辣條冷靜一下。幸好國土部給了明確答復,到底土地使用權到期要不要花錢,看完你就知道了。

23日上午,國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會,國土資源部副部長王廣華在發布會上透露,對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理,國土資源部出台了過渡性措施,即業主不需要提出續期申請,不需要繳費,可正常辦理交易和登記手續。

國土部談溫州住宅土地使用權到期問題:自動續期不收費

11月27日,中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。《意見》發布後,社會各方很關注,一些媒體關注溫州等地出現的少數住房的國有建設用地使用權到期問題。

近期,國土資源部收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》,溫州當地群眾期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題,方便其辦理住房交易、過戶以及不動產登記手續。為解決這些群眾當前面臨的實際問題,維護其應有權益,國土資源部和住建部協商之後,復函並抄送各地國土資源管理部門,地方在相關法律安排明確之前,可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理:

一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的,權利人不需要專門提出續期申請。

二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。

三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》(國土資廳函〔2016〕1712號)辦理相關手續」。

國土資源部提出「兩不一正常」的過渡性辦法,是貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的要求,主要考慮是便民、利民,在相關法律安排出台前,由地方根據本地實際,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,維護群眾權益,解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題,牽扯麵小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性,另一方面是相關法律安排尚未出台,地方行政管理部門先按此辦法操作,待相關法律安排出台後,再與之做好銜接。

對帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續期問題,關繫到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策。

溫州部分住宅土地使用權到期事件回顧

今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道,經當地國土資源局初步排查,溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且,這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題,在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,並交納相應的土地出讓金額。

70年住宅土地使用權到期之後怎麼辦?

從全國范圍內來看,大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注,不論是最高年限70年,還是低於這個年限,到期了該如何續期呢?

11月27日,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。《意見》明確提出:研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

北京大學法學院教授常鵬翱認為,《意見》尊重並回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續期的法律安排,並強調形成受保護的良好和穩定預期,那麼就意味著,對於個人住宅土地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則,如何「自動續期」存在不確定性,難以操作。

楊立新認為,續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期後必須都續期到70年；二是70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關立法決定。

看點

自然資源確權登記不會損害既有權利人合法權益

國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上介紹了《自然資源統一確權登記辦法(試行)》出台的背景、意義與主要內容。

王廣華說,自然資源統一確權登記是深化生態文明制度改革、建設美麗中國、落實新發展理念的一項重要舉措,制定《辦法》也是中央確定的2016年重要改革任務之一。

制定《辦法》對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源進行統一確權登記有利於進一步推進產權制度改革、構建系統完整的生態文明制度體系、推進國家治理體系和治理能力現代化,是一項功在當代、利在千秋的工作,意義重大。

王廣華特別強調,開展自然資源統一確權登記,不會限制地方發展空間,不會影響現有自然資源管理體制和格局,不會損害既有權利人合法權益,不會搞重復登記。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 溫州部分土地使用權到期 續租須三分之一房價

據媒體報道，連日來，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費數十萬元高額土地出讓金「買地」才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發熱議和關注。許多市民紛紛致電，咨詢有關土地使用權的各種問題。

昨天上午，記者來到市國土資源局，土地利用管理處處長張少清接受了記者的采訪。

歷史原因造成20年期限

去年開始陸續到期

記者（下簡稱記）：近期市區部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，經初步排查，鹿城區內即有600餘宗（套），這個問題是怎麼產生的？

張少清（下簡稱張）：要回答這個問題，首先要從國家土地政策講起。

1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下簡稱《條例》），開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度；第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年。

《條例》發布後，溫州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取土地出讓金。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。我們已經關注到這個問題，今年開始逐漸增多。

土地使用權價值被低估

群眾心理預期有差距

記：國土部門去年關注到這批20年期限土地證到期的情況後，有沒有通過公告或其他形式告知社會公眾，盡到必要的宣傳和提醒的義務？比如說對於土地證到期，要續期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況？

張：國家每一部與土地有關的法律法規出台，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，我們認為是深入人心的，社會公眾應當知曉。目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自於土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對於續期，群眾的心理預期還是存在差距的。

這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。我們也沒有什麼可資借鑒的經驗。這次媒體報道了此事，我們覺得這是個好事，增加了市場透明度。

出讓年限到期後如何續期

現行法律法規存在滯後

記：有關土地出讓年限到期後，應當如何續期？

張：《中華人民共和國物權法》（下簡稱《物權法》）第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》只規定了「自動續期」，該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標准都沒有明確。到目前，國家也尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標准作出規定。立法的滯後，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。

在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

正起草地方普惠政策建議

想要續期隨時歡迎

記：面臨20年期限到期或即將到期的市民，很多都是工薪階層，甚至收入偏低群體，要一次性繳納高額土地出讓金，對他們是很重的負擔，況且他們都是從房開或者他人手裡買過來的房子，對於這些群體，國土部門有沒有考慮減免等優惠政策？

張：溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題，並採取了三個做法，一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復；二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內制定；三是對於現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，並給予優先辦理。

好比新車與二手車的區別

土地使用期限決定物權價值

記：之前業主了解到，續期要繳納的土地出讓金動輒就是幾十萬，而他們房產交易價也才不超過100萬，也就是說，如果要續期，繳納的土地出讓金要佔到房產交易價1/3到一半左右，為什麼要這么貴？

張：國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。

媒體報道中的王女士，之前也找我咨詢過，我對她的遭遇深表同情。當時我給她打了個可能不太貼切的比方，土地使用權70年的房子，好比4S店裡的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。

在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。來源：溫州網–溫州日報

（以上回答發布於2016-04-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 房屋產權到期怎麼辦國土部這樣回復

國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法（試行）》新聞發布會，國土資源部副部長王廣華在發布會上透露，對於少數住宅建設用地使用權到期問題如果處理，國土資源部出台了過渡性措施，即業主不需要提出續期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續。

12月23日上午10點，國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法（試行）》新聞發布會。圖為國土資源部黨組成員、副部長王廣華介紹自然資源統一確權登記辦法主要內容。於洪奇 攝

國土部談溫州住房土地使用權到期問題:自動續期不收費

11月27日，中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。《意見》發布後，社會各方很關注，一些媒體關注溫州等地出現的少數住房的國有建設用地使用權到期問題。

近期，國土資源部收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》，溫州當地群眾期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題，方便其辦理住房交易、過戶以及不動產登記手續。為解決這些群眾當前面臨的實際問題，維護其應有權益，國土資源部和住建部協商之後，復函並抄送各地國土資源管理部門，地方在相關法律安排明確之前，可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理：

一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，權利人不需要專門提出續期申請。

二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。

三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》（國土資廳函〔2016〕1712號）辦理相關手續」。

國土資源部提出「兩不一正常」的過渡性辦法，是貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的要求，主要考慮是便民、利民，在相關法律安排出台前，由地方根據本地實際，先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題，維護群眾權益，解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現的問題，牽扯麵小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性，另一方面是相關法律安排尚未出台，地方行政管理部門先按此辦法操作，待相關法律安排出台後，再與之做好銜接。

對帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續期問題，關繫到廣大人民群眾的切身利益，國土資源部高度重視，將繼續加強調查研究，在相關工作中積極建言獻策。

溫州住房土地使用權到期事件回顧

今年4月，一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民，他們正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發現，他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道，經當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且，這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。

溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清表示，在國家沒有具體實施細則的情況下，基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

從全國范圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低於這個年限，到期了該如何續期呢？

70年住宅土地使用權到期怎麼辦？

（以上回答發布於2016-12-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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『伍』 70年住宅土地使用權到期怎麼辦

房屋產權70年到期怎麼辦：土地使用權70年到期後 真的不用繳費了嗎？
12月23日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會上表示，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部會商後回復，可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及「土地使用期限」，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。
對於此事，一些媒體和專家將之視為土地使用權到期後，在實踐和政策層面的一大突破。新華社評論：「溫州一小步，中國一大步。這一相關法律安排出台前的過渡性安排，符合中央精神，順應群眾期盼，對面臨不動產過戶、交易、登記困難的群眾來說，是一場及時雨，對所有公民來說，是傳遞春天信息的最早一縷暖風。」甚至有人想當然地認為，土地使用權70年後自動免費續期的問題其實已經解決了。
眾所周知，今年4月，溫州一些20年住宅土地使用權到期的房屋，被當地有關部門告知需要繳納高達三分之一房價的費用，引發了國人的震驚。最後被國土資源部叫停，使得70年土地使用權的問題再次牽動了國人的神經。很多人意識到，土地使用權的70年大限問題，並非那麼遙不可及，一旦真的到期高額續費，對於很多人而言都難以接受。可以說，正是這個案例，給全國所有的房屋產權人敲響了警鍾：你們不過是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，如果高額續費，房子將如何安放?
在發布會上，盡管王廣華表示，有關住宅建設用地使用權到期問題，是落實黨中央《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》所採取的過渡性措施。但很顯然，如果就此認為以後土地使用權到期後不繳費自動續期的觀點仍然是一種過於樂觀的誤讀。
首先，國土資源部的這個決定和處理辦法，僅僅是針對「溫州當地20年住房土地使用權到期問題」這個特例，而不是「土地使用權70年」的普遍情況。國土資源部在解釋「不需要提出續期申請」時特別強調針對的是「少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人」。未來其他相似的土地產權情況，未來也參照這個辦理，參照的依據是《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》。
其次，徹底解決70年的問題，需要修改中國當下的《土地管理法》，需要解決《物權法》和《土地管理法》之間的矛盾和沖突。如果按照《物權法》「自動續期」的規定，所謂自動，當然不需要走其他程序，不需要續費。但了解《物權法》立法過程的人知道，關於是否「續期」的問題，在《物權法》立法的時候就爭論很大，最早的草案是「自動免費續期」，但因為意見不統一，最後就模糊處理，只規定「自動續期」，至於是否收費，以及如何收費，推到以後再處理。
當時立法者可能認為70年的問題沒有那麼迫切，為了不影響《物權法》的出台，所以算一個妥協的安排。但在居民財富的絕大部分都和房子有關的時候，這個問題已經到了必須解決的時候。但不管如何，要麼修改《物權法》，要麼在《土地管理法》或者《城市房地產管理法》中予以明確。
在法律出台之前，70年的問題等於沒有解決。而國土資源部解決的，不過是屬於特例的，牽扯麵小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況的溫州20年土地使用權的問題。這個問題和普遍性的70年土地使用權的問題還是有很大的不同。考慮到過去在這個問題上的激烈博弈，我對這個問題在短期內解決其實並不樂觀。

當然，必須承認，《中共中央、國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》中提出的「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期」，的確為解決這個懸而未決的問題提供了一個很好的時間窗口。但考慮到這個問題涉及部門利益、涉及土地公有制、涉及未來房產稅的合法性，必須承認，這是一個極其考驗高層智慧的重大命題。

中國民眾對「70年」大限的恐懼，一是基於對高房價的恐懼，無論政府和開放商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產之後，還要在70年後續交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮;二是基於對公權力的恐懼，在公權和私權沖突的情況下，公權顯然是神聖不可侵犯的。基於這兩點，每一次法律對「70年大限」的完善，都意味著民眾要經受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。
必須承認，不管是基於良好的產權預期，還是為未來的房產稅鋪路，住宅土地使用權到期後，高價續費，既違背情理，也和基本的法治精神背道而馳。筆者過去一直強調：如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要徵收什麼房產稅，如果要徵收房產稅，就請把房子的「永久產權屬性」還給老百姓。所以筆者一直堅持，對於70年後的問題，必須遵照《物權法》關於「自動」續期，以及象徵性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子飄在空中，或者高價續期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩定所不允許的。
國土資源部這次通過靈活的辦法，以自動續期不收費的形式解決了溫州土地使用權到期後的難題，的確是一個進步。再加上有高層對產權問題的高度重視，這無疑是從法律上徹底解決70年問題的最佳時間窗口。筆者呼籲有關各方加快調研和立法的步伐，明確廢除1990年國務院關於土地70年的相關規定，啟動《土地管理法》的修訂，並在《土地管理法》中明確規定土地使用權到期後自動續期的具體規則，無償續期無疑是最好的選擇，即使退一萬步要「有償續期」，也應該是象徵性的收費，而不是再一次「剪羊毛」。

『陸』 溫州房子產權20年到期後怎麼辦

《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅回建設用地使答用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂，將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定，不過，隨著後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。

『柒』 土地證到期後交費方式是什麼

土地證到期，自動續期不需交費
花了巨資買了房子，土地使用權卻到期，這怎麼辦？有的售樓人員會這樣回答：「房子住不到幾十年就會換房、出售，或者拆遷，土地使用權到期這個問題離我們還很遙遠，即便你可以住到土地使用權到期，國家也有規定到期後可以自動續期。」
記者了解到，根據物權法第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。那麼，如何去理解「自動續期」？「自動續期」是否如溫州案例中的房產持有者一般，需要花費房價三成的費用？
昨日，據法制日報報道，曾經參與立法的中國社科院法學專家孫憲忠研究員介紹說，對土地使用權70年到期以後怎麼辦的問題，當時就爭議很大,絕大多數的意見是，土地使用權到期後，只交象徵性的費用即可自動續期。為擱置爭議,讓物權法盡快出台，當時便採取了模糊立法。這也就是說，《物權法》並沒有規定土地使用權到期後應該如何續期，同時法律也沒有規定到期後必須收費。在我國依法行政的背景下，既然無法可依，國家行政部門就沒有權力亂收費。
此外，19日，深圳市規土委已經發布《關於我市土地使用權續期有關規定的說明》，表示1995年9月18日前出讓的土地使用權，其使用年期可免費順延至國家法定最高年期，不須另簽合同或換發《房地產證》；1995年9月18日後已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期後，如何續期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。
這是否意味著其他省市也會參照深圳市的做法？
福州房市暫時「風平浪靜」
「在我的印象中，截至目前，福州房地產市場上還沒有出現過因為房產土地使用權到期而導致房屋無法交易的情況。現階段，大部分的業主多是抱著探討的心態去討論土地使用權的問。」昨日，從事二手房買賣的吳先生如是說道。
據稱，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》是1990年頒布的。也就是說，大部分出讓商住用地以及住宅用地是出現在上世紀90年代。因此，近十幾年內是不會大面積出現使用年限到期的問題。
但記者從市場上了解到，土地使用年限「縮水」這件事卻是存在的。如，閩侯上街某住宅的土地使用年限就只有40年。
「不同的物業性質會有不同的土地使用年限。其中，住宅用地為70年，工業用地為50年，商業用地為40年。當土地流通到市場上，受轉讓次數、開發時間、銷售時間等因素影響也會造成土地使用年限『縮水』。」福州中原地產資源中心總經理溫江霞介紹說，之前大部分的購房者會把重心放在房價上，而忽略了其他的問題。
溫江霞提醒說，溫州土地使用年限的問題正好給購房者提個醒，土地使用年限涉及到每位購房者的切身權益，且土地使用年限的計算方式是累計疊加的。舉個例子，比如2000年，A購買了一套房產，取得房產時，土地使用年限為截止至2065年。那麼，20年後，A將房產賣給了B，那麼B只能得到這套房產45年的土地使用年限。因此，建議購房者在購買房子的時候，一定要關注房屋的土地性質，以及該土地剩餘使用年限等相關信息，尤其是對soho等商業投資性的房產，因為這類房產土地使用年限本身就較短。
土地證到期，即便不續期也可繼續住
那麼，土地使用期限到期，對業主有什麼實質性影響？如果土地使用期限到期了，業主又沒有自動續交，還能繼續住到自己所購置的房子里嗎？
對此，閩君律師事務所創始人卓文彬律師表示，住宅物業的所有權涉及到兩大方面，一個是房屋的所有權，一個是土地的使用權。對於土地的使用權，《物權法》規定土地使用權可以「自動續期」，政府是不能隨意強制收回這塊土地。對於物業的所有權，只要是購房者購買了這個房產，那麼在房產的安全使用年限內，他都擁有這個房產的使用權。也就是說，如果居民的房產到了土地使用權規定的最後期限，居民即便沒有續期，仍然是可以居住在這棟房子里的，只要這棟房子是可以安全居住的。但是，如果考慮到未來可能發生轉讓、抵押等處置需要，是必須有一個有效的土地使用權證，否則從法律程序上難以實現出售或者抵押的處置目的。

『捌』 土地使用權到期怎麼辦如果要續期要交多少土地出讓金

您好！
各級**土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。2、出讓年限(1)居住用地70年 (2)工業用地50年 (3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年 (4)商業、旅遊、娛樂用地40年 (5)綜合或者其他用地50年年限從取得土地使用權之日算。 3、繳納多少目前沒有統一規定,估計,最早到2020年以後,最早一批商業用地(年限40年),才會涉及這個問題。 4、屆滿,商品房也就是業委會。 只是由於出讓金交納了70年, 那麼70年之後,則要交納相應的土地租金也就是出讓金。 這個國家都有考慮,並且已經出台了相關文件解答了。 只是現在還沒有一宗用地達到70年。 放心吧,到時候,費用也不會很多。 畢竟這是涉及民生的大事。
望採納謝謝

『玖』 土地使用權到期後房子怎麼辦

今年年初，在哈爾濱工作了5年的楊國光通過公積金貸款買了一套商品房，50平方米的房子雖然面積不大，卻讓他感到滿足。當時，他還沒有考慮過70年以後房子的命運。

4月，溫州住宅建設用地使用權年限到期一事引起了全國關注，楊國光也不例外。溫州一位市民購買了一套二手房，辦理房產證時卻發現，所購買的房產因土地使用權已經過期無法過戶。資料顯示，這套房子的土地使用期限只有20年，且土地使用證已經過期。一時，房子土地使用權到期後如何續期、要不要補繳地價款等，成為人們討論的焦點。

「不管20年還是70年，一旦到期，買下的房子會如何，又該做點啥？」想到這里，楊國光心裡有些不踏實。他向律師請教後了解到，我國土地使用權出讓最高年限是居住用地70年，待期滿後土地收歸國有，地上建築物仍屬於業主。

溫州的情況並非個例，在國內，深圳、青島、重慶等地都存在類似問題。在青島，一些住宅用地使用權期限也只有20年或30年，其中部分土地使用年限已到期。

一些網友認為，土地使用權到期關繫到千家萬戶的切身利益，應引起有關方面的重視，並回到法律的源頭妥善解決。

研究續期法律細則，是給群眾的「定心丸」

對多數人來說，房子是家庭最重要的財產。但土地在使用期滿後該如何續期，卻一直是法律上的一個「模糊點」。

黑龍江省聞明律師事務所主任王文明說，早在物權法立法的時候，對土地70年大限後的處理就引發過廣泛爭論。最終物權法第149條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。但由於法律條文缺乏細則，對續期方式、補繳標准等未明確，公眾對永久擁有住宅的預期存在不確定性。

針對土地使用權到期，部分城市進行了地方政府層面的探索，但缺乏頂層設計。

中國政法大學終身教授江平表示，物權法涉及的自動續期是一個重大問題，應在全國范圍內有統一的法律解釋。這個問題不能由地方政府來做，否則各地出現不同的規定，容易引發更多問題。

不少專家和網民對此次保護產權的意見持正面看法，認為是對民意的尊重和回應。作為我國首次以中央名義出台的產權保護頂層設計，意見中明確提出，「研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。」

中國(海南)改革發展研究院院長遲福林說，有恆產者有恆心，物權法明確了「自動續期」，而意見提出對土地使用權續期的法律安排開展研究，並強調良好和穩定的預期。盡管沒有出台具體內容，但特別重要的是，指明了要向有利於財產保護的方向進行制度設計。

制定細則還需「以民為本」

業內專家建議，土地使用權續期問題無法迴避，需慎重對待。一方面，藉助保護產權的意見出台契機，對續期的細則解釋盡早提上日程，給出具體的法律注腳，消除「模糊空間」。另一方面，以「以民為本」為基本原則做好頂層設計，增強公眾對國家相關制度的信心。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，土地使用權續期的關鍵是繳費問題。如何續期？有償還是無償？有兩個辦法：一是免費，讓利給業主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

「應把利益免費讓給業主。」黑龍江大學政府管理學院教授曲文勇認為，購房者買房時房款已包含為取得土地使用權而付出的合理部分，即獲得了相當於永久性使用權。從這個角度看，應讓利於民，也符合意見「對公民財產長久受保護的良好和穩定預期」要求。

網友呼籲，立法部門應該盡快就土地使用權到期後如何續期做出詳細司法解釋，建議原則是自動免費續期，如果一定要收費，也應合理。

多位專家表示，把一次性繳納土地使用權費用改為定期繳納低額稅收模式，也是自動續期的一種探索方式。

（以上回答發布於2016-11-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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